房地產(chǎn)恢復需降低真實利率

梁潤　程棵

2021年下半年以來，房地產(chǎn)行業(yè)持續(xù)下行。體現(xiàn)在，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速轉(zhuǎn)為負值，銷售面積持續(xù)走低，銷售價格增速下降并逐漸轉(zhuǎn)為負增長。房地產(chǎn)行業(yè)由于體量龐大，涉及的上下游行業(yè)眾多，因此對國民經(jīng)濟的影響也較大。未來房地產(chǎn)的長期發(fā)展趨勢會如何，如何才能有效加快房地產(chǎn)的恢復？

2011-2020年，房地產(chǎn)行業(yè)增加值占GDP的比重為6.4%，并在2020年達到最高點7.2%。但在近三年房地產(chǎn)快速下行期，房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的比重快速收縮，2023年降至5.8%。雖然房地產(chǎn)行業(yè)本身占比并不算高，但房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條很長，上下游關聯(lián)行業(yè)眾多。根據(jù)測算，房地產(chǎn)開發(fā)投資下降10個百分點，將拉低GDP增速約2.1個百分點。

房地產(chǎn)及上下游行業(yè)吸納了大量就業(yè)，尤其是農(nóng)民工的就業(yè)。2022年中國農(nóng)民工總數(shù)為2.96億人，其中建筑業(yè)占比17.7%，即5239萬人。再加上房地產(chǎn)行業(yè)對交通運輸、餐飲、居民服務等行業(yè)的就業(yè)拉動，房地產(chǎn)行業(yè)波動涉及的就業(yè)人數(shù)波動會更多。

房地產(chǎn)對政府財政最直接的影響是國有土地出讓金收入，體現(xiàn)在政府性基金收入中。政府性基金收入在2021年達到峰值9.8萬億元，2022年下降至7.8萬億元，2023年降至7.1萬億元，預計2024年將繼續(xù)下降至6.5萬億元左右。如果按2024年名義GDP增長5%計算，則2024年名義GDP將比2021年增長15%。如果簡單假設“均衡”的政府性基金收入增速等于名義GDP增速，那么2024年政府性基金收入“均衡”值將達到11.3萬億元，而實際實現(xiàn)的收入可能不到“均衡”值六成，缺口為4.8萬億元。

在經(jīng)歷了多年的快速城鎮(zhèn)化進程后，2023年中國城鎮(zhèn)化率達到了66.2%，比1978年的17.9%上升了48.3個百分點，但距離發(fā)達國家90%左右的城鎮(zhèn)化率還有很大距離。從國際經(jīng)驗來看，在城鎮(zhèn)化率處于50%至70%時期，往往是城鎮(zhèn)化率快速推進的時期。中國仍有可能快速推進城鎮(zhèn)化。

此外，中國城鎮(zhèn)化還存在戶籍人口城鎮(zhèn)化率偏低和大城市人口占比過低的問題。根據(jù)國家統(tǒng)計局2021年數(shù)據(jù)，中國戶籍人口城鎮(zhèn)化率比常駐人口城鎮(zhèn)化率低18個百分點，相當于還有2.5億常住在城鎮(zhèn)中的人口并未獲得城鎮(zhèn)戶籍。中國在推動常住人口市民化方面存在很大的發(fā)展空間。同時，中國超大城市人口占比也偏低。未來在人口大城市化的過程中，房地產(chǎn)行業(yè)依然有巨大發(fā)展空間。

按照長期城鎮(zhèn)化率趨于發(fā)達國家以及大城市化率不斷提升的趨勢，未來中國房地產(chǎn)的長期發(fā)展仍然是看好的。但短期真實利率處于高位，導致房地產(chǎn)恢復較慢。

用CPI中租賃房房租當月同比來衡量房租上漲幅度，用個人住房貸款利率減去租賃房房租當月同比來衡量個人住房貸款真實利率。從歷史數(shù)據(jù)來看，個人住房貸款利率與房價漲幅有很強的負相關關系，這一負相關關系在近年雖不如此前顯著，但依然存在。個人住房貸款利率在2023年三季度為4.02%，現(xiàn)在應該依然接近4%，但2023年四季度，租賃房房租同比僅上漲0.1%，個人住房貸款真實利率仍接近4%，在2009年以來依然處于高位。而2023年四季度房價同比下跌3.7%。要緩解房價下跌幅度，需進一步降低個人住房貸款真實利率。在2019年以前，真實利率下降1個百分點，房價漲幅上升約1.1個百分點，按這一彈性關系，如果房價要基本止跌，個人住房貸款真實利率應該下降3.4個百分點。

真實利率的下降除了直接下調(diào)名義房貸利率以外，通過拉動總需求，提升通脹率也可以實現(xiàn)，或者兩者同時發(fā)力更容易實現(xiàn)。在當前總需求疲弱的情況下，綜合利用貨幣和財政政策，通過降息降低個人住房貸款成本，以及提高財政支出力度推升大城市化率，可以有效緩解房地產(chǎn)下行壓力，使經(jīng)濟更快回到潛在增長水平。

（梁潤為國聯(lián)證券首席配置官，程棵為國聯(lián)證券資產(chǎn)配置部行政負責人。梁潤獲得2023 年“遠見杯”中國經(jīng)濟季度預測第一名）