村鎮工業集聚型產業社區更新的廣州實踐及優化策略研究

摘要 珠江三角洲村鎮工業集聚型產業社區是農村工業化、城鎮化的基礎，但是依靠土地出租的粗放增長模式難以為繼，“制造業回歸”“工業上樓”是其在存量更新時代得以持續發展的重要抓手。然而，目前村鎮工業集聚型產業社區面臨總量大、效能低、開發難、成本高的多重困境，如何激發更新的“升級動力”并進一步實現產城融合成為迫切問題。以廣州村鎮工業集聚型社區為例，總結微改造、全面改造、整村改造3種類型的特征，對其存在的問題進行剖析，針對性地提出“生態、共贏、平衡”的核心策略與轉型升級路徑。

關 鍵 詞 城市更新；產業社區；都市制造業；工業上樓；優化策略

文章編號 1673-8985 （2024）01-0017-09 中圖分類號 TU984 文獻標志碼 A

DOI 10.11982/j.supr.20240103

0 引言

當今世界正經歷百年未有之大變局，全球產業鏈加速重構，推動我國制造業轉型升級是實現經濟高質量發展的重中之重。珠三角作為中國接軌全球產業鏈的重要區域樞紐節點，產業高質量轉型、創新驅動發展成為中央到地方各級政府的共同發展愿景。進入存量更新時代，高質量發展路徑依靠土地出租的粗放增長模式難以為繼，大規模存量工業用地普遍存在集約利用程度低、生產效率不足等問題，亟待破局。

作為珠三角最早期的制造業強市，廣州開始審視這些年的產業發展歷程。2008年至2020年，廣州的第二產業增加值GDP占比由38.94%逐年下降至26.34%，近兩年才稍有回升至27.43%，仍遠低于深圳（38.30%）和廣東省整體水平（40.93%）。而從總量指標來看，2022年廣州的規上工業總產值（2.35萬億元）在4個一線城市中近乎墊底，遠低于深圳（4.55萬億元）、上海（4.05萬億元），不如蘇州、重慶，甚至還低于佛山、東莞。面對逐漸拉大的差距，廣州深刻感受到產業轉型升級發展的巨大壓力，在2023年政府工作報告中明確強調“堅持產業第一、制造業立市”，要求加快構建現代化產業體系。

在新的時代背景下，佛山南海最早提出“產業社區”模式[1]，2020年自然資源部《市級國土空間總體規劃編制指南》亦提出引導發展產業社區[2]，從地方探索上升到國家指南。產業社區源于產城融合的規劃理念，是指以產業為基礎，融入城市生活等功能，產業要素與城市協同發展的新型產業集聚區。產業社區具有“產業”和“社區”的雙重屬性[3]，產業集聚人才，是社區形成的基礎，而社區強化人才吸引力，留住人才，目標是成為集生產、研發、居住、休閑、娛樂等綜合功能的新型城市化形態。

村鎮工業集聚區在改革浪潮中為廣州的“三來一補”提供了重要產業空間，在全市工業用地的比例中超過30%，已成為廣州存量空間更新改造的重點對象[4]，將作為滿足創新產業培育和城市產業集群發展的重要空間載體。當前，深圳、東莞、珠海等城市正陸續推進各自的產業空間布局計劃，廣州如何迅速且有效地釋放出“高品質、低成本、快供給”的產業空間，已成為迫在眉睫的重大課題。

村鎮工業集聚區，又稱村級工業園，是指村集體經濟組織所有權的土地上（包括使用權為村集體的國有土地），現狀或歷史上主要為工業、倉儲物流等用途的工業集中區塊[5]。目前學術界對于村鎮工業集聚區的研究區域主要在珠三角地區，特別是佛山南海、順德，廣州番禺、白云等典型地區案例。研究內容集中在村鎮工業集聚區的發展歷程[6-7]、改造問題及優化策略[8-9]、改造模式及用地整合[10-12]、評估分類體系[13]、空間規劃[14]、政體關系[15-16]等。在改造問題及優化策略層面，部分研究從土地產權、改造意愿、資金融資、產業發展、制度管理等角度綜合分析切入，提出供給側結構性改革措施，并從制度著手，提出進一步完善和強化制度激勵機制。在改造模式及用地整合層面，部分研究嘗試從參與改造主體、產業用地整合、土地混合使用等不同視角總結經驗，雖各有側重，但缺乏整體性的框架敘述。同時，也有相關研究從政體關系的視角出發，深入剖析“政府—村民—企業”三元主體在村鎮工業集聚區改造和優化過程中所呈現的復雜博弈關系。在這種動態互動中，企業與村集體之間的利益沖突尤為顯著，而政府則通常扮演著關鍵的調解者和政策調控者的角色，努力在各方利益之間尋找平衡點。

綜上所述，村鎮集聚區相關研究在物質空間層面關注整合目標多，但缺乏問題的共性解釋；在互動主體方面較多以政府政策和制度優化為主，對合作企業投資邏輯與動力機制關注較少。基于現實困境和低配產業社區空間發展探討，本文總結廣州村鎮工業集聚型產業社區更新改造的3種典型模式特征，并嘗試從合作企業的投資邏輯維度剖析其成功的關鍵所在，進而聚焦如何激發企業“升級動力”和打造新型“產業社區”，提出更新改造的優化策略和實施路徑，以期為產業社區更新的功能升級和空間優化，以及為城市存量空間的可持續發展提供經驗借鑒。

1 廣州村鎮工業聚集區的現狀特征

1.1 改造現狀分析

1.1.1 基本情況：規模總量龐大，土地利用低效，產業效能低下

村鎮工業集聚區是指占地5 000 m2以上，工業、倉儲物流等用途的工業集中區塊，廣州市共有2 705個，總用地面積達132 km2，占全市現狀工業用地總面積的30%以上。其中，白云、番禺、花都、增城4區合計占比超85%（見圖1）。村鎮工業集聚區的建筑空間品質不佳，現狀多為低層廠房、倉庫或堆場；土地開發利用效率低下，平均容積率僅0.47，不足普通工業用地容積率下限（2.0）①的1/4。產業零散低端，電器機械、服裝化妝品、皮革皮具等勞動密集型企業占比約90%，地均產值僅為全市工業用地平均產出水平的1/3，稅收僅占全市工業企業總稅收的6%。

1.1.2 改造進程：項目模式多樣，整體成效一般，政策激勵不足

自2009年“三舊”改造政策出臺以來，廣州村鎮工業集聚區更新改造主要經歷了4個階段（見表1）：第一階段（2009—2014年），鼓勵自行單獨改造，最大程度地調動市場力量推動改造，部分單獨園區改造搶跑落地，但其舊村居部分難以再改；第二階段（2015—2017年），鼓勵與舊村居捆綁改造，提高了資本門檻，但落地效果較差；第三階段（2018—2021年），鼓勵 “工改工”“工改新”，明確實施路徑并提高補貼，天河、海珠陸續涌現成功案例；第四階段（2022年至今），為創新模式，激勵主體開展項目試點，增城、番禺等項目陸續取得階段性進展。

1.1.3 改造難點：連片開發難度大，清退改造成本高，企業改造動力不足

廣州村鎮工業集聚區的平均規模僅約4.9 hm2，其中2.0 hm2以下園區占比約六成，10.0 hm2以下園區占比接近九成（見圖2），成片連片開發難度較大。同時，土地權屬混雜，歷史遺留問題突出，未完善手續用地占比超七成，且普遍存在二三房東現象，導致清退難度大、涉及成本高。由于土地整備難度大、物業清退成本高、村民意愿不強烈等因素，企業參與改造的動力仍然不足，嚴重制約了改造進程。

1.2 產業社區特征分析：產業“聚合”，產居“混合”，逐漸固化形成低配產業社區

改革開放以來，珠三角工業化、城鎮化進程加快，演化出村鎮工業集聚區的樣態，整個城中村表現出“聚合”與“混合”的空間特征[17]，初顯產業社區雛形。例如，海珠區康樂村為典型的商貿型城中村，21世紀初期隨著布匹專業市場的快速擴容，其產業上下游商家不斷“聚合”發展，非建設用地逐步被市場及作坊所取代。伴隨市場的蓬勃發展，村民積極對宅基地進行改建和加建，并出租給作坊和外來從業人員，生產和生活逐漸“混合”，甚至出現空間主權轉移，形成“鄉緣社區”[18]。但后來隨著企業向品牌化、創新化發展，紡織服裝產業對新型產業空間的需求愈發迫切而空間難以滿足，將使產業發展陷入固化甚至衰退，導致整個集群的競爭力下降。從產業空間（低成本的集體物業）快速擴展的發展期，到空間質量（如握手樓的村民私宅）阻礙人才引進的瓶頸期，再到空間功能（空間不足、功能單一）限制產業升級的衰退期，逐漸形成固化的低配型產業社區（見圖3）。

經歷過去30多年的高速發展，現階段大部分村鎮工業集聚區已形成固化的低配型產業社區，但“自下而上”快速城鎮化形成的空間格局，在缺乏政府引導的情況下難以突破自身利益局限而進行自我更新。因此，如何創新政策模式，激勵主體改造動力，推動產業社區向更高目標形態可持續發展，是村鎮工業園集聚區更新升級的核心課題。

2 更新改造典型案例分析

2.1 微改造——海珠唯品同創匯

海珠唯品同創匯位于海珠區新滘中路88號，土地權屬海珠區南洲街東風第二經濟合作社，占地面積約12 hm2，總建筑面積約18萬m2，引入同創集團作為園區運營商。于2017年啟動，2023年基本完成最后一期，將中大布匹市場產業鏈末端的布匹倉庫和打板車間等破敗業態，借助新電商、新零售的契機，以原創設計、數字技術賦能傳統輕紡產業，打造成為以服裝、設計、時尚為特色的主題園區（見圖4）。

2.1.1 產業社區特征：職住分離，生態融合

該項目分七區開發，一二三區為有氧街區；四五區為獨棟時尚區，景觀資源全面升級；六區為臨湖墅級時尚總部基地；七區為統一規劃拆除重建的獨棟辦公樓。中部為50畝（約3.33 hm2）城市果林，東面緊鄰海珠濕地公園，提供足夠的體育和休閑活動空間，打造綠色有氧、生態和諧的示范性項目。整個項目以辦公業態為主，僅首期建有少量商業配套（不足10%），項目自身并無居住配套，職住分離。依托項目交通位置的絕對優勢（緊鄰大塘地鐵口），辦公人員可方便實現跨區通勤（見表2）。

2.1.2 投資邏輯與成效：聚焦核心區域，低成本、分期滾動開發，實現產業集聚效應

基于改造成本低、提升空間大、企業擁有主導權等因素，同創集團現階段的投資重點依然首選村鎮工業集聚區升級改造，傾向于核心區域的越秀、海珠、天河和荔灣項目，番禺、黃埔項目效益并不理想，白云和其他外圍區域暫不作考慮，一般要求項目投資凈利潤率在10%以上，現金流在1/3租期或7—8年內回正。據了解，海珠唯品同創匯項目早期招商運營異常艱難，以中大布匹市場的外溢產業為主，后來園區配套建成且得益于規模效應，整體運營才得以好轉。目前，園區出租率達95%，租金水平約120元/m2，但隨著周邊重點功能板塊的興起，市場上的辦公物業大量供應且產品標準較高，競爭愈發激烈（如海珠琶洲）。

2.2 全面改造——黃埔區納金科技產業園

納金科技產業園位于黃埔區瑞和路39號，土地權屬黃埔區云埔街火村聯合經濟社，占地面積為6.4 hm2，總建筑面積為18萬m2。通過引入納金科技合作開發，于2015年啟動，2020年三期全部建成，將原2.2萬m2的低效、低產能鋼鐵貿易市場升級改造為“摩天工廠”式科技高新企業產業園區，以大數據產業為核心，深度融合IAB重點產業，先后獲得“國家級科技企業孵化器培育單位”“國家小型微型企業創業創新示范基地”等稱號（見圖5）。

2.2.1 產業社區特征：以產研辦公為主的傳統園區，產業片區內部職住平衡

該項目分三期開發，以產研辦公業態為主，建有商鋪、酒店等商業配套（約2萬m2），項目自身并無居住配套。周邊大型居住小區較多，特別是火村改造后將提供約1.6萬套住房，整個云埔產業片區實現職住平衡（見表2）。同時期的黃埔華新科技園項目類似，其辦公人員在附近城中村、公寓和社區生活為主。而近兩年新開發入市的項目更強調新型“產業社區”理念，例如京廣協同創新中心，建有2 000 m2下沉式商場和酒店式商務公寓樓。

2.2.2 投資邏輯與成效：全方位服務體系提升園區價值

納金科技園產業園著力建設“六位一體”科技企業創新服務體系，提供“眾創空間—孵化器—加速器—總部基地”的全產業鏈服務，截至2020年已有上市及掛牌企業15家，高新技術企業30家，瞪羚企業5家和科技型中小企業60家。目前所有物業均已出租運營，租賃價格為寫字樓/研發樓40—70元/m2、商鋪80元/m2。該項目與村合作開發建設需投入大量建安成本，但由于集體土地無法分割銷售，早期通過長租約方式變相銷售部分物業，以實現資金回籠。

2.3 整村改造——白云區設計之都

白云設計之都位于白云新城核心區北部，土地權屬為白云區鶴龍街黃邊經濟聯合社，規劃范圍約176 hm2，總體定位為現代服務業集聚區、粵港澳大灣區設計產業國際品牌集聚地。項目分三期開發建設，一期為設計總部區（含黃邊工業園），擬打造為高端商業商務集聚區，規劃范圍約38 hm2，建設量約82萬m2，于2017年啟動，2022年建成開園；二期為綜合總部區，擬深化設計之都輻射效應，規劃范圍約18 hm2，建設量約33萬m2；三期為擴園區（含黃邊舊村），規劃范圍約120 hm2，擬為設計產業提供更多的空間載體，實現產城融合，帶動區域功能的全面完善（見圖6）。

2.3.1 產業社區特征：產業先導，居住后配，綠地共享，改造范圍內部實現職住平衡

該項目一二期全部規劃為商業/商務用地，三期土地儲備范圍內規劃居住用地占比約50%，黃邊舊村改造范圍內居住用地占比高達85%（72.4萬m2）。項目周邊早期已建有時代、新世界等大型住宅小區，居住氛圍濃厚，故一二期重點發展產業。隨著優質企業的陸續進駐，人們對改善居住有了更多的需求，進而三期逐漸釋放出新的居住地塊以實現職住平衡。在產業社區開放空間需求方面，設計之都通過引導各地塊企業提供15%—20%的共享綠地，形成集中式共享庭院，實現生態有機融合（見表2）。

2.3.2 投資邏輯與成效：政府主導，綜合施策，實現參與各方共建共贏

為實現土地成片連片改造，形成高端產業載體，白云區通過創新運用“土地儲備+舊廠改造+舊村改造+留用地開發+拆違治亂”的組合模式（見圖7），既新增了國有用地，落實了政府產業布局，取得可觀的土地出讓金收入；又保留了部分集體用地，最大限度地保障村集體和村民的利益，租金收入達到原來的3倍。自2022年8月開園以來，已簽約中交四航局、歐派、云創谷等超過100家央企國企、設計行業領軍企業入駐園區，年產值超過480億元。然而，黃邊舊村改造項目面對拆遷補償方案批復落地難和實際改造成本居高的問題，正在努力尋求破局。

3 更新改造共性問題剖析

上述典型案例雖已取得較好成效，但存在特定時期背景，其成功經驗可作借鑒而無法復制，且后期建設落地和招商運營等方面亦存在不少挑戰。縱觀現階段廣州各區重點項目的推進情況，除了土地權屬復雜、清退成本居高等自身阻礙以外，在主體動力、產業載體與發展、社區營造、政策指引等層次依然存在普遍問題，在市場、運營、政府等方面都反映了其共性問題（見表3）。

3.1 主體動力方面：企業財務賬難平衡，改造主體動力不足

村鎮工業集聚區更新改造項目的土地整理成本存在過高現象，例如試點項目南沙F村，其土地整理成本高達160萬元/畝，遠高于近兩年南沙新供應一類工業用地價格（40萬—120萬元/畝），對比招拍掛拿地并無優勢。同時，實操過程中多數村集體不愿意將土地轉為國有，若保留集體用地性質采取合作建房方式，項目僅能通過出租以回籠投入資金，原則上不再允許通過長租約的形式變相銷售，更無法進行產權分割銷售；面對目前市場嚴峻情況，開發企業的投資回報難以實現，且鑒于集體土地無法進行融資貸款，投資意愿進一步走低。

3.2 產業載體方面：產業策劃主題混雜，同質產品競爭加劇

在優化產業結構過程中，由于缺乏產業規劃經驗，可能導致多種產業主題混雜、產業關聯度小、整體缺乏統籌、片區產業發展方向同質化競爭加劇等問題。目前黃埔區新型產業載體項目遍地開花，特別是辦公產品供過于求，根據“黃埔開發區產業載體超市”項目信息，大多項目空置率在50%以上。加之天河、白云、南沙、增城等區域優惠政策出臺，周邊深圳、東莞等城市的產業載體（工業上樓）項目大量建成，租金優惠力度也很大（深圳35元/m2，東莞20元/m2），各地吸引產業的競爭激烈，新增項目入市須非常謹慎。

3.3 產業發展方面：偏房地產開發邏輯，忽視產業遷移保育

在編制舊村全面改造項目分期實施方案時，開發企業傾向于把拆遷難度小的村級工業園安排在首期，并規劃為復建/融資住宅地塊，而商業地塊往往安排在最后一期。上述模式擬通過首期提供足夠的村民回遷安置房來促進簽約，同時通過首期開發建設銷售商品房來盡快回籠資金。然而，面對大面積工業園區的快速清退拆除，項目自身往往會忽略其規模產業的遷移問題，例如白云C項目的汽配產業，曾享有“中國最牛汽配城”的稱號，政府相關部門未出面主導產業遷移工作，行業協會提出的遷移方案“派斯特小鎮·北村汽配城”亦未能順利落地，最終汽配商家被迫分散到不同地區，無法形成集中的市場力量。

3.4 社區營造方面：缺乏生活配套功能，社區氛圍營造薄弱

相對于傳統產業園來說，新型產業社區的企業生態更多元、活動空間更開放、社區交流更活躍。目前大部分村鎮工業集聚區改造項目仍處于傳統產業園階段，如黃埔納金科技產業園，除了生產、辦公、研發等基本功能外，商業、居住、文化娛樂、體育休閑、景觀綠化等綜合功能大部分缺失，更別說社區氛圍營造，未能足夠重視開放空間的設計、綠化景觀的共享和居住舒適度的打造。

3.5 招商運營方面：自身招商能力不足，運營服務意識不夠

目前，即使是海珠唯品同創匯等行業標桿項目，其項目招商工作依然以外部渠道為主，渠道費用持續走高，亟需考慮提高自身團隊的招租能力。與此同時，其園區運營仍然以引入成熟企業為主要策略，缺乏培育產業的決心，園區內部提供的服務也相對原始（物業服務為主），未能促進產業集聚與壯大。現階段大部分園區都面臨上述問題。

3.6 政策指引方面：更新改造缺乏指引，政策機制欠缺保障

現階段，微改造項目改造實施部分仍缺乏明確的政策條文的指導和支持，項目實施中所遇到的問題一般在街道層面解決。例如關于消防問題，項目僅能做到滿足合規消防要求，實際并無相關消防驗收手續；關于拆除重建問題，項目新建物業實測后直接報三資平臺備案即可。微改造相關政策空白亟需補充完善，加強規范管理，消除安全隱患。

4 更新改造優化策略

通過總結典型案例的成功經驗與模式特征，并基于現階段廣州各區項目推進面臨的諸多共性問題，提出“生態、共贏、平衡”3個方向的改造優化策略，進一步對村鎮工業集聚型產業社區提供發展指引和落實機制。

4.1 生態機制：以“土壤+種子+手藝+養分”提供產業生態支撐

微改造看重產業和區位基礎，且須參與改造企業具備專業技術和平臺條件（見圖8）。

4.1.1 “土壤+種子”：優選核心地段和產業環境，奠定微改造成功的基石

“工改新”“工改創”項目的實施落地成功與否，其關鍵在于成熟的“產業”土壤環境和強勁的“地段”種子吸聚力，對項目選址要求非常高。建議優先選址中心城區核心區或重點功能平臺區域，特別是那些受限于規劃、用地、改造意愿等因素短期內無法啟動舊村改造的項目（如海珠唯品同創匯），為現金流回正預留足夠的時間；而對于外圍區域選址須非常謹慎，建議更多考慮合作開發或政府征收模式。再者，項目需依托完備的產業鏈條基礎，工業園區具備集中連片規模效應，得以快速招商引入上下游企業，并提供足夠的產業發展空間。

4.1.2 “手藝”：嚴控成本和工藝標準化，完善微改造實操指引

對于具有一定開發商背景的開發主體，團隊可配設投拓、設計、工程、成控、招商及企服等完整業務條線，掌握微改造的獨門“手藝”，實現改造工藝和產品標準化，有效降低建造成本；對于并無相關改造經驗的開發主體，亦可考慮“P+EPC+O”模式，以策劃（P）為切入點，交由專業單位負責設計采購建造（EPC）的一體化代建工作，并委托負責后期專業化運營（O），最大程度地降低項目整體成本。同時，項目的順利實施落地也離不開配套政策的優化完善，以指導規范微改造開發建設、消防驗收等相關手續。

4.1.3 “養分”：構建全生命周期生態運營，實現產業園區可持續發展

產品設計和改造建設固然重要，但后期用心經營更為關鍵，構建“眾創空間—孵化器—加速器—總部基地”的全生命周期產業鏈服務，為產業社區生態源源不斷地提供“養分”，是實現園區可持續發展的核心所在。類似華新科技園，作為黃埔區產業培育示范平臺，抓準核心產業，依托自身龍頭企業的產業資源優勢，為孵化企業提供技術研發服務、投融資服務、市場營銷服務、創業輔導服務、政策咨詢服務和商業社區服務，實現與企業的陪伴式成長，從而提高出租率，實現高于同行的租金水平。同時，需要當地政府支持出臺強有力的產業扶持措施和辦法，給予企業地價、租金等優惠，助力招商引資工作。

4.2 共贏機制：建立“村集體+政府+開發商+生產企業”組織，促進利益共贏

全面改造面臨困境，亟需引入創新模式，促進多方主體共贏機制落地（見圖9）。

4.2.1 村集體：保障村集體利益，激發主體積極性

村集體是村鎮集聚區更新改造最為核心的主體，如何給予其信心和激發其積極性尤為重要。對于拆除重建的全面改造項目，大多數村集體不愿意土地被轉為國有或被低價收儲，建議考慮采用集體土地使用權流轉的方式（如白云區馬務村），村集體將土地使用權公開出讓給市場主體，允許市場主體辦理不動產權證，并可對部分建成物業進行分割轉讓，但實操中土地使用權流轉相關執行政策仍有待完善。

4.2.2 開發商：尋求政策突破，創新改造模式

政府亟需探索尋求政策突破。目前各區試點項目陸續鋪開，如黃埔區京廣協同創新中心有60%的產業用房可以滿足專精特新企業的要求進行分割過戶；花都區薪象科創中心通過“工改工”將集體建設用地轉為國有用地，復建部分劃撥出讓給村集體，融資部分協議出讓給合作企業；增城區沙滘村村鎮工業集聚區項目首次以公開招標形式引入“前期投資服務商”進行土地整理。上述新模式均嘗試將集體建設用地轉為國有用地，以實現產權分割銷售，具有一定的參考意義。在此基礎上，建議進一步學習深圳、東莞的政策經驗，針對特定示范性園區可突破產業用房分割轉讓比例（如東莞的100%），針對工業上樓項目可允許配比一定住宅、商業用地（如深圳的住宅配比30%，商業配比適量，且均可分割銷售），由此反哺工業廠房建設，解決民營企業在工業上樓項目中財務賬難算的問題。

4.2.3 生產企業：搭建信息互通交易平臺，提供多元化定制產品

當前，廣州產業空間載體市場的產品同質化現象愈發突出，辦公產品供過于求，研發/生產類廠房配套不足。生產企業青睞于層高6.0—8.0 m以上的生產性廠房，以及4.3—4.5 m的高層廠房。只有供求平衡，方能實現真正共贏。對需求端的生產企業來說，亟需打通供求兩端的信息互通渠道，由政府主導搭建產業空間意向交易平臺；對供應端的開發企業來說，應抓準核心產業，依托自身龍頭企業的產業資源優勢，為其產業鏈上下游企業提供定制化產品，走出特色化、專業化道路，才能在市場上有競爭力。

4.3 平衡機制：以“規劃+產業+人才+資金”共謀達到平衡

整村改造需要參與主體共謀規劃、產業、人才和資金多方面平衡，以實現產業社區的順利落地和可持續發展（見圖10）。

4.3.1 規劃+資金：統籌規劃允許分期，實現利益博弈平衡

建議改造前開展片區統籌規劃，預留足夠空間（部分園區）與舊村居捆綁以實現經濟平衡。對于全面改造項目操盤開發，開發商應全過程注重目標成本管理（包括拆遷、建安成本），把控好各分期的拆遷、施工、銷售節奏，以銷定產，滾動開發，盡快實現現金流回正。為保證項目開發的合理利潤，建議盡早完成村民回遷安置房建設和交付，以期減少臨遷費用支出。

4.3.2 產業：提前做好產業引導，促進產業結構平衡

在實施方案編制過程中，應同步做好產業規劃方案，包括產業導入、產業保育和產業遷移等內容，以推動區域產業結構的平衡發展。若項目涉及規模產業鏈條的搬遷轉移，應發揮龍頭企業的示范帶動作用，充分考慮產業鏈上下游的銜接問題，先行有序疏散到周邊的或特定的產業集群園區。若項目涉及規上企業或轉型升級商貿服務業等，應前置考量企業保育問題，在首期地塊規劃有物業安置區，做好優質產業的引導和遷移后再行拆除原有建筑，避免優質企業流失。

4.3.3 人才：營造宜居宜業社區，重視人才引留平衡

產業社區發展離不開人才，“引留平衡”是產業社區更新發展的目標狀態。目前廣州的整村改造項目體量往往較大，一般規劃體量均在100萬m2以上，除了居住、辦公、研發等基本功能外，還應包括大型商業、文化娛樂、體育休閑、教育設施等綜合性功能，且充分考慮各類就業人群的居住需求，提供村民安置房、普通商品房、配售型人才住房和保障性租賃住房等多類居住空間。在片區規劃存在結余量的情況下，原則上應按一定比例建設配售型人才住房；在回遷安置區村民房源富余的情況下，應大力鼓勵村民配合將部分回遷安置房設計為中小戶型用作保障性租賃住房。同時，應高度重視項目開放空間設計、綠色景觀共享，搭建社群平臺，提升居住舒適度，有效營造宜居宜業的社區環境。

5 結語

改革開放30多年來，廣州村鎮工業集聚區為這個城市的快速工業化和高速經濟發展做出了重要貢獻，園區與舊村通過產業“聚合”和產居“混合”，經歷快速發展期、空間瓶頸期和產業衰退期，“自下而上”逐漸形成固化的低配型產業社區，在缺乏政府引導的情況下，難以突破自身利益局限而進行自我更新。

廣州正處于產業轉型升級的歷史轉折期，面臨著諸多挑戰和機遇。長期過分依賴土地財政收入的廣州，面對這一輪房地產行業的深度調整和持續下行，企業對村鎮工業集聚區更新改造的動力顯然不足。在現有政策體系、成功案例經驗和周邊城市做法的基礎上，政府層面要創新改造模式，出臺扶持優惠政策，提高招商服務水平，從而有效提升企業升級動力，共同推動“工業上樓”。

面對新時期的“制造業回歸”，廣州應高度重視新型產業社區的建設和營造。在“騰籠換鳥”的過程中，同步做好產業導入、產業保育和產業遷移，以實現區域產業結構的平衡發展。同時，人才是產城融合的核心，需通過提供多元的居住空間、豐富的生活配套、開放的休閑空間、共享的綠色景觀，以營造完善、舒適、富有活力的社區環境，留住人才、留住企業，進而實現產業社區的可持續發展。

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基金項目：國家社會科學基金重大項目“中國特色郊區社區社會形態研究”（編號21amp;ZD175）資助。