關于做實“樓務會”新型樓宇治理平臺建設的研究

[摘" 要]""商務樓宇是產業集聚、企業匯聚、人才廣聚的新高地，也是城市新興領域黨建和基層治理的重要陣地。近年來，上海靜安區聚焦樓宇黨建“善治理”核心特征，深入構建樓宇黨建“治立方”多元善治體系，打造了“樓務會”新型治理平臺，切實把黨的組織優勢、政治優勢持續轉化為城市治理效能。但作為新生事物，目前樓務會在功能定位、自轉能力、保障機制、動員能力等方面還存在薄弱環節。可從實施優勢化戰略、構建集成化平臺、落實體系化增能、完善人財物保障四個方面入手探索實踐，不斷做實“樓務會”新型樓宇治理平臺建設，進一步打造黨建引領、上下貫通、條塊一體、整體善治的基層治理新范式。

[關鍵詞]""樓務會；新型樓宇治理平臺；樓宇黨建；靜安樣本

商務樓宇是產業集聚、企業匯聚、人才廣聚的新高地，也是城市新興領域黨建和基層治理的重要陣地。商務樓宇的發展現代化、治理現代化是中國式現代化在超大城市視域最直觀的現代化呈現方式。近年來，上海靜安區聚焦樓宇黨建“善治理”核心特征，深入構建樓宇黨建“治立方”多元善治體系，打造了樓務會這一新型治理平臺。

上海加快建成具有國際影響力的現代化國際化大都市的進程，塑造了上海商務樓宇的獨特面貌，呼喚和催生了新型樓宇治理平臺。一是樓宇經濟發展帶來的樓宇治理事務增長趨勢，要求創設新的載體來治理“垂直社區”中的多樣事務。二是樓宇從業人員的個體化、“原子化”趨勢，要求有新的載體來回應從業人員的多元化需求，并制造更多的公共交往以吸納沖突，化解個體化帶來的區隔問題。三是政商關系的親清化趨勢，要求有新的載體來呈現和強化這種關系趨勢。四是全方位提升黨建引領力的趨勢，要求有新的載體在樓宇空間里促成黨建活力的蓬勃生長，更好更優實現黨的政治引領力在社會基層的復歸。將樓務會等新型樓宇治理平臺作為上海樓宇黨建“善治理”階段的核心載體是時代賦予的新使命，亟待我們進一步做優做實，奮力打造黨建引領樓宇善治的靜安樣本。

一、靜安區樓務會建設的主要經驗

靜安擁有200余幢重點商務樓宇，目前已在80幢中組建了樓務會，覆蓋1幢“百億樓”、3幢月億樓、34幢億元樓，同時建立完善工作機制，形成了具有靜安特色的運作經驗與特色亮點。

（一）搭建了樓務會的基本架構。樓務會的產生是一個基礎問題。靜安區的樓務會成員是通過民主推薦產生，與樓宇黨組織交叉任職，一般由樓宇黨委（總支）書記、產權方（物業管理方）負責人、樓宇黨群服務站站長、樓宇群團組織負責人、企業（單位）代表及黨員職工代表等組成。目前，這一基本架構總體運作良好，也具有推廣應用的潛力。

（二）形成了基本運行機制。樓務會的運行離不開特定機制的支撐與保障。靜安區樓務會定期召開會議，建立意見收集、議題確定、協商議事、項目認領、評價反饋等工作機制。并向樓宇黨委（總支）匯報工作。同時，建有街鎮領導干部包聯重點樓宇制度，指導和支持開展工作，協調解決相關問題。在約請制度下，樓務會可以根據議題邀請相關部門、區域內居民代表、有影響力的社會人士（如“兩代表一委員”、社會組織負責人、企業高管等）共同出席。在此基礎上，進一步提煉形成樓宇包聯、議題征集、“四必訪”、協商議事、開放式列席、專項約請、項目認領和監督評議等八項制度。

（三）結合實際推出了特色服務項目。樓務會的重要職能是為樓宇企業與從業人員提供服務，在這方面靜安區各個樓務會進行了諸多有益探索。例如，大寧國際廣場樓務會為樓宇從業人員引進街道五區黨建聯盟的優質資源，提供“寧法在線”法律服務、義診服務等。德必易園區樓務會聯合物業，打造“寧萌島”萌寵樂園，存量盤活萌寵投喂、綠色氧吧等解壓新空間。

（四）有效開發調動了樓宇自身資源。作為自治平臺，樓務會調動樓宇自身資源的能力顯得尤為關鍵。調研發現，大部分樓務會都能在樓宇內借用到支持性的公共活動空間。比如，恒基688廣場的多家樓宇商鋪設立“議事陣地開放日”，免費提供場地。又比如，恒隆廣場引入了人大立法信息采集點提升協商議事能級。

（五）累積了樓宇街區聯動治理經驗。樓務會不單對內開展活動，一些樓務會在“走出去”融入街區治理方面也進行了有益探索。例如，恒隆廣場樓務會依托商圈黨建聯席會議推進樓居聯動，形成了“彩繪墻”“流浪貓治理”等優秀項目。恒基688廣場樓務會建立項目認領機制，發布了可供企業、員工、商鋪認領的“街區共治項目”。

二、當前樓務會建設面臨的難點問題

樓務會是深化樓宇黨建、推動實現垂直社區“善治理”、促進營商環境優化和助力地方經濟發展的新型治理載體。從輸入、轉換、輸出和反饋的系統論角度看，樓務會的作用是撬動和集聚多方資源，高效地將資源轉換為樓宇公共產品與服務，并將這些公共產品與服務集成快捷地傳遞給樓宇企業和從業人員，最后根據反饋情況來調整優化自身工作。從既“有形”又“有效”、兼具可操作性和可持續性的標準看，當前樓務會建設還存在以下四個方面難點問題。

（一）功能定位需進一步厘清。樓務會的總體定位已較為清晰，但目前其與相關主體間的協同分工關系還有待進一步厘清。作為提升樓宇治理能級的核心平臺，不能大包大攬一切事務，而應有所專注、專長。樓宇黨委與樓務會的指導關系、樓務會與物業間的協同監督關系該如何體現且發揮實效，哪類事務、哪類工作屬于需要樓務會發揮專長的領域，樓務會成立后需要在哪方面做實做強以進一步提升樓內主體的切身感受，這些問題都需要進一步研究，形成更為清晰、直觀、便于操作的結構體系與制度規范。

（二）“自轉”能力需進一步提升。當前階段，樓務會的運作主要依靠“公轉”推動，“自轉”能力還不夠突出，仍依賴行政方式推進工作，尤其在部分樓宇，日常運作仍主要依靠樓宇黨群社工推進，召集人與委員的“主人翁”意識沒有被很好激發，只是在被動配合政府工作。部分樓務會內部議事決策機制不夠嚴實深細，沒有形成成熟的議事協商與自治規程，在遇到問題時往往由秘書長直接把情況匯報屬地街鎮，依靠政府下場推進，缺乏自治活力與主動性。

（三）保障機制需進一步完善。樓務會的日常運作需要一套成熟的保障機制，其中人財物保障是基礎。目前，在大部分條件較好的樓宇內，樓務會都能與黨群服務站共享空間，在經費和人力保障方面也形成了一些較好的做法，但部分樓宇還缺乏長期有力保障。整體來看，目前在保障機制上還缺乏系統的提煉、總結和推廣，亟需更有效的規范化制度，從頂層設計上給予基層更多指導和支撐。同時還應結合具體樓宇的業態及黨建基礎情況，給予基層探索創新的自主空間。

（四）動員能力需進一步增強。目前靜安樓務會已進入良好運轉的軌道，但號召力影響力并不十分強勁，在切實發揮社會動員能力，調動樓內外資源方面還存在一定欠缺。其與樓宇企業的聯系，高度依賴樓宇產權方、物業管理方或是個別的骨干型召集人，缺乏激活內生動力的舉措方法及激勵機制，還需建設更廣泛的人才蓄水池，建立起更有效的動員及響應機制，找到更多觸角和幫手，增進影響和認同。

三、進一步做實樓務會建設要具備三大視角

進一步做實樓務會新型治理平臺建設，需要從組織理論與制度理論上進行深思和破題，精準識別影響樓務會建設運行的因素，把握其中的實踐規律，從而更具針對性地明確機制的煥新進路。

（一）全流程視角：做好樓務會的全流程管理。樓務會建設涉及產生、運行、保障、評估等環環相扣的環節。做實樓務會建設，需要整體布局，從制度層面謀劃解決每一環節的裉節問題，同時做好各環節的有效銜接，確保全流程管理的實現。

在產生這一環節，涉及樓務會如何產生、向誰負責和匯報、與其他相關主體的權責邊界、在基層治理體系中的角色定位等問題。在運行環節，涉及如何聯系并取信于服務對象、挖掘分析真實有效需求、服務和動員企業、提出自治共治議題、向外借力以有效解決問題等。在保障環節，涉及樓務會如何實現人財物保障，激發成員的工作積極性、盤活治理資源等。在評估環節，涉及誰來評價樓務會的工作成效、評價標準有哪些、評價結果如何公示、后續結果運用等。

（二）合法性視角：確保樓務會權力來源合法。從組織學的角度看，樓務會作為嵌入型的組織載體，必然要具備合法性和有效性雙重要素。合法性是指工作對象能夠認同其理念與行為，并愿意付出與支持。有效性是指能夠有效地推進樓宇事務，回應樓宇需求，處置樓宇問題。理想情況下，樓務會既要富有合法性，又要具備有效性，兩者相互促進。但現實中，往往會面臨有效性不足困境，亟需通過合法性來促成有效性；或是缺少合法性底氣，亟需通過有效性來積累合法性。

首要思路應當是確保權力來源合法。作為一個新型樓宇治理平臺，樓務會的合法性主要有三個來源（支柱）：一是政治（黨建）賦權，二是行政賦權，三是社會（對象）賦權。“政治賦權”是合法性及有效性的關鍵支柱，其支撐途徑包括加強組織覆蓋、強化對黨員的紀律約束引導、直接投放政治或黨建類資源等。“行政賦權”也是一條主要支柱，其支撐途徑是下沉管理服務資源，為治理提供權威依據。“社會賦權”對于自治屬性的樓務會至關重要，其支撐途徑主要是委托和參與，委托有賴于通過推薦、選舉實現，參與既是樓務會存在的明證，同時參與本身也可能帶來廣泛的自治資源。

目前看來，制度設計上已基本解決了政治賦權和行政賦權的問題，但尚未真正觸及社會賦權。這種局面使得其合法性支柱還不夠穩固，易陷入“行政本位”，并造成工作對象不了解樓務會或不認同其存在、不配合不參與活動、不愿為其付出勞動。

社會賦權可以在一定程度上彌補樓務會的合法性不足，使得工作對象更為了解認同樓務會的存在、更積極配合參與樓務會活動、更愿意為樓務會付出勞動。社會賦權的主流實現方式是選舉，可以是直接選舉，也可以是間接選舉。除了選舉，社會賦權也可以部分通過加強日常見面、交流、溝通來實現。社會賦權的作用邏輯鏈條是：做實代表性，提升合法性，帶動參與性，促成有效性。在進行政治賦權與行政賦權的同時，引入社會賦權機制，能夠確保樓務會的權力來源更具合法性。通常情況下，一個權力來源更廣、更具合法性的樓務會有望成為社會學意義上的法理型組織，無需過度依賴傳統手段和魅力型領導，即可具備更為充足的內生動力和可持續性。

總的來說，合法性與有效性都指向權力的運作。合法性能夠帶動有效性，建立嚴密的組織體系，為樓務會的有效性奠定基礎。當然，僅有合法化進程，還不足以自動促成其有效性，必須從體系化增能的視角出發，以有效性為導向，完善各項運行機制。有效性表現出來之后，反過來會促成合法性的增長和鞏固。

（三）全要素視角：促成樓務會多要素相協同。樓務會的建設與運行，可以簡要概括為：在特定的制度空間里，通過加強自身組織與隊伍建設，調用樓宇內外各類資源，圍繞聯系好、服務好、引導好工作對象之目標，有序推進樓宇各項事務，促成樓宇善治。過程中涉及組織（Organization）、隊伍（Team）、資源（Resource）、對象或居民（Resident）、事務（Affair）五大要素，可以建立“OTRRA”全要素分析結構，綜合考慮促成五大要素的協同發力，以增進決策科學性。

組織。樓務會的組織形式涉及樓務會的職責、內部結構、與樓宇相關方的關系、與樓宇黨組織的關系、與后臺組織的關系等問題。

隊伍。樓務會的隊伍建設包括核心隊伍，即樓務會組成人員、樓務會成員單位、樓宇代表、樓宇志愿服務團隊、其他靈活支撐力量等。

資源。樓務會的治理資源涉及空間資源（有形與無形）、經費資源（日常運行經費、項目經費等）、時間資源（兼職成員）、公信力資源等。治理資源大體相當于“人財物”中的財和物。

對象。樓務會的管理服務對象理論上包括樓宇“固定居民”，即樓宇產權方、物業管理方、入駐企業和從業人員、“流動居民”（即快遞、外賣等時常進入樓宇的新就業群體）、“周邊居民”（即鄰近社區）等。

事務。樓務會的日常事務包括內容與程序，如樓宇物業管理事務、黨政下沉服務項目、樓宇文化營造事務、街區聯動事務等。事務與議題息息相關，是議題的落地化呈現。議題可能被懸置，而事務是實際發生的，因此是觀察樓務會運行的更好維度。

四、進一步做實樓務會建設的思路與對策

作為一種方興未艾的新型治理平臺，樓務會到底新在哪里，現實潛能與優勢在哪里？只有搞清楚這個問題，才能有的放矢地推進建設，充分發揮其優勢，進一步把優勢轉化為治理效能。樓務會的天然優勢是“駐樓優勢”，做實平臺建設應當堅持實施優勢戰略，注重把握、開發和強化這一優勢，集中力量強化動態運行中的組織協同，以“有效關系”為導向建立完善機制，實現體系化增能，確保其順利運轉起來。同時，應特別注意做實做細人財物保障，為常態運轉提供堅實支撐。

（一）實施優勢化戰略，開發和強化樓務會的駐樓優勢。作為一種嵌入型、平臺型組織形式，樓務會在“豎起來的社區”里的天然優勢有且只能是“駐樓（近企）優勢”。這種優勢表現為三個層次：一是“最近”，樓務會在物理空間上距離樓宇企業和從業人員最近，日常聯系可能最為便利；二是“最快”，其最可能首先發現和快速回應企業和從業人員的需求與問題；三是“最親”，其最可能與企業和從業人員建立面對面互動的親密關系。也正基于上述優勢，引出樓務會建設的三重必要性或可能價值，即有助于提高服務效率，有助于快速回應樓宇需求和解決問題，有助于鞏固企業和從業人員的政治認同。

樓務會要“立得住”，必須讓樓宇企業和從業人員認識樓務會、想到樓務會、支持樓務會，這些都與發揮樓務會的“駐樓優勢”緊密關聯。具體來說，需為其確立三個新的定位：第一，把樓務會建設成為黨委政府聯系樓宇企業白領的“高效客服”，確保樓宇內各類訴求順暢上行。第二，把樓務會建設成為政策服務資源遞送的“便捷渠道”，確保各類政策、服務、資源等措施快速觸達樓宇。第三，把樓務會建設成為黨建引領下樓宇事務自治共治的“關鍵平臺”，確保“樓事樓管”。這其中，第一、第二點對第三點形成支撐，三者共同促進樓宇“善治理”。

（二）構建集成化平臺，強化樓務會運行中的組織協同。為實施優勢化戰略，強化樓務會“駐樓優勢”，需要加強組織功能，探索把樓務會建設成具有政治勢能、“自轉”潛能、響應效能、外向動能的“無縫隙組織”。核心關鍵是要強化四種能力的組織協同。

一是強化樓務會與樓宇黨組織的協同，提升其政治勢能。加強樓宇黨組織的領導地位，做實“溝通見面會”、交叉任職、重要事項報告等制度。強化黨建對樓務會的引領、賦能與支撐，持續助推其發展壯大。

二是強化樓務會與管理服務對象的協同，提升其“自轉”潛能。一方面，可以循著“社會賦權”思路，如拓展樓務會組成人員的自薦與推薦途徑、做好樓務公開等日常工作、建立評估等相關機制等，讓樓務會接受樓內企業和白領的監督，獲得更廣泛的社會認同。在此基礎上，在有條件的樓宇試點以選舉等方式產生成員。另一方面，加強樓務會的日常動員能力建設。加強與包括外資企業在內的各類入駐企業聯絡對接，做好相關服務，同時引導發動他們參與樓宇治理。只有增強了與樓宇各類企業與人才的聯系密度和黏性，把他們的興趣和力量調動起來，樓務會的運轉才更可持續。

三是強化樓務會前臺與后臺的協同，提升其響應效能。樓務會是樓宇治理的前臺，而掌握各類管理服務資源的主體（如“首席服務團隊”）則可以說是樓宇治理的重要后臺。前后臺應當密切聯動，走向一體化，以提升樓宇治理有效性。當前問題是后臺對前臺的支撐不夠，導致前臺的響應不足，制約了樓宇治理的推進。未來應當通過建立完善特邀理事、按需約請、限時響應、服務評價等運行機制，加強后臺對樓務會前臺的授信授權與賦能。同時，需要加強前臺的服務承接能力建設。

四是強化樓宇自治與行業及街區的協同，提升其外向動能。靜安樓宇黨建“治立方”多元善治體系的內涵是以樓宇自治為點、以行業聯治為線、以街區共治為面，加強相互間的互聯互補互動。樓務會在促成點、線、面一體發展上發揮著不可替代的作用。現實中，點線面一體發展的關鍵是找到符合多方利益與需要的共同議題，通過議題把點線面串起來。可以將“議題聯創”作為抓手，通過黨建聯建、議題邀約、會商聯創、主題競賽等方式，激勵引導樓務會與居委、行業（產業）、商圈、街區等的平臺聯動，尋找多方共同關注的議題，并將這些議題創制成可以落地的項目。

（三）落實體系化增能，健全“有效關系”導向的運行機制。體系化增能就是要在“治立方”的框架下，從建構四重“有效關系”入手，完善各項運行機制，充分開發和激活樓務會所蘊含的治理潛能，推動各式各樣的管理服務資源流動共享，促使豐富多彩的樓宇公共產品充分供給。

第一，在與樓宇黨組織的關系中，“有效關系”的內涵是有效領導、有力支撐。支撐其運轉的核心機制是“黨員行動制”，指的是樓宇黨組織通過對黨員（擴大至對發展對象、入黨積極分子）的教育管理，抓好樓宇里的關鍵群體，讓其行動起來，為樓宇自治奠定人才基礎與動力基礎，支撐樓務會運轉。相應的輔助機制與措施有：教育引領、交叉任職、黨員報到、發展對象和入黨積極分子考察等。

第二，在與樓宇相關方或管理服務對象的關系中，“有效關系”的內涵是密切聯系、有效監督。核心機制是“代表聯系制”，即通過在樓宇內發現發展一批熱心公共事務、關心樓宇建設發展的企業代表和員工代表等，充分發動樓宇代表在“跑樓”“掃樓”等傳統方式外，同樓宇企業和從業人員建立起常態化聯絡。輔助機制與措施有日常接待機制、履職記錄機制、信息公開機制、“三會”（聽證會、協調會、評議會）機制等。

第三，在與各類“后臺”的關系中，“有效關系”的內涵是直接對接、快速響應。核心機制可以統稱為“約請響應制”，即：由樓務會作為前臺組織，約請“首席服務團隊”、群團組織等后臺組織解決樓務會無法自行處理的問題或難以自主提供的服務，后臺組織對其進行快速響應。輔助機制有特邀理事機制、按需約請機制、限時響應機制、服務評價機制等。

第四，在與行業、街區相關主體的關系中，“有效關系”的內涵是互聯互補、充分互動。核心機制是“議題聯創制”，即樓務會與行業、街區等樓宇外部主體開展合作，共同設計議題，共同創制和推動項目落地。輔助機制有黨建聯建機制、議題邀約機制、會商聯創機制、主題競賽機制等。

（四）完善人財物保障，提升樓務會的承接力與響應力。在體系化增能的同時，樓務會還需有效承接各方面注入的管理服務資源，并把這些資源轉換為樓宇公共產品與自身的響應力。依據前述關于優勢化戰略、集成化平臺、體系化增能的設想，應當遵循“黨建引領、行政有為、自治有效”的思路，進一步建設完善樓務會人財物保障體系（“資源池”），細化落實各項具體保障措施，從而提升樓務會的承接力與響應力。

一是以“黨建引領”架起整體框架。充分開發利用分散在各領域的黨建類資源，支撐樓務會健康運轉，同時規范行政資源的下沉，賦能自治資源的開發，進而暢通盤活樓務會人財物保障的整個體系。為此，增強基層黨組織的政治功能和組織功能是抓手，黨員和黨組織是基本紐帶，基本方式包括但不限于建設“樓務會人才庫”、賦予公信力資源、提升黨群陣地服務能級、加強黨員行動機制建設及盤活區域化黨建資源等。

二是以“行政有為”做實兜底基礎。即推動行政與半行政或準行政力量積極作為，尊重保障樓務會在樓宇治理中的獨特角色與地位，及時響應樓務會的約請，有力解決其在工作中碰到的難題，從而做實樓務會人財物保障體系的兜底基礎。“行政有為”應側重樓務會發展的起步期、關鍵期，以響應訴求為導向按需介入，避免過度作為與過度介入，減少“保姆式照顧”“指令型干預”，減少發文、填表、開會、考核等，謹防給樓務會造成不必要負擔。具體路徑包括但不限于實施項目資金資助、探索建立行政協助事項經費支持機制、用好現有服務品牌與工作品牌、持續優化“三張清單”等具體措施。

三是以“自治有效”確保持續發展。即在“黨建引領”“行政有為”支撐下，樓務會積極利用樓宇自身資源，聯動或借力行業、街區乃至高校、公益慈善組織等樓宇外部資源，自主有效地解決樓宇事務，提升樓宇治理體系“雙循環”的可持續性。只有樓務會朝著建設學習型、研發型、變革型組織的方向努力，著力開拓和持續維護樓宇內外的多樣化資源，“自治有效”才有望達成。具體路徑包括但不限于激活樓宇代表的積極性、開展項目自籌、實施項目認領制度、就地撬動利用樓宇空間資源以及聯動外部組織等。

四是把握“黨建引領”“行政有為”“自治有效”間的深層次邏輯關系。三者都是樓務會資源配置與運行保障體系（“資源池”）的組成部分，也都指向開發和強化樓務會的“駐樓優勢”和自治為主的角色定位，但各自的作用要求與形式有所不同。其中，“黨建引領”指引“行政有為”，并與其相互配合，共同促成“自治有效”。而從制度設計的初衷來看，“自治有效”既是樓務會資源配置體系的主要部分，又是檢驗“黨建引領”到位不到位、“行政有為”真實不真實的主要標準。

課題組成員：宋宗德、周玉鴻、陳衛慧、胡嫻靜、潘侃；主要執筆人：董浩亮

（責任編輯：周奕韻）