優化房地產項目管理與開發全面提高抗險能力

朱月靜

房地產項目管理與開發特點

市場變化快速 房地產市場的快速變化是項目管理中的常見特點之一。新興技術在項目管理中扮演著日益重要的角色，隨著信息技術的不斷進步，項目管理軟件、虛擬現實技術以及大數據分析等新技術的應用不斷涌現，為項目的規劃、執行和監控提供了全新的手段和途徑。政府的宏觀調控政策、貨幣政策以及稅收政策都會直接影響房地產市場的供求關系、資金流動以及投資者的信心，項目管理者需要密切關注并及時應對這些政策變化，以保證項目的順利推進和順利完成。隨著社會經濟水平的提高和人們生活方式的變化，消費者對于房地產產品的需求也在不斷發生變化，從而直接影響項目的定位、設計和營銷策略。

復雜多樣的利益相關者 房地產項目的利益相關者復雜多樣，其中包括政府部門、投資者以及社會公眾等。政府部門作為房地產市場的監管者和政策制定者，其行為直接影響項目的開發和運營。政府的土地管理政策、規劃設計標準以及相關法律法規的制定與執行直接決定房地產項目的可行性和發展方向。投資者作為項目的資金提供者，其風險偏好和預期收益直接影響項目的投資決策和資金流動。投資者對項目的收益預期、市場風險的認知以及對未來市場走勢的預測都會影響對項目的投資意愿和投入程度。社會公眾作為房地產市場的最終消費者和環境的保護者，其期望和訴求在項目開發過程中也具有重要影響。

風險與不確定性 房地產項目的開發過程充滿了各種風險與不確定性，其中包括市場風險、技術風險以及政策風險等方面的挑戰。市場風險對項目的進度與成本產生直接影響，市場行情的波動、供需關系的變化以及競爭對手的動態都可能導致項目進度的延誤和成本的增加，從而影響項目的盈利能力和可持續發展性。技術風險是另一個不容忽視的挑戰，直接關系項目的質量與安全。技術領域的不斷創新和發展雖然為項目提供了更多的發展機遇，但也帶來新的技術挑戰和風險。政府政策的調整、法律法規的變更以及監管部門的檢查都可能對項目的規劃與執行產生重大影響，而項目管理者需要及時了解政策動態確保項目的合法合規性，避免因違反相關法律法規而導致的法律風險與糾紛。

房地產項目管理與開發中存在的問題

項目進度與成本控制不足 房地產項目管理中存在諸多問題，其中之一便是項目進度與成本控制的不足。項目規劃與執行之間存在脫節現象，在項目規劃階段可能出現規劃不夠詳細、目標不夠明確等問題，導致項目執行過程中出現偏差或變更，進而影響項目進度和成本控制。在項目初期對成本的估算未能充分考慮到各種潛在因素和風險，可能導致后期項目執行時出現資金短缺的情況，進而影響項目的正常進行和完工。市場變化往往會引發項目延期與重新規劃。

利益相關者利益沖突 政府政策與投資者利益之間常存在博弈。政府的政策調控直接影響市場環境和項目發展，但政府的政策目標往往與投資者的利益追求存在分歧。例如，政府可能出臺限制性政策以控制房價，而這可能會影響開發商的盈利能力。社會公眾對于房地產項目的環境影響、社會責任等方面有著較高期待，但開發商往往更注重項目的經濟效益，導致雙方難以達成共識，產生矛盾。

風險管理不完善 在房地產項目管理中風險管理不完善是一個亟待解決的問題。缺乏全面的風險識別與評估機制，項目在規劃和執行過程中往往面臨多種潛在風險，包括市場風險、技術風險、法律風險等。但是由于對于這些風險的識別和評估往往不夠全面，導致在項目實施過程中風險被忽視或低估。突發事件如自然災害、市場變化或供應鏈中斷等都可能對項目造成嚴重影響。然而，在許多項目中缺乏針對這些突發事件的有效應急預案，導致項目難以及時有效地應對和化解危機。

房地產項目管理與開發優化對策

強化項目規劃與執行一體化 為應對房地產項目管理中存在的問題，可采取一系列優化對策。強化項目規劃與執行一體化是關鍵措施之一。這包括制訂全面的項目規劃與執行計劃，確保項目目標明確、任務清晰、時間合理以及加強項目管理團隊的協作與溝通，確保各部門間信息共享、協調一致，從而提高項目執行的效率和質量。敏捷項目管理注重快速響應市場變化、持續交付價值，并通過小步迭代的方式逐步完善項目以適應不斷變化的需求和環境。通過引入敏捷項目管理方法，項目管理團隊能夠更靈活地調整項目計劃和優先級，及時響應市場變化，提高項目的適應性和競爭力。

建立有效的利益協調機制 為改善房地產項目管理中利益相關者之間的利益沖突，建立有效的利益協調機制是至關重要的，搭建政府、投資者和社會公眾的溝通平臺是必要的。通過建立定期的溝通會議、座談會或專題研討會，政府、投資者和社會公眾可以就項目規劃、執行過程中的關鍵問題進行深入交流與討論，增進相互理解與信任，尋求共識，從而減少利益沖突的發生。通過明確各利益相關者在項目中的權利和責任并制定相應的激勵機制如投資回報分配、項目成果分享等，可以增強各方的合作意愿，減少利益沖突的發生，提高項目的整體效益。

完善風險管理體系 為應對房地產項目管理中存在的風險，必須完善風險管理體系。建立全面的風險識別與評估機制至關重要。這意味著項目管理團隊需要對可能涉及項目的各種風險進行系統全面的識別與評估，其中包括市場風險、技術風險、法律風險等，以便及時采取相應的措施進行應對。項目管理團隊需要預先考慮并制定應對各種突發事件的應急預案，包括自然災害、供應鏈中斷等以及建立靈活的危機管理策略，以便在突發情況下能夠及時、有效地做出應對，最大程度地減少損失。

作者單位：北京建工地產有限責任公司