“房住不炒”政策對于房地產企業投融資的影響

雷曉麗

［摘 要］近年來，住房和城鄉建設部重申堅持“房住不炒”定位，房地產行業的調控政策持續收緊，金融監管工作越來越嚴格，融資水平逐步成為衡量房地產企業能否求得生存并實現健康穩定、可持續發展的重要指標。當前，小型房地產企業普遍面臨著融資難、融資貴、融資成本高、風險抵抗能力相對較差等問題，發展處境越發艱難。為此，本文分析了房地產政策針對房地產企業融資帶來的影響，并提出了未來的發展策略，以供參考。

［關鍵詞］“房住不炒”；房地產企業；投融資；房產政策

［中圖分類號］F27文獻標志碼：A

改革開放至今，我國的房地產行業發生了巨大轉變，取得了突出的發展成果。房地產行業發展速度的全面加快，促進了我國國內生產總值的增長，也優化了國民的居住水平，加速了我國城市化發展進程。但從總體上看，在我國房地產行業獲得繁榮發展的同時，其面臨的各種危機也讓人難以忽視。舉例來說，一線、二線城市房地產存在過度開發的現象，并且在這一過程中產生投機行為，房價不斷上漲，一線、二線城市的房價收入比、租金比及房價水平充分說明這一現象的嚴峻性，這也導致居民的基本剛性住房需求難以得到根本性的滿足。除此之外，房價過高引發樓市的泡沫化，也為整個金融市場帶來極大的發展風險［1］。因此，針對“房住不炒”政策對房地產投融資帶來的影響展開研究具有一定的現實意義。

1 “房住不炒”政策的實施背景

房地產發展的過度繁榮所引發的企業高額利潤空間，讓社會資本在這一行業中相繼追逐，社會資本開始向房地產行業大幅度傾斜，逐漸加劇了社會資源的配置不均，使我國的產業結構升級和調整工作始終無法獲得創新性突破。值得一提的是，房地產行業具有高利潤和較大的可獲利空間，讓社會財富在較短的時間內流入少數人手中，對居民收入分配的公平性帶來了極大影響。除此之外，房地產的過度開發還會引發不同程度的貪污腐敗行為，進一步造成社會資源分布不均問題，對社會穩定帶來消極影響。

近些年，在我國房地產行業的發展過程中，各地政府部門已經察覺到了房地產市場存在的各種風險問題，同時各地區也相繼頒布調控政策，其中包括各種限貸及限購政策等。但從總體上看，對房地產行業的控制仍未達到理想目標。2016年，中央經濟工作會議正式提出了“房住不炒”這一發展原則：房子是用來住的，不是用來炒的。并綜合運用立法、投資、財稅、土地等眾多方式方法，加速建設契合我國實際國情、符合整個房地產行業市場發展規律的長效調控管理機制。該會議正式提出“房住不炒”的發展原則，代表著我國的房地產行業調控政策開啟了全新的發展篇章。相較于過去，此次“房住不炒”的調控范圍更大，使用的調控手段更為豐富多樣，同時重點提及相關政策實行的長期性和持續性，表明了我國有關政府部門想要解決房地產行業泡沫問題的信心和決心［2］。

在“房住不炒”理念的指導下，各種政策也相繼頒布。2017年，全國共計100個地市出臺共計200余項房地產行業調控政策，調控力度也在持續升級。2018年的中央工作經濟會議上提出，我國房地產行業的發展需要建立健全長效發展機制，以因城施策的方式實現對房地產市場的分類指導，真正夯實各地區房地產市場發展的政府主體責任，促使住房市場及保障體系建設得更加完善。在這次會議中，重點提及各個地區需要結合房地產行業的實際發展現狀，制定出針對性的調控管理體系——因城施策，從根源上解決我國東西部發展不均衡以及城鄉經濟發展差距較大的問題。2019年，中央政治局會議再次提及需要全面落實好一城一策，建立健全城市政府主體責任的長效管理機制。為深入貫徹落實“房住不炒”這一發展基調和理念，2019年，各地有關部門相繼出臺房地產融資調控管理政策，實現了對房地產銀行貸款額度的嚴格管控，同時針對與房地產有關的信托、基金等重點金融機構進行了全面監控，房地產企業在進行土地拍賣開發和商品房預售時，都會受到融資政策的約束及管控，其到位資金來源如表1所示。

2 “房住不炒”政策對于房地產企業投融資的影響

2.1 對房地產市場的影響

在房地產行業信貸調控管理政策日益收緊、國民商品房項目購買力逐步下降的行業背景之下，基于“房住不炒”這一發展基調，我國的住房信貸政策將保持持續收緊的發展趨勢。與此同時，基于近些年我國房地產開發企業的資金到位情況來看，商品房的銷售回款占有比重開始逐步提高，尤其是基于融資渠道、融資規模進行分析可知，商業個人貸款和公積金貸款在金融市場流向房地產行業的資金占有比例上也在不斷提高，房企資金越來越緊張，也會促使房企只能通過打折、促銷等活動來獲得資金回款，以用于后續工程項目的開發和建設。

2.2 對土地市場的影響

房地產融資政策的不斷轉變和土地市場的活躍度兩者之間存在著密切聯系，在土地市場熱度較高時，融資政策將會持續性收緊，同時在短期內土地市場也會呈現出明顯的降溫趨勢。房地產的融資行為受到我國有關部門的嚴格監管，這也是自提出“房住不炒”這一發展基調之后，房地產融資收緊的主要內容。2019年，我國信托融資政策開始全面收緊，對房企拿地帶來了較大影響。在房地產的前端融資上，信托資金是其重要來源之一。而未來，伴隨著信托融資的全面收緊，土地融資規模也將會日益下降，導致房地產市場出現量價的雙重回落，土地市場的降溫趨勢將會變得更為明顯［3］。

2.3 對房地產投資的影響

房地產開發投資的資金到位實際情況，是房地產企業投融資過程中的主要衡量指標，對房地產工程項目的開發投資將會帶來在預算上的約束，可以直接展現出房地產企業的籌資水平以及在投資活動上的真實意愿。而近些年，伴隨著房地產信托貸款、境內外債券融資渠道的日益收緊，銷售增速回落，疊加房地產信貸政策的不夠放松，房地產的回款壓力變得越來越大。在房地產的開發到位資金中，自籌資金的增速也將保持在走低狀態。信托融資政策的收緊，再加上房地產銷售量價的雙重回落，土地市場的降溫趨勢將會變得更為明顯，由此也會促使土地購置費增速保持在回落狀態。

2.4 對行業格局的影響

在整個行業大規模管控的時代背景之下，所有的房地產融資都面臨著較大的困難，大型房企優先于小型房企，國有企業優先于民營企業。融資風險較低、項目規格較大、企業資產質量較好、與其他金融機構合作更多的大型房地產企業，將會受到各種融資渠道的青睞。因此，在融資快速收緊的行業背景之下，再加上整個市場降溫，個別本來資金就較為緊張的小型房地產企業將會出現房地產價格的大幅度降價，導致工程項目只能延期交樓，甚至出現破產倒閉問題。因此，資金的集中度也會促使行業集中度有所提高［4］。

3 房地產企業融資解決對策

住房和城鄉建設部重申堅持“房住不炒”這一發展基調，明確不得將房地產行業作為刺激短期經濟發展的手段，代表著我國在房地產市場調控上堅決不放松的信心和態度。這就意味著，房地產行業未來的調控政策日益收緊，這一發展趨勢并不會出現改變，房地產行業融資環境越來越從緊的趨勢也不會出現變化。因此，房地產企業在其未來的發展過程中，只有積極地轉變發展思路，提高其市場核心競爭力，創新融資渠道，在資金的支出上精打細算，才能在市場分化越來越嚴重的發展形勢之下求得生存，并實現穩定可持續發展。

3.1 暫緩擴張戰略，加強資金回籠

房地產企業需要改變傳統只依靠債務和企業發展規模驅動的傳統發展理念，實現對目前已有存量房地產產品的加速出貨，以加速資金回籠。針對最新開發的房地產產品，需要始終秉承著差異化和品質化的發展原則，將獲得更多的銷售回款作為房地產工程項目開發的著力點。針對影響工程項目資金周轉的項目，需要進行可行性論證，必要時直接暫停投資，盡量降低企業的發展負債率，保持在65 %左右，以確保企業資金的安全性。

3.2 完善公司治理，加強信用管理

房地產企業需要優化內部管理水平，提高企業治理結構的合理性，以改善企業經營管理科學性，最終維持公司的良好信用等級。尤其是在銀行貸款上，即便是房地產企業的規模較小，難以和大型房地產企業在市場中共同競爭，也可以通過建立健全優秀信用等級，改善企業內部治理架構，確保經營管理活動的規范性，在相同規模的房地產企業競爭中贏得更多的貸款額度。

3.3 聯手合作開發，減輕資金壓力

在我國房地產行業的整體大環境下，房地產企業面臨的融資壓力各不相同，但仍有個別房地產企業有著規模擴張需求或是新地區的開發需求。在這方面，企業可以通過和外地房企合作，展現出本地房企具有的優勢和價值。企業在與外地房企共同開發本地工程項目時，應盡量選擇資金實力較為雄厚的外地房企，從根源上減少工程項目開發的資金壓力。

3.4 適當去地產化，增強多元化融資能力

房地產企業可以通過“地產+產業”的發展模式，將傳統只依靠房地產工程項目銷售收入的發展體系，轉變為依靠“房地產工程項目銷售+經營性物業+產業實體化運營+房地產工程項目其他服務”收入的模式。除此之外，也可以在集體性、經營性建設用地流轉這類項目中進行積極探索。這類項目投入資金較少，資金周轉速度較快，可以加速企業的現金流回流。尤其是在整個房地產行業融資渠道全面受限的背景下，可以幫助企業增加其他板塊的收入，提高企業綜合競爭力，改善企業融資的多元化能力［5］。

3.5 加強資金規劃，創新融資渠道

近年來，我國的房地產融資渠道全面收緊，融資環境越來越嚴格，但從總體上看，融資渠道較為豐富。為此，企業需要在融資空間有限的背景下牢牢抓住償債的時間節點，開發全新的融資窗口，實現對資金的合理安排及統籌規劃。與此同時，若是企業有條件，也可以通過聯合發債或是赴港上市融資等多種渠道，在投融資管理工作上進行積極創新［6］。

4 結論

“房住不炒”發展基調的提出，旨在遏制各地由炒房活動所引發的房價大幅度上漲、規避房地產市場的泡沫破裂問題，其重點并不在于切斷企業的融資渠道，致使房地產企業的發展受阻。因此，房地產企業需要正確了解到“房住不炒”政策的實施背景及其對房地產市場投融資活動帶來的影響，進而制定針對性的解決措施，積極響應國家宏觀調控政策，推動房地產市場的平穩健康發展。

參考文獻

［1］鞠方，阿月荷，白怡穎. “房住不炒”下地方政府、開發商與投機者的博弈研究［J］. 財經理論與實踐，2023，44（4）：121-128.

［2］郭文偉，羅冰瑩，林曉波，等. 房價泡沫是實現共同富裕道路上的“絆腳石”嗎？——基于中國90個大中城市的實證檢驗［J］. 南方金融，2023（4）：3-18.

［3］戴亞婷. “房住不炒”定位下恒大財務戰略問題研究［D］. 太原：山西財經大學，2023.

［4］閆衍，袁海霞，張堃，等. 中國房地產行業的深度調整與轉型發展淺析［J］. 房地產世界，2023（3）：4-9.

［5］李秋宏. 房住不炒政策對房地產企業投融資的影響［D］. 重慶：重慶理工大學，2022.

［6］曹兆文，李秋宏. “房住不炒”政策對于房地產企業投融資的影響［J］. 重慶理工大學學報（社會科學），2021，35（9）：79-88.