房貸利率降了，能否利好樓市？

王艷玲　劉常源　王文妍

2月20日，中國人民銀行授權全國銀行間同業拆借中心公布的新一期貸款市場報價利率（LPR）顯示，1年期LPR為3.45%，與上期持平；5年期以上LPR為3.95%，較上期下降25個基點。這是自2023年8月LPR非對稱下降以來，LPR再次呈現非對稱下降。同時，這也是5年期LPR自2023年6月以來的首次下降。

專家表示，本次5年期以上LPR報價下調，遠超市場預期，創下了2019年LPR形成機制改革以來最大降幅，在價格方面釋放了穩增長、穩樓市政策加力的明確信號，有助于提振市場信心，改善社會預期。

利好樓市：首套、二套房房貸每月少還數百元

市場普遍預計，隨著5年期以上LPR顯著調降，利于降低購房者按揭成本，刺激居民購房需求。

東方金誠首席宏觀分析師王青表示，本次5年期以上LPR下調，將直接帶動新發放企業中長期貸款和居民房貸利率跟進下調，有助于提振企業投資需求，穩定房地產市場運行。預計后續首套房貸和二套房貸利率下限也有望下調，推動居民房貸利率下行。

南都灣財社記者注意到，廣州首套住房商業性個人住房貸款最低首付比例為不低于30%，利率下限為LPR-10BP；廣州二套住房商業性個人住房貸款最低首付比例為不低于40%，利率下限為LPR+30BP。

最新LPR公布意味著，24小時之內，廣州各大行執行的房貸利率都將調整為：首套LPR（3.95%）-10BP，即3.85%二套LPR（3.95%）+30BP，即4.25%。總額200萬時長30年的房貸，首套每個月需要還利息6416元，二套每個月需要還利息7083元，均較此前每月少還約417元。

易居研究院研究總監嚴躍進認為，“此次5年期LPR從4.20%下調至3.95%，也說明其為今年宏觀經濟和貨幣金融環境的寬松創造了積極的條件。這對于今年經濟形勢改善和環境優化都具有積極的作用。”他強調，從歷史上的調整來說，我國共有8次5年期LPR的下調，但過去下調幅度一般都在5-15個基點進行。而此次一次性下調了25個基點，屬于歷史上降息最猛的一次。“這是最大的信號。換而言之，歷史上最大的降息周期開啟。”

專家：LPR非對稱調整，更符合穩地產、穩經濟的訴求

值得注意的是，本次LPR下降與政策利率調整并不同步，兩個期限品種呈現非對稱下降，1年期LPR“按兵不動”，而5年期LPR則下降25基點。

在天風證券宋雪濤看來，不對稱降息或更符合當下政策穩地產、穩經濟的訴求。他表示，一般來說5年期LPR主要對應的是中長期貸款（固定資產投資等）、居民按揭貸款等中長期貸款。在房地產市場尚未有效企穩，政策強調要更好支持剛性和改善性住房需求，一視同仁滿足不同所有制房地產企業合理融資時，更大幅度降低5年期LPR利率不僅能夠降低居民購房成本和房企融資成本，也能夠向市場傳遞更積極的信號。

中信證券首席經濟學家明明認為，此前MLF利率（即中期借貸便利利率）保持不變，長期看應該淡化MLF和LPR的關系，LPR作為實體經濟融資成本的參考基準，對于實體經濟的影響更大。一方面，從歷史上來看，5年期調整的幅度小，有補降的需要；另一方面，去年底今年年初以來，央行通過降低存款利率和降準，已經實現和達到調整長期LPR的條件。

招聯首席研究員董希淼表示，本次LPR非對稱下降在預期之內，但5年期以上LPR幅度超出預期。自2019年改革以來，5年期以上LPR比1年期LPR的降幅小15個基點。本次非對稱下降之后，兩個期限的LPR之間的利差縮小，有助于減少貸款期限錯配現象。

中泰證券研究所首席分析師楊暢表示，本次非對稱下調，至少反映出三層意圖：第一，貨幣政策也在配合經濟平穩開局，春節假期過后，從資金供給端開展工作，通過降低貸款利息，降低融資成本，配合2024年經濟平穩開局的意圖較為明顯；第二，不同期限利率非對稱下調，表明政策希望發揮作用的對象有所側重，保持1年期LPR不變，或表明對制造業投資和消費的刺激意圖相對平穩；第三，由于5年期LPR與房地產市場的關聯度相對較強，從前期來看，下調5年期LPR利率也是房地產市場需求端政策組合拳的一部分，現階段大幅降低5年期LPR利率25個BP，再結合近期圍繞房地產市場密集出臺了較多政策措施，充分體現了利率政策參與激活房地產市場、推動房地產市場良性循環的政策意圖。

LPR大幅下降：將激發企事業單位中長期融資需求

對企業的貸款融資，董希淼指出，5年期以上LPR大幅下降，將降低企事業單位貸款中長期貸款利率，進一步激發企事業單位中長期融資需求。這將有利于長期貸款占比較高的國家重大項目、基礎設施建設，也有助于減輕地方債務利息支出壓力。

光大證券張旭表示，當前我國經濟回升向好，但也面臨著一些困難和挑戰，比如說有效需求不足、部分產業產能過剩、社會預期偏弱等。此時貨幣當局的姿態以及近期較有可能出現的LPR小幅下行具有寬信用、穩市場、強信心的作用，為包括資本市場在內的金融市場運行營造出良好的貨幣金融環境，鞏固和增強經濟回升向好的態勢。

王青指出，根據近期公布的CPI和PPI等指數，短期內物價水平仍將處于低迷狀態，上半年GDP平減指數同比將繼續處于負值區間。這意味著未來一段時間物價水平和價格預期目標相比仍有距離，考慮物價因素的企業和居民實際貸款利率仍面臨一定上升壓力。由此，當前通過下調政策利率引導名義貸款利率較快下行，緩解實際利率上升壓力的迫切性較高。需要指出的是，本次LPR報價下調幅度較小，或難以充分解決當前物價偏低、企業和居民實際貸款利率上升問題。

業內人士：對銀行息差影響可控

對于銀行而言，業內人士普遍認為，此次LPR下行對銀行凈息差影響可控。

光大銀行金融市場部研究員周茂華表示，從國內通脹溫和可控，國際收支保持基本平衡，央行政策空間足，同時，銀行資產質量和盈利整體保持良好，LPR仍有調降空間。由于目前經濟處于復蘇關鍵階段，后續降息等工具仍在工具箱，但具體實施需要看國內需求恢復進度、物價回升節奏，以及房地產復蘇情況等。如果消費、物價、房地產復蘇進度不夠理想，不排除央行進一步通過降息、降準、結構工具等，引導市場利率中樞下移，為消費和投資復蘇提供額外動力。

王青認為，1年期LPR報價保持不動，有助于穩定已處歷史低位的銀行凈息差。受物價水平偏低影響，當前實體經濟實際融資成本上升，著眼于提振宏觀經濟總需求，未來LPR報價仍有可能跟進MLF利率下調。

綜合當前經濟和物價走勢，王青判斷，短期內MLF利率下調的可能性仍然較大。這將帶動兩個期限品種的LPR報價繼續下調，進而帶動企業和居民貸款利率持續下行，提振宏觀經濟總需求。與此同時，LPR報價持續下調帶動貸款利率下行，也將為今年地方債務風險化解提供更為有利的條件。

嚴躍進也認為，“房地產市場當前正處于企穩復蘇的階段，但復蘇過程需要鞏固。降息利好資金成本的下調，直接引導房貸的下調，這對于房貸市場的影響是積極的。”