淺談房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題及對(duì)策

季芳

【摘要】近年來(lái)，隨著土地、融資、建安等成本持續(xù)上升，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)空間受到嚴(yán)重?cái)D壓。房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響較大，同時(shí)面臨行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)也日益激烈，那么保障企業(yè)在激烈的競(jìng)爭(zhēng)中保持正常運(yùn)轉(zhuǎn)是企業(yè)內(nèi)部管理的重點(diǎn)。在這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)的首要任務(wù)是提高資金管理效率，確保公司的可持續(xù)運(yùn)營(yíng)。在此基礎(chǔ)上，筆者分析了房地產(chǎn)企業(yè)資金管理中存在的問(wèn)題，并提出應(yīng)對(duì)策略和建議，希望為房地產(chǎn)企業(yè)提高資金管理水平提供借鑒。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；資金管理

房地產(chǎn)資金鏈?zhǔn)侵阜康禺a(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中，通過(guò)內(nèi)部創(chuàng)造資金和外部籌集資金開(kāi)展房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)和投資，然后通過(guò)銷售房產(chǎn)得到收入達(dá)到資金回收的過(guò)程。房地產(chǎn)業(yè)屬于資金密集型行業(yè)，同時(shí)具有產(chǎn)品價(jià)值高、建設(shè)周期長(zhǎng)、回籠資金慢等特點(diǎn)。因此，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)方面進(jìn)行管理，就需要對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的資金進(jìn)行有效管理。實(shí)際工作中，房地產(chǎn)企業(yè)資金管理的主要內(nèi)容包括投資計(jì)劃的建立和執(zhí)行、確定資金的用途以及實(shí)施管理責(zé)任等方面。在房地產(chǎn)企業(yè)中對(duì)其資金進(jìn)行有效的管理，主要是為了確定資金的供給能夠有效地連接，防止房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中資金鏈斷鏈，從而有效地提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用效率，保障房地產(chǎn)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)與穩(wěn)定發(fā)展。

一、房地產(chǎn)企業(yè)資金管理存在的問(wèn)題

1.缺乏明確的資金管理方向

房地產(chǎn)企業(yè)在資金管理過(guò)程中缺乏明確的目標(biāo)和規(guī)范。財(cái)務(wù)人員僅僅是針對(duì)現(xiàn)有資金進(jìn)行機(jī)械化的管理，而缺乏對(duì)項(xiàng)目整體資金需求和未來(lái)資金需求的規(guī)劃，導(dǎo)致資金管理盲目性強(qiáng)。很多企業(yè)在前期資金充裕的情況下及時(shí)付款，后期出現(xiàn)銷售不理想的情況下，資金壓力增大時(shí)卻出現(xiàn)拖欠工程款的情況，導(dǎo)致施工項(xiàng)目無(wú)法順利進(jìn)行，這是當(dāng)前影響房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的重要因素。

2.缺乏全面的資金預(yù)算管控

房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行資金管理的過(guò)程中沒(méi)有針對(duì)資金的使用情況進(jìn)行全面的預(yù)算管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)資金缺乏規(guī)劃。房地產(chǎn)企業(yè)前期內(nèi)部資金流動(dòng)性比較強(qiáng)，但是一旦有大額的資金支出后，整體資金流動(dòng)性會(huì)受到阻礙，嚴(yán)重影響了企業(yè)資金的收支平衡性，也增加了企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。很多房地產(chǎn)企業(yè)針對(duì)資金管理制定了使用方案，但是沒(méi)有從整體上把控資金的收支情況，導(dǎo)致方案的可落地性不強(qiáng)，資金預(yù)算管理的效果無(wú)法最大限度地發(fā)揮，企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)增加。

3.資金賬戶過(guò)多易分散

房地產(chǎn)公司一般有很多賬戶，可用資金賬戶過(guò)多造成資金分散，要進(jìn)行資金的集中管理就會(huì)有一定困難。賬戶太少時(shí)，又會(huì)存在較大的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)資金監(jiān)管賬戶存在大量資金閑置，造成大量的沉淀資金，無(wú)法運(yùn)用到實(shí)際經(jīng)營(yíng)中，導(dǎo)致賬面資金充足，但實(shí)際無(wú)法使用，大大降低了資金使用效率，同時(shí)增加了閑置資金成本。如此，當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生問(wèn)題時(shí)，如果資金流缺乏良好的流動(dòng)性、可支配度，以及足量的留存資金，可能會(huì)對(duì)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)產(chǎn)生阻礙。

4.企業(yè)信用政策相對(duì)寬松

房地產(chǎn)企業(yè)運(yùn)營(yíng)中需要的資金量比較大，資金管理方面存在較多壓力。為了能夠更好地緩解企業(yè)資金壓力，房地產(chǎn)企業(yè)需要采用相對(duì)合理的信用政策。但是目前很多房地產(chǎn)企業(yè)在實(shí)際運(yùn)營(yíng)過(guò)程中為了能夠提升自身競(jìng)爭(zhēng)能力，企業(yè)實(shí)施的信用政策相對(duì)比較寬松，導(dǎo)致企業(yè)整體資金回流相對(duì)比較緩慢，增加了房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，房地產(chǎn)企業(yè)付款過(guò)程中不重視延期付款的作用，因此很少延遲支付供貨商貨款，導(dǎo)致大量的資金被客戶所占用，企業(yè)自身的資金壓力越來(lái)越大。

5.財(cái)務(wù)部門(mén)和其他部門(mén)溝通不善

財(cái)務(wù)部門(mén)作為企業(yè)在經(jīng)營(yíng)管理過(guò)程中一個(gè)重要的部門(mén)，可能會(huì)存在財(cái)務(wù)人員不善于溝通的性格特點(diǎn)，在信息使用的過(guò)程中各部門(mén)僅僅關(guān)注與自身部門(mén)有關(guān)的信息，對(duì)其他信息創(chuàng)造了怎樣的價(jià)值并不能做出及時(shí)有效的反饋，這樣會(huì)降低業(yè)務(wù)活動(dòng)的效率和價(jià)值，導(dǎo)致財(cái)務(wù)部門(mén)和房地產(chǎn)企業(yè)其他部門(mén)溝通過(guò)程中產(chǎn)生較大的問(wèn)題，難以充分、高效地和管理層進(jìn)行有效溝通，理解其實(shí)際需求，也就難以為企業(yè)提供重要的資金使用建議。

二、解決資金管理存在問(wèn)題的對(duì)策

1.對(duì)資金進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)管控

將現(xiàn)金流管理與企業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展戰(zhàn)略有效地結(jié)合起來(lái)。首先，房地產(chǎn)企業(yè)要準(zhǔn)確分析內(nèi)外部環(huán)境因素，認(rèn)清自身的優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)，明確行業(yè)定位，在此基礎(chǔ)上確定企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略。同時(shí)，在明確公司發(fā)展戰(zhàn)略的框架內(nèi)，結(jié)合公司自有資金，制定符合公司發(fā)展戰(zhàn)略的現(xiàn)金流管理目標(biāo)，將公司的現(xiàn)金流管理從管理提升到戰(zhàn)略層面。只有這樣，才能做好企業(yè)投資布局，掌握日常經(jīng)濟(jì)發(fā)展節(jié)奏，保持現(xiàn)金流量的平衡，避免出現(xiàn)資金的大量流入和流出以及失衡，降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2.加強(qiáng)資金預(yù)算管理和控制

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要對(duì)企業(yè)的資金活動(dòng)進(jìn)行全過(guò)程控制，從項(xiàng)目開(kāi)發(fā)所需資金的預(yù)測(cè)到項(xiàng)目實(shí)施所需資金的預(yù)測(cè)，用科學(xué)的方法進(jìn)行科學(xué)的估算和預(yù)測(cè)。制定企業(yè)財(cái)務(wù)管理計(jì)劃直至資金回收等，制定一個(gè)詳細(xì)的財(cái)務(wù)分析預(yù)算并有效地編制。通過(guò)對(duì)企業(yè)發(fā)展經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)各個(gè)不同階段現(xiàn)金流入和流出的控制和調(diào)節(jié)，企業(yè)管理內(nèi)部和項(xiàng)目之間的現(xiàn)金分配即能夠及時(shí)、準(zhǔn)確地完成。通過(guò)對(duì)現(xiàn)金預(yù)算的管理和控制，使現(xiàn)金流轉(zhuǎn)中存在的問(wèn)題可以及時(shí)被發(fā)現(xiàn)，并及時(shí)作出相應(yīng)的調(diào)整，將損失降到最小，保證資金鏈的健康循環(huán)。同時(shí)房地產(chǎn)企業(yè)的管理者也要調(diào)動(dòng)起業(yè)務(wù)部門(mén)參與資金預(yù)算工作的積極性，使業(yè)務(wù)部門(mén)員工在開(kāi)展過(guò)程中以資金預(yù)算作為依據(jù)，把資金預(yù)算管理工作逐漸深入到業(yè)務(wù)部門(mén)工作過(guò)程中，在編制資金預(yù)算管理過(guò)程中，要引導(dǎo)財(cái)務(wù)人員站在業(yè)務(wù)角度出發(fā)，利用財(cái)務(wù)工具對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行分析，財(cái)務(wù)人員也要從核算會(huì)計(jì)逐漸向管理會(huì)計(jì)轉(zhuǎn)變。

開(kāi)工建設(shè)后要注意項(xiàng)目成本控制，開(kāi)發(fā)量大的時(shí)候要先預(yù)測(cè)銷售量。房地產(chǎn)企業(yè)中建筑資金占有量大，公司要根據(jù)預(yù)算制定的建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)有效把控建設(shè)成本，不能超額建設(shè)，增加建設(shè)資金成本。同時(shí)，要合理估計(jì)最佳開(kāi)工量，減少資金成本的浪費(fèi)。

3.資金賬戶按需開(kāi)立，避免長(zhǎng)期不動(dòng)戶和久懸戶

資金賬戶是資金管理的重要組成部分。銀行賬戶管理牽涉資金安全、管理成本。企業(yè)要盡量少開(kāi)戶，銀行賬戶夠用就行，如果不是有硬性要求，盡量用現(xiàn)有的賬戶結(jié)算，不要貿(mào)然開(kāi)立新的賬戶。只有在必需的情況下才開(kāi)立新的銀行賬戶。避免人情戶攬儲(chǔ)、及時(shí)清理空置戶。有些銀行賬戶開(kāi)立后，因種種原因閑置未被使用，這種情況企業(yè)應(yīng)及時(shí)注銷該賬戶。對(duì)企業(yè)而言，多保留一個(gè)銀行賬戶，意味著多一份會(huì)計(jì)核算成本，多一份監(jiān)管責(zé)任。因此企業(yè)要及時(shí)注銷閑置賬戶，以此避免給企業(yè)帶來(lái)不必要的風(fēng)險(xiǎn)。

對(duì)監(jiān)管資金賬戶管理，在住建局要求下，房地產(chǎn)企業(yè)中商品房預(yù)售資金監(jiān)督指房地產(chǎn)的行政主管部門(mén)結(jié)合銀行來(lái)對(duì)企業(yè)的商品房預(yù)售資金進(jìn)行的監(jiān)督和管理。具體的流程為，企業(yè)將客戶的預(yù)付購(gòu)房款存入銀行的資金監(jiān)管專用賬戶，對(duì)這部分資金的提取需要結(jié)合工程的進(jìn)度準(zhǔn)備相關(guān)的資料，待房產(chǎn)交易中心同意并批準(zhǔn)后方持通知書(shū)前往監(jiān)管銀行辦理資金劃撥手續(xù)，才能撥付用于該房地產(chǎn)企業(yè)的項(xiàng)目建設(shè)。值得注意，部分地區(qū)進(jìn)一步優(yōu)化商品房預(yù)售資金監(jiān)管模式，推出可使用銀行保函等額替換監(jiān)管資金。此政策的推出，在一定程度上緩解了房地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力，盤(pán)活了房地產(chǎn)企業(yè)的資金。

4.加強(qiáng)與供應(yīng)商及銀行等機(jī)構(gòu)合作

對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)供應(yīng)商應(yīng)當(dāng)選擇一些信譽(yù)高，口碑好、品質(zhì)有保障的企業(yè)合作，高素質(zhì)的供應(yīng)商可以確保高品質(zhì)的產(chǎn)品，從而提高企業(yè)的產(chǎn)品質(zhì)量和聲譽(yù)。同時(shí)選擇協(xié)作性強(qiáng)、有共同目標(biāo)的供應(yīng)商可以建立持續(xù)良好的伙伴關(guān)系，共同優(yōu)化供應(yīng)鏈，提高整個(gè)供應(yīng)鏈的效率和效益。還可以通過(guò)談判適當(dāng)延長(zhǎng)支付供應(yīng)款，或以產(chǎn)品作為貨款抵減供應(yīng)款。盡可能使企業(yè)資金不被供應(yīng)商占用，同時(shí)消化自身產(chǎn)品，達(dá)到共贏目的。以此來(lái)為資金鏈的循環(huán)減輕壓力。房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)加強(qiáng)同各銀行合作，根據(jù)合作銀行的按揭額度，合理分配給各家銀行，放款快、配合度高的銀行可適當(dāng)多給名額。同時(shí)，要提前做好收集客戶征信資料，保證在和銀行簽訂按揭協(xié)議的過(guò)程中能減少補(bǔ)材料時(shí)間，加快銀行放款效率。

5.財(cái)務(wù)部與各部門(mén)協(xié)同溝通

房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)部門(mén)和業(yè)務(wù)部門(mén)之間缺乏有效的溝通，就會(huì)在工作過(guò)程中出現(xiàn)不必要的分歧和誤會(huì)，不利于業(yè)務(wù)的順利開(kāi)展。在經(jīng)濟(jì)活動(dòng)執(zhí)行過(guò)程中發(fā)現(xiàn)問(wèn)題時(shí)，財(cái)務(wù)人員應(yīng)及時(shí)同業(yè)務(wù)部門(mén)溝通并給出合理化的改進(jìn)建議。在經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)完成之后要進(jìn)行多方面的評(píng)價(jià)和總結(jié)，對(duì)經(jīng)營(yíng)成果要進(jìn)行全面的分析。對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)生的風(fēng)險(xiǎn)和收益進(jìn)行準(zhǔn)確的評(píng)價(jià)并匯報(bào)管理層。這樣可以大大提升財(cái)務(wù)部門(mén)和業(yè)務(wù)部門(mén)、乃至整個(gè)管理層之間的協(xié)同效率，才能夠?yàn)楣芾碚哌M(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策，提供更可靠的財(cái)務(wù)信息。

三、結(jié)束語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下對(duì)促進(jìn)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展起著至關(guān)重要的作用，房地產(chǎn)企業(yè)要合理控制資金方面的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，就需要在日常經(jīng)營(yíng)及管理過(guò)程中嚴(yán)格執(zhí)行財(cái)務(wù)制度，保證財(cái)務(wù)制度在企業(yè)的發(fā)展過(guò)程中能夠真正地落實(shí)，從而促進(jìn)資金計(jì)劃的順利實(shí)行。同時(shí)，財(cái)務(wù)部門(mén)應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)和管理層之間的溝通，保證資金使用的有效性，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)更好地發(fā)展。

（作者單位：蘇州興陽(yáng)置業(yè)有限公司）