國有土地使用權出讓收支審計思路和方法

國有土地使用權出讓收支審計的特點

國有土地使用權出讓進行收支審計主要有三大特點：首先，國有土地使用權出讓收支審計是對國有土地使用權出讓活動的全過程和全方位的審計，涉及土地出讓的程序、價格、合同、資金等多個環節，因此具有復雜性和廣泛性。其次，國有土地使用權出讓收支審計是對國有土地使用權出讓效果的評價和分析，涉及土地出讓的效益、效率、公平性、透明度等多個方面，因此具有評價性和分析性。最后，國有土地使用權出讓收支審計是對國有土地使用權出讓制度的監督和完善，涉及土地出讓的政策法規、制度規范、監督管理等多個層面，因此具有監督性和完善性。

國有土地使用權出讓收支審計的核心思路

審計檢查 國有土地使用權出讓收支審計的第一個步驟是審計檢查，即對出讓過程的合法性、規范性、完整性等進行全面、系統的檢查。具體來說，審計檢查主要包括以下幾個方面：

第一，出讓程序：檢查出讓主體、出讓方式、出讓公告、出讓競價、出讓成交等是否符合法律法規和規章制度的要求，是否公開、公平、公正。第二，出讓價格：檢查出讓底價、競價加價幅度、成交價等是否合理，是否反映了市場供求關系，是否體現了國有土地的價值。第三，出讓合同：檢查出讓合同的簽訂、履行、變更、解除等是否依法依約，是否保障了國家和當事人的合法權益，是否存在違約或欺詐行為。

審計評價 國有土地使用權出讓收支審計的目的之一是對出讓結果進行審計評價，以檢驗出讓活動是否符合國家和社會的利益。審計評價主要從以下四個方面進行：

第一，效益評價：評價國有土地使用權出讓收入是否達到預期目標，是否體現了國有土地的價值，是否有利于國家財政收入和經濟發展。第二，效率評價：評價國有土地使用權出讓過程是否高效、規范、合理，是否節約了時間、成本和資源，是否提高了出讓效率和質量。第三，公平性評價：評價國有土地使用權出讓是否遵循公開、公平、公正的原則，是否保障了各方的合法權益，是否促進了社會公平和正義。

審計評價應該基于充分的證據和數據，運用科學的方法和標準，形成客觀的結論和意見，為國有土地使用權出讓的改進和完善提供參考和建議。

審計分析 審計分析是國有土地使用權出讓收支審計的重要組成部分，它主要從政策法規、制度規范、監督管理等方面，對國有土地使用權出讓的環境和影響進行深入細致的研究，以發現問題、提出建議、促進改進。審計分析的目的是保障國有土地使用權出讓的合法性、公正性、有效性，防止國有資產流失，維護國家和社會的利益，推動土地市場的健康發展。在實踐過程中，審計分析應針對兩方面進行處理：

第一是分析國有土地使用權出讓的政策法規是否完善、適用、統一，是否符合國家和地方的發展戰略和規劃，是否有利于土地資源的合理利用和保護。第二是分析國有土地使用權出讓的制度規范是否健全、明確、操作性，是否能夠規范土地出讓主體、對象、方式、程序、價格等關鍵環節，是否能夠有效防范和解決土地出讓中的風險和糾紛。

國有土地使用權出讓收支審計的目的不僅是為了監督和評價土地出讓的經濟效益，還是為了推動和完善土地出讓的法律制度。通過審計發現和反饋土地出讓中存在的法律漏洞、制度缺陷、政策不足等問題，可以促進土地管理部門和立法機關及時修訂和完善土地出讓的相關法規、規章、政策和標準，從而提高土地出讓的法治化和規范化水平，保障國家和社會的利益，維護土地使用者的合法權益。

國有土地使用權出讓收支審計方法

國有土地使用權出讓收支審計的作用不僅是為了提高土地出讓的財政效益，還是為了促進土地出讓的社會效益。通過審計考核和評價土地出讓的收入和支出情況，可以發現和解決土地出讓中存在的財政收入流失、支出浪費、資金管理不規范等問題，從而增加國家的財政收入，優化國家的財政支出，提高國家的財政效率。同時，通過審計監督和推動土地出讓的公開公平公正，可以防止和遏制土地出讓中的腐敗和不正之風，從而增強社會的公信力，維護社會的公平正義，提高社會的公共滿意度。

財務審計 財務審計是國有土地使用權出讓收支審計的基礎，它主要通過對賬、查賬、核算等方法，對國有土地使用權出讓收入和支出的真實性、合法性、完整性等進行核實。財務審計的主要內容包括：

第一，收入核實：核實國有土地使用權出讓收入的來源、金額、時點、對象等是否真實、準確、完整，是否符合法律法規和財務制度的規定，是否存在虛增、虛減、錯報、漏報等問題。第二，支出核實：核實國有土地使用權出讓支出的用途、金額、時點、對象等是否真實、合理、有效，是否符合法律法規和財務制度的規定，是否存在超支、浪費、挪用、截留等問題。第三，結余核實：核實國有土地使用權出讓收支結余的計算方法、數額、分配方式等是否正確、公正、合理，是否符合法律法規和財務制度的規定，是否存在少繳、拖欠、私分等問題。

財務審計應該遵循客觀公正、獨立自主、實事求是等原則，運用專業技能和審慎判斷，形成可靠的審計證據和結論，為經濟審計和綜合審計提供依據。

例如，某市國土局在2022年出讓了一塊國有土地使用權，合同約定出讓金為1億元，分三期支付，每期30%、30%和40%。審計人員在對該出讓收入進行財務審計時，發現了以下問題：

第一期出讓金的收款憑證和銀行對賬單不一致，收款憑證顯示收入為3000萬元，而銀行對賬單顯示收入為2800萬元，差額為200萬元。第二期出讓金的收款時間遲于合同約定的時間，導致出讓金的時效性降低，造成國有資產損失。第三期出讓金的收款方式不符合合同約定的方式，合同約定以現金支付，而實際以銀行承兌匯票支付，增加了資金風險。

審計人員應根據財務審計的原則和方法，對上述問題進行了核實和分析，并提出了相應的審計意見和建議。

經濟審計 國有土地使用權出讓收支審計的目的之一是對出讓結果進行經濟審計，以評價出讓活動是否符合經濟效益、效率和節約的原則。經濟審計主要從以下三個方面進行：

第一，收入效益：評價國有土地使用權出讓收入是否達到預期目標，是否體現了國有土地的價值，是否有利于國家財政收入和經濟發展。具體方法包括比較出讓價格與市場價格、評估價值、分析收益率等。第二，支出效率：評價國有土地使用權出讓支出是否合理、有效、節約，是否符合預算管理和財務制度的要求，是否提高了出讓效率和質量。具體方法包括核對支出項目、金額、用途，分析支出結構、比例、性價比等。第三，節約資源：評價國有土地使用權出讓是否節約了時間、成本和資源，是否避免了重復建設、浪費和損失，是否促進了土地資源的合理利用和保護。具體方法包括考察土地規劃、供應、開發等情況，分析土地利用率、節約率、保護率等。

經濟審計應該基于充分的證據和數據，運用科學的方法和標準，形成客觀的結論和意見，為國有土地使用權出讓的改進和完善提供參考和建議。

例如，某市政府在2022年出讓了一塊國有土地使用權，出讓價格為10億元。出讓合同規定，該土地用于建設住宅小區，預計2023年竣工并銷售。經濟審計人員在對該項出讓收支進行審計時，采用了以下方法：

財務審計：審計人員核實了出讓收入和支出的賬務記錄，發現出讓收入已按規定全部上繳國庫，但出讓支出中有2億元用于支付了與土地開發無關的費用，如公關、娛樂、差旅等，存在違規行為。

經濟審計：審計人員評價了出讓收入和支出的合理性和有效性，發現出讓價格低于市場價值，造成國有資產流失；同時，該土地的開發利用效率低下，截至2023年年底，該土地仍未開工建設，違反了合同約定。

綜合審計：審計人員分析了出讓收入和支出的影響因素和存在問題，發現主要原因是市政府在出讓過程中缺乏公開競爭和監督管理，導致土地使用權被低價轉讓給了一家與市政府領導有關系的公司，該公司又將土地閑置以期待升值，從而損害了國家和社會的利益。

綜合審計：綜合審計是國有土地使用權出讓收支審計的重要組成部分，它主要從政策法規、制度規范、監督管理等方面，對國有土地使用權出讓的環境和影響進行深入細致的研究，以發現問題、提出建議、促進改進。在實踐過程中，綜合審計主要分為兩個部分：

第一，分析國有土地使用權出讓的政策法規是否完善、適用、統一，是否符合國家和地方的發展戰略和規劃，是否有利于土地資源的合理利用和保護。綜合審計應該關注國有土地使用權出讓的政策目標、政策內容、政策執行等方面，比較不同地區、不同時期、不同類型的土地出讓政策，評估政策的效果和影響，發現政策的不足和缺陷，提出政策的改進和完善。第二，分析國有土地使用權出讓的制度規范是否健全、明確、操作性，是否能夠規范土地出讓主體、對象、方式、程序、價格等關鍵環節，是否能夠有效防范和解決土地出讓中的風險和糾紛。綜合審計應該關注國有土地使用權出讓的制度設計、制度執行、制度監督等方面，比較不同領域、不同層級、不同情境的土地出讓制度，評估制度的適應性和有效性，發現制度的漏洞和弊端，提出制度的修訂和創新。

國有土地使用權出讓收支審計的重要性不僅體現在對國有資產的保護和增值上，還體現在對土地市場的調節和引導上。通過審計檢查、評價和分析，可以發現和糾正土地出讓中存在的違法違規、低價轉讓、閑置浪費等問題，從而促進土地市場的規范化和透明化，維護土地市場的公平競爭和有序運行，防止土地資源的過度開發和破壞，實現土地資源的可持續利用。

綜上所述，本文從特點層面分析了國有土地使用權出讓收支審計的復雜性、廣泛性、評價性、分析性、監督性和完善性，從思路層面提出了國有土地使用權出讓收支審計應遵循審計檢查、評價和分析三個步驟，從方法層面介紹了財務審計、經濟審計和綜合審計三種方法，并結合實例說明了各種方法的應用。本文為審計機關和審計人員提供了一種科學、規范、有效的審計思路和方法，希望能夠對國有土地使用權出讓收支審計工作起到指導和參考作用。

作者單位：曲靖市麒麟區審計局