一線樓市春節(jié)檔“淡季不淡”“小陽春”兌現(xiàn)在路上

秦佳麗

穩(wěn)樓市政策正在超預期釋放。2月20日，5年期以上LPR（貸款市場報價利率）下調25個BP至3.95%。而在農歷新年前夕，四大一線城市已對限購政策實施局部松綁。

多位一線城市置業(yè)顧問向本刊表示，受益于節(jié)前政策利好及低基數(shù)，其負責樓盤在春節(jié)假期呈現(xiàn)階段性升溫跡象。從企業(yè)布局來看，更多地方國企開始躋身一線城市頭部陣營。

有業(yè)內人士認為，伴隨5年期LPR大幅調降，樓市已經(jīng)迎來“政策底”。如果后續(xù)網(wǎng)簽數(shù)據(jù)能夠持續(xù)回溫，樓市“小陽春”將在3月底至4月份兌現(xiàn)。

穩(wěn)樓市政策超預期一線樓市春節(jié)日均銷量升溫

和房貸利率相掛鉤的5年期LPR利率下調25個基點以來，一線城市商業(yè)房貸利率也同步調降。以利率向來居高不下的北京為例，北京豐臺區(qū)某頭部房企項目置業(yè)顧問常旭（化名）向本刊證實，目前北京城六區(qū)內首套房貸利率調降為4.05%，二套為4.55%；非城六區(qū)首套房貸利率調降為3.95%，二套調整為4.5%。據(jù)其介紹：“按照最低利率計算，假設100萬元商業(yè)房貸、還款期限30年，一個月能省下150塊左右，總共能省下大概5萬塊。”

由于政策新近出臺，常旭介紹，目前（截至2月21日）其所負責項目的到訪量及咨詢量尚未掀起水花，市場反應需要時間。“年前北京對降首付等方面釋放了一波政策利好，當時市場的確有反響，成交情況有明顯提升。最近很多客群剛剛回京，市場反應還需要一段時間，政策效果應該會有一定滯后。”

實際上，受返鄉(xiāng)置業(yè)、假期出游等因素影響，春節(jié)假期為一線城市的傳統(tǒng)銷售淡季。不過，受節(jié)前系列提振政策及低基數(shù)影響，2024年春節(jié)假期一線城市的成交數(shù)據(jù)呈升溫跡象。

北京市通州區(qū)某國企項目置業(yè)顧問王銀（化名）向本刊表示，通州區(qū)“雙限”政策取消后，客戶到訪量明顯增加。農歷新年期間，其所在項目也輪流值班候客。“大年初三那天我值班，接待了十幾組客戶；整個春節(jié)假期，項目認購數(shù)量大概十幾套。”

大年初十正式開工當天，王銀對一組年前的蓄客記憶猶新，“這組客戶去年年底就有在通州買房的意向，現(xiàn)在有了購房資格，因為工作的地點距離項目比較方便，這次下班了特意過來看看。這類以前被攔在限購門檻外的客戶，是目前觀望通州樓市的主力軍。”王銀表示，“按照‘雙限政策，以前在通州購房普遍需要3年社保或納稅證明，現(xiàn)在只需要一個勞動關系證明。雖然具體細則還沒有明確，但總歸是利好，等春節(jié)收假、客戶陸陸續(xù)續(xù)回京，今年應該也會像往年‘小陽春那樣拉升一波行情。”

北京通州區(qū)執(zhí)行近9年的“雙限”政策曾有“史上最嚴限購令”之稱。在通州區(qū)落戶和就業(yè)的家庭想要購買商品住房，除了需要符合北京整體限購政策，大多還需要滿足在通州落戶、社保或納稅需滿3年的要求。直到2月6日，北京市住建委和通州區(qū)政府解除“雙限”，購房客群符合北京整體限購政策即可。

北京優(yōu)化通州購房政策外，一線城市在春節(jié)前夕集體松綁限購。其中，廣州對120平方米以上的住宅放開限購；上海松綁外環(huán)以外非本市戶籍單身人士限購；深圳實施落戶即可購房，非深戶籍人群社保或所得稅繳納年限從5年降至3年。疊加2023年底四大一線城市打出的“降首付、降利率、調普宅標準”組合拳，市場需求端迎來密集提振政策。

位于深圳龍崗區(qū)某品牌房企項目置業(yè)顧問羅瑞（化名）向本刊表示，由于其所在項目即將加推新盤，節(jié)后開工的客流量確實比年前大，正月初九當天其負責項目的到訪量接近30組，實際成交量也有所上升。在羅瑞看來，限購政策松綁顯然為深圳樓市起到提振作用：“之前因為社保年限不夠，很多有意向的客戶缺購房資格，這類客戶容易在這個時候選擇出手。”

不過，在羅瑞看來，目前深圳升溫是階段性表現(xiàn)，想要判定整體市場是否已經(jīng)觸底回升，還需要觀摩這種升溫行情能夠持續(xù)多久。“目前市面上能選的房子比較多，很多客戶也會來回對比，存在觀望心理；市場也容易出現(xiàn)部分樓盤持續(xù)火爆、部分樓盤冷清的反差現(xiàn)象。”

機構統(tǒng)計報告顯示，今年春節(jié)樓市處于緩慢修復階段，整體表現(xiàn)平淡。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，其間25個代表城市新房日均成交面積較去年春節(jié)假期下降約27%，不過，一線城市日均成交面積同比增長108%。其中，上海、深圳、廣州的日均成交面積分別為0.44萬平方米、0.32萬平方米、0.15萬平方米，較去年春節(jié)假期增長126%、125%、87%。

新增房源入市帶動交易回升地方國企亮相一線梯隊

在業(yè)內人士看來，一線城市春節(jié)假期成交情況一定程度上取決于前期新盤供應節(jié)奏。上海中原地產首席分析師盧文曦向本刊表示，與去年相比，2024年春節(jié)假期上海新房的成交量的確有增加，這與市場供應節(jié)奏密切相關，現(xiàn)在上海每月都有一批集中供應的樓盤，供應速度快，因此成交量也大。

“今年春節(jié)上海的新房市場的成交量大概3000多平方米，與去年1000多平方米相比，增量很明顯。但是結合常規(guī)春節(jié)的交易數(shù)據(jù)來看，普遍在1萬平方米左右，對比之下今年假期的成交量不算高。”盧文曦補充道。

本刊了解到，趕在春節(jié)前，上海優(yōu)化非滬籍單身人士限購的同時，積極推出了2024年第二批新房。網(wǎng)上房地產信息顯示，上海該批次上線了4632套房源，備案均價為74604元/平方米。其中，綠城外灘蘭庭項目、保利濱江天珺等4個項目備案均價均超過“10萬+”門檻。

聚焦高能級城市的房企布局，在北京、深圳兩大核心城市，房企銷售回款向少數(shù)公司集中的趨勢仍然延續(xù)。本刊查詢克而瑞榜單統(tǒng)計，2024年1月，由大興發(fā)展、中海地產、城建發(fā)展構成的北京房企權益銷售規(guī)模TOP3陣營，成交金額合計81.39億元，較去年同期TOP3陣營增長46.68%；由深鐵置業(yè)、鴻榮源、華潤置地構成的深圳房企權益銷售規(guī)模TOP3陣營，成交金額合計37.69億元，較去年同期TOP3陣營增長68.86%。

在“強者恒強”趨勢下，更多地方國企現(xiàn)身一線城市頭部梯隊。由于新增房源集中入市，大興發(fā)展、浦開集團分別以38.11億元、63.7億元的權益銷售額位居今年1月份北京、上海銷冠。其中，“新面孔”浦發(fā)集團登頂上海樓市銷冠，得益于旗下浦開云璟項目的強勁銷售。據(jù)了解，作為新近入市的熱門紅盤，浦開云璟項目緊鄰浦東足球場，1月份項目銷售套數(shù)達到619套、銷售面積6.95萬平方米，銷售金額達62.99億元。

樓市“小陽春”或推遲顯現(xiàn)3月底有望迎來成交高峰

目前一線城市項目仍在穩(wěn)步推盤。比如，深圳住建局此前發(fā)布的一季度計劃入市商品房清單，今年前3月待入市項目共有19個，共計12386套，預計供應房源面積117.5萬平方米，中海新都薈、卓越九瓏等網(wǎng)紅項目已拿證入市。

與此同時，不斷優(yōu)化的供需兩端政策致力于推動房地產市場企穩(wěn)。在業(yè)內人士看來，伴隨城市房地產融資協(xié)調機制下“白名單”項目逐漸落地，疊加近期五年期以上LPR大幅下調等提振政策，今年“小陽春”兌現(xiàn)的可能性較大。

盧文曦就此表示，目前政策層面對房地產市場的呵護非常直觀，商業(yè)銀行對“白名單”項目的批復很快速，五年期以上LPR下調25個基點超過市場預期，讓購房人能減少總支出，對購房心理有很大推動作用。

“現(xiàn)在幾個一線城市都對限購做了不同程度的優(yōu)化，為提振市場做鋪墊。今年‘小陽春出現(xiàn)的關鍵需要看接下來市場的恢復程度。”盧文曦介紹，“比如，常規(guī)情況下，上海周一至周五的二手房網(wǎng)簽套數(shù)在500套左右，周末可以達到600～700套。從新近（正月初十）數(shù)據(jù)來看，上海的二手房的網(wǎng)簽套數(shù)大概404套，已經(jīng)有比較明顯的恢復。如果后續(xù)的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)持續(xù)回溫，今年的‘小陽春兌現(xiàn)的可能性很大。”

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向本刊表示，此次LPR超預期下調，即央行在年初通過“降成本”的方式將政策紅利一次性釋放給購房者，不論是月供比較敏感的剛需購房客群，或是存在“賣一買一”需要的置換客群，都能夠在需求端產生較大的提振作用。

在李宇嘉看來，目前樓市已經(jīng)迎來“政策底”：“目前各類該有的政策已經(jīng)大體釋放完畢，與降息相比，其他政策很難有‘降成本這種直觀的效應。之前很多客戶觀望情緒濃厚，現(xiàn)在政策一步到位，能夠促進需求釋放。”

他補充道，盡管當前居民收入預期較為疲弱，但與結婚、入學、養(yǎng)老等伴隨的置業(yè)需求始終客觀存在，疊加政策利好并參照歷史規(guī)律，3月份通常會迎來一波成交高峰：“今年‘小陽春依然會來臨，不過考慮到春節(jié)長假較晚及去年高基數(shù)影響，可能推遲到3月底至4月份政策效果才會逐步顯現(xiàn)。”

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）