房地產企業財務資金管理存在的問題及應對策略

楊天峰

在市場經濟體制下，房地產行業對促進國家經濟發展起著至關重要的作用。然而，目前房地產企業在財務資金管理方面存在諸多問題，阻礙了企業的健康發展，進而影響了國家經濟的平穩發展。因此，本文探討了房地產企業財務資金管理存在的問題，并提出了房地產企業財務資金管理應遵循的原則和策略，旨在提高房地產企業財務穩健性，實現企業的可持續發展。

一、房地產企業財務資金管理存在的問題

（一）資金回籠周期較長

資金回籠周期較長是房地產企業面臨的重要財務問題。房地產企業的項目運轉周期普遍較長，從投入資本到獲得回報的時間跨度較大，資本難以及時變現，導致企業資金流動性不足，嚴重影響了企業財務穩健性。此外，由于資金回籠周期較長，在項目執行期間，市場和政策的變化會對房地產企業產生一定影響，例如：導致資本回報率下降，與投資者的回報期望相悖，因此，給企業帶來了一系列風險。

（二）融資渠道狹窄

融資渠道狹窄是房地產企業財務管理的難題。房地產投資需要大量資本，然而，由于市場的波動性和不確定性，傳統金融機構對高額融資往往持謹慎態度，房地產企業難以獲得傳統貸款或低成本融資。同時，為了維護金融穩定，政府部門也會對房地產融資施加限制。因此，房地產企業需要積極尋求私人投資者、風險投資企業、房地產基金等多元化的融資渠道，以緩解融資壓力，降低財務風險，更好地應對市場波動和政策變化。

（三）現金流量管理不到位

現金流量管理問題一般表現為現金流量難以滿足企業的發展需要，如維持正常運營、支付短期債務或投資新的發展項目等。就房地產企業來說，其現金流量管理問題可能由多種因素引起，如項目銷售不穩定、開發周期波動、項目維護和管理成本增加等。

（四）融資結構不合理

房地產企業在融資結構方面存在的主要問題是債務與股權比例不當。過度依賴債務融資容易導致房地產企業的負債水平較高，難以應對市場波動與利率變化；而過低的股權比例可能削弱房地產企業的抗風險能力，降低其在市場競爭中的靈活性。此外，房地產企業融資結構問題還表現為債務結構不均衡。如果大量短期債務集中到期，那么房地產企業可能面臨無力償還債務的風險；如果長期債務較多，那么房地產企業可能面臨長期償債壓力，不利于企業的日常經營和未來發展。

二、房地產企業財務資金管理應遵循的原則

（一）安全性原則

一方面，房地產企業應確保資金的安全性，維持合理的資金儲備，以滿足緊急資金需求。另一方面，房地產企業應加強對現金流和資金鏈的管理，以提高資金的流動性，從而保障企業的正常運營。

（二）效益性原則

房地產企業應提高自身的財務效益和盈利能力，在風險可控的前提下充分發揮規模優勢，積極尋求多元化的融資途徑，以優化債務結構，降低融資成本，提高資金的周轉效率和使用效益。

（三）價值導向原則

房地產企業應考慮資金的時間價值和資本占用成本，合理評估資金的機會成本，以實現資金使用效益最大化。此外，房地產企業應降低非貨幣流動資產的規模和比例，以維持合理的資產結構。

（四）合理配置原則

房地產企業需要根據自身實際情況，合理配置各項資產投入與資金來源的周期和結構比例，以滿足企業的生產經營和發展需求，降低財務風險，進而提高企業的經濟效益。

三、房地產企業加強財務資金管理的策略

（一）加強現金流管理

現金流管理以維持充足的現金流，滿足企業的日常運營、債務償還和戰略性投資等需求為目的，對房地產企業的財務健康至關重要。

1.預測與規劃現金流

房地產企業應根據近期與中長期的資金需求來預測和規劃現金流。具體來說，房地產企業可以基于歷史數據、市場趨勢及企業的實際情況，充分考量銷售收入、租金收入、開支、債務還款、投資計劃等因素，從而做出合理的現金流預測與規劃。通過預測現金流，房地產企業能夠掌握未來的資金需求，從而有針對性地采取行動。例如，如果企業通過預測獲知可能出現資金短缺的風險，就可以提前采取調整支出、尋找融資機會或延遲資本支出等措施來規避風險。此外，現金流預測還有助于增加財務透明度，使管理層和投資者更好地了解企業的財務狀況。

2.建立緊急現金儲備

房地產企業可以通過建立緊急現金儲備來應對突發性支出或市場波動，如預期之外的項目成本增加或自然災害等，以降低潛在的資金短缺風險，避免企業陷入財務困境。因此，房地產企業應定期留存現金，并將其儲存在高流動性賬戶中，以充當企業的財務安全網，確保企業在需要時能夠立即使用。

（二）加強資金籌集

加強資金籌集是確保房地產企業資金流動性和支持項目開發的重要舉措，主要表現為對債務融資渠道、股權融資渠道和其他融資渠道的有效利用。

1.采用多樣化的籌資方式

房地產企業應采用多樣化的籌資方式來降低融資風險。除了常規的銀行貸款，房地產企業還可以考慮其他融資方式，如股權融資、債券融資、私募股權、天使投資和風險投資等。多樣化的籌資方式可以減少企業對單一融資渠道的依賴，減緩金融市場波動對企業的沖擊。

2.管理融資成本

房地產企業應積極管理融資成本，通過謹慎選擇融資渠道、比較不同融資方案的利率與代價、進行融資談判等方式來降低債務負擔。此外，房地產企業還應關注市場利率波動，根據市場變化及時調整融資結構。

3.選擇適當的融資期限

房地產企業應根據項目需求和資金計劃，綜合考慮自身的融資成本、還款期限和償債能力等，以選擇適當的融資期限。短期融資可用于滿足臨時性的資金需求，而長期融資可用于滿足長期項目的資金需求。

4.拓寬融資渠道

房地產企業應拓寬融資渠道，通過與金融機構、私募股權企業、合作伙伴及國際投資者等建立合作關系，擴大在國內外市場融資的機會，從而獲取廣泛的資金來源。

（三）合理應用現代技術

合理應用現代技術是房地產企業財務資金管理的關鍵策略，有助于提高企業的資金利用效率，降低成本，增加決策透明度。

1.財務管理軟件

通過應用先進的財務管理軟件，房地產企業可以自動化處理預算編制、會計核算、核對賬目和支付處理等財務流程，這不僅能夠提高企業的財務數據收集與分析能力，確保財務數據的準確性，還能夠提高企業的財務管理效率。此外，財務管理軟件一般具有實時數據訪問功能，有助于房地產企業及時了解自身的財務狀況。

2.大數據分析

通過應用大數據分析技術，房地產企業可以深入了解市場趨勢、客戶需求和投資機會，從而制訂合理的現金流預算、項目評估方案和投資規劃。此外，大數據分析還有助于房地產企業識別潛在的財務風險和機遇，從而制訂科學的戰略規劃。

3.電子支付和在線銀行

通過使用電子支付和在線銀行服務，房地產企業可以加快賬務處理速度，提高資金流動性。此外，電子支付和在線銀行還具有支付審批與審計跟蹤功能，有助于房地產企業實時監控資金流向，提高支付的安全性，防止資金流失。

4.自動化發票處理系統

通過運用自動化發票處理系統，房地產企業可以簡化賬務處理流程，減少人為失誤，提升供應商的支付速度，從而高效管理賬款，增加財務透明度，減輕應付賬款的負擔。

5.預測分析工具

通過應用預測分析工具，房地產企業可以根據不同的市場條件制訂有針對性的財務方案和風險管理計劃，從而優化投資決策，更好地應對市場環境變化。

（四）精細化投資決策管理

精細化投資決策管理包括對投資項目進行深入分析、全面評估和科學決策等，是房地產企業財務資金管理的有效策略。精細化投資決策管理的核心目標是確保企業投資與企業發展戰略相符，降低風險并提高回報率，以實現企業的持續健康發展。

首先，房地產企業應全面分析項目的資金需求、投資回報率、成本結構、運營周期等，以準確評估投資項目的可行性，降低因盲目投資而產生的風險。

其次，房地產企業應建立科學的風險評估體系，識別并量化市場風險、政策風險、競爭風險等潛在風險，并制定相應的風險防范措施，以確保投資項目的可持續性。

再次，房地產企業應確保投資項目與企業的核心業務和長期發展規劃相一致，使每項投資決策都服務于企業的整體戰略目標，從而推動企業的長期可持續發展。

最后，房地產企業應重視效益與成本的平衡。在進行投資決策時，房地產企業應考慮項目的預期效益與成本之間的關系，以確保投資回報率達到合理水平。因此，通過平衡效益與成本，房地產企業不僅可以優化資金配置，還可以確保投資決策的合理性。

（五）建立風險管理機制

建立風險管理機制是房地產企業財務資金管理的重要策略。一套完善的風險管理機制通常涉及對市場、信用、流動性等方面的監測和應對措施，旨在減少房地產企業面臨的不確定性，確保其財務穩健性。

1.監測和管理市場風險

監測和管理市場風險是風險管理機制的核心。市場波動會直接影響企業的資產負債狀況和盈利水平，因此，房地產企業需要建立健全市場風險監測機制，通過實時監控宏觀經濟環境、行業趨勢、政策變化等，深入了解市場風險，并及時調整戰略，減緩市場波動對財務資金的沖擊。

2.評估信用風險

評估信用風險是風險管理機制中的必要環節。房地產企業應建立完善的信用評估體系，定期對與企業有業務往來的合作伙伴、客戶和供應商等進行信用評估，以及時發現潛在的信用風險。同時，房地產企業應設立明確的信用額度和付款期限，合理分散信用風險，以確保企業與相關方的交易安全可靠。

3.關注流動性風險

關注流動性風險是風險管理機制中的重要舉措。房地產企業需要制訂流動性風險預案，明確資金調配渠道，以確保企業在面臨緊急資金需求時能夠迅速調動資金，從而維持企業的正常運轉。

四、結語

綜上所述，財務資金管理對房地產企業的可持續發展至關重要。因此，房地產企業可以通過加強現金流管理、加強資金籌集、合理應用現代技術、精細化投資決策管理、建立風險管理機制等方式，提高財務資金管理水平，有效防范資金風險，實現企業的長遠健康發展。

（作者單位：新華聯控股有限公司）