樓宇更新產(chǎn)業(yè)蝶變 助力首都高質量發(fā)展

于曉靜 劉晨

[摘要] 北京市積極開展老舊低效樓宇更新改造，為現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設騰挪發(fā)展空間。近年來涌現(xiàn)出的一批樓宇更新典型案例，帶動了產(chǎn)業(yè)升級迭代、空間布局優(yōu)化、城市功能織補、環(huán)境品質提升。展望未來，低效樓宇更新改造仍面臨挑戰(zhàn)，需要從梳理對接樓宇更新供需信息、加大政策支持和金融產(chǎn)品創(chuàng)新力度、強化產(chǎn)業(yè)社區(qū)運營理念等方面發(fā)力，實現(xiàn)產(chǎn)城融合雙向賦能。

[關鍵詞] 低效樓宇；? 更新改造；? 高質量發(fā)展

[中圖分類號] D616? ? ? ? ?[文獻標識碼] A? ? ? ? ?[文章編號] 0529-1445（2024）03-0044-04

為推動首都發(fā)展由外延擴張向內(nèi)涵提升轉變，北京市以“疏解整治促提升”專項行動為先導，科學配置空間資源要素，服務現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系建設。在壓縮生產(chǎn)空間規(guī)模的硬約束下，通過老舊樓宇更新改造，進而植入新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)新功能，有效提升其產(chǎn)業(yè)用地利用效益和樓宇資產(chǎn)價值，已成為煥發(fā)樓宇經(jīng)濟活力、促進首都高質量發(fā)展的重要途徑。

北京市老舊低效樓宇改造概況

第三產(chǎn)業(yè)是北京市產(chǎn)業(yè)結構的主體，2023年增加值達到3.7萬億元，占地區(qū)生產(chǎn)總值的84.8%。商務樓宇作為服務業(yè)特別是生產(chǎn)性服務業(yè)的集中承載空間，是全市產(chǎn)業(yè)發(fā)展的主要資源要素之一。從20世紀90年代開始，以金融街、CBD、中關村為代表的核心商務區(qū)，承載了北京市金融、軟件和信息服務業(yè)、科學研究和技術服務業(yè)等支柱產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。然而，隨著樓宇生命進入衰退周期以及產(chǎn)業(yè)升級迭代、兩業(yè)融合加速等趨勢，商務樓宇作為產(chǎn)業(yè)發(fā)展重要基礎設施的功能發(fā)揮，與現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系發(fā)展的需求愈加不相適應。為破解這一難題，北京市積極開展老舊低效樓宇更新改造，探索空間存量挖潛和經(jīng)濟動能轉換協(xié)同路徑。

從存量規(guī)模看，中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年北京市寫字樓總存量約1.6億平方米。其中，老舊樓宇主要指建于2005年以前節(jié)能不達標或建于1980年以前抗震不達標的樓宇，按照總量的三成測算約4800萬平方米。這些老舊樓宇多分布于首都功能核心區(qū)及中心城區(qū)圍繞核心區(qū)的圈層范圍。依據(jù)北京市發(fā)展改革委制定的《關于加強騰退低效產(chǎn)業(yè)空間改造利用促進產(chǎn)業(yè)高質量發(fā)展的實施方案》，低效樓宇主要包括整棟空置或正在使用但入駐率偏低、單位面積年區(qū)級稅收低于200元/平方米、現(xiàn)狀功能定位或經(jīng)營業(yè)態(tài)不符合城市發(fā)展功能需求的存量商務樓宇和商業(yè)設施。按照低效樓宇改造需超過2萬平方米的儲備項目標準測算，目前入庫項目待改造面積總計在200萬平方米以上。

從改造形態(tài)看，主要呈現(xiàn)四大類型。一是基于原有產(chǎn)業(yè)類型，實現(xiàn)業(yè)態(tài)升級；二是淘汰原有產(chǎn)業(yè)類型，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)迭代；三是基于原有產(chǎn)業(yè)空間遺存和區(qū)域發(fā)展功能短板，更新為兼具產(chǎn)業(yè)躍升與功能織補的城市復合型功能體；四是瞄準群眾“七有”要求“五性”需求，更新為非產(chǎn)業(yè)形態(tài)。

從政策環(huán)境看，政策法規(guī)逐步完善。近幾年，北京市先后出臺多項政策法規(guī)，持續(xù)加大對低效樓宇更新改造的支持力度。2017年，北京市政府辦公廳就出臺了《關于保護利用老舊廠房拓展文化空間的指導意見》，促使朗園、新華1949等一批中心城區(qū)文創(chuàng)產(chǎn)業(yè)園的誕生。2021年4月，市規(guī)自委、市住建委、市財政局聯(lián)合印發(fā)《關于開展老舊樓宇更新改造工作的意見》。同年5月，市發(fā)展改革委推出《關于加強騰退空間和低效樓宇改造利用促進高精尖產(chǎn)業(yè)發(fā)展的工作方案（試行）》，累計支持試點項目10個，給予市級固定資產(chǎn)投資補助資金超過4億元。2023年，市發(fā)展改革委接續(xù)出臺《關于加強騰退低效產(chǎn)業(yè)空間改造利用促進產(chǎn)業(yè)高質量發(fā)展的實施方案》，支持低效樓宇、老舊廠房和片區(qū)統(tǒng)籌改造，加快騰退低效產(chǎn)業(yè)空間“騰籠換鳥”。目前，已初步建立100余個項目的儲備項目庫，預計總投資額超過390億元。同年施行的《北京市城市更新條例》更從立法高度，對老舊低效樓宇、老舊廠房更新作出規(guī)制。

近年來，北京市老舊低效樓宇改造涌現(xiàn)出的一批典型案例，對煥新產(chǎn)業(yè)空間、煥發(fā)經(jīng)濟活力、煥活城市功能起到了重要作用。改造后的低效樓宇變身為支撐數(shù)字經(jīng)濟、人工智能、生物醫(yī)藥等未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的新空間。探索形成的一系列符合地區(qū)實際的政策創(chuàng)新和模式創(chuàng)新成果，為北京市推廣低效樓宇更新提供了路徑。

低效樓宇更新改造探索取得可喜成效

老舊低效樓宇更新不僅是空間形態(tài)的改造升級，更是推動首都高質量發(fā)展的重要實踐。近年來，以《北京城市總體規(guī)劃（2016年—2035年）》為指引，與“疏解整治促提升”專項行動相銜接，北京市老舊低效樓宇更新改造取得可喜成效。

優(yōu)化產(chǎn)業(yè)布局，提高經(jīng)濟密度，助推首都減量提質發(fā)展。在低效樓宇更新實踐中，北京市堅持產(chǎn)業(yè)先行，立足城市發(fā)展基礎、地理區(qū)位和產(chǎn)業(yè)需求，推動樓宇更新項目的產(chǎn)業(yè)方向科學再定位，不僅成功盤活閑置資產(chǎn)，還為符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展定位和未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向的新型產(chǎn)業(yè)、未來產(chǎn)業(yè)騰挪出發(fā)展空間，實現(xiàn)城市空間結構和功能布局的優(yōu)化提升。位于西城區(qū)的“動批”商圈45萬平方米樓宇改造升級后，淘汰了原有批發(fā)零售業(yè)態(tài)，變身為國家級金融科技示范區(qū)。“金科新區(qū)”現(xiàn)已聚集金融科技基礎設施、銀行科技、保險科技、證券科技等各類金融科技和專業(yè)服務機構200余家，打造了金融科技全產(chǎn)業(yè)鏈的生態(tài)環(huán)境。其首棟改造樓宇四達大廈更新為新動力金融科技中心后，實現(xiàn)70%以上的出租率，已簽約入駐中央結算公司、奇安信公司、神州數(shù)科公司等業(yè)界知名頭部企業(yè)，成為承載金融科技“國家隊”“獨角獸”“生力軍”企業(yè)落地的重要空間。該項目入選國家發(fā)改委“盤活存量資產(chǎn)擴大有效投資”典型案例，為北京中心城區(qū)產(chǎn)業(yè)布局優(yōu)化重組提供了重要支撐。

業(yè)態(tài)升級產(chǎn)業(yè)更新，為首都高質量發(fā)展注入新質生產(chǎn)力。加快產(chǎn)業(yè)升級，促進新舊動能接續(xù)轉換，是加快構建具有首都特色的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)體系的關鍵之舉。北京市緊緊圍繞高質量發(fā)展主題，以產(chǎn)業(yè)升級為牽引持續(xù)推動低效樓宇煥新，以改造優(yōu)產(chǎn)業(yè)、以更新助升級的樓宇經(jīng)濟發(fā)展成效日益顯現(xiàn)。由豐臺區(qū)大紅門服裝商貿(mào)城更新改造而成的南中軸國際文化科技園，錨定文化、科技、國際商務三大重點產(chǎn)業(yè)方向，根據(jù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求，對既有空間進行柔性定制，提高了樓宇空間結構和功能設計與產(chǎn)業(yè)需求的適配性。園區(qū)落地企業(yè)已超過150家，包括國家專精特新“小巨人”企業(yè)2家、國家高新技術企業(yè)37家，成功助推原服裝批發(fā)業(yè)態(tài)向元宇宙、人工智能、集成電路等未來產(chǎn)業(yè)躍升，成為帶動豐臺區(qū)全要素生產(chǎn)率提升的新引擎。東城區(qū)隆福寺街區(qū)改造后，充分挖掘歷史文化資源，圍繞文化產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)，培育沉浸數(shù)字影院、光影博物館、設計師工坊等新場景。一期項目7萬平方米，出租率達100%，年產(chǎn)值可達60億元，已成為北京文化消費新地標。

打造綠色建筑，降低樓宇能耗，助推首都綠色轉型發(fā)展。綠色發(fā)展是新發(fā)展理念的重要內(nèi)容。作為產(chǎn)業(yè)基礎設施，樓宇的綠色化改造是產(chǎn)業(yè)和城市綠色發(fā)展的基礎。北京市積極踐行新發(fā)展理念，創(chuàng)新綠色改造的支持政策，積極推動在老舊低效樓宇改造項目中探索低碳環(huán)保、健康宜居的更新模式。為突出綠色發(fā)展導向，北京市在支持低效樓宇改造的相關政策中大膽創(chuàng)新，除了對擬支持項目的綠色節(jié)能改造水平進行要求外，還將獲得支持的項目納入北京綠色交易所企業(yè)碳賬戶和綠色項目庫，鼓勵項目單位開展碳排放核算、探索進行碳中和認證，推動北京綠色交易所對項目給予綠色金融支持，進一步強化對于樓宇綠色化、智能化改造的政策引導，促進綠色化改造取得實效。西城區(qū)世紀天樂大廈在改造中采用智能融合系統(tǒng)、高性能數(shù)據(jù)中心系統(tǒng)、太陽能發(fā)電系統(tǒng)等先進技術，打造綠色、智慧的資產(chǎn)管理運營環(huán)境，成功實現(xiàn)30%的節(jié)能降耗水平，并榮獲LEED（能源與環(huán)境設計先鋒）金級認證及國家級綠色建筑二星認證，成為環(huán)保與節(jié)能領域的典范。中海商務中心在樓宇改造中，同步建設了基于智慧物聯(lián)及雙碳節(jié)能的智能空間管理系統(tǒng)，不但實現(xiàn)了樓宇運行的碳可視化、空間管理的智能化，還通過授予碳積分獎勵等方式，鼓勵入駐企業(yè)和員工參與節(jié)能減碳。

帶動片區(qū)更新，補短板惠民生，提升城市活力和空間品質。低效樓宇更新改造不僅是單體建筑的升級和產(chǎn)業(yè)的重置，也日益成為優(yōu)化區(qū)域城市空間的契機。北京市在推進低效樓宇改造過程中，注重改造項目與周邊環(huán)境協(xié)同，以繡花功夫織補城市功能，通過營造共享生態(tài)、打造開放空間等方式，補齊周邊地區(qū)公共服務和配套設施短板，實現(xiàn)經(jīng)濟效益和社會效益的耦合共生。位于朝陽區(qū)的THE BOX朝外年輕力中心項目以昆泰商城改造為核心，對建筑、景觀、公共空間進行整體設計規(guī)劃和系統(tǒng)升級，輻射周邊2平方公里。項目創(chuàng)新改造建筑內(nèi)外部空間，打造光影籃球場、滑板場、下沉劇場、屋頂花園等娛樂休閑設施，并在更新過程中著力優(yōu)化區(qū)域交通，拓寬人行步道，打造慢行街區(qū)。同時，將邊角地改造成為社區(qū)花園、林蔭休閑空間，拓展了街區(qū)公共休閑空間，提升了周邊居民的生活品質。

低效樓宇更新改造在挑戰(zhàn)中突圍

優(yōu)化樓宇信息數(shù)據(jù)，讓更多低效樓宇實現(xiàn)改造升級。戴德梁行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2023年第4季度北京市甲級寫字樓空置率達18.7%，連續(xù)6個季度攀升。未來3年，全市預計將有超百萬平方米的新增寫字樓入市，短期去化壓力明顯。老舊商務樓宇減租撤租首當其沖，因此急需掌握全市低效樓宇總量及分布情況，精準開展樓宇更新改造。相關部門應利用第五次經(jīng)濟普查契機，對全市已建、在建商務樓宇產(chǎn)權主體、入駐企業(yè)、租賃面積、租金水平、空置率、運營主體等信息進行全面收集，落圖入庫。優(yōu)化產(chǎn)業(yè)地圖數(shù)據(jù)顆粒度，提升智能決策支撐力度。鼓勵有條件的區(qū)設立樓宇經(jīng)濟管理服務信息化平臺，及時更新樓宇數(shù)據(jù)。充分發(fā)揮北京產(chǎn)權交易所平臺功能，通過信息發(fā)布、融資對接、產(chǎn)業(yè)鏈接等服務，促成更多低效樓宇達成更新實踐。

圍繞低效樓宇改造需求，實現(xiàn)有針對性的政策創(chuàng)新和金融創(chuàng)新。經(jīng)過30多年的高速城市建設，雖然現(xiàn)有規(guī)劃審批、樓宇建設、融資貸款、物業(yè)管理等制度和產(chǎn)品與房地產(chǎn)開發(fā)模式相適應，但并不適用于小規(guī)模、漸進式、可持續(xù)的樓宇改造需求。盡管《北京市城市更新條例》已頒布施行，但在具體項目審批和實施中還需要大量專項政策和實施細則的出臺。以土地剩余年限為例，樓宇更新項目的土地剩余使用年限過短，未來土地使用權能否續(xù)期、如何續(xù)期仍不明確。吸引社會資本投入，需要更加穩(wěn)定的政策預期和多元的金融產(chǎn)品創(chuàng)新。主管部門應進一步完善重點環(huán)節(jié)支持政策，對土地出讓年限、出讓金補繳、土地性質兼容、建筑規(guī)模管控與調劑、設計標準與導則等作出進一步的政策安排。鼓勵銀行等金融機構創(chuàng)新樓宇更新融資產(chǎn)品，在投資、建設、運營等環(huán)節(jié)分別引入股權、債權、證券化等投融資方式。例如，探索設立城市更新基金，發(fā)放長期限、低利率的樓宇更新專項貸款，發(fā)放企業(yè)債券，發(fā)行以經(jīng)營性房地產(chǎn)為基礎資產(chǎn)的不動產(chǎn)投資信托基金，提升低效樓宇更新改造質效。

產(chǎn)業(yè)空間更新向產(chǎn)業(yè)社區(qū)營造升級，提升樓宇運營能力，實現(xiàn)產(chǎn)城融合雙向賦能。北京市低效樓宇更新改造不能通過增加容積率來回收投資，而是要通過高效運營、資產(chǎn)增值，在較長周期內(nèi)實現(xiàn)項目盈利。特別是在寫字樓出租率下降的背景下，樓宇招商和運營無疑面臨著更大挑戰(zhàn)，這將進一步考驗專業(yè)樓宇運營商的實力，也更需要政府引導、政企聯(lián)動、合作共贏。政府部門應加大樓宇運營商培育力度，進一步樹立全生命周期的運營理念，實現(xiàn)運營前置、一體化改造。以產(chǎn)業(yè)為基礎，疊加城市生活功能，通過宜居、宜業(yè)、宜人的多樣化樓宇空間，為入駐企業(yè)員工提供辦公、社交、休閑、健身、餐飲、藝術體驗等綜合服務。建立樓宇智慧系統(tǒng)，提升運行智能化、綠色化水平。圍繞產(chǎn)業(yè)鏈招商、按照企業(yè)發(fā)展階段招商，并提供適配性服務，打造特色樓宇，探索產(chǎn)業(yè)孵化功能。將樓宇招租和政府招商緊密相連。商務區(qū)、產(chǎn)業(yè)園區(qū)管委會和屬地政府要加大對樓宇運營商的支持力度，引導老舊低效樓宇融入?yún)^(qū)域綜合更新。完善黨建引領、多元參與、共治共享的樓宇經(jīng)濟發(fā)展新機制，讓市場主體成為城市合伙人，探索存量時代空間盤活利用與產(chǎn)業(yè)治理新模式。

[參考文獻]

[1]中共中央黨史和文獻研究院.習近平關于城市工作論述摘編[M].北京：中央文獻出版社，2023.

[2]秦虹.城市更新助力產(chǎn)業(yè)迭代[J].建筑，2023（7）

[3]北京市統(tǒng)計局? 國家統(tǒng)計局北京調查總隊.2023年1—4季度地區(qū)生產(chǎn)總值[EB/OL].（2024-01-19）[2024-02-20].https：//tjj.beijing.gov.cn/tjsj_31433/yjdsj_31440/gdp_31750/2023/202401/t20240119_3540362.html.

（作者簡介：于曉靜，北京市發(fā)展改革政策研究中心城市治理研究所所長；劉晨，北京市發(fā)展改革政策研究中心城市治理研究所助理研究員）

責任編輯 / 譚? ?夢