土地增值稅清算過程中房產開發成本分攤方法比較

段明明

［摘 要］土地增值稅是我國的重要稅種之一，在房地產企業的成本核算中占有非常重要的地位。土地增值稅清算是房地產開發企業進行清算的前提條件，涉及成本分攤問題。目前，我國對房地產企業的成本核算方法有多種，且國家稅務總局和各省市也在不斷出臺各種政策文件進行規范和調整，學界對于成本分攤方法也存在多種觀點。本文認為成本分攤方法不同，企業在進行成本核算時所采用的方法也不盡相同，對比分析了三種不同的成本分攤方法，希望能夠對房地產開發企業在成本核算過程中選擇適合自身發展的成本分攤方法有所幫助。

［關鍵詞］土地增值稅；增值稅清算；房產開發成本；成本分攤

［中圖分類號］F27文獻標志碼：A

房地產開發企業的成本分攤問題是土地增值稅清算過程中的難點和重點問題之一，也是房地產企業日常工作中經常遇到的實際問題。主要表現為：一是同一房地產項目不同類型的成本分攤方法差異較大；二是不同類型項目的開發成本分攤方法不同，不利于企業土地增值稅清算。對于房地產開發企業來說，采用何種成本分攤方法進行成本歸集和分配，直接關系到企業土地增值稅清算的準確性和合規性［1］。

1 土地增值稅清算過程中房產開發成本分攤方法比較

土地增值稅清算中的房地產開發成本分攤是房地產企業稅務籌劃的一個重要環節。由于房地產開發項目中的各項成本內容都是直接投入或間接形成的，而不是直接分配給每一項成本，因此在項目開發過程中，土地增值稅清算時房產開發成本的分攤方式尤為重要。目前，在土地增值稅清算過程中房產開發成本分攤方法主要有三種：一是占地面積法分攤；二是按建筑面積法分攤；三是按層高系數法進行分攤。

1.1 占地面積法及其優缺點

占地面積法主要指的是依照工程項目已經動工的開發成本對象占地面積在總占地面積上的比例進行分配計算。對于一次進行開發的項目，可以選擇工程項目中的某個成本對象占地面積在總占地面積上的比例來進行分配；若進行分期開發，則需要先依照工程項目的全部成本對象占地面積在總面積上的占有比例進行分配，再依照工程項目中某個成本對象的占地面積在總占地面積上的比例進行分配。在這一過程中，所有的成本對象需要負擔的占地面積便是工程項目建設過程中項目開發用地占地面積。對于一般性的住宅項目，可以將其看作非普通住宅，在利潤率上相較于普通住宅要更高。與此同時，這些規模較大的住宅使用到的開發模式為分期滾動開發，在進行土地增值稅分期核算的過程中，除了可以讓開發商將項目未結算作為理由不繳納土地增值稅的現象被徹底斷絕，更是對個別房地產開發商的土地囤積行為進行了有效控制。該方法的優勢在于計算過程較為簡單和便捷，相較于建筑面積法及其他方法，無需獲取大量的數據資料，也無需獲取建筑面積數據，只需要與工程項目土地面積及產權面積保持一致。但其不足在于對功能、層高、類別、銷售等情況存在差異的建筑項目，無法實現成本的合理分配。因此，這一方法常常與建筑面積法以及其他方法進行融合運用，隨后對項目進行計算及分攤［2］。

1.2 建筑面積法及其優缺點

建筑面積法主要指的是依照已經進行開工建設對象的建筑面積在總占地面積上的比例進行分配。對于一次開發建設的房地產工程項目，可以依照某個成本對象面積在總面積占比上的比例進行分配；對于分期開發的房地產工程項目，需要先依照開發期間內的成本對象建筑面積在總面積占比上的比例進行分配，再把工程項目中某個成本對象面積在總面積上的占比進行分配。該方法的優勢在于，可以實現類型相同房產項目成本的合理分攤，整個計算過程較為公平。同時，也可以把產品的成本投入在已售房產和未售房產中進行有效分配，實現整個處理過程的有法可依。但是不足在于，需要獲取大量的數據信息，工作計算量相對較大。使用這一方法，將其運用在層高存在明顯差異的房地產工程項目中來進行成本分配，存在明顯的不合理之處。因此，在進行土地增值稅清算的過程中，一般情況下會單獨考量與層高存在聯系的建安費，對于與層高聯系不大的其他費用，如扣除項目，大多會運用建筑成本法進行分攤處理。某項目建筑面積法計算方法如表1所示。

1.3 層高系數法及其優缺點

層高系數法主要指的是把標準層高作為分攤時的參照依據，其基數為1。依照其他類型房產的層高情況來計算，并獲得系數，將其作為進行房產分配承擔成本的總系數。具體來說，其計算步驟為：首先，獲得住宅或是商業用房的加權平均層高值；其次，獲得商業用房的層高系數；最后，對商業用房及住宅的建安費進行分攤處理。該方法的優勢在于可以對電費進行合理分攤，更加適合運用在功能較為多樣、房產類別混搭的工程項目中。但是缺點也比較明顯，其計算過程比較煩瑣，更加適合運用在建安費的分攤處理工作中，對于其他類型的扣除項目并不適合運用［3］。

2 土地增值稅清算過程中房產開發成本分攤方法使用思考

2.1 規范票證的使用和管理

在房地產企業的土地增值稅清算過程中，常常由于票證不夠規范，企業的可扣除項目金額較少，導致企業的整體稅負率相較于行業或地區的平均水平更高。由國家稅務總局于2010年5月19日發布的《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》明確指出，要根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及實施細則的規定，進一步做好土地增值稅清算工作。這就代表，票證管理工作的規范性和合理性，對于房地產企業進一步降低稅務負擔有著非常重要的現實作用，不僅強化票證的規范化管理，還可以規避企業經濟損失。因此，財務管理工作人員在常規化的財務管理工作中，要加強對發票、合同等憑證原件的把關，并進行詳細記錄，實現對有關資料的合理保存。在各種票證的獲取上，需要合法且嚴謹，并嚴格依照我國稅法要求，對于可扣除的項目準備好合法的證明資料。若是無法提供合法資料以及規范的合同，在進行清算審核時則不可以扣除。房地產企業財務工作者需要始終保持嚴謹認真的工作態度，不可以出現僥幸心理。同時，由于土地增值稅清算過程中有著較多的申報資料，且材料種類較為多樣、數據信息復雜、憑證總量較大，房地產企業財務工作者在進行項目清算時不可冒險進行重復列支，不可以以替換發票原件等一系列的造假行為去降低稅負，更不可以與關聯方進行虛假交易，偽造工程項目合同，增加工程項目成本。而要盡最大的可能，保障發票、合同和成本費用的匹配性，不可以忽視第三方審核附件資料的有效性，以確保整個交易過程的合理，避免出現企業的稅務風險問題［4］。

2.2 加強企業人員財務核算能力

房地產企業在工程項目達到清算條件之后，需要依照我國法律要求來開展土地增值稅的清算和申報工作。稅務機關在收取納稅單位清算資料之后，需要在規定時間內開展清算審核工作。房地產企業財務工作者的核算能力將會對土地增值稅清算的最終結果帶來直接影響。稅務機關在進行審核時，需要分析企業的各類財務數據信息。個別企業上報財務數據信息時，存在數據信息的邏輯錯誤問題。比如，營業收入額超過了企業的應納稅金額，則會讓稅務機關加強審查，最終的審核結果也無法達到理想目標，提高了企業的稅負率。因此，稅務機關的最終審核結果將會對企業的稅務帶來直接影響。因此，企業進行稅收籌劃，需要加強企業有關工作人員的財務核算能力。在這一方面，企業需要保障財務工作者對各項細節事項處理的嚴謹性，嚴格依照我國稅法要求，始終遵循實際發生制這一基礎要求，把開發項目的可扣除金額在不同成本費用類目中進行合理分攤，不可以出現虛假開發票的問題，更加不可以偽造賬目制作工程項目的陰陽合同，也不可以延遲確認收入，以達到避稅的目標。財務工作者需要保持負責、謹慎的工作態度，直接把罰沒費用計入科目，而不是把該費用插入前期工程費進行抵扣處理。而針對交易支付模式的選擇，應該合理運用銀行流水法，以確保整個管理過程的有章可循，有效規避現金支付太過頻繁所帶來的各種操作問題。比如對于房地產企業的水電費、工資、修理費等，可以將其計入工程所在部門，無須進行部門之間的成本分攤，并對各筆費用的收支去留進行精準記錄。比如，以便于稅務機關展開審核。在審核時，如果企業無法提供正式憑證，致使企業的開發間接費用扣除相較于實際更少，則會引發企業涉稅風險，因此在日常工作中需要盡量避免［5］。

2.3 構建企業稅務風險管理機制

在房地產企業的開發工作中，土地增值稅的清算雖然是項目開發的后期工作，但是在清算資料的獲取上，卻可以覆蓋工程項目的建設全過程。從理論上來說，企業的房地產開發需要建立健全稅務風險管理全程機制，既要實現事前預防，又要融合事中管控和事后評估，實現各個環節的環環相扣。因此，企業要建立稅務風險控制意識，嚴格依照我國稅法要求，在融合企業房地產管理制度的條件下，利用專業化的財務、稅務管理知識，形成稅務風險的良性控制管理機制，以確保企業財務工作人員合理利用稅務法律法規，維護企業的合法權益。

一是設立房地產企業的稅務風險管理機構，形成專業化的稅務管控部門，并構建稅收籌劃的管理體系，強化部門之間的溝通和交流，以控制稅務風險。

二是提高相關工作人員的辦稅素質，定期組織與稅務知識有關的專業知識和技能培訓。對人員考核標準進行細化處理，定期更新稅收政策，使涉稅辦理人員掌握我國的稅收優惠政策動態，了解有關法律法規，從根源上降低涉稅風險。

三是對房地產企業的稅務風險監控模式進行及時更新，建立健全內部涉稅審查機制。首先，確定房地產企業的稅收審查標準，由管理部門和審計部門共同參與其中，對企業的涉稅環境處理情況進行及時檢查，各部門做到自糾自查，并做好稅收風險的控制和匯報工作。其次，引進第三方管理機構，針對企業的涉稅管理流程進行客觀評估，聽取其專業意見，及時發現企業存在的稅務風險節點，提高企業的稅務風險控制能力［6］。

3 結語

土地增值稅是房地產開發企業最常見的稅種之一，房地產開發成本是計算土地增值稅的重要依據，合理地分攤成本費用是土地增值稅清算的重要內容。在土地增值稅清算過程中，因成本分攤方式的不同，各地區稅務機關對成本分攤方法的要求也不相同。本文就土地增值稅清算成本分攤方法不同進行比較分析，提出了基于企業管理角度的優化措施，以期為納稅人合理地選擇房地產開發成本分攤方法提供參考，進而促進房地產開發企業合理避稅。

參考文獻

［1］彭婧.房地產企業土地增征稅清算的成本分攤［J］.質量與市場，2023（13）：184-186.

［2］杜海龍.土地增值稅清算成本分攤方法對比研究［J］.財會學習，2022（21）：132-134.

［3］文容.探討房地產企業土地增值稅會計和稅務處理策略［J］.中小企業管理與科技，2022（14）：155-157.

［4］何龍.園區開發類公司土地增值稅稅收籌劃思路［J］.投資與創業，2022，33（7）：65-67.

［5］史雪梅.關于房地產企業土地增值稅清算的思考［J］.大眾投資指南，2023（20）：179-181.

［6］李行.房地產項目土地增值稅清算納稅籌劃及風險探討［J］.納稅，2021，15（19）：53-54.