1998年以來城鎮居民居住消費研究

趙欣月

摘? ?要：家是安身立命之所。1998年住房制度改革取消無償分配，實行住房分配貨幣化，改變了居民傳統的國家福利分配的依賴思想，調動了消費者購房的積極性。幾十年來，城鎮居民居住消費由緩慢增長變為大幅增加，居住質量不斷提高，住房需求彈性化，在購房途徑上實現了租購并舉，真正達到了“居者有其屋”，但同時也帶來土地資源的浪費、住房空置率增加、購房群體低齡化等問題。

關鍵詞：城鎮居民居住消費；變化；問題

中圖分類號：F063.2? ? ? ? 文獻標志碼：A? ? ? 文章編號：1673-291X（2024）01-0071-03

縱觀歷史，“家”對中國人來說有著不同尋常的意義，有著不可磨滅的印記。居者有其屋，安居而后樂業。因此，房子是中國人的安身立命之所，是落葉歸根之地。1998年7月國務院發布的《關于進一步深化城鎮住房制度改革，加快住房建設的通知》指出，停止住房實物分配，逐步實行住房分配貨幣化，標志著福利分房年代的落幕和住宅商品化時代的開始。傳統住房分配制度的結束，克服了住房的苦樂不均和不正之風，校正了人們扭曲的居住消費觀，即“住房是福利，住房靠國家”，調動了消費者的購房欲望。隨后陸續出臺的個人住房擔保抵押貸款、住房補貼制度、城鎮廉租住房等政策，將過去的暗補變為明補，提高居民購買住房的支付能力。住宅自有率的增加，讓“家”這一個作為中國人安居樂業的載體，不再虛無縹緲，真正實現了居者有其屋。

一、我國城鎮居民居住消費的變化

（一）在居住消費上，由緩慢增長變為大幅增加

20世紀50年代后期，我國的經濟指導思想是“先生產，后生活，高積累，低消費”，在這樣的思想下采用低工資制度，房子作為福利，由單位建房或者買房直接分配給工人，職工只需繳納低廉的租金就可住到房子。到1997年全國公房租金平均每平方米1.29元，成本租金每平方米為6.52元，相當于占成本租金的20%[1]。因此，住房幾乎成為一種實物福利，但同時也抑制了居住消費，須知1996年我國城鎮居民住宅支出（包括租金、燃料和能源）占總消費的比重為7.7%，而日本在1992年就已高達20.2%，印度1995年達19.4%，就連我國農村居民也達到13.9%[2]，且1997年我國城鎮居民人均居住面積只有8.4平方米，還有幾百萬戶人均居住面積不足4平方米。

1998年房改，住房分配貨幣化，住房商品化的觀念開始浮現于廣大城鎮居民腦海中，人們逐漸放棄“等、靠、要”的依賴觀念，將過去完全由國家和單位承擔的住房責任轉化為個人承擔住房問題。同時，為調動居民購房的積極性，人民銀行對各商業銀行住房貸款的指導性計劃是1 000億元，貸款規模同比上年實際多出700多億元，并修訂《個人住房擔保抵押貸款暫行辦法》，貸款由主要支持商品住宅的開發建設轉向支持商品住宅的消費及配套服務[3]，讓利于民。之后消費信貸的完善，住房二手市場的全面開放，使房市升溫，2007年城鎮居民人均居住面積達到22.6平方米，為1997年的2.7倍。但是居住消費支出占人均消費支出的比重仍然不高，增長緩慢，2006年占比10.4%，相較于1998年的9.43%，只增幅0.1。這是因為房價高，居民買不起。同時雖然有住房金融業務，但老百姓仍遵循著量入為出的消費原則，不敢花明天的錢提前消費。而且政府提供經濟適用住房，但這些住房往往建立在城市的偏遠地區，且由于實行限價，開發商為謀取自己的利益，降低建造標準和配套設施，使得房子質量差，百姓不愿花冤枉錢，更不樂意買房。

2006年住房供應結構調整，商品房面積為90平方米以下的比重增加，要求達到建造的70%，這使得買不起大房的人能夠支付得起小房。且2012年棚戶區改造進一步加大力度，人們獲得安置費，有足夠的資金買房。因此排除2008年受美國次貸危機的影響，造成房市短暫低迷。自2009—2021年住房消費占比大幅度增加，從10.02%增加至24.43%，足足增幅14.41個百分點。且買房帶動一系列相關產業的發展，例如，家居、家具、家電等高檔商品走入大眾市場。2015年中國家具行業利潤總額達到500.9億元，相較于2012年上漲45.31%。另外，水、電、燃料及其他消費在人均居住消費性支出的占比上漲，1998年占比為57.65%，2008年已經達到63.23%。

（二）在住房質量上，從基本滿足居住需求變為小康型、舒適型需求

夏天不擋雨、冬天不御寒、晴天塵土飛、雨天滿街泥，這是過去街頭巷口的常見現象。在當時人們住的是筒子樓現已成為危房，有的住房甚至“外面下大雨，屋內下小雨”，可見生存環境之艱難。1985年城市平均每人居住面積為5.2平方米，三代同居一室在當時是普遍現象。周圍環境臟、亂、差，每萬人群才有5.8座公廁，城市綠化中每萬人綠地面積為13.7公頃，用水用氣的普及率分別是81%和22.4%。1998年房改取消分配住房，在中國傳統文化“有房才有家”的影響下，對于中國人來說，住房不僅只是一個居住的物理空間，更是成家立業、安身立命、安居樂業的根本。因此，即便要承擔沉重的經濟壓力也要買房，買房便成一種生存性需要。到2009年年底，城鎮人均住房建筑面積已達到31.3平方米，同時居民自有住房數量大幅度提高，住房自有率達到80%以上。住房占居民家庭全部財產的平均比重已經超過50%，是居民家庭財產增長最快的部分[4]。

住房首先是為了實用，但當經濟發展到一定程度，舒適就成為人們對住房的渴求。從小房換大房，從合居到分居，花錢裝修，展現了人們追求享受的過程。過去房屋內部構造簡單，衛生間和水房屬于公用，而現在所建的新房，一般都設有客廳、臥室、衛生間、廚房、陽臺這些空間，可謂是一應俱全。建筑式樣豐富，2018年小樓房占比為25.58%，平房占比29.58%，單元房占比44.84%，四合院、聯排別墅、別墅及其他占比較小，①多樣化的住房類型豐富了居民的購房選擇，其中以單元房是城鎮居民的主要選擇。飲水廚房設施方面，2018年城鎮居民有83.7%的人用自來水，16.3%的人選用純凈水、桶裝水及過濾水等，城鎮的燃氣普及率96.7%，其中35.1%的人用的是天然氣和管道煤氣，32%的人用的是罐裝煤氣和液化氣，22%的人直接用電做飯，只有1.7%的人還在用煤炭。相應地對于冰箱、微波爐等廚房用具走進家家戶戶，冰箱由城鎮家庭平均每百戶擁有76.08臺增加到101.8臺，可以說是家家戶戶都有一臺冰箱，甚至兩臺及以上。空調、油煙機，消毒碗柜等，這些從無到有的設施進一步地讓居民的生活舒適便捷。由于新冠肺炎疫情暴發，小區物業服務也納入居民購房的考量當中，改善型住房需求被釋放，物業類型需求分化加劇。

（三）在住房需求上，由剛性需求變為彈性需求

過去的福利分房制度，人們并沒有遵循商品價值規律進行等價交換，而是支付遠遠低于住房價值的貨幣便可獲得住房，但僧多粥少，沒有分到房子的人不得不過著三代或四代同堂的“蝸居”生活。1998年房改取消福利分房，住房消費被釋放，沒房的想買房，有房的想住更好的房。隨著小城鎮戶籍制度改革，城市化進程加快，大量非城市人口進城購房，除此之外在城鎮建設和房屋拆遷中，當地政府官員急功近利的心態，以至大拆大建也帶來被動性住房需求的增加，造成住房供求矛盾突出，使住房需求具有一定的剛性。“十一五”期間，我國以廉租住房、經濟適用住房等為主要形式的住房保障制度初步形成，建立以經濟適用房為主的多層次城鎮住房供應體系。但由于住房結構調整不完善，適合租賃補貼家庭租賃的小戶型住房供應仍然短缺，部分城市還出現嚴重的供不應求現象。例如，2007年北京一居室住房供求比為1∶4[5]，因此黨的十七大提出“住有所居”的目標，指出不能忽視“夾心層”的問題。

“夾心層”是一個相對概念，是指那些不在社會保障房資格條件范圍內，又買不起商品房，被夾在中間的群體[6]，中低收入家庭正是夾心層的主體。為此“十二五”期間將加快發展公共租賃房，繼續推進廉租住房和經濟適用住房建設，增加限價商品住房供應，加快棚戶區改造步伐，以解決好低收入和中等偏下收入群眾的住房困難，截至2015年我國城鎮戶均住房擁有量已超過1套。隨著空置房與待售房面積大量增加，2015年供給側結構性改革提出“三去一降一補”，其中去庫存之一就是逐步降低房地產庫存，可見在此之后人們買房更傾向于是一種投機性需求。

（四）在購房途徑上，由只售不租變為租售并舉

1998年房改后取消無償分房，建立和完善以經濟適用住房為主的多層次城鎮住房供應體系的目標，并指出新建經濟適用住房原則上只售不租，鼓勵職工利用工資收入和住房公積金買房。然而1999年北京市推出的經濟適用房每平方米2 000—4 000元，根據《中國統計年鑒》，大城市城鎮居民家庭人均消費性支出為4 617.34元，平均每戶家庭人口為3.09人，因此按照平均每人可支配收入5 825.21元計算，每戶能夠節余3 732.3183元。而一套60平方米兩室的住宅基本能夠滿足一個三口之家的長期居住，因此按照最低價每平方米2 000元的價格購買60平方米的住宅需要120 000元，根據節余的錢數，需要將近32年才能買下這套住宅，使得不僅低收入者買不起，就是中等收入家庭也不敢問津，只能望房興嘆。

居者有其屋，并不表示人人都要買房。在一些發達國家，住房消費比例一般是租房者多于買房者。例如，私人租房在美國就十分盛行，法國、荷蘭、瑞士等國房屋租住率達50%以上[7]。因此，我國于2004年頒布了《經濟適用房管理辦法》，改變了以往經濟適用住房只售不租的做法，實行租售并舉，讓居民住房實現租得到、住得起，買得到、買得起，也對居者有其屋起到“托底”作用。之后國家新型城鎮化規劃明確指出對城鎮低收入和中等偏下收入住房困難家庭，實行租售并舉、以租為主。黨的十九大報告也強調，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度。對于就業不穩定的年輕職工、剛畢業的學生等這些沒有購房能力的群體，以及外來務工人員的住房問題，則更應當向他們引導“以租為主”的理念。據2020年統計年鑒顯示，我國城鎮人口數量為9.02億，全國住房租賃人口數量達到2.25億，租房人口占城鎮人口數量的1/4，且根據社科院發布的《2020中國青年租住生活藍皮書》數據顯示，租房時常超過3年以上的人已有60%，二成租客表示愿意一直租房，甚至超過半數的租客愿意以“租房結婚”代替原來的“買房結婚”的方式。由此可見，租房、甚至長期租房已經成為當代年輕人主要生活方式之一。

二、我國居住消費存在的問題

（一）超前住房消費，消費群體低齡化

貸款方式的完善，使居民傳統的消費觀念開始轉變，不再是“量體裁衣”的節約消費，而是出現了“瘦子裁寬衣”的超前消費。而在這些超前消費的群體中，青年人代替幾年前住房消費的主力軍中年人，成為最具代表性的人物，支撐著住宅消費市場的半壁江山，尤其是“80后”和“90后”。隨著這群人步入社會，他們追求個性、時尚，雖然儲蓄不多，但貸款能力和意愿更強，更傾向于超前消費。同時這群人盲目地追求住房奢侈與豪華，脫離自身所能承受的經濟水平，造成“啃老”現象。須知“成家立業”是中國五千年文化積淀下來的傳統思想，父母對成家立業十分關注，往往會為子女提供資金資助。2020年我國房價進入“萬元時代”，但2020年全國城鎮私營單位就業人員年平均工資才57 727元，2020年全國居民人均消費支出是21 210元，因此青年人想存款買房十分困難。何況現在結婚的首要條件就是車與房，更加加重“啃老”現象，為此要控制房價，向青年人引導以租為主的觀念。

（二）住房空置率較高，土地資源浪費

1998年房改過后，房地產行業擺脫低迷狀態，開始升溫。例如，北京市1998年商品住房銷售面積為484.7萬平方米，2015年銷售面積達到1 554.25萬平方米，增加3倍多。雖然房地產行業呈現欣欣向榮、一片繁華的景象，但住房的空置率在進一步增加。2010年國家電網對全國660個城市進行調查，發現高達6 540萬套住宅的電表連續6個月讀數為零，而這些空置房足以供2億人居住[8]。2013年我國家庭自有住房率達九成，超20%的家庭擁有多套房，我國家庭的住房擁有率已達90.8%，其中城鎮家庭住房擁有率為87.0%，與歐美發達國家相比，我國城鎮家庭住房擁有率顯著偏高。其中，高出英國家庭的20.3%，高出美國家庭的21.8%，高出德國家庭的33.7%[9]。2010—2018年，我國購買三套及三套以上住宅的家庭比例從6.5%增加至25%。①《2017中國城鎮住房空置分析》報告指出，在空置率方面，二、三線城市空置率分別為22.2%和21.8%，遠超一線城市的16.8%。然而按照國際通行的空置率標準，商品房空置率的合理區間一般在3%—10%，而我國內地的空置率都遠遠高于這個指標。房屋空置浪費了大量的土地資源，而土地資源有限的、不可再生的，特別是城市土地更是有限，為此應實行限購，繳納空置稅。

參考文獻：

[1]? ?林文俏.正確認識住房分配貨幣化[N].人民日報，1998-08-05（11）.

[2]? ?李玉龍，常青，秦春雨.房改為市場大輸血[J].中國建材，1998（5）：4-6.

[3]? ?劉維新.我國房地產金融存在的問題及發展前景[J].北京房地產，1998（4）：14-16.

[4]? ?劉昌黎.糾正市場失敗是二次房改的基本任務[J].東北財經大學學報，2010（5）：53-58.

[5]? ?新華社記者.多渠道改善城市低收入家庭居住條件[N].人民日報，2007-08-15（6）.

[6]? ?顧云昌.不應忽視“夾心層”的住房需求[J].裝飾，2008（3）：40-41.

[7]? ?劉洋.透視“蝸牛人”現象[J].中國社會保障，2006（9）：62-63.

[8]? ?呂天玲，朱丹.統計局著手調查空置房[N].南方日報，2010-09-03（A15）.

[9]? ?吳玥.22.4%：我國城鎮住房空置率全球居首[N].上海金融報，2014-06-13（A06）.

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