房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造專項精細(xì)化改造研究

陳春冬

（上海市農(nóng)業(yè)科學(xué)院，上海 200000）

房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造與新建房屋有著本質(zhì)上的差異，修繕和改造主要是對已經(jīng)建成的房屋和基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行修復(fù)和改造。雖然施工規(guī)模不大，但是也涉及很多難點(diǎn)。因此，如何提高房屋修繕質(zhì)量，促進(jìn)基礎(chǔ)設(shè)施的順利改造成為基建工程必須要解決的難題。由于房屋的修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造涉及土建、裝修、水電暖綠化水利等多方面的內(nèi)容，只有通過精細(xì)化的管理方式，才能在最短的時間內(nèi)最大限度地完成施工任務(wù)。

1 房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造的特征

1.1 房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造的特征

房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造主要是指房屋經(jīng)過長時間的使用和外界環(huán)境的影響造成了一定的損壞和消耗，為了增強(qiáng)房屋的功能性和穩(wěn)定性，要對房屋的破損位置進(jìn)行修繕和翻新，以此來延長房屋的使用壽命。房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造的主要目的為：提高房屋的安全性能，這也是房屋修繕的主要目標(biāo)。修繕房屋還能美化環(huán)境，通過修繕改良房屋的內(nèi)外環(huán)境，以此來提高房屋與外界的和諧性。最后，降低資源的消耗量，在修繕和改造過程中盡量使用一些節(jié)能材料或者節(jié)能技術(shù)，減少資源和能源的消耗量，有利于實(shí)現(xiàn)節(jié)能降耗的環(huán)保目標(biāo)。

1.2 房屋修繕與房建工程的差異

房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造主要是為了對房屋進(jìn)行修葺，與傳統(tǒng)的建筑工程相比存在較大差距。雖然房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造的各項要求與管理規(guī)范與房建工程基本相同，但是在改造內(nèi)容和其他方面仍然存在較大差距。通過表格的形式對兩者之間的差異進(jìn)行總結(jié)，主要差異體現(xiàn)在多個方面。詳細(xì)內(nèi)容見表1。

表1 房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造與房建工程的差異

2 精細(xì)化管理的內(nèi)容和原則

精細(xì)化管理是一種全新的管理理念和管理方法，隨著各個行業(yè)領(lǐng)域?qū)芾砉ぷ魈岢龅囊笤絹碓礁撸芾砉ぷ髟趥鹘y(tǒng)的基礎(chǔ)之上也開始向精細(xì)化的方向發(fā)展。精細(xì)化管理與傳統(tǒng)的管理思想在多個方面相互融合，應(yīng)用精細(xì)化的管理方法不僅能夠減少資源消耗，還能節(jié)省成本支出。這種細(xì)致性的管理方法主要是將管理人員的權(quán)責(zé)劃分得更加清楚，還要將管理責(zé)任通過文或者其他形式呈現(xiàn)，逐漸形成了相應(yīng)的管理制度，且落實(shí)到具體的應(yīng)用當(dāng)中。無論是企業(yè)的發(fā)展還是個人的發(fā)展，都需要設(shè)定發(fā)展目標(biāo)，如果目標(biāo)不夠清晰管理工作也就失去意義。即便是有完善的管理制度和管理方法，如果沒有目標(biāo)也會流于形式，這也就意味著精細(xì)化管理必須要明確管理目標(biāo)。

精細(xì)化管理的原則主要包含以下兩個方面：一方面是專業(yè)化原則，主要是指必須要配備專業(yè)化的管理人員，提高管理人員的綜合素質(zhì)。另一方面就是科學(xué)量化原則，無論是哪個領(lǐng)域的管理工作，都要對管理內(nèi)容和管理效果進(jìn)行量化，以此來提升精細(xì)化管理水平。

3 房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造的常見問題

3.1 缺乏完善的修繕計劃

建筑行業(yè)近些年的發(fā)展速度飛快，人們非常重視新建工程，對于修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造的重視程度較低。實(shí)際上很多城市都有大量的老舊建筑需要進(jìn)行修繕，有些項目是已經(jīng)上報但是沒來得及修繕，有些是破損程度嚴(yán)重但是仍然還在繼續(xù)使用，房屋的這些老化、破損等問題也會隨著時間的推移變得愈發(fā)嚴(yán)重。一般情況下，很多老舊建筑的修繕基金都是依靠政府財政部門撥款，并沒有其他融資渠道，修繕?biāo)枰慕?jīng)費(fèi)和能夠承接修繕工作的單位也逐漸減少。隨著人們生活水平的提升，對房屋的要求越來越高，而新建房屋功能完善、布局合理，所以有些老舊樓盤缺少歷史價值、破舊、存在安全隱患、或影響新規(guī)劃等綜合因素就會遭到直接拆除，而不是考慮在修繕方面增加投入，所以修繕問題和基礎(chǔ)設(shè)施改造也沒有受到重視。

除此之外，還有一些樓盤的物業(yè)沒有多余的經(jīng)費(fèi)，即便是向業(yè)主收取費(fèi)用也是將費(fèi)用投入到其他樓盤的物業(yè)工作中，所以老舊樓盤的物業(yè)并沒有多余的資金進(jìn)行修繕和改造。正是因為受到了多方因素的影響，才導(dǎo)致老舊樓盤沒有制定明確的修繕加護(hù)，修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造的內(nèi)容不夠清楚，也沒有制定明確的施工內(nèi)容，自然也會影響到房屋維護(hù)和基礎(chǔ)設(shè)施改造的順利進(jìn)行。

3.2 缺乏合理的招標(biāo)方式

雖然招標(biāo)單位一致認(rèn)為“最便宜的中標(biāo)”是一種常用的招標(biāo)方法，但是該方法和科學(xué)性和合理性并沒有得到所有人的認(rèn)可。做便宜的中標(biāo)無外乎以下幾種：一是施工企業(yè)無法平衡質(zhì)量與價格之間的關(guān)系，為了保證質(zhì)量不惜減少自己的利潤，甚至還會造成虧損。二是施工企業(yè)為了獲取更多的利潤，故意偷工減料或者使用質(zhì)量不合格的材料，減少成本和安全費(fèi)用的投入，工程質(zhì)量也會大大降低，不僅增加了安全隱患，可能還會引發(fā)嚴(yán)重的后果。三是施工單位對施工方案進(jìn)行調(diào)整，制定相應(yīng)的解決措施。如：優(yōu)化項目內(nèi)容和對策，對項目重新精心設(shè)計，充分發(fā)揮施工單位的專業(yè)性，保證工程的質(zhì)量。通過上述內(nèi)容能夠看出，如果按照最便宜中標(biāo)的方式，就會給施工單位造成壓力，對施工單位的發(fā)展也會產(chǎn)生不利影響，所以一般企業(yè)都不愿意采用這種方式中標(biāo)。但是為了能夠在競爭中獲得機(jī)會，他們會存在僥幸心理，先用最低價格中標(biāo)之后再通過其他手段將自己的利益最大化。這也是房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造項目在施工階段經(jīng)常會通過各種方式彌補(bǔ)單價，主要就是因為當(dāng)初的中標(biāo)價格低于成本。

3.3 缺乏有效的結(jié)算審計

工程的項目審計是房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造項目非常重要的內(nèi)容，有些項目從修繕工作完成之后才開始進(jìn)行審計，這樣就會忽略工程當(dāng)中的其他問題，無法對現(xiàn)場的真實(shí)情況做出準(zhǔn)確的判斷。另外，房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造與新建工程存在較大區(qū)別，工程的管理一般都是委托給監(jiān)理單位對現(xiàn)場進(jìn)行管理，這種管理模式也不適合采用傳統(tǒng)的審計方法。另外，修繕工程的不確定因素較多，在施工階段難免會出現(xiàn)各種各樣的問題，整個施工過程都是根據(jù)合同、方案以及圖紙等文字進(jìn)行記錄，現(xiàn)場的簽證又是另一種記錄方式，同樣都是工程結(jié)算時的參考依據(jù)。如果等到修繕工作完成之后再開始審計，在施工階段超出預(yù)算的問題就無法再次進(jìn)行驗證。因此，房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造工程必須要采用科學(xué)的結(jié)算設(shè)計方法，對整個施工過程進(jìn)行跟蹤審計，選擇更加適合的結(jié)算審計方式，才能合理控制修繕工程的總造價。

4 房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造的完善措施

4.1 對房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造項目制定科學(xué)的規(guī)劃方案

老舊樓盤的修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造項目已經(jīng)隨著時代的發(fā)展，形成了固定的修繕?biāo)悸?，在修繕過程中必須顧全大局，從宏觀角度進(jìn)行規(guī)劃，分階段完成修繕工作并一一落實(shí)到實(shí)施當(dāng)中。房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造工作開始之前，必須要做好前期調(diào)研工作，全面掌握房屋的具體情況，通過房屋的老圖紙掌握房屋的建造時間和使用年限，委托房屋檢測機(jī)構(gòu)出具專業(yè)意見，然后根據(jù)房屋的使用情況和現(xiàn)行標(biāo)準(zhǔn)判斷房屋的功能是否完好，要本著科學(xué)、嚴(yán)謹(jǐn)、節(jié)約、高效的原則，才能制定科學(xué)的房屋修繕規(guī)劃方案，確保規(guī)劃的有效執(zhí)行。

4.2 采用合理的招標(biāo)方式

從多個施工單位中擇優(yōu)篩選房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造工作之前，業(yè)主方要對修繕工作的施工單位進(jìn)行嚴(yán)格篩選，以保護(hù)房屋業(yè)主人身安全作為主要目標(biāo)，從多個施工單位中選擇修繕經(jīng)驗豐富、施工能力強(qiáng)以及信譽(yù)度良好的施工單位，以此來保證修繕工程的質(zhì)量安全。在篩選過程中，業(yè)主方不能依老經(jīng)驗判斷、根據(jù)領(lǐng)導(dǎo)交代處理，要成立項目工作組、項目評審專家組，根據(jù)專家評審意見擇優(yōu)錄取。達(dá)到《工程建設(shè)項目招標(biāo)范圍和規(guī)模標(biāo)準(zhǔn)規(guī)定》的工程，必須要依據(jù)《政府采購法》和《招標(biāo)投標(biāo)法》，通過招投標(biāo)的方式，施工單位擇優(yōu)篩選，才能充分體現(xiàn)公平、公正、公開的原則。通過招標(biāo)也能看出施工單位的優(yōu)勢和不足，如果施工單位的施工條件不符合要求，或者施工單位的資質(zhì)不達(dá)標(biāo)，禁止參加招投標(biāo)活動。發(fā)放標(biāo)書之前，也要對投標(biāo)單位的資質(zhì)進(jìn)行審查，必要時還要對該單位以往承建的項目進(jìn)行實(shí)地考察，從而選出最優(yōu)的施工單位。

4.3 采用跟蹤審計的方式控制造價

房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造工程一般分為三個階段，第一階段主要是事前階段，該階段涉及修繕項目的論證、決策和施工準(zhǔn)備等內(nèi)容。第二階段為事中階段，涉及修繕工程的施工及過程控制。第三階段為事后階段，主要涉及項目驗收和評估。房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造工程采用跟蹤設(shè)計制度，對事中各個環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格審計，將審計工作覆蓋至合同執(zhí)行、工程款規(guī)劃、驗收、簽證、認(rèn)定材料價格以及工程咨詢費(fèi)用等。從房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造工程開始階段，審計已經(jīng)介入，并且與施工單位一同完成施工任務(wù)。近些年，很多修繕工程都嘗試過早引入審計，審計人員全程參與認(rèn)定招標(biāo)單位的資質(zhì)認(rèn)定，擬定各項把關(guān)條款，促進(jìn)修繕項目的系統(tǒng)化和規(guī)范化。提前引入審計能夠使修繕項目更加規(guī)范，也能合理反映出該工程的總造價。采用跟蹤審計的模式，既能保證房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造項目的工程質(zhì)量，又能對工程管理工作進(jìn)行強(qiáng)化，以此來保障修繕工程的合理性。另外，跟蹤審計還會參與維修投資計劃的制定和統(tǒng)計，也能完善修繕項目的管理制度，能夠為后期的檢查和監(jiān)督工作提供便利條件，還能確保維修資金得到合理應(yīng)用。

4.4 對材料價格進(jìn)行精細(xì)化管理

建筑材料的價格與房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造的造價有直接關(guān)系，也是控制項目成本的關(guān)鍵因素，在項目中的成本占比最高。一般情況下，雖然人們都知道東西的質(zhì)量越高，價格也會越高，但是人們依然希望能夠買到物美價廉的東西，價值與質(zhì)量其實(shí)是站在了對立角度，如果材料的價格過低，質(zhì)量肯定不符合要求。因此，為了保證工程質(zhì)量，同時也是為了降低成本，必須要對材料進(jìn)行精細(xì)化管理。

首先，全面分析建筑材料市場的價格走勢。通過多種途徑調(diào)查建筑材料的價格信息，掌握材料市場的最新價格和動態(tài)走勢，統(tǒng)計材料的應(yīng)用效果，通過走訪調(diào)查的方式對比多家貨源，真正實(shí)現(xiàn)擇優(yōu)、選優(yōu)。

其次，重要的材料可以選擇業(yè)主指定采購。有些建筑材料對工程質(zhì)量產(chǎn)生的影響很大，業(yè)主方可以將材料的采購任務(wù)指定施工單位負(fù)責(zé)采購，要在合同中注明材料的品牌、規(guī)格、型號、顏色、數(shù)量等。材料采購前需申報、對樣本進(jìn)行備案，材料進(jìn)場后需抽查、測試檢驗，符合要求后才能使用。材料的購買也可以通過招投標(biāo)的方式，通過競爭的方式吸引優(yōu)質(zhì)的材料供應(yīng)商。

最后，通過詢價的方式確定材料。房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造需要大量的材料，但是材料的價格浮動明顯。相關(guān)人員可以對市場的材料價格進(jìn)行調(diào)查，然后再制作材料價格清單，經(jīng)由相關(guān)部門批準(zhǔn)之后，確定材料的需求量。

5 結(jié)語

總而言之，在房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造項目中應(yīng)用精細(xì)化管理模式，圍繞“以人為本”的思想開展管理工作，并在傳統(tǒng)管理內(nèi)容的基礎(chǔ)之上增加管理內(nèi)容，提高管理水平。因此，文章重點(diǎn)從制定房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造規(guī)劃、優(yōu)化招投標(biāo)方式、優(yōu)化造價管理以及落實(shí)精細(xì)化管理等角度，對房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造的常見問題進(jìn)行完善，有效提升了房屋修繕和基礎(chǔ)設(shè)施改造的有效性，以期能夠為建筑行業(yè)的發(fā)展起到促進(jìn)作用。