投資公募REITs，個人投資者路在何方？

過去發行的公募REITs，主要包括兩種類型。第一種項目收益權證券化產品根據項目收益資金確定基金總體規模，并配套信用增級步驟以保證穩定現金流回籠，通常不進行產權轉讓。第二種附帶回購條款的類明股實債REITs產品通常期限較長，通過簽定資產長租協議等方式以保證實現穩定的期間收益，同時該產品只在表面上實現產權轉讓，并安排到期回購方案以實現有效的退出機制。目前，公募REITs主要面向以下幾類投資者募集資金：基礎設施項目原始權益人為代表的戰略投資者、專業機構投資者為代表的網下投資者、一般機構投資者和個人投資者。根據中保保險資產登記交易系統有限公司統計，截至2023年9月，目前我國已上市的公募REITs產品在首發認購階段，面向一般機構投資者和個人投資者的配售比例相對不高，占比約為9.5%。

2020年4月，證監會、發改委聯合發布《關于推進基礎設施領域不動產投資信托基金（REITs）試點相關工作的通知》，指出公募REITs在短期內能夠發揮穩投資和降風險的作用，以及在長期內能夠發揮促進儲蓄轉化為投資，降低實體部門杠桿率功能。新政策出臺為REITs業務發展帶來新變化。一是交易結構上，將過去私募ABS發行交易制度，轉變為鼓勵采用公募基金結合資產證券化ABS的全新交易結構，推出的基礎設施REITs業務能夠通過公募基金進行不特定公開募集，并將不低于80%的基金資產投向以基礎設施為基礎資產的ABS。二是運作模式上，針對REITs產品實行公開募集和封閉運作，符合條件的REITs產品可向證券交易所申請上市交易。公募REITs基金結合ABS的全新交易結構以及公開募集運作模式，將會極大提高市場主體、機構投資者，特別是個人投資者的參與度。

個人投資者投資REITs的主要渠道

個人投資者可以通過滬深交易所股票賬戶、封閉式基金賬戶和場外基金賬戶，參與購買公募REITs。個人投資者投資的主要渠道，包括首發認購和非首發交易投資兩種類型。

第一種為個人投資者參與公募REITs產品的首發認購，通過場內首發認購和首發場外認購。針對參與REITs場內首發認購，個人投資者需要開通持有滬深交易所股票賬戶或封閉式基金賬戶等場內證券賬戶，通過軟件或者App掌握REITs基金的發行日期、發行代碼、市場價格和起購數量等情況，之后進行“場內基金認購”，繼而進行提交認購申請，輸入公募REITs基金對應代碼和購買認購數量，場內認購的公募REITs基金還可以直接參與交易所場內交易。針對參與REITs場外首發認購，個人投資者需要開通場外基金賬戶，應先轉托管至場內證券經營機構后，再參與交易所場內交易。

第二種投資渠道是個人投資者可以通過場內購買與轉讓的交易方式，直接進行REITs投資，這不同于個人投資者通過場內和場外參與公募REITs首發認購，而是REITs份額在不同個人投資者之間進行轉讓交易，不會增加REITs總基金份額。公募REITs在成立和完成首發之后，將在證券交易所上市。個人投資者在場內認購已經上市的公募REITs基金份額，可以直接參與場內交易，也可以使用場外基金賬戶認購，再通過轉托管至場內后進行交易。

個人投資者投資REITs的認購和交易方式

一方面個人投資者參與公募REITs，采取“金額認購，份額確認”的認購方式。

一是投資者先投入一定金額進行認購，該金額不低于規定的單筆最低認購金額，不同公募REITs所設定的最低認購金額有所差異，目前單個賬戶首次認購REITs基金的最低金額通常為100元或1000元。二是在扣除認購費用之后，個人投資者基于REITs基金份額的發行價格，對其買入的基金份額數量進行確認。三是不同公募REITs基金的認購費用存在結構性差異，當REITs基金認購金額處于某一區間之內，則按照約定的固定費率收取認購費用；當超過某一區間數值后，一般收取固定數額的認購費用。目前，國內幾家公募REITs的發售認購環節均提出，若個人投資者的認購金額低于1000萬元以下時，認購費率為0.5%；若認購金額超過1000萬元，則收取固定認購費每筆1000元。四是公募REITs的發行價格，受到其擬持有的基礎設施項目估值、發行份額等因素的影響，使其發行價格不同于面值1元的普通公募基金常見發行價格，因此個人投資者不僅要關注REITs認購價格的絕對數額，還應當關注REITs對應的基礎設施項目基本情況和價值估值等因素。

另一方面個人投資者可以通過集合競價、大宗交易和詢價等方式，進行公募REITs的買賣與交易。公募REITs的不同交易方式，對應著不同的申報時間和交易數量，這與場內股票交易相類似。

一是公募REITs的競價交易方式，集合競價時間段為交易日的9： 15至9：25，連續競價時間段為9：30至11：30，以及13：00至15：00。目前要求的單筆公募REITs申報數量均應為100份或100份的整數倍。二是公募REITs的競價交易方式，在價格漲跌幅范圍以內的為有效申報價格。針對有效申報成交價格，目前公募REITs單日的價格漲跌幅進行限制，一般上市首日的漲跌幅限制比例為30%，非上市首日漲跌幅度限制比例為10%，如某公募REITs前一交易日收盤價為10元，那么下一交易日有效申報價為9元和11元之間。

個人投資者投資REITs的收益來源

個人投資者投資公募REITs基金的收益來源，主要來自于分紅收益和交易收益兩大方面。一是分紅收益，REITs對個人投資者的最大吸引力，在于REITs必須按照監管規定要將90%的投資收益面向投資人分紅。基礎設施類REITs基金主要是通過產權或特許經營權來賺取收益，項目對應的底層資產往往是運營穩定的基礎設施類資產，現金流也較為穩定。這將為投資人帶來穩定的分紅收益，并且REITs基金最終必須將大部分收益分紅給包括個人投資者在內的基金持有人。二是交易收益，REITs也屬于基金的一種，個人投資者可以在交易平臺，通過集合競價、大宗交易和詢價等方式，進行REITs的買賣與交易，在二級市場通過低價買入高價賣出的方式，獲取交易利差。

除了分紅收益和交易收益之外，公募REITs對個人投資者而言，具有投資門檻低和交易費用低的特點。一方面在公募REITs基金產品出現之前，個人投資者要想參與大型基礎設施類項目必須要通過私募基金進行投資，私募基金投資較高，一般是100萬元以上。公募REITs基金產品的推出，使得個人投資者投資大型基礎設施類項目的投資門檻降低至幾百元，為個人投資者創新了投資渠道。另一方面對于個人投資者言，如果直接參與投資房地產、公寓、商鋪等不動產，其交易中介稅費一般是3%～10%之間，而如果投資REITs的交易傭金認購費率僅在0.4%～0.6%之間，交易費用大大降低。

不過，個人投資者需要注意，由于公募REITs對應的底層基礎資產運行機制透明，所產生的現金流較為穩定，價值波動性較小，可預測性較強。一旦公募REITs產品交易價格出現非理性的大幅上漲，與其對應的底層基礎資產價值相背離，個人投資者一定要謹慎操作，避免跟風追高買入造成的嚴重投資損失。