房地產企業全面預算管理問題探討

柴 偉

(新疆中凌辰江房地產開發有限公司，新疆 烏魯木齊 830000)

0 引言

現階段，隨著國家對房地產行業加大了宏觀調控力度，對其運營發展和資金管理也提出了更高要求，所以在競爭激烈、壓力不斷增加的當下，房地產企業必須對全面預算管理加以有效地應用，需要緊緊圍繞企業可持續發展的戰略目標，充分調動全體職員的參與積極性，來對各項業務進行全面覆蓋。通過對房地產企業項目的全流程管理和動態化分析，可以幫助企業全方位提升經營管理能力。 房地產企業不同于一般企業，它對資金的需求量更大，并且項目建設周期更長，所以在經營管理各環節和流程都需要有足夠的資金作為支撐和保障，一旦出現問題便會誘發資金風險，所以更加需要對全面預算管理形成清晰的認識并引起高度的重視，對現金流開展高質量的預算編制，以此來實現對企業資源的統籌安排與高效利用，為企業長遠發展打牢基礎。

1 房地產企業全面預算管理的意義

1.1 能夠幫助企業更好地實現可持續發展的戰略目標

全面預算管理具有綜合性、系統性特點，要全體職員共同參與，對房地產企業運營管理的各項目進行全方位覆蓋，動態化跟蹤和分析，加快推動企業內部各職能部門之間開展緊密溝通與協作，這樣才能夠對企業可持續發展的總體戰略目標進行分解和細化，并予以有效地貫徹執行，在此過程中能夠對全體職員的預算管理理念和意識進行更新，使其可以對自身的崗位職責有更加清晰、全面的了解和認識，進而以更加主動積極的姿態投身于日常工作，推動各層級管理人員開展高效協作，共同發力，推動企業實現可持續發展的戰略目標[1]。

1.2 能夠幫助企業提升內部運營管理能力和水平

全面預算管理要想充分發揮其實際作用，就必須對各項業務開展全方位覆蓋，涉及房地產企業運營管理的各個環節和流程，與全體人員和各職能部門的切身利益有密切關系，因此它能夠有效整合企業內部全體人員的力量，推動各職能部門之間進行緊密溝通、交流與協作，提升內部溝通效率，對內部組織架構進行不斷優化和完善；也有助于領導者與管理人員及時發現在全面預算管理過程中所存在的問題，通過對具體執行結果和預算目標之間的偏差進行深入分析，探究問題背后的成因，能夠更加從容地化解和防范風險，進而為企業內部運營管理能力和水平的提升保駕護航。

1.3 有助于企業各項戰略決策進行及時優化調整

憑借健全完善的預算編制，有助于房地產企業對發展戰略和運營目標進行不斷分解和細化，并將其落實到各職能部門，指導其更加有針對性地開展日常工作，在項目建設前期對市場加以明確定位，為項目發展規劃提供更加有益的指導。 此外，憑借健全完善的全面預算管理行為，能夠幫助企業對現金流的動向、流量進行全方位監督和管控，防止其流向效率較低的業務而影響資金的安全性和完整性。 同時，也能夠有效化解和防范財務風險，提升資源配置效率，所以不難看出高質量的全面預算管理工作，能夠幫助企業對各項戰略決策進行及時優化，以此來糾正在經營管理中出現的偏差，切實強化企業的戰略應變能力，為房地產企業長遠發展提供有力支撐[2]。

2 房地產企業全面預算管理存在的問題

2.1 沒有緊緊圍繞企業戰略目標設置全面預算管理目標

就房地產企業全面預算管理而言，最終是要為企業戰略目標服務的，可是目前一些房地產企業沒有緊緊圍繞自身可持續發展的戰略目標來設置全面預算管理目標，導致各職能部門在進行預算編制的時候，往往是從自身利益出發，缺乏全局意識，導致全面預算管理的總體目標和企業既定的戰略目標契合度不高，難以實現對內部資源的優化配置和高效利用，甚至導致企業的運營和管理行為與戰略目標相背離。 另外，在具體預算執行當中，一些職能部門缺乏對預算目標的正確認識，一味追求利潤，重視財務指標，而沒有對房地產開發項目的持續性或者其他非財務指標予以足夠重視，并且一些預算人員在預算編制過程中，只是簡單地以之前年度的預算編制作為基礎，同時結合自身經驗，而沒有從企業運營管理的具體情況出發，導致最終的預算編制和企業真實的發展現狀存在著不小的出入，使得預算管理流于形式，難以充分凸顯其價值。

2.2 預算編制缺乏科學性和合理性

要想切實提升預算編制的質量，就必須對企業發展過程中的基礎信息和數據以及目標市場動向及其相關信息進行全面、詳細、綜合的分析。 但是現階段，依然有一些房地產企業沒有對基礎數據予以高度重視，導致數據平臺建設不到位，對歷年各項目建設過程中的歷史數據缺乏有效積累、總結和分析，使得預算編制缺乏科學性、合理性。 再加上房地產企業本身的項目周期較長，而且類型復雜多樣，加大了預算編制難度，最終導致預算管理措施和辦法得不到嚴格的貫徹執行。 另外，對部分房地產企業來說，為了一味實現效益的最大化，盲目縮短工期，甚至存在對圖紙邊施工邊修改的情況，這樣不僅不利于節約成本，反而會使最終發生的實際成本遠遠超出最初所設定的目標成本，所以企業在開展預算的過程中需要對其加以調整，否則就會導致全面預算管理的效果不理想[3]。

2.3 缺乏對資金的高效管理和控制

現階段，不少房地產企業是通過時報時銷的辦法來對業務費用進行報銷的，所以必須根據內控制度的相關辦法，認真、嚴格、仔細地審核所報銷業務憑證的真實性，只有審核通過才能夠按照相關要求進行支付。 但是基于房地產項目工期較長、類型較多的特點，在項目具體建設中會受到諸多因素的影響，比如原材料價格上漲、政府相關政策的變化以及外部市場環境的波動等，都會對相應的費用和工時造成影響，因此在對各項業務支出進行審核的時候，如果只是單純對業務本身進行審核，就難以對企業整體預算的支出情況進行全面了解和把握，最終導致缺乏對資金的高效管理和控制，就算部分企業把一些項目外包，在開展具體業務的時候財務工作者也難以對預算開展科學高效的管理，導致無法對偏離的資金預算數據進行優化和調整，最終影響了資金管控效果，無法充分發揮預算管理的實際作用。

2.4 關于全面預算的考核與監督不到位

作為全面預算管理的重要內容，對全面預算進行考核與監督，能夠更加客觀清晰地了解預算具體的完成情況，以此為基礎進行獎勵或者懲罰，也能為后續預算調整提供有效參考和借鑒。 但是，目前一些房地產企業關于全面預算管理的考核與監督不到位，主要原因便在于以下三個方面:一是一些企業僅僅只是關注成本控制，因此在開展預算考核的過程中高度評價那些低于或者接近預算目標成本的部門，在這樣的評價氛圍下，各部門也會更加在意降低成本，減少支出，而選擇不斷節約資金，但是卻難以有效把控工程質量，為企業后續發展埋下了隱患；二是績效考核標準比較單一，依舊是以業績為主，缺乏對非財務指標的認可和重視，導致員工工作的主動性和熱情受挫；三是未能把相關的考核監督要求有效融入全面預算管理各個環節和流程，因此就算在預算執行當中發現偏差，也難以對其進行有效糾正，只是一味關注預算的事后分析，這自然無法實現對預算全流程的有效考核與監督[4]。

2.5 預算信息化建設滯后

一方面，一些房地產企業缺乏對信息化建設的全面理解和高度重視，導致對其缺乏必要投入，難以推動預算管理信息化建設，預算管理平臺只是對相關信息和數據進行儲存和調用，難以通過大數據等現代化技術和手段來對信息數據背后的價值進行深度挖掘，無法對企業真實的經營管理情況進行有效對比分析，自然難以為戰略決策提供有力支撐。 另一方面，相關財務人員信息化能力和水平不足，缺乏對現代信息化管理相關理論知識的學習和了解，加之相關經驗不足，最終導致沒有對全面預算管理信息化平臺予以有效構建，其科學性、全面性和可靠性得不到切實的保障，難以推動各職能部門有效溝通與協作，難以實現對預算數據的全方位分析，自然不利于企業的后續發展。

3 房地產企業全面預算管理問題的應對策略

3.1 提高全面預算管理目標和企業戰略目標的契合度

現階段，對一些房地產企業而言，管理層在擬定了企業總體的戰略目標和發展規劃之后，并沒有在企業內部進行有效傳達，所以預算部門在編制預算的過程中往往是閉門造車，只是單純地參照往年的數據，沒有結合企業當下具體的運營管理狀況，所以必須有效提高全面預算管理目標和企業戰略目標的契合度，需要在房地產企業內部加大預算管理組織機構建設力度，充分調動全體職員尤其是經營管理重點環節上的人員參與到預算編制中去，推動各職能部門開展緊密的溝通與協作，從而實現各職能目標的一致性。 另外，需要有效解決信息不對稱的問題，推動內部信息數據及時傳輸和有效共享，以此來為資源的優化配置和高效利用提供有效的信息數據支撐，從而幫助企業實現降本增效的目標。

3.2 積極開展高質量的預算編制

房地產企業要積極構建并完善成本控制體系，這樣才能夠不斷優化和完善成本控制策略，明確成本管控的側重點，尤其是對各項目重點環節的成本開展高效管控。 要把歷史數據和企業當下運營管理的具體狀況加以緊密融合，對其進行全方位考量與綜合分析，為標準成本管控體系的構建筑牢基礎，能夠切實保障全面預算編制的科學性、有效性。 只有對企業當下的發展狀況和歷史數據進行有效分析和對比，才能夠為預算編制提供更加科學、準確、可靠的信息數據支撐，防止預算編制出現無據可依的情況，在此過程中需要注意的是要對預算編制進行不斷優化和調整，編制人員要及時察覺預算編制過程中所存在的問題并予以妥善解決，為預算編制質量的提升夯實基礎。

3.3 加大預算資金管控力度

首先，需要企業對預算授權審批機制加以不斷的優化和完善，并予以有效執行，緊緊圍繞審批支付過程中的相關憑證來建立項目臺賬，從而達到高效管控項目資金的目的，特別是要對預算以外的資金加大監督管控力度，未獲得相應審批權限的話一般不能夠進行支付。 通過清晰明確的項目資金臺賬管控，能夠對項目資金具體的使用情況有全面了解，也能夠對預算資金開展全方位、動態化監督和控制，防止在其內部出現資金鏈的斷裂。 其次，要對資金風險預警予以高度重視，以防止由于超過支出權限而誘發資金風險。 最后，要科學分析和有效匯總各項目具體的資金使用情況，并向管理層進行有效反饋，這樣才能幫助企業領導層對預算具體的執行效果有全面了解[5]。

3.4 持續優化和完善預算監督考核機制

房地產企業在開展預算考核過程中，不能單純地把實際發生成本跟預算目標是否接近來作為評估標準，因為在外部不斷波動的市場環境下，加大了預算編制難度，也會對后續預算措施和辦法的貫徹執行造成影響。 所以需要持續優化和完善預算監督考核機制，來統籌分析各項目建設過程中資金的具體運作情況，并將其實際的運作效果與各職能部門的績效考核予以有效關聯，這樣才能夠督促各職能部門對預算執行予以高度關注。 同時在考核過程中必須遵循客觀、公正、公開的原則，確保考核指標的科學性和可操作性，根據企業當下運營發展的具體情況和外部市場環境，對考核指標進行及時的優化和調整，為全面預算管理目標的實現提供切實保障。

3.5 加快推動全面預算管理信息化建設進度

在21 世紀的今天，需要房地產企業加快推動全面預算管理信息化建設進度:一方面，需要搭建并優化信息化平臺，強化風險意識，切實保障財務信息數據的安全性；另一方面，要加快引進和培養信息化人才，搭建財務共享服務中心，為財務人員提取和應用相關信息數據提供便利，也能夠為房地產企業重大項目的經營決策提供科學支撐和有力保障。

4 結語

綜上所述，房地產企業在當下面臨著不小的壓力和競爭，所以更加需要充分發揮全面預算管理的功能和作用，有效強化企業綜合實力與市場競爭力，通過對企業資源的優化配置和高效利用，來提升企業運營管理能力，實現其長遠發展的戰略目標。