騰籠換鳥 寸土生金

陳寧

45萬平方米的產業用地，利潤空間有多大？西城區給出的答案是：每年稅收20億元。

20億元怎么來的？疏解騰退老“動批”的低效用地，增效擴能，引來獨角獸和隱形冠軍企業。

20億元什么概念？10年前，也是這45萬平方米，稅收僅有6000萬元，每年政府還要為此投入1億元的治理費用……同樣的空間，換了打開方式，呈現效果截然不同。這種發展邏輯的嬗變，正在西城區不斷上演。

近年來，西城區向立體要發展、向空間要效益，用產業轉型為樓宇賦能，在有限的土地資源條件下，走出了一條低效產業空間的高質量發展之路。

應運而生的服裝批發產業，面臨不合時宜的境地

紅墻以西7公里的西直門外大街，東連北京北站，西接白石橋，南臨北京建筑大學，北靠動物園，兩側12座樓宇錯落分布其間。

原名四達大廈的新動力金融科技中心（以下簡稱“新動力”）就是其中的一座。二層星河長廊的盡頭，一幅“白澤迎溯”的雕像，昭示著這座樓宇的前世今生。

白澤，中國古代神話中寓意吉祥的瑞獸，虎首朱發而有角，通萬物之情。勾勒其輪廓的5840米絲絨線，代表樓宇2004年始建到改造完成的5840天；1000個衣架和2000個焊點組成的結點，則是向3000余名曾在這里奮斗過的批發市場商戶致敬。如今，它已成為獨角獸和隱形冠軍企業的一種象征。

20世紀80年代起，因便利的交通和得天獨厚的地理位置，四達大廈、東鼎等12座服裝和小商品批發市場組成的“動批”，吸引了南來北往的顧客。這里最高峰時日客流量達10萬人，逐漸成為北方地區最著名的服裝批發集散地。

浙江人李秀生仍記得四達大廈逼仄昏暗的3平方米攤位里層層疊疊都是衣服、幾乎不能站腳的窘狀。但正是這小小鋪面的收入，讓他一家得以在北京立足。這里，曾有老板年收入近億元，堪比一家上市公司的利潤。

“動批”的繁盛，一度使其成為人們心中的時尚聚集地。每天，這里嘈雜熙攘、人聲鼎沸。為滿足12幢樓宇中生意人的日常所需，低端零售業態隨之出現，加之11條日均客流近2萬人次的公交線路穿梭而過，人流、物流、車流交織，交通、衛生、治安堪憂，周邊居民苦不堪言。

無獨有偶。“動批”東南1.5公里的車公莊大街上，“官批”也讓城市陷入同樣困境，產權方和政府為此支付了高昂的治理成本。

曾為活躍市場而生的服裝批發業，在區域發展的整體布局面前，已顯得不合時宜。

2013年，西城區籌建“北展指揮部”推進北京展覽館附近低效產業疏解，“動批”“官批”盡在其中。然而，錯綜復雜的產權關系、千差萬別的市場情況以及萬千商戶的生計發展，這些需要逐項解決的難題，全無先例可循。

躊躇之際，一劑“強心針”讓時任指揮部總指揮孫碩和工作人員有了主心骨。2014年，習近平總書記視察北京時強調，北京要堅持和強化“四個中心”的核心功能，調整疏解非首都功能。身為首都功能核心區的西城區，是四個核心功能的重要載體。

疏解，勢在必行。

然而，“動批”12個市場利益關系之復雜，令人瞠目。央企產權、市屬國企產權、民營企業產權交織，商鋪層層轉租，最多的倒手六七次。為最大程度保護商戶的利益，北展指揮部以一樓一策的方式，厘清產權，最終退還了商戶的全部押金。在“官批”疏解中，二房東人去樓空，北展指揮部多方協調，動員產權方中國印刷有限公司（以下簡稱“中印公司”）從銀行貸款2.1億元，為商戶進行全額補償。商戶們最終同意搬遷。

實施搬遷，考驗著政府的執政能力。

活躍于此數十年的商戶，要“搬”的不僅僅是衣服，廠房、團隊、原料供應鏈、分銷渠道都得削骨抽筋、打碎重來，大家顧慮重重。

“疏解，不能一疏了之，對待商戶要像嫁女兒一樣，盡心盡力為他們找出路，謀求更好的發展。”孫碩說。

那段時間，每周二下午是時任北展指揮部產業處處長劉林的接待日，他和同事千方百計為商戶紓解難題。“帶著商戶的訴求，我們幾乎每月都去天津、河北等地探訪。”2015年9月，劉林組織近600名商戶，租車到天津卓爾電商城，與對方洽談租金、落戶等商戶關心的問題。當天，就有商戶與這家電商城簽下10年合約。

2017年，歷時兩年的“動批”疏解順利完成。翌年9月，隨著“官批”閉市，西城區最后一家批發市場完成騰退。騰退后，如何科學規劃產業空間，成為盤活區域發展的關鍵。

善弈者謀勢。

西城區從整座城市規劃通盤考慮：若從北面中關村向南面金融街畫一條連接線，北展地區恰在其間，上夠得著科技企業，下觸得到金融企業，能夠承接二者的優勢資源，加之地區獨有的文化稟賦，得以衍生獨特的產業優勢。由此，西城區提出在這片區域打造金融科技和文化創新發展高地的規劃。

既算經濟賬更算政治賬，讓沉默的空間煥發新生

藍圖繪就。然而，曾經的低效產業空間誰來承建升級、怎么運營，如何為空間賦能，又成為擺在西城區委區政府面前的新難題。

難在哪里？一位國企地產項目經理掰起手指，給記者算了一筆賬：“這些產業空間的樓齡、層高、構造布局等都存在客觀局限，轄區招商引資又有明確定位。況且，國有企業還有‘一利五率的考核紅線。即使是成熟的團隊愿意接手，也至少需要6年才能收回成本。”有人坦言，這不是一筆商業意義上的成功投資。

種種顧慮，讓不少競標者望而卻步。

“利用引導資金和產業政策，撬動更多社會資本積極參與，讓沉默的空間煥發新生。”西城區發展改革委主任邴浩指出破局關鍵。

2018年起，西城區聯動出臺包括“產業十條”“金科十條”在內的“1+5+N”產業政策，將資源向金融、金融科技等類型企業傾斜。2020年，為“喚醒”區域綜合貢獻率低、空置率高、功能定位不符合區域發展要求的低效產業空間，西城區又在全市率先出臺《西城區支持低效樓宇改造提升若干措施》，并拿出5200余萬元支持疏通堵點。

一系列政策支撐和資源傾斜，給了企業輕裝前行的底氣。

2021年7月，曾為“官批”騰退借貸2.1億元的中印公司，正式承接新華1949文化金融與創新產業園二期項目，改造升級老“官批”。

有人不解：前期貸款沒還完，怎么又追加9000萬元投資？做印刷起家的中印公司有自己的打算：“政策補貼能解前期投資的燃眉之急，我們還可以復制一期項目運營的成功經驗，將來在全國推廣。”公司黨委書記高德濤說。

高德濤所說的一期項目，就在老“官批”旁邊。8年時間，新華印刷廠主業外遷后留下的老舊廠房，已蛻變為擁有58家文化金融創新企業的產業園區，走出了開心麻花、檸檬微趣等4家上市企業，產值逾百億元。“躺著賺房租吸引不來有發展潛力的企業，作為國企，也要有自己的擔當。我們為入駐企業提供了政策法律解析、資本對接、互聯網運營、后勤保障等全方位‘管家式服務。”探其原因，高德濤這樣總結。

北京藍深科創科技有限公司曾是一家裸眼3D技術領先的初創企業，但因缺少資源和資本，發展受限。入駐新華1949后，在園區牽線下，企業與清華大學美術學院及某知名廣告公司合作，企業專注于技術開發，其余兩方負責經營和廣告渠道投放，三方實現資源更大化。受益于此次合作，企業得以承接北京人藝經典話劇3D版本的攝制項目，發展愈加穩健。

既算經濟賬，更算政治賬，已成為企業承接改造低效產業空間的共識。

產業空間的改造，難免遇到各種“梗阻”。為此，西城區發改委建立聯席會議制度，召集區規自委、區住建委等10余家委辦局定期協商，一攬子解決相關問題。

承接四川大廈改造項目時，中海商業聯合辦公管理中心發現大樓主體因歷史原因沒有產權證，消防改造無法如期推進。“當時項目已先期投入近億元，加上每天運營團隊開支，資金壓力極大。”總監李雪瑞坦言，“我們把這件事申請上會后，提交了四川當地檔案館的證明文件，通過多輪聯席會議研究明晰產權，項目得以繼續推進。”按常規要用半年走完的流程，聯席會后3周就得以解決，大大提高了項目改造效率。

如今，已完成改造提升的23處低效空間，掩映在鱗次櫛比的樓宇間。為打破“酒香也怕巷子深”的困局，西城區發改委推出了“西城商務樓宇”小程序，以地圖落點形成可視化、可量化的全區產業空間圖，企業可以從中找到合適的辦公地。不僅如此，區發改委還定期舉辦專場推介會，助力企業精準獲悉政策細節。“我們相信，企業在這里將大有可為。”邴浩說。

用堅定的“有所不為”，換取高質量的“有所作為”

產業空間的提升，不僅是業態的轉型，更是理念的變革——用堅定的“有所不為”，換取高質量的“有所作為”。

產業空間改造之初，低碳環保就已成為承建方的廣泛共識。

環保建材、光伏技術、零碳辦公……華遠地產股份有限公司在北京金融科技中心改造中，將節能技術應用到項目空調、給排水等系統中，使樓宇整體能耗降低30%。項目由此成為金融科技示范區唯一獲得LEED（能源與環境設計先鋒）金級認證的項目。不約而同地，中海商業聯合辦公管理中心對于四川大廈的改造，也摒棄粗放高碳的裝修方式，將綠色可持續理念貫穿全程。“低碳化改造完成后，我們又把目光聚焦在入駐企業的碳意識培養上，鼓勵企業和員工通過減少空調使用、綠色出行等方式累計碳積分，兌換相應服務，以此吸引理念相合的企業。”李雪瑞說。

精筑良巢鳳自來。

如何引進業態相符的企業？西城區建立起嚴格的業態準入聯審機制——每一處低效產業空間引進的每一家企業，都需要通過相關部門聯審。審核未通過，企業再“吸金”也不能入駐。

2014年，寶藍金融創新中心（以下簡稱“寶藍”）還是天皓成服裝批發市場時，售賣的大多是50元一件的衣服。10年后，這里研發銷售的是價值600萬元一架的工業級無人機。

對招商，寶藍總經理李然有自己的理解。僅一層招商，他就前后談了不下30個項目，其中不乏效益頗豐的知名醫藥和餐飲企業，但因業態不符，李然只能婉拒。寶藍一層為此空置了一年半。“以前招商是做加法，現在就像做一道難度驟增的四則運算。”但在李然心里，客戶的輪廓愈加清晰了。2018年，寶藍一層迎來一家云計算企業入駐。“這種符合產業定位的企業，租金能減免一半。”李然說。

如今，寶藍1萬平方米的樓宇，年營業收入高達5億元，實現利稅近5000萬元。也就是說，“動批”2%面積里產生的經濟效益已接近原來整個“動批”的利稅。低效產業空間的高質量發展由此可見一斑。

舍與得的辯證法，在產業空間賦能中又一次得到生動詮釋。

新動力每平方米日租金為15元，運營方北京金融街資本運營集團有限公司頂著成本壓力，留出30%約1萬平方米的公共空間，讓渡給企業會客、休閑。“我們用甲級寫字樓的標準打造樓宇，吸引最具創造價值的企業。”新動力總經理李倩說。

“入駐新動力后不久，公司就與樓宇內的中債投資達成合作，成為產業生態伙伴。”神州數碼信息服務集團股份有限公司副總裁馬洪杰說，“樓宇引入的高端商業業態、增加的配套設施，成為我們吸引人才的一張‘王牌。”

產業空間不斷升級，吸引著業界頭部企業和高端人才的聚集。這里已華麗變身為每平方公里地均產值500億元的產業發展高地。

對百姓而言，“有所不為”換來的“有所作為”，還要靠獲得感來體現。告別了喧囂的批發市場，官園附近居民迎來了新華1949建起的5層鋼構式停車樓，新增的685個車位大大緩解了停車難問題；中海商務中心旁地鐵站內，曾經斑駁的墻面已煥然一新，與這座綠色建筑融為一體；金科新區如今已成為市民打卡地……

西城區低效產業空間的更新，實現了寸土生金的區域高質量發展。路未盡，行不止。未來，在產業空間升級的探索中，如何走出差異化路徑？改造模式何以復制推廣？相對分散的“補免獎”扶持政策怎樣歸攏為集約精準的引導政策，鼓勵更多企業參與，為產業發展釋放創新動能？西城區仍然堅定地走在探索路上。