試析房地產工程項目造價的全過程動態管理策略

文／張境鈺 中鐵二局房地產集團有限公司 四川成都 610000

引言：

房地產工程項目由于涉及大量的金額，所以實際作業環節就需要對其進行造價管理，實現對資金的控制，規避可能出現的資金風險。然而實際作業環節，房地產工程項目的造價總量較大，造價管理還存在一些難點。此背景下，全過程動態管理就成為造價控制的關鍵性作業，要求相關人員結合實際進行分析。所以實際作業環節，房地產行業的管理者就需要加強對工程項目造價的重視，深入分析造價的特點與難點，并且探究全過程動態管理的優勢，在此基礎上制定管理策略。本文就從房地產工程入手，分析其項目造價，然后結合全過程動態管理制定管理策略，保證造價作業的落實，推動房地產行業的發展。

1.房地產工程項目造價概述

1.1 概念

房地產工程項目造價是指在房地產開發和建設過程中所涉及的各項費用總和。它包括土地購置費、規劃設計費、建筑材料費、施工費、設備購置費、勞動力費用、管理費用、稅費等[1]。房地產工程項目造價的計算非常復雜，需要考慮到項目的規模、地理位置、市場需求、施工周期等因素。因此，具體項目的造價會根據不同情況而有所差異。通常情況下，項目造價會在項目立項階段通過成本預算進行初步估算，并隨著項目的推進逐步細化和調整。項目造價的準確控制對于項目的成功實施至關重要，因此在項目實施過程中，成本控制和造價管理也是非常重要的一環。

1.2 特點

房地產工程項目造價具有多樣化的特點，也需要相關人員進行分析。首先是多元性的特點，房地產工程項目造價是由多種因素構成的，包括土地購置費、建筑材料費、施工費、設備購置費、勞動力費用、管理費用、稅費等。這些因素相互作用決定了項目造價的高低；其次是動態性的特點，房地產工程項目的造價隨著項目的推進而不斷變化，需要進行動態調整和管控[2]；然后是高度風險性的特點，房地產工程項目造價受到市場經濟、政策法規、自然災害等多種因素影響，具有較高的不確定性和風險性；此外是長周期性的特點，房地產工程項目的造價通常涉及從規劃設計到施工交付的整個周期，時間跨度較長，需要進行全過程的成本管控和管理；最后是地域性特點，房地產工程項目的造價也會受到所在地區的市場條件、勞動力成本等方面的影響，不同地區的房地產工程項目造價也會存在較大差異。

2.全過程動態管理概述

全過程動態管理是指在房地產工程項目的整個生命周期中，對項目造價進行動態控制和管理的過程。它包括以下幾個方面：

2.1 成本預算

在項目立項階段，根據項目的規模、要求和預期目標，進行成本預算。成本預算是對項目各項費用進行初步估算，為后續的控制和管理提供基礎。

2.2 成本控制

通過項目管理的手段，對項目進度、質量、資源等方面進行有效控制，以保障項目的順利進行，并避免造成不必要的費用增加。

2.3 變更管理

在項目實施過程中，可能會出現一些變更需求或者風險事件，需要及時對造價進行調整和管理。變更管理要求對變更進行評估、審批，并及時更新成本預算和相關的合同文件。

2.4 風險管理

房地產工程項目具有較高的風險性，需要對潛在的風險進行識別、評估和應對措施的制定。風險管理的目標是最小化風險對項目造價的影響[3]。

2.5 監控與報告

通過建立有效的監控機制和報告體系，對項目的造價進行實時跟蹤和監測。及時獲取項目造價的信息，可以幫助項目管理者做出合理決策和調整。

全過程動態管理的目標是在項目實施過程中，通過有效地控制和管理手段，確保項目造價的合理控制和可控性，以實現項目的經濟效益和成功交付。

3.房地產工程項目造價中全過程動態控制的優勢

3.1 可以及時發現和解決問題

全過程動態管理可以實時監控和跟蹤項目造價的變化，及時發現和解決可能導致成本增加的問題。這樣可以避免問題的逐步累積，及時采取措施進行調整和修正。

3.2 可以精確掌握項目成本

通過全過程動態管理，可以對項目各個階段的成本進行精確掌握。這可以幫助項目管理者了解項目當前的成本情況，并進行有效的成本控制和優化。

3.3 實現了風險防范和控制

全過程動態管理可以幫助項目管理者及時識別和評估潛在的風險因素，并采取相應的防范和控制措施。這有助于減少風險對項目造價的不利影響，保證項目的經濟效益。

3.4 變更管理的靈活性

房地產工程項目往往會面臨一些變更需求或者突發事件，需要對造價進行相應的調整和管理。全過程動態管理提供了靈活性，使項目管理者能夠快速響應和適應變化，并及時進行成本調整。

4.房地產工程項目中全過程動態管理落實存在的難點

4.1 數據收集和更新存在難點

實施全過程動態管理需要準確地數據支持，包括成本、進度、質量等方面的信息。然而，在實際操作中，獲取和更新這些數據可能面臨困難。可能存在數據來源不完善、數據更新不及時或者數據質量不高等問題。

4.2 溝通與協作存在問題

全過程動態管理需要多個相關方之間的密切溝通和協作。但是，房地產工程項目涉及眾多參與者，包括開發商、設計師、監理單位、施工方等，他們可能存在信息傳遞不暢、溝通效率低下等問題，影響全過程動態管理的實施[4]。

4.3 預測和控制的準確性存在偏差

全過程動態管理需要對未來的變化進行預測，并采取相應的控制措施。然而，在復雜的房地產工程項目中，預測和控制的準確性是一個挑戰。各種外部環境因素的變化、技術問題的出現等都可能導致預測和控制的誤差。

4.4 項目管理水平和意識不足

全過程動態管理需要項目管理者具備一定的專業知識和管理能力，能夠有效地應對項目中的各種挑戰和問題。然而，不同項目管理者的水平和意識可能存在差異，有些項目管理者可能缺乏全過程動態管理的認識和實踐經驗。

這些難點的存在很大程度上制約全過程動態管理的落實，要求房地產造價管理人員結合實際進行分析，針對性地進行解決，以保證作業的落實。

5.房地產工程項目造價的全過程動態管理策略

5.1 重視數據的管理

由于房地產工程項目造價涉及大量的資金數據，針對其的全過程動態控制就需要強化對數據的管理。一是要進行數據收集，應建立完善的數據收集機制，包括成本、進度、質量等方面的數據。可以通過各種手段，如問卷調查、實地考察、會議記錄等方式，收集相關數據；二是對收集到的數據進行整理和分類，并進行歸檔保存。確保數據的準確性和完整性，方便后續的查詢和分析；三是定期更新數據，并確保各個部門或參與方之間的數據同步[5]。采用信息化系統，實現數據的實時采集和共享，避免信息滯后或不一致的問題；四是利用數據分析工具和技術，對收集到的數據進行分析和統計。生成相應的報告和圖表，直觀地反映項目的成本動態變化情況。同時，也可以通過數據分析，發現潛在的問題和風險，并提供決策支持；此外還需要建立數據安全和保護機制，確保項目數據的機密性和完整性。采取適當的措施，如數據備份、權限管理等，防止數據泄露和不當使用。通過數據化管理，可以實現對房地產工程項目造價全過程的動態監控和管理。數據化管理可以提供準確、及時的信息支持，幫助項目管理人員了解項目的實際情況，及時發現和解決問題，優化資源配置，提高項目效率和質量。

5.2 建立起實時監控與反饋機制

全過程動態管理需要對整個房地產工程的造價流程進行管控，所以實際作業環節就需要建立起實時監控以及反饋機制。一是要購置實時監控工具，需要利用信息化系統和項目管理軟件，監控項目的成本、進度、質量等各項指標。這些系統可以實時匯總數據，并生成相應的報表和圖形化展示，讓管理人員可以隨時查看項目的實施狀態；二是建立預警機制，設定各項指標的閾值，在達到或超過預設閾值時能夠自動觸發預警通知。這樣管理人員可以及時得知項目出現異常情況，能夠迅速做出相應的調整和決策；三是定期召開會議，需要召開定期的項目管理會議，對項目的成本、進度、質量等方面進行全面的分析和評估。在會議上對項目的問題和風險進行討論，并確定相應的改進措施和解決方案；四是準備實時通訊工具，需要利用實時通訊工具，如即時通信軟件、視頻會議等，方便項目管理團隊之間的實時溝通和交流[6]。這樣可以及時傳達和接收項目變化的信息，以便快速做出反饋和決策；此外則是關鍵節點監控，應著重監控項目的關鍵節點，如招投標階段、施工階段、竣工驗收階段等，確保這些關鍵節點的成本、進度和質量得到有效地管理和監控[7]。通過實時監控與反饋，項目管理人員可以隨時了解項目的最新情況，及時發現問題并進行處理，從而保證項目能夠按時按質完成。

5.3 重視成本控制并預警

房地產工程項目造價全過程動態管理的成本控制和預警是確保項目在預算范圍內進行的關鍵要素，也需要管理者進行深入分析。首先要進行預算編制，在項目啟動階段，制定詳細的項目預算，并根據項目計劃和需求進行合理分配。確保預算能夠覆蓋項目的各個方面，包括設計、施工、材料、人力資源等；其次要落實成本跟蹤，應實時跟蹤項目的成本情況，包括直接成本和間接成本。通過與預算進行對比，及時發現成本超支或偏差的情況。可以使用成本跟蹤工具和軟件，將實際成本與預算進行比較和分析；然后是強化風險管理，應通過風險管理來識別和評估項目可能面臨的風險，并制定相應的應對策略。風險管理可以幫助預測潛在的成本增加，并采取相應的措施來減輕風險對成本的影響；此外是建立預警機制，應設定成本指標的閾值，并實時監控項目的成本情況。一旦成本超過或接近預設閾值，系統將自動觸發預警通知，以便管理人員及時采取措施進行調整和控制；通過以上成本控制和預警方法，可以及時發現和解決項目中的成本問題，確保項目按照預算進行，并提前預警可能的成本風險，為項目管理人員提供決策依據和優化方案。

5.4 重視風險評估與管理

房地產涉及大量的資金流轉，造價環節還存在一些風險，全過程動態管理就需要強化對風險的重視，對其進行評估，然后實現管理。一是要進行風險識別，項目團隊應該進行全面的風險識別，包括對設計、施工、供應鏈、合同、環境、政策法規等方面的風險進行審查和識別。這可以通過專家訪談、頭腦風暴、SWOT 分析等方式來進行；二是要進行風險分析，需要對已識別的風險進行定性和定量分析，評估各項風險的可能性和影響程度。這有助于確定哪些風險對項目最為關鍵，需要重點關注和管理；三是進行風險評估，分析后就需要對風險進行評估，建立風險清單，明確風險的優先級和管理責任人。確定應對不同風險的應對策略，如避免、減輕、轉移或接受風險；四是制定風險應對策略，要根據風險評估結果，制定相應的風險應對策略。這可能包括重新制定項目計劃、加強監管和控制、購買保險、簽訂備選合同等方式來應對風險[8]。此外還需要落實風險監控，應建立風險監控機制，定期追蹤和更新風險清單，監控風險的變化和演化趨勢。及時調整風險應對策略，確保項目在風險控制的范圍內。通過以上風險評估與管理方法，可以幫助項目團隊全面了解項目的風險情況，采取相應的措施來降低風險對項目的影響。

5.5 重視變更管理

房地產工程項目的施工周期較長，所以作業環節經常出現項目的變更，變更一經出現就會影響原本的造價管理體系，為了保證造價的質量，就需要全過程動態管理加強對變更的控制。一是要進行變更請求的收集與評估，項目團隊應建立一個變更請求收集的機制，將所有變更請求進行記錄和分類。然后對每個變更請求進行評估，包括評估其對項目成本、進度和質量的影響，以及變更是否符合合同和法律法規要求；二是對變更影響進行分析，對于每個變更請求，需要進行詳細的影響分析，包括對項目預算、進度計劃、資源需求等方面的影響進行評估。這有助于確定變更的可行性、風險和成本效益，并為決策提供依據；三是建立一個明確的變更管理流程，包括變更請求的提交、審批、實施和驗證等環節。確保每個變更請求都經過適當的審批程序，并及時通知相關各方；四是重視變更文檔管理，需要對每個變更請求進行記錄和歸檔，包括變更的原因、結果和相關文件。這有助于項目團隊進行變更歷史追溯和變更效果評估，以及后期的索賠和糾紛解決[9]；此外還需要進行變更后的評估與調整，在實施變更后，需要對變更的效果進行評估和監控。如果發現變更并未達到預期效果或引入新的問題，需要及時調整和采取措施來糾正。通過以上變更管理方法和流程，可以有效地管理項目中的變更請求，確保變更得到合理控制和實施，從而減少對項目造價和進度的不利影響。

5.6 房地產項目不同階段的造價全過程動態控制

房地產工程項目的造價可以分為多個階段，為了保證造價的落實，就需要在各個階段進行管控，實現對造價的全過程管理。一是投資決策階段，房地產行業需要結合自身的經濟實力以及施工水平合理選擇施工范圍，然后根據項目的實際效益科學選擇投資對象，這樣才能夠規避作業環節存在的投資風險。二是設計階段，要實行限額設計，應結合設計任務書和投資估算，來進行初步設計，也就是結合初步設計對施工圖設計進行控制。還需要結合價值工程原理將設計方案進行優化。并且及時地進行圖紙會審，審查設計單位的設計圖紙，將其中的錯誤進行發現，將不合理的要素進行發現，將問題進行查找，從而使圖紙能夠與業主的需求相滿足；三是招投標階段的管理，需要制定細致完整的招標文件，房地產工程能否成功很大程度上與招標有關聯。可以這么說，招標工作的完成可能會決定整個工程質量[10]。還需要明確價款合同方式，招標之前需要明確的一點就是合同價款的定價方式，一般來說，工期短并且施工量不算大的工程應該采用的定價方式是固定的價格定價合同；而與之相反的工程量大且工期長的就要采取相對靈活的定價方式了，需要有各自的定價合同方式。

結語：

隨著我國房地產工程的發展，房地產工程在我國國民經濟發展過程中的作用越來越大，為了促使我國房地產行業更加快速、健康化地發展，需要在房地產項目開工建設之前進行全過程的造價管理與控制工作。分析全過程造價管理與控制工作的概念，對房地產工程全過程造價管理及控制的要點分析，促進房地產工程更加長遠化地發展。