地產上市公司盈利承壓

林楠

截至5月8日，A股和港股市場的225家地產商（去重后）交出去年的“成績單”：營業總計5.12萬億元，比上年度多千億元。營收增加并未改變行業虧損，上市地產商合計虧損從上年的700多億元擴大至千億元，過半企業面臨盈利壓力。

頭部地產商表現各異

萬科A、綠地控股、保利發展穩居營收前三，去年收入分別為4657.39億元、3603.12億元、3468.94億元。其中，保利發展營收首次突破3000億元，同比增長23.4%。

2022-2023年，保利發展順應行業形勢變化，堅決果斷執行去庫存戰略，通過降價搶占市場。保利發展每平方米的平均售價，從1.7萬余元降至1.6萬余元。這也導致保利發展的歸屬凈利潤，從2022年的180多億元減少到2023年的120多億元，同比下降34.13%。

和保利發展一樣，不少地產商存在增收不增利的情況。去年，104家地產商營收上漲，其中有47家企業盈利能力下滑。

也有地產商通過降杠桿、降成本、提質增效等方式，增強盈利能力。華潤置地便是其中之一。去年，華潤置地的歸屬凈利潤為313.65億元，同比增長11.65%。其營收從上年的2070.61億元增至2511.37億元，通過主動控制融資規模增長、采取量入為出戰略，實現良性發展。

77家地產商積極分紅，合計分紅金額超900億元。新鴻基地產和華潤置地2家地產商分紅金額均超百億元，分別為143.44億元和102.76億元。

截至去年底，新鴻基地產分紅次數超50次，累計現金分紅超2000億元，平均股利支付率達38.05%；華潤置地分紅次數則超40次，累計現金分紅超800億元，平均股利支付率為33.55%。

百余家地產商公布了董事長/董事會主席薪酬，11家企業的董事會主席薪酬過千萬元。長實集團的李澤鉅以超9000萬元年薪位居第一，湯臣集團的徐楓是唯一的一位女性。

6家企業存在退市風險

去年，有19家地產商營收不足億元，122家出現虧損，占比超過一半。

營收最少的是中國上城，僅有444.2萬元；虧損最大的是遠洋集團，約虧損211億元，虧損在200億元以上的還有世茂集團和富力地產。

因債務風險等問題，中國恒大、碧桂園、正商實業等17家地產商尚未發布去年年報。截至目前，已有10家地產商被ST或*ST。其中，*ST金科、*ST新聯、*ST新城等6家企業存在退市風險。

未來地產商整體業績是否有望改善？房地產走勢將呈現怎樣的趨勢？

對此，有業內人士認為，短期來看，地產商整體上仍面臨銷售與盈利的雙重壓力。但要理性看待這一輪房地產調整，因為這有利于房地產后續構建新模式，實現高質量發展。

國家統計局數據顯示，今年一季度，全國新建商品房銷售面積約2.27億平方米，新建商品房銷售額約2.14萬億元，同比分別下降19.4%和27.6%。同時，截至今年3月底，商品房待售面積約7.48億平方米，同比增長15.6%。

不過，中國社會科學院世界經濟與政治研究所全球宏觀經濟研究室主任肖立晟認為，我國房地產行業觸底跡象正逐步顯現。去年，我國商品房銷售面積約11.2億平方米，相比峰值下降約40%。根據正常的房屋需求和城鎮化速率來看，年銷售面積保持在10億平方米是正常水平。因此，當前房地產供需正趨向平衡，市場將迎來比較穩健的復蘇。

資深券商人士、傳播星球聯合創始人付學軍在接受支點財經記者采訪時也表示，目前各地都在出臺樓市的利好政策，尤其是對需求端的刺激政策，可能會對市場產生一定的正面影響。

5月6日，武漢發布更大利好的“新漢十條”，將購房消費券從原來的1萬元，最高提升至今年的10萬元，適用區域為新城區。

5月9日，杭州宣布全面取消住房限購，不再審核購房資格。

不完全統計顯示，今年以來，還有惠州、鶴壁、亳州等地均推出了購房消費券。此外，“以舊換新”也在武漢、深圳、上海等城市“上演”；放松或取消限購等刺激政策，先后在成都、北京、天津等地落地。

業內人士普遍認為，未來樓市政策仍有進一步的寬松空間，尤其是一線城市核心區域限購及部分二線城市限制性政策的全面解綁，或在一定程度上助力市場企穩。