公允價值計量在投資性房地產中的應用

□文/楊潞瑤

（重慶理工大學 重慶）

［提要］在公允價值模式下對投資性房地產進行估值，順應逐步健全完善的現代市場。本文以福建東百集團為例，分析企業變更投資性房地產后續計量模式的動因，以及變更為公允價值模式后產生的經濟后果，并提出相應建議。

隨著經濟的發展，市場需要更加精細和高效的成本測量方法，這就需要對傳統的歷史成本計量方法進行改革，公允價值計量模式更符合現代會計信息質量的要求，這一方法也受到了人們的高度重視，且海外市場各行業已廣泛運用，投資性房地產也囊括其中。因此，本文詳細探究了上市公司采用公允價值計量模式的動因，分析了采用公允價值計量模式對企業的影響，并且以福建東百集團股份有限公司為例，分析東百集團變更投資性房地產后續計量模式的動因，以及其產生的經濟后果，最后為企業以及政府相關部門完善投資性房地產公允價值計量模式提出建議。

一、公允價值

（一）概念界定。在我國，通常所指的公允價值是基于市場經濟發展處于一定水平條件下，在計量日，相關市場參與主體發生的有序交易過程中，出售一項資產所能收到的或者轉移一項負債所需支付的脫手價格。

（二）估值方法

1、市場法。比較被評估資產與最近售出類似資產的異同，并將類似的市場價格進行調整，從而確定被評估資產價值，相對準確。

2、收益法。收益法是預計估價對象未來的正常凈收益，要考慮未來現金流量和折現率等，折現方法也要根據不同的情況適當選擇。

3、成本法。求取估價對象在估價時點的重置價格或重建價格，并按照投資房地產的特定折損程度，對取得該資產所支付的價款予以調整。

二、投資性房地產公允價值計量模式

（一）投資性房地產。投資性房地產是指主要包括已出租的土地使用權、持有并準備增值后轉讓的土地使用權、已出租的建筑物等，以收取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產。

（二）投資性房地產公允價值計量模式

1、概念界定。無需計提折舊攤銷的投資性房地產公允價值計量模式，以報表報出日的投資性房地產公允價值所示的賬面價值作為調節基礎，將初始賬面價值與公允價值差異變動計入當期損益。

2、應用條件。公允價值計量模式并非普適，采用此種模式進行后續計量有其特定的條件：企業持有房地產所在地是否存在較為良好、活躍的房地產交易市場；公司是否能夠從市場上獲得相同或相似的投資性房地產信息，能否持續取得公允價值。

3、兩種計量模式的轉換。在對投資性房地產進行會計處理時，采用兩種模式進行會計處理，其結果會有很大差異。由于成本模式只關注資產本身的價值，而忽略了轉化后的收益，因此無法真正反映出該模型中的資產整體價值變化。公允價值轉換計量是指在轉換期間，以轉換日的公允價值為基礎進行會計處理，并不要求對其進行累計折舊、減值準備等。在處置核算中，公允價值模式除要計入該資產已計提的累計折舊、累計攤銷和減值準備外，還兼顧了該資產在取得和處置過程中的公允價值變動。所以，相對于成本模型來說，公允價值模式更全面、更實用、更可靠。

三、公允價值計量在東百集團投資性房地產中的應用

（一）企業概況。福建東百集團股份有限公司（簡稱“東百集團”）成立于1957 年，位于福建省福州市，是國內少數幾家歷史悠久的零售企業之一。公司于1993 年在上海證券交易所上市，以百貨零售業為主，同時還兼有房地產、酒店、廣告、飲食、物業管理等業務，是福建省零售業的龍頭企業。給公司帶來最大經濟效益的是百貨零售業，它的經營模式是以聯營為主、聯營和自營為輔。其中，聯營模式占比達96%。2020 年1 月1 日，東百集團宣告正式將投資性房地產由成本模式變更為公允價值模式，并在當年年報中列示。截至2021 年底，公司主要經營商業零售、倉儲物流、商業地產和供應鏈管理四大業務。

（二）計量模式變更過程。東百集團于2020 年11 月17 日晚間發布公告稱，公司召開第10 屆董事會第8 次會議并審議通過了《關于公司投資性房地產會計政策變更的議案》，董事會同意自2020 年1 月1 日起公司投資性房地產后續計量方法擬由成本計量模式變更為公允價值計量模式。與此同時，公司以相關規定為依據，對2018 年年報、2019 年年報、2020 年前三季度的財務報表展開了相應科目的追溯調整，并表示此次調整將改變公司的所有者權益和凈利潤，但并不會帶來實質的現金流量，也不會對企業的盈利能力造成實質性的影響。

（三）計量模式變更動因。公司所持有的投資性房地產價值隨公司發展不斷提升，在這種情況下，公允價值計量模式往往比成本計量模式更能真實、靈活地反映公司持有的投資性房地產的實際價值，使得公司的財務信息更加準確可靠，使投資者能夠客觀地了解企業的資產狀況，所以企業對投資性房地產的后續計量模式作出了變更，即由成本計量模式變更為公允價值計量模式。

目前，在公司所持有的投資性房地產所在地，擁有活躍的房地產租賃和買賣市場，能夠持續、穩定地獲取投資性房地產的公允價值。投資性房地產會計政策變更后，企業根據評估機構出具的評估報告，對相關投資性房地產進行合理評估，從而確定投資性房地產的公允價值。

四、東百集團變更公允價值計量模式后的影響

（一）對資產負債表的影響。追溯調整前，投資性房地產賬面價值為370，417.25 萬元，追溯調整后，投資性房地產賬面價值為518，868.23 萬元，比追溯調整前增加了148，450.98 萬元。從成本計量模式轉變為公允價值計量模式后，投資性房地產價值增長40.08%，這更加接近于市值，有助于報表使用者更好地了解公司的資產狀況。（表1）

表1 投資性房地產計量模式變更合并資產負債表項目影響（2020年9月30日）一覽表（單位：萬元）

追溯調整前，未分配利潤為159，296.88 萬元，追溯調整后為254，425.11 萬元，比追溯調整前增加了95，128.23 萬元，影響比例達59.72%，未分配利潤大幅度增加。

追溯調整使歸屬于母公司所有者權益也發生了變化，在追溯調整前為265，615.49 萬元，追溯調整后為362，621.56 萬元，比追溯調整前增加了97，006.07 萬元，影響比例為36.52%。調整后公司的所有者權益大幅增加。在債務水平不變的情況下，這一舉動降低了資產負債率，實現了資本結構的優化。

（二）對利潤表的影響。首先，追溯調整前公允價值變動損益為-279.48 萬元，追溯調整后為25，757.06 萬元，增加了26，036.54 萬元，由負轉正且影響比例高達9，315.93%，如此巨額增長主要是由于我國房屋的市場價格普遍高于歷史成本，東百集團的投資性房地產公允價值持續上升，并由此確認了巨額的公允價值變動損益。其次，追溯調整前所得稅費用為4，434.17 萬元，追溯調整后為11，815.95 萬元，增加了7，381.78 萬元，影響比例為166.47%，其原因是企業變更為公允價值計量模式后應納稅所得額增加，導致所得稅費用上升。最后，追溯調整前和追溯調整后的凈利潤分別為15，326.78 萬元和25，467.60 萬元，絕對增加值為10，140.82 萬元，相對增幅為66.16%；與之對應的是歸屬于母公司股東的凈利潤，追溯調整前歸屬于母公司所有者的凈利潤是15，621.99 萬元，追溯調整后為21，372.78 萬元，增加了5，750.79 萬元，影響比例為36.81%。公允價值計量模式不再對資產計提折舊或攤銷，降低了企業支出和投資性房地產的租賃成本，提高了企業的盈利水平。（表2）

表2 投資性房地產計量模式變更合并利潤表項目影響（2020年1～9月）一覽表（單位：萬元）

（三）對所得稅的影響。《企業會計準則》規定，對于投資性房地產，只要采用公允價值計量，就不需要對其進行折舊、攤銷，也不需要計提減值準備，這樣一來，就沒有了可以稅前抵扣的項目，從而增加了企業當期的所得稅費用。另外，《企業會計準則》將公允價值變動損益部分計入當期損益，而稅法則不調整其計稅基礎。因此，東百集團變更計量模式后，遞延所得稅負債增長了37，019.23 萬元，所得稅費用增長了7，381.78 萬元。（表3）

表3 投資性房地產計量模式變更所得稅影響（2020年1～9月）一覽表（單位：萬元）

五、總結及建議

（一）總結。總的來說，在房價上漲的大環境下，公司采用公允價值計量模式增加了投資性房地產和總資產的賬面價值，改善了企業的資本結構，有利于報表使用者掌握企業資產的實際情況。公允模式計量不再對資產計提折舊或攤銷，降低了企業支出和投資性房地產的租賃成本，從而提升企業的盈利能力，投資者能夠獲得更多股利分紅，對于廣大投資者更具吸引力。

（二）建議

1、企業層面

（1）促進企業資金回流。隨著投資性房地產公允價值的增加，企業能獲取更多的利潤，投資者對于分紅也會存在更進一步的要求。所以，企業要盤活資金，改善自身的資金流動，促進企業資金回流，保證公司的正常經營管理活動。具體來說，可以采取開源節流的方式，在出售貨物時通過增加預付款、縮短回款周期等方式，增加資金流入，減少不必要的支出。

（2）強化價格風險管理。由于投資房地產的價格具有一定的波動性，公允價值計量雖然可以反映出一項資產的真正價格，但它必然會受市場價格的影響。因此，企業要加強對價格風險的管控，無論是在房價高漲的時候，還是在樓市下跌的時候，企業都要保證資產的穩定性，避免公司的財務狀況受到嚴重的影響。

2、政府層面

（1）完善公允價值獲取途徑。建立相應的機構，或采取措施，將當地不動產的公允價值信息及時地向企業和公眾提供，在確保公允性的前提下，減少企業的時間和資金成本。另外，還應加強對資產評估行業及從業人員的管理，以防止會計信息造假，確保財務資料的真實性。

（2）給予適當的稅收優惠。當企業采用公允價值計量模式以后，就不能對資產進行折舊和攤銷，可以抵扣的稅額就會降低，同時公允價值的變化使得公司利潤得到改善，進一步加重公司的稅收負擔。在此背景下，國家可通過對企業進行稅收上的優待和補貼，促使更多的企業采納公允價值計量模式。