上海市保障性住房精細化設計管理實踐問題分析與對策

■ 匡韋仁 KUANG Weiren

0 引言

住宅設計要體現以人為本的設計思想，符合人們的生活習慣與活動規(guī)律，使住宅具有較好的舒適性、便利性和安全性[1]。隨著我國經濟水平的提高和房地產行業(yè)的迅速發(fā)展，居民對住宅的使用體驗和舒適度要求日益提高。如果保障性住房設計管理僅以方案通過審圖、滿足規(guī)范為標準，住宅產品將產生多種維度問題，并在居民入住后逐漸暴露。近年，居民反映部分保障性住房項目設計存在“合規(guī)但不合理”問題，提醒我們有必要對住宅開發(fā)和設計提出更高的管理要求。

1 保障性住房設計管理突出問題

經統(tǒng)計分析，將近年上海市范圍內保障性住房設計問題分為公共空間品質問題與套內空間居住體驗問題。

1.1 公共空間品質問題

公共空間品質問題主要包括敞開式外廊安全、樓梯間通風、分戶門開啟方向等問題。

（1）敞開式外廊安全問題。寶山區(qū)某保障性住房小區(qū)戶型設計（圖1），住戶在乘坐電梯抵達樓層后，需經過敞開式外廊才能進入家中，如遇臺風或雨雪天氣，外廊存在飄雨、積水、地面濕滑等問題，甚至可能發(fā)生雨水倒灌電梯井，導致電梯無法使用的情況，存在安全隱患。

（2）樓梯間通風問題。松江區(qū)某保障性住房小區(qū)住宅單體的合用前室為無外窗暗前室，在樓梯間（為防煙樓梯間）、合用前室設有機械加壓送風系統(tǒng)，樓梯外窗均設計為不可開啟式固定窗，正常條件下無法開窗通風（圖2）。加之小區(qū)物業(yè)管理不嚴格，部分居民在樓道中擺放垃圾、雜物，樓道異味重，存在環(huán)境衛(wèi)生問題，引起居民投訴。

圖2 樓梯間設置不可開啟固定窗

（3）分戶門開啟問題。小區(qū)交付入住前期，經常會遇到居民自行將分戶門由內開改為外開的情況（圖3），分戶門外開后可以增大套內使用空間，但可能出現與鄰居的分戶門互相干擾、影響其他住戶出行和侵占候梯空間等問題。分戶門內開給居民實際使用帶來不便，也給物業(yè)管理帶來麻煩，甚至造成鄰里矛盾。

圖3 分戶門由內開改外開

1.2 套內空間居住體驗問題

套內空間居住體驗問題主要有飄窗開窗方式和陽臺采光問題。

（1）飄窗開窗方式問題。閔行區(qū)某保障性住房小區(qū)單元中間套型為一室戶，每戶有一間臥室采用飄窗設計，因防火隔間規(guī)范等要求，飄窗開啟扇較小，且窗把手較高，導致空調安裝和日常開窗不便，因此居民入住后自行改裝（圖4）。經核實，飄窗和空調外機機位設計均符合規(guī)范要求，但居民實際使用確實不便。

圖4 居民入住后自行改裝飄窗

（2）陽臺采光問題。寶山區(qū)某保障性住房居民提出陽臺實體欄板距離地面過高、窗戶面積過小、采光不足等問題，影響陽臺功能的正常使用（圖5）。

圖5 陽臺窗設置過高、面積小、采光不足

2 問題分析

本文針對以上保障性住房設計管理中遇到的問題，從標準規(guī)范和管理層面進行相應的研究分析。

2.1 相關標準規(guī)范分析

（1）敞開式外廊相關標準規(guī)范。為滿足建筑設計防火規(guī)范要求，高層住宅建筑須設置外廊。《建筑工程建筑面積計算規(guī)范》（GB/T 50353—2013）規(guī)定：“有圍護設施的室外走廊（挑廊），應按其結構底板水平投影面積計算1/2 面積”，為提高得房率，住宅開發(fā)企業(yè)和設計單位多將外廊設計為敞開形式；同時，北外廊的敞開，也提高了中間套廚房、衛(wèi)生間的采光通風效率。然而，部分敞開式外廊的設計雖滿足標準規(guī)范要求，卻沒有充分考慮使用者的居住體驗，造成居民日常出行不便。

（2）樓梯間設計相關標準規(guī)范。合用前室和防煙樓梯間作為消防疏散和救援通道，屬于特定場所，其防煙系統(tǒng)設計必須嚴格遵守國家和上海市建筑消防法規(guī)條例規(guī)定。前述問題住宅的合用前室是無外窗暗前室，在設計時依據《建筑設計防火規(guī)范》（GB 50016—2014）中規(guī)定：“建筑的下列場所或部位應設置防煙設施：①防煙樓梯間及前室；② 消防電梯間前室或合用前室”；同時依據上海市工程建設規(guī)范《建筑防排煙技術規(guī)程》（DGJ 08—88—2006）中規(guī)定：“當合用前室設置機械加壓送風系統(tǒng)時，其樓梯間也應設置機械加壓送風系統(tǒng)”，因此在部分問題保障性住房項目中，合用前室、樓梯間設有機械加壓送風系統(tǒng)。此外，為保障加壓送風效果，避免外窗開啟造成大量空氣外泄，《建筑防排煙技術規(guī)程》（DGJ 08—88—2006）中規(guī)定：“采用機械加壓送風的部位不應設置百葉窗、不宜設置可開啟外窗”，也間接導致樓梯間不通風的問題。

值得關注的是，《建筑防排煙技術規(guī)程》（DGJ 08—88—2006）于2021 年進行修訂，調整了防煙系統(tǒng)設計要求，修訂后《建筑防排煙系統(tǒng)設計標準》（DG/TJ 08—88—2021）中規(guī)定：“當獨立前室、合用前室及共用前室的機械加壓送風的氣流不被阻擋且不朝向樓梯間入口時，樓梯間可采用自然通風系統(tǒng)；不能滿足時，樓梯間應采用機械加壓送風系統(tǒng)。”根據最新標準，住宅項目合用前室的機械加壓送風氣流只要滿足不被阻擋且不朝向樓梯間入口條件時，樓梯間即可開窗自然通風。

（3）飄窗設計相關標準規(guī)范。《建筑設計防火規(guī)范（2018 版）》（GB 50016—2014）規(guī)定：“建筑外墻上、下層開口之間應設置高度不小于1.2 m 的實體墻或挑出寬度不小于1.0 m、長度不小于開口寬度的防火挑檐”（此條文于2023 年6 月1 日廢止）；上海市工程建設規(guī)范《住宅設計標準》（DGJ 08—20—2019）中規(guī)定凸窗上有可開啟的窗扇，其可開啟窗扇底距窗臺面的凈高低于0.90 m時，開啟扇窗洞口處應有防護設施設置，其防護高度從窗臺面起算不應低于0.90 m；《建筑工程建筑面積計算 規(guī) 范》（GB/T 50353—2013） 中規(guī)定：“窗臺與室內樓地面高差在0.45 m 以下且結構凈高在2.10 m 及以上的凸(飄)窗，應按其圍護結構外圍水平面積計算1/2 面積”。綜上，為控制住宅指標，避免凸窗計建筑面積，同時滿足消防和住宅設計規(guī)定，部分房間飄窗底板距樓地面過高，并在防護欄桿0.9 m 的高度之上設置內平開窗，造成窗戶可開啟面積過小、窗把手距離地面過高等問題。

（4）陽臺設計相關標準規(guī)范。《民用建筑設計統(tǒng)一標準》（GB 50352—2019）規(guī)定:“當臨空高度在24.0 m 以下時，欄桿高度不應低于1.05 m；當臨空高度在24.0 m 及以上時，欄桿高度不應低于1.1 m”。因此，部分項目中陽臺窗臺高度高于臥室窗臺，若陽臺窗下圍護結構采用實體欄板，則陽臺采光面積要比同等情況臥室窗小。

2.2 管理層面問題探析

從管理層面來看，上海市保障性住房精細化管理實踐中主要存在以下問題。

（1）溝通協(xié)調機制欠缺。住宅精細化管理的推行需要多方力量通力合作，因此各相關方之間的溝通協(xié)調機制需要進一步完善，資源整合能力有待加強。

（2）精細化管理水平較低。保障性住房相關設計標準從保障基本需求為出發(fā)點，方案評審、施工圖審查環(huán)節(jié)重點審查主要指標和涉及安全的內容，缺乏對項目整體品質的把控管理。部分開發(fā)企業(yè)、設計單位僅以通過審圖為目標，沒有從人性化角度出發(fā)進行設計，對使用者的需求與居住體驗考慮不足，出現設計“合規(guī)但不合理”問題。

（3）缺少有效的管理手段。政府主管部門對住宅項目精細化管理工作的監(jiān)督檢查不足，無法及時發(fā)現和糾正管理問題，也很難對發(fā)生問題的責任單位進行懲戒。

（4）專業(yè)人員管理培訓不足。住宅精細化管理需要較強的專業(yè)知識和技能，但當前的管理培訓與教育不足，相關專業(yè)人才匱乏。

（5）居民參與意識不強。住宅精細化管理需要居民共同積極參與，但居民參與意識不強， 參與度與配合度不足，在管理上缺乏相關宣傳，同時也缺少參與途徑。

3 解決策略

3.1 具體問題解決措施

（1）敞開式外廊安全問題。對于已建成住宅外廊設計不合理問題，可將外廊地漏排水管徑放大，利于排水，減少積水；同時加強物業(yè)管理，定期疏通管道，并布置防滑墊，尤其是在極端天氣下加強巡視，預先準備沙袋，及時排除積水，以消除安全隱患；此外，欄桿可改用實體欄板，扶手處做出挑寬度，遮擋視線，減輕居民心理負擔。在新項目設計時，應嚴格按照相關設計標準要求，將電梯廳布置在臨近入戶門處，敞開式外廊僅在疏散或特殊情況時使用，同時注意外廊的防水、防滑和視覺安全等細節(jié)設計，并采取必要的技術措施。

（2）樓梯間通風問題。對于已建成的問題住宅，可在征得相關部門和居民同意的前提下，定期開啟屋面風機；物業(yè)應加強對樓道衛(wèi)生管理，改善樓道空氣質量；管理部門可定期開展樓道環(huán)境優(yōu)化的社區(qū)活動，加強對居民的宣教引導，提高居民自我約束的環(huán)境衛(wèi)生意識。對于新建保障性住房，開發(fā)企業(yè)在設計之初應嚴格遵守消防規(guī)定，同時保證樓梯間可開窗自然通風。

（3）分戶門開啟方向解決措施。雖然相關標準規(guī)范中沒有對分戶門的開啟方向的要求，但分戶門外開便于住戶進出和有效利用室內空間，內開則會影響室內家具布置和空間利用；另一方面，外開門也有利于應急疏散與逃生。設計單位在設計階段應盡量將分戶門開啟方向設計為向外開啟，方便住戶日常使用，減少入住后物業(yè)管理的不便。

（4）飄窗開窗問題解決措施。飄窗設計方案需注意可開啟窗扇大小和高度，以及空調外機安裝便利性等問題。設計單位在住宅設計過程中應對此類問題有所預判，并采取有效的技術措施避免類似情況的發(fā)生。

（5）陽臺采光問題解決措施。陽臺可以改善室內采光和通風，同時是住戶觀賞室外景觀、放松身心的休憩空間，因此陽臺設計可在滿足標準規(guī)范要求的前提下，將封閉陽臺下半部防護結構改為玻璃窗加防護欄桿的形式，盡可能增加陽臺的窗戶面積，以獲得更好的采光效果與觀景視野。

3.2 住宅開發(fā)企業(yè)對策

住宅開發(fā)企業(yè)應建立精細化管理機制。①牢固樹立保障性住房建設品質不低于普通商品房的意識，注重方案設計的精細化管理，加強對保障性住房設計的管控；②建立完備的精細化管理制度，明確各項管理工作的職責與工作流程，從制度和機制上保障住宅精細化管理工作的有序開展；③配備有經驗的專業(yè)管理人員，加強對設計和施工人員的培訓教育，提高精細化管理意識；④總結以往項目經驗，制定相關管理要求，形成企業(yè)做法、特色和標準，從源頭上切實提高保障性住房建設品質，減少居民入住后的售后問題；⑤注重提高內部方案論證及評審的效能，加強過程管控，以確保最終設計滿足精細化管理的基本要求。

在選材設備采購環(huán)節(jié)，應選擇高質量和高性能的建材與設備，保證產品質量與安全性，以降低后續(xù)維護、維修和保養(yǎng)成本。在施工過程中，要加強監(jiān)督檢查，確保施工質量符合精細化管理要求，以減少施工質量問題的發(fā)生。在交付使用前，要開展全面嚴密的檢查與整改，保證住房質量與安全性符合精細化管理要求。居民入住后，要加強后續(xù)維護管理，定期開展檢查并做好維護，持續(xù)保證產品質量與安全；同時，開發(fā)企業(yè)要加強與住戶的溝通與交流，收集住戶的需求與意見，及時回應與解決問題，不斷提高住戶滿意度。

3.3 住宅設計單位對策

住宅設計單位要提高思想認識，充分理解保障性住房的特殊性，樹立企業(yè)品牌意識和打造設計精品項目意識，真正落實內部質量管理制度，加強內部的審核把關，加強對設計人員的管理，保證設計產品的質量，避免出現低級錯誤。

設計人員應將自身的生活體驗融入保障性住房設計中，提高職業(yè)責任感，以人性化理念指導設計，增進使用者的居住舒適度[2]，充分考慮老年人、兒童等不同類型使用者的需求，在設計細節(jié)上體現人性關懷。①在設計中要兼顧實用功能與美觀舒適，考慮住宅的實際使用場景，避免過于復雜、不實用的設計；②考慮住宅采光、通風、隔音等因素，在滿足設計規(guī)范的前提下，提升居民的居住體驗，避免出現“合規(guī)但不合理”的問題；③注重節(jié)能環(huán)保，選用適宜的建材與設備，減少住宅對環(huán)境的影響；④提升住宅的安全性，關注住宅的防火、防盜、防水等安全問題，確保住宅的安全、舒適。

設計人員只有站在使用者角度，深入分析使用者的多樣化與個性化需求，才能打造出真正優(yōu)質的居住環(huán)境，這也是我國住宅產品品質提升的關鍵所在。

3.4 相關管理部門對策

（1）制定精細化管理導則。參考國內外先進管理經驗，總結行業(yè)現狀并結合實際情況制定精細化管理導則，明確具有普遍適用性的管理要求并組織培訓，指導各項目推進[3]。

（2）既守底線，更攀高線。管理部門應嚴格執(zhí)行國家相關法律法規(guī)，堅持公平公正公開的原則，守牢行業(yè)管理底線，還要以滿足人民實際需求為出發(fā)點，以保障入住居民使用的舒適性為目標，落實精細化管理，確保居民合法權益不受侵害，及時處置居民合理訴求，確保社會和諧穩(wěn)定。

（3）加強部門聯(lián)動和過程監(jiān)督管理。構建跨部門協(xié)作機制，明確相關部門職責，定期召開工作會議，溝通情況，共同探討存在的問題和解決辦法，形成工作合力。加強過程監(jiān)督管理，不斷完善管理流程，提升服務效率，要求項目參與方重視設計質量，及時總結管理中發(fā)現的問題，并向審圖公司下發(fā)工作提示，避免類似“合規(guī)但不合理”現象發(fā)生。

（4）評估使用中發(fā)現的問題。建立科學的管理評估體系，選取客觀的量化指標，對管理效果進行定量評價；同時也要注重質性評價，通過居民滿意度調查等方式進行管理診斷，發(fā)現問題并及時提出應對解決方案。

（5）加強宣傳教育，增強居民的精細化管理意識。通過舉辦講座、分發(fā)宣傳冊、微信公眾號宣傳等形式，宣傳住宅精細化管理的重要意義，引導居民養(yǎng)成參與管理的習慣，主動配合管理工作。

（6）加強人才培養(yǎng)，夯實精細化管理技術基礎。開展住宅精細化管理專業(yè)培訓，推動高校開設相關專業(yè)和課程；同時鼓勵社會力量參與，吸納更多專業(yè)人才從事保障性住房建設工作。

通過上述措施的綜合實施，可以解決住宅精細化管理面臨的制約因素，促進管理水平的全面提升，切實改善居住環(huán)境質量，提高居民生活品質。

4 結語

理想的住宅設計應基于對居民多樣化和個性化需求的深入理解[4]，開發(fā)企業(yè)和設計單位在設計過程中需要兼顧標準規(guī)范要求與居民實際使用需求。只有在標準規(guī)范指引下，從居住者角度出發(fā)，通過對生活場景的精確把握，才能打造出舒適宜居并易于管理的居住環(huán)境。另一方面，管理部門應積極參與，制定合理的標準規(guī)范，發(fā)揮監(jiān)督引領作用，多方協(xié)作形成合力，共同提升我國保障性住房設計水平和居住環(huán)境品質。