鄭州試水住房“以舊換新”

家電、手機(jī)等消費(fèi)品以舊換新，在日常生活中已屢見(jiàn)不鮮。房子如何“以舊換新”？4月1日，鄭州市六部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《鄭州市促進(jìn)房產(chǎn)市場(chǎng)“賣(mài)舊買(mǎi)新、以舊換新”工作方案（試行）》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《方案》），為群眾換房制定了詳細(xì)的規(guī)則。

《方案》指出，鄭州將通過(guò)國(guó)有保障房運(yùn)營(yíng)公司收購(gòu)和市場(chǎng)化交易兩種方式，推動(dòng)有改善型住房需求的群眾安全、高效換房，計(jì)劃全年完成二手住房“以舊換新”1萬(wàn)套，即兩種方式各完成5000套。試點(diǎn)階段，鄭州城市發(fā)展集團(tuán)有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)城發(fā)集團(tuán)）計(jì)劃在金水區(qū)和鄭東新區(qū)收購(gòu)500套二手住房。

鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，鄭州出臺(tái)住房“以舊換新”新政，是為了貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院《推動(dòng)大規(guī)模設(shè)備更新和消費(fèi)品以舊換新行動(dòng)方案》《關(guān)于規(guī)劃建設(shè)保障性住房的指導(dǎo)意見(jiàn)》等文件指示精神，進(jìn)一步激活鄭州市存量住房市場(chǎng)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需匹配，逐步形成住房一、二級(jí)市場(chǎng)聯(lián)動(dòng)與梯次消費(fèi)效應(yīng)。

“鄭房交易”平臺(tái)上線

“鄭房交易”平臺(tái)，是鄭州此次住房“以舊換新”的主要交易渠道。

4月20日，“鄭房交易”平臺(tái)正式上線，試點(diǎn)階段收購(gòu)工作同步啟動(dòng)。根據(jù)鄭州市房管局反饋，自平臺(tái)上線至當(dāng)日下午3時(shí)，登錄平臺(tái)查閱政策、流程等信息有3449人次，平臺(tái)注冊(cè)用戶(hù)260個(gè)；通過(guò)熱線電話和平臺(tái)互動(dòng)咨詢(xún)欄目，咨詢(xún)了解的群眾共156組，鄭州市住房“以舊換新”專(zhuān)班為群眾解答問(wèn)題近300個(gè)。

“首批報(bào)名參加的現(xiàn)房樓盤(pán)項(xiàng)目有34個(gè)，共提供現(xiàn)房房源7987套。目前最早的客戶(hù)已經(jīng)開(kāi)始評(píng)估，評(píng)估以后開(kāi)始洽談收購(gòu)細(xì)節(jié)。”專(zhuān)班工作人員表示。

據(jù)專(zhuān)班工作人員介紹，試點(diǎn)收購(gòu)截止時(shí)間為6月30日，群眾報(bào)名參與的截止時(shí)間為5月31日。“群眾的二手住房被收購(gòu)后，需要選購(gòu)新建商品住房，除了過(guò)戶(hù)期間產(chǎn)生的稅費(fèi)會(huì)支付給群眾個(gè)人，剩余的所有房款會(huì)直接支付給其選購(gòu)新房的開(kāi)發(fā)企業(yè)。收購(gòu)的二手住房，將會(huì)重新裝修改造，作為保障性租賃住房出租給有需要的群眾。”

根據(jù)城發(fā)集團(tuán)和鄭州市房協(xié)聯(lián)合發(fā)布的收購(gòu)公告，被收購(gòu)二手住房需滿(mǎn)足若干條件：房齡15年以?xún)?nèi)、面積120平方米以?xún)?nèi)、鄭州三環(huán)內(nèi)位于金水區(qū)或鄭東新區(qū)、房屋無(wú)抵押查封。同時(shí)，換房群眾選購(gòu)的新建商品住房則應(yīng)是位于鄭州市主城區(qū)范圍內(nèi)，已取得房屋竣工驗(yàn)收備案證明的“現(xiàn)房”。

鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，2023年，鄭州二手房市場(chǎng)交易1133萬(wàn)平方米，全年成交10.2萬(wàn)套。目前，鄭州掛牌出售二手房的客戶(hù)，不少有改善性換房需求，說(shuō)明換房需求有很大的擴(kuò)展空間，同時(shí)只要通過(guò)《方案》中的兩種方式完成換房的群眾，都可以享受到契稅補(bǔ)貼30%的優(yōu)惠。“政策的出臺(tái)，主要是希望群眾在換房時(shí)能夠減少阻礙，滿(mǎn)足群眾住房需求逐步轉(zhuǎn)變的預(yù)期，向房地產(chǎn)新發(fā)展模式過(guò)渡。”

根據(jù)城發(fā)集團(tuán)和鄭州市房協(xié)聯(lián)合發(fā)布的收購(gòu)公告，被收購(gòu)二手住房需滿(mǎn)足若干條件：房齡15年以?xún)?nèi)、面積1 20平方米以?xún)?nèi)、鄭州三環(huán)內(nèi)位于金水區(qū)或鄭東新區(qū)、房屋無(wú)抵押查封。

改善住房需求迫切

2023年以來(lái)，住房城鄉(xiāng)建設(shè)部多次強(qiáng)調(diào)，要大力支持剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策，滿(mǎn)足人民對(duì)美好生活的向往。

家住鄭州市二七區(qū)的市民王亮表示，目前他們一家五口居住在80多平方米的小三房中。

“現(xiàn)在媳婦懷孕了，不換個(gè)大點(diǎn)的房子，孩子出生后肯定是不夠住。”王亮說(shuō)。

作為普通上班族，王亮坦言，由于自己存款并不算多，換房前提是賣(mài)掉現(xiàn)在的老房子，但這說(shuō)起來(lái)容易，實(shí)際操作起來(lái)難度不小。“今年過(guò)完年后我就把房子掛出去了，也有看房的，但是要么只是看看，要么砍價(jià)砍到‘骨折價(jià)’。”

談及鄭州住房“以舊換新”政策，王亮表示已在網(wǎng)上看到新聞，但對(duì)政策了解不全面。“文件上說(shuō)是在金水區(qū)和鄭東新區(qū)試點(diǎn)，不知道啥時(shí)候二七區(qū)的房子能被收購(gòu)，還有就是收購(gòu)的價(jià)格，希望能給老百姓讓點(diǎn)利。”

家住鄭州金水區(qū)的李翔在鄭州已打拼了10余年，考慮到父母年事已高，去年就打算把父母從老家接來(lái)一起居住，但由于舊房子一直賣(mài)不掉，始終無(wú)法購(gòu)置新房。“當(dāng)時(shí)結(jié)婚買(mǎi)了個(gè)兩房過(guò)渡，現(xiàn)在想換套大三居，不料一年了老房子還沒(méi)賣(mài)掉。”

“政策說(shuō)今年換房1萬(wàn)套，輪不到自己咋辦？后續(xù)還會(huì)有嗎？”李翔也表達(dá)了他的疑問(wèn)。

針對(duì)鄭州市民的疑問(wèn)，鄭州市房管局相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，試點(diǎn)收購(gòu)階段主要以金水區(qū)和鄭東新區(qū)的二手住房為主，試點(diǎn)階段結(jié)束后，將會(huì)在鄭州市內(nèi)八區(qū)全面鋪開(kāi)，屆時(shí)各區(qū)居民便可通過(guò)“鄭房交易”平臺(tái)登記自己的二手房房源，聯(lián)系收購(gòu)等事宜。

不斷完善力爭(zhēng)多贏

房子“以舊換新”，全國(guó)多個(gè)城市正在加速推進(jìn)。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，目前我國(guó)已有超30個(gè)城市表態(tài)支持“以舊換新”，包括深圳、青島、濟(jì)南、淄博、太倉(cāng)、寧波、宣城等。換房方式主要包含房企聯(lián)合經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)對(duì)舊房?jī)?yōu)先推售，以及開(kāi)發(fā)商或國(guó)資平臺(tái)收購(gòu)舊房、售房款用于購(gòu)買(mǎi)指定新房項(xiàng)目。

河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)教授劉社表示，評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)二手房的估價(jià)，是鄭州模式需要重點(diǎn)關(guān)注的環(huán)節(jié)。

“如果業(yè)主認(rèn)為評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)自己的二手房估價(jià)過(guò)低，自己還得再掏較多的錢(qián)才能享受這個(gè)政策方案，則有可能降低其‘以舊換新’的積極性；如果對(duì)二手房評(píng)估價(jià)格偏高了，換房的業(yè)主滿(mǎn)意了，但政府收購(gòu)二手房的成本又偏高了，會(huì)加重政府的財(cái)政負(fù)擔(dān)。”劉社說(shuō)。

劉社認(rèn)為，“鄭房交易”平臺(tái)需要重點(diǎn)宣傳，同時(shí)盡量便于市民操作，甚至可以增設(shè)一個(gè)“舊房換舊房”的窗口，同樣也可以拉動(dòng)內(nèi)需，促進(jìn)裝修和家具家電消費(fèi)。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，住房“以舊換新”是個(gè)多贏的利好政策。可以有效幫助開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售去化、群眾改善住房，甚至能夠幫助地方政府穩(wěn)樓市、穩(wěn)稅收以及銀行拓展按揭貸款業(yè)務(wù)等。

李宇嘉表示，設(shè)立“鄭房交易”平臺(tái)是落實(shí)鄭州住房“以舊換新”政策的關(guān)鍵要點(diǎn)。政府借助自己的公信力和公共職能搭建住房交易信息平臺(tái)，將其打造為聚合房屋買(mǎi)賣(mài)雙方、開(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、評(píng)估機(jī)構(gòu)、金融機(jī)構(gòu)等公信力強(qiáng)的平臺(tái)。

“平臺(tái)上的客戶(hù)是真客戶(hù)，房源是真房源，評(píng)估機(jī)構(gòu)客觀公允，且金融政策具有普惠性，這樣一來(lái)，利好政策才能真正轉(zhuǎn)化為經(jīng)濟(jì)成果。”李宇嘉說(shuō)。