淺談住宅工程質量分戶驗收

江宏玲

（1.安徽省·水利部淮河水利委員會水利科學研究院；安徽 合肥 230088；2.安徽省建筑工程質量監督檢測站有限公司；安徽 合肥 230088）

0 引言

現階段，我國居民不僅擁有了良好的居住條件，而且對住宅質量也極為關注。在這種背景下，開展分戶驗收工作能夠明顯改善住宅的安全性能與使用性能，有助于進一步提升住戶對住宅的滿意度，可使人們居住得更為安心、放心與舒心，最終可促使工程質量投訴率大幅度降低。

1 住宅工程質量分戶驗收制度的必要性

《關于做好住宅工程質量分戶驗收工作的通知》建質〔2009〕291 號，按照該文件提出的具體要求，安徽省結合本省實際狀況于 2010 年編制并下發了《安徽省住宅工程質量分戶驗收實施細則》。隨著住宅工程質量分戶驗收工作的開展，安徽省住宅工程質量實現了持續改進，與工程質量相關的投訴也有所減少。在這一過程中，以下幾個方面充分說明了確立與執行分戶驗收制度的必要性。

1.1 有效控制投訴量

“一戶一驗”是分戶驗收制度的具體表現，即當住宅工程已經建造完畢并達到了有關標準與規范要求之后，對住宅的安全性能、使用性能、觀感質量等進行逐戶驗收。一旦分戶驗收工作結束，住戶就會獲得《住宅工程質量分戶驗收合格證》［1］，這是由建設單位提供的一份重要證明。“一戶一驗”的方式有助于工程質量驗收人員在交房前徹查住房存在的隱患與問題，進而采取有效的解決措施，這樣即可對工程質量投訴率進行有效控制。

1.2 改善選點驗收的局限性

在工程質量驗收過程中，最常用的手段是選點驗收，具體而言是指將某項房屋建筑工程作為一個基本驗收單位，然后從中隨機抽取幾戶住宅確定為檢測驗收對象，并以抽樣檢查結果為依據對該工程的整體質量進行評價。在計劃經濟時代，建筑工程的選點驗收體現了一定的科學性，但市場經濟體制確立之后，住戶不僅會關注商品房的位置與周圍環境，而且對住宅的結構、安全、性能等提出了更高的要求，如果其購買的住宅未能得到獨立驗收，當質量問題出現后，“選點驗收”給出的解釋必然會顯得蒼白無力［2］，相關的投訴事件也將會不可避免地產生。由此可知，為突破選點驗收的局限性，有必要實施分戶驗收制度。

1.3 落實各方責任主體質量責任

分戶驗收涉及到多個責任主體，比如建設單位、施工單位、監理單位等等，而此項工作的開展能夠促使這些責任主體對其質量管理責任進行嚴格落實。其中，建設單位既要對分戶驗收進行全面負責，也要積極參與分戶驗收；施工單位在施工過程中應當注重加強質量管理、技術管理與人員管理，確保所建造的房屋建筑工程符合相關標準與規范要求；監理單位對項目工程進行驗收時必須以驗收標準為依據，并保證整個驗收過程具有規范性與嚴謹性。總之，只有三方真正落實各自的質量管理責任，每戶住宅的建造質量才能獲得可靠保障［3］。

2 分戶驗收實施過程中存在的問題

2.1 部分地區未完全落實分戶驗收制度

一些地區未能認識到實施工程質量分戶驗收制度的重要性與必要性，故而沒有安排專人對此進行大力宣傳，而建設單位、施工單位、監理單位等各方責任主體因未能充分明確各自所擔負的責任，所以無法將分戶驗收制度予以完全落實。基于這些因素的影響，在質監站竣工驗收時，與分戶驗收相關的數據信息通常難以客觀而真實地反映實際狀況［4］。

2.2 參建各方質量行為存在不規范現象

如今新的建筑材料、新的施工工藝不斷涌現，各方責任主體對新規范新標準理解不到位。對于參建各方來說，其不規范的工程質量驗收行為具有如下幾種表現。①分戶驗收指標違背了相關規則要求；②當質量問題出現時，各方未能進行協調解決而是相互推諉扯皮；③對于非質量問題或質量問題，各方均不能予以科學區分并給出恰當的解釋，從而對分戶驗收制度的實施產生了不利影響。

2.3 分戶驗收制度流于形式

由于分戶驗收涉及到不同的責任主體，因此所耗費的人力與物力往往較多。在工作人員總數不變而房屋建筑工程規模明顯擴大的前提下，為了在規定時間內出具分戶驗收報告，建設單位、施工單位、監理單位等往往僅在形式上執行分戶驗收制度，導致分戶驗收工作難以有效開展起來。另外，參與分戶驗收的通常以監理人員和施工人員為主，為了避免本單位的聲譽受到影響，這些人員很有可能有意隱瞞部分質量問題［5］，造成住宅質量驗收數據結果的不真實。

2.4 分戶驗收制度內容不夠全面

隨著人們生活質量的提高，其對住宅品質的要求也在不斷提升，從而出現了各類新的問題，例如室內空氣質量、光環境、聲環境等。分戶驗收工作中相應的內容和驗收程序卻未能及時同步更新，以致新問題的投訴也逐年上升。

3 現階段加強分戶驗收工作的建議

3.1 宣傳培訓，加強分戶驗收制度的落實

為促使不同責任主體積極主動地實施工程質量分戶驗收制度，有必要對該制度加大宣傳力度并開展多種培訓活動。進行宣傳時，既要充分利用多種網絡媒介，也要采取投放廣告、印發宣傳手冊、張貼海報等手段；強化培訓時，應將來自于建設單位、施工單位、監理單位的驗收人員作為培訓對象，使其充分明確驗收標準、驗收程序與驗收方法，從而為驗收工作的有效開展奠定堅實的基礎。

3.2 大膽創新，完善分戶驗收制度建設

為使分戶驗收制度產生良好的實施效果，同時也為了提升該制度的建設水平，有必要在驗收過程中運用創新理念、采取創新舉措。在這方面，可通過購買社會服務的途徑，讓資質良好、專業能力較強的第三方機構對分戶驗收工作進行全面負責；可執行分戶驗收試點制度，首先構建一套樣板房，然后以此為參照開展相關的驗收工作；還可實施住戶見證驗收制度或運行業主參與機制，這樣不僅能夠防止信息不對稱，而且有助于增加驗收過程的透明度。

3.3 認真執行標準，不流于形式

①通過宣講促使參建各方切實明確自身在分戶驗收上所擔負的職責；②專門組建分戶驗收小組，要求每位成員都務必掌握執行標準，在開展驗收工作時要以客觀、公正、嚴謹、細致為原則；③質監部門要定期或不定期地檢查分戶驗收狀況，同時保證抽檢比例具有合理性；④應當對不同責任主體加強督導，要求其徹底整改所發現的問題。以上幾種措施同時實施，能夠防止分戶驗收制度流于形式。

3.4 積極探索，完善分戶驗收工作的內容

盡管新材料、新工藝、新技術的應用體現了房屋建筑工程的創新性，但與此同時也產生了噪聲過大、空氣質量下降等諸多新的質量問題，目前住戶的投訴大多與室內污染有關。為避免出現較高的住宅質量投訴率，除了針對住宅質量問題實施科學有效的分戶驗收方案以外，還應當及時對分戶驗收的內容予以改進和補充，從而使其具有合理性和全面性。

4 結語

當前階段，雖然我國各個地區都實施了房屋建筑工程質量分戶驗收制度，但分戶驗收工作仍存在著很多不容忽視的問題。對于建設單位、監理單位與施工單位等責任主體而言，既要充分明確分戶驗收的具體內容及其自身所擔負的職責，也要彼此加強溝通與協調；分戶驗收制度也應與時俱進，針對當下群眾的熱點問題完善工作內容，如此方能提高房屋建筑工程的整體質量與住戶滿意度，從而為我國工程質量驗收行業的健康發展做出不懈努力。