政策寬松再加碼 千億活水流向房地產房企融資市場漸回暖

秦佳麗

本刊了解到，在信用債發行、“白名單”項目融資及經營性物業貸款等領域，近期房地產融資頻現積極信號。據Wind數據，截至5月6日，今年房企信用債發行規模同比增長5.25%，行業債券融資呈現久違的同比增長趨勢；而繼年初房企“白名單”支撐政策及經營性物業貸款新規實施以來，目前名單入圍項目已獲得貸款上千億元；此外，龍湖、萬科等商業地產龍頭房企明顯受益于經營性物業貸款發放。

有業內人士就此表示，目前央國企及部分混合所有制企業拉動公開市場直接融資。此外，具有大股東背景加持的房企，以及具備優質底層資產的房企具備明顯的融資優勢。

信用債發行規模同比“回正”保利發展成發債“冠軍”

作為房地產行業重要的資金來源，近期房企信用債發行規模呈現久違的同比增長趨勢。本刊查詢Wind數據統計，截至5月6日，今年已有70家房企成功發行188只境內信用債券，融資規模合計約1717.89億元，較去年同期增長5.25%，房企發債仍主要用于償還到期債務及補充流動資金。

海外債發行規模也在升溫，今年中國奧園、中梁控股等5家內房企發行21只海外債券，規模總額95.77億美元（約合694.02億元人民幣），較去年同期增長294%。

房企信用債發行自今年3月開始明顯回暖。中指研究院監測數據顯示，今年3月份單月房企融資規模創下近半年新高，其中房地產企業債券融資總額為669.4億元，環比大幅增長116.3%。

另據本刊統計，票面利率方面，今年以來由央國企構成主力的境內債券融資維持較低成本，平均票面利率為2.98%，較去年同期下降1.05個百分點；一貫高息的房企海外債券平均票面利率則低至5.6%，較去年同期下降1.88個百分點。

從發債主體來看，央國企的債券融資勢頭仍然較為強勁。截至5月6日，今年占據境內信用債發行規模TOP5陣營的為保利發展、蘇高新集團、首開股份、珠江實業、華遠地產，融資規模依次為173億元、88.5億元、76億元、69億元、66.9億元，平均票面利率低至2.92%、2.26%、3.47%、3.09%、3.92%。相比之下，民營房企發債陣營僅有濱江集團、美的置業2家，今年以來分別發行信用債26億元、12億元，平均票面利率3.66%、4.01%。

“總體來看，目前是一些央國企在公開市場負債，帶動行業融資規模階段性上升。”鏡鑒咨詢創始人張宏偉向本刊介紹，“從公開市場直接融資角度來看，目前能夠發行信用債的仍以央國企及部分混合制企業為主，再是具備大股東背景的房企，例如萬科以商業、物流及長租公寓等作為底層資產發行REITs、CMBS等產品。”

“白名單”項目持續擴圍出險房企已注入千億級活水

自今年1月住建部強調建立城市房地產融資協調機制、要求各地抓緊研究提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”以來，各地正加速項目貸款審批落地。

據住建部信息，截至2024年4月，全國31個省份和新疆生產建設兵團均已建立省級房地產融資協調機制，分批提出可以給予融資支持的房地產項目“白名單”并推送給商業銀行。截至一季度末，各地推送的“白名單”項目中，1979個項目共獲得銀行授信4690.3億元，1247個項目已獲得貸款發放1554.1億元。

本刊了解到，近期廣東、河北、山東、湖北多地仍在持續披露項目最新進展。其中，河北省第一批“白名單”共推送110個項目，融資需求金額256億元；審批授信110個項目，授信金額256億元，階段性完成項目獲貸率和融資需求滿足率“雙百”目標。

民營房企項目在該輪政策利好中獲得較多扶持。譬如，廣東省提出的“白名單”中有177個項目獲得銀行授信524億元，83個項目獲得貸款發放119億元，其中民營房企和混合所有制房企項目占授信額度、貸款發放規模的86.5%、86.9%。

目前旗下項目入圍“白名單”的房企也在持續擴容。本刊了解到，繼年初融創中國、碧桂園、中國奧園、世茂集團、綠地集團、雅居樂、遠洋集團、中南建設等10余家房企公布入圍信息后，越來越多的房企利用“白名單”機制籌措保交樓增量資金。截至4月底，金科股份、旭輝控股分別披露其已有83個項目、68個項目入圍，其中旭輝股份已有29個項目獲得融資支持，公司表示將根據項目建設進度進行放款。而在近期股東大會上，萬科開始強調實施房地產融資協調機制的重要性，并表示已申請將59個項目納入“白名單”。

在張宏偉看來，盡管目前房企“白名單”融資支持政策面向全行業，但從落地情況來看，更多還是指向出險房企，以及被境外評級機構下調評級的幾家混合型房企，多數央國企現階段沒有參與的必要。

他就此向本刊表示：“現階段‘白名單項目推進速度其實還不夠快，如果一些房企項目存在重復抵押情形，或是遠郊地區項目流速較慢、不能達到回款要求，那么貸款很難通過審批，畢竟金融機構有自身風控考量，需要確保最終本金能夠退出。”

據了解，現有“白名單”項目貸款投放需要經歷一定周期，從申報、篩選、推送、審批再到融資落地，需要經區市住建、金融監管及相關銀行等部門審核；而入圍“白名單”項目最終能否獲批，很大程度上有賴于銀行層面的評估與篩選。

中國城市房地產研究院院長謝逸楓就此向本刊表示，目前銀行層面對房企“白名單”項目審核尺度依然嚴格，比如需要提供優質物業抵押、母公司為子公司提供擔保、項目銷售回款需要抽取部分比例歸還前期貸款等，因此后續還需要擴大“白名單”范圍、放寬入圍門檻、適度松綁審批條件等，以滿足更多的項目融資的需求。他補充道：“對于暫不符合‘白名單要求的項目，仍需借助其他途徑實現回血，比如結合降價銷售、聯合其他開發商合作開發、引入AMC乃至保險和信托等機構等方案。”

龍湖、萬科再獲經營性物業貸款成功置換部分存量債務

今年1月出爐的經營性物業貸款新規也在進一步釋放房企的抵押融資空間。除了提升貸款額度、延長還款期限，新規的突破性支持在于擴大貸款用途，允許經營性物業貸款用于償還房企及其集團控股公司在存量領域的相關貸款和公開市場債券。

由于該項信貸支持政策主要面向以經營性物業為抵押、綜合效益較好的商業性房地產企業，因此持有型物業的房企顯然迎來利好。謝逸楓就此介紹：“目前業內大約有14家典型房企持有投資性房地產，包括陸家嘴、新城控股、金融街、龍湖集團、中海地產、華潤置地、大悅城、招商蛇口、中國金茂、萬科、金地集團、華發股份、越秀地產、保利發展等。截至2023年，這批房企投資性房地產的抵押比例主要表現為9%至68%之間，很多企業獲得的經營性貸款額度并不多。”

不過，目前經營性物業貸款正為更多房企提供支持。據中國人民銀行上海總部官網信息，4月份中國人民銀行上海總部、國家金融監督管理總局上海監管局組織召開上海經營性物業貸款集中簽約會議，8家滬上主要商業銀行以及12家房地產企業參會，簽約貸款金額146億元。其中10家民營房企共獲貸款126億元，包括龍湖集團、張江集團、大華集團、南豐集團、美地芳鄰等民企獲得此次經營性物業貸款。

本刊了解到，今年商業地產領域頭部房企在貸款落地上已取得實質性進展。譬如，今年4月，萬科在互動平臺表示，2024年以來公司新增經營性物業抵押貸款108.9億元；龍湖集團在近期投資人會議上表示，2024年公司已經新做約60億元的經營性物業貸款，全年增額預計超過200億元，余額將接近700億元。

從資金去向來看，這批房企普遍將經營性物業貸款用于置換存量債務。今年3月，龍湖集團新增經營性物業貸款，用于提前兌付將于2024年底行權到期的46億元規模的CMBS（商業地產抵押貸款支持證券）；萬科旗下印力中心則獲取35.9億元經營性物業貸款，用于提前贖回2026年到期的CMBS。

謝逸楓就此表示，從房地產行業各個領域的融資表現看，目前融資市場呈現出階段性回暖，房企融資環境有所改善，但這種改善不夠明顯，部分房企還是無法避免地面臨現金流緊張、經營困難乃至退市情形，目前具備融資優勢的仍以央國企以及經營情況穩定的混合型企業為主。

他就此補充道，從近期政治局會議“去庫存”的政策方向來看，后續這類央國企及混合型企業仍然更具優勢：“一直以來，央國企、城投企業在收購商品房并且轉化成保障性住房方面做得非常好，疊加現在大量城市推出‘以舊換新政策，這批企業更有資金實力來參與新一輪去庫存過程。”

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）