房產面積測繪質量影響因素及改進路徑

摘" 要：為提高房產面積測繪精確度，保障業主權益，提出研究房產面積測繪質量影響因素及改進路徑。該文首先分析影響房產面積測繪質量的因素，主要從房產測繪相關規范不完善、房產測繪技術落后、預測面積與實測面積差異過大3個方面闡述。其次提出房產面積測繪改進路徑，包括建立完善的房產面積測繪過程質量管理流程、規范房產測繪市場、嚴格控制測量精度、加強新型技術應用，又從突出墻面部分面積計算、尺寸數據采集、加強施工圖測算及預測面積的準確性3個方面著重介紹預測面積與實測面積存在差異的問題解決方案。

關鍵詞：房產面積；測繪質量；影響因素；改進路徑；精確度

中圖分類號：P271" " " " 文獻標志碼：A" " " " " 文章編號：2095-2945（2024）17-0149-04

Abstract： In order to improve the accuracy of real estate area surveying and mapping and protect the rights and interests of owners， it is proposed to study the factors affecting the quality of real estate area surveying and mapping and the ways to improve it. First of all， this paper analyzes the factors that affect the quality of real estate area surveying and mapping， mainly from three aspects： imperfect relevant norms of real estate surveying and mapping， backward technology of real estate surveying and mapping， and excessive difference between predicted area and measured area. Secondly， the improvement path of real estate area surveying and mapping is put forward， including establishing a perfect quality management process of real estate area surveying and mapping process， standardizing the real estate surveying and mapping market， strictly controlling the survey accuracy and strengthening the application of new technology. It also focuses on the solutions to the problems of the difference between the predicted area and the measured area from three aspects： the calculation of the prominent wall area， the dimension data collection， strengthening the calculation of the construction drawing and the accuracy of the predicted area.

Keywords： real estate area; surveying and mapping quality; influencing factors; improvement path; accuracy

伴隨社會經濟建設的不斷發展，當前我國城市化程度越來越深，城鎮人口也在飛速增長。而城市人口的增加，帶來了大量的住房需求。房產不僅為民眾提供居住地方，同時也是重要投資渠道之一。因此，目前民眾對于房屋建筑工程的要求越來越高。房地產測繪面積對于房地產企業的發展至關重要，它不僅可以幫助我們更好地規劃城市的發展，還能夠為房屋產權登記和稅費征收提供有效的數據支持[1]。此外，它還是房價評估、房屋交易、拆遷和面積統計的重要參考，對于消費者的切身利益也有著不可忽視的影響。所以，房產面積是一項十分關鍵的指標，一定要保障測繪的精度，這樣才能滿足民眾日益增長的需求。

根據當前房屋建筑工程的情況來看，測繪工作通常是由相關測繪單位來負責。而測繪工作的質量和效率就直接決定了測繪工作的精度。然而，從當前測繪工作實際的開展情況來看，卻發現其中存在一些問題，嚴重影響了工作效率和測繪精度。因此，一定要進一步加強測繪工作，嚴格遵循國家相關法律法規來開展各項測繪工作，這樣才能進一步提高測繪工作的精確性，并為房地產行業的良性發展提供幫助。所以本文展開對房產面積測繪質量影響因素及改進路徑的研究[2-3]。

1" 房產面積測繪質量影響因素

1.1" 房產測繪相關規范不完善

房產面積測繪工作具有復雜性，測量工作開展需要很多方面同時進行，所以需要嚴格要求相關工作人員的專業技術能力和業務數據處理能力。近年來，我國房地產行業進入飛速發展階段，而目前的房產測繪行業規范標準及要求不能支撐行業的快速發展，沒有得到相應的完善和更新，所以便會引出更多的問題。例如新建筑形式沒有明確的規范去標明計算規則，只是通過會議通報的形式通報給測繪單位，由于新建筑形式沒有明確的規范，測繪單位可能需要根據自己的經驗和判斷來進行計算，這可能會導致不同的測繪單位采用不同的計算方法和標準，從而產生不一致的測繪結果，會議通報形式則是缺乏正式性和權威性，其會導致測繪單位對計算規則的理解存在誤差，從而影響測繪結果的準確性和可靠性。

1.2" 房產測繪技術落后

在開展房產測繪面積工作的時候，必然需要使用不同的測繪儀器設備。而測繪方式的不同，對于測繪儀器設備的使用也有所差異。目前，科學技術的發展已經有越來越多的儀器被應用到測繪工作中。但是這也存在一個問題，那就是智能先進測繪儀器的價格較為高昂。而受到自身經濟實力影響，部分企業并不能承擔這部分儀器的資金支出，導致他們在工作中只能使用以往的老舊儀器，不僅影響了工作效率，測量精度也會受到影響。

1.3" 規范標準和細則的差異

房產測繪采用的規范標準和細則差異造成的缺陷。房屋買賣合同中面積，在規劃批復階段、房屋預售階段及最終權屬登記階段，是由不同的類別的人員測算而來的。其中在規劃批復階段計算面積的技術人員主要是由設計單位設計人員組成，基本上都缺少房產測繪領域的技術經驗，而且主要按照GB/T 50353—2013《建筑工程建筑面積計算規范》的標準和要求進行圖測面積。實際上房產測繪應是依據國家的GB/T 17986—2000《房產測量規范》標準、地方房屋面積測算規程和政府的法律法規文件要求，經過實地采集產權屬性數據經過后期內業分攤計算處理而得出的面積。按前者標準圖測的面積和按后者標準實地測量計算的面積出入比較大。再加上規范標準和細則制定的可操作性不強以及測繪技術人員理解上的差異導致房產測繪成果缺陷。

2nbsp; 房產面積測繪改進路徑

為了確保面積測繪的高效性和準確性，測繪機構必須建立完善的質量管理機制（QMS），從數據采集、規劃、執行到出最終結果，都要進行嚴格的質量把關，以確保內部和外部流程的高效運行。通過實施閉環管理，建立起一套完善的自我持續發展的機制，以確保房地產面積測繪的準確性和可靠性。這不僅可以幫助測繪單位更好地把握和管理測繪結果，而且還能夠增強房產各方的互相尊重和信賴。通過完善的全過程測繪質量管理，能夠有效地控制住房地產項目的整個生命周期，并且能夠更有效地滿足客戶的需求。該流程的核心是收集、處理、反饋、評估、調整、總結、評估和修正，最終形成一份完整的、符合客戶期望的、精細化的、完善的、高效的測繪報告，其質量管理流程如圖1所示。通過深入研究和分析，可以有效地控制和優化測繪的質量，以達到更高的水平。為了實現這一目標，我們將采取4項有效的措施，以便更好地提高測繪的效率。

2.1" 規范房產測繪市場

為了更好地完成房屋面積的測量，必須認真負責地處理各種各樣的問題。努力創造一個公平、公正、公開的測繪市場，并嚴格執行相關標準。讓所有的測繪工作都遵循原則，對每一環節的測繪質量提高重視，避免不良因素對最后的測繪結果產生影響，以便提高測繪結果的準確性，控制測繪質量，提升行業服務水平。只有這樣，才能夠真正做好房屋面積的測繪，為社會提供更優秀的服務。此外，需要持續改進相關的管理體系，使其變得越來越完備，并且能夠讓所有的人都能夠輕松地獲取到所有的信息，這樣才能夠真正地把握住整個測繪流程的質量。在進行測繪時，必須全面評估本土的特點，結合本土的特點，采取有效的措施，以確保測量結果的準確性和可靠性，同時，要大力學習和吸收國內外先進的管理經驗，推動本土測量事務的規范化。

2.2" 嚴格控制測量精度

當對房產面積進行測繪時，如果測量精度不能達到預期的水平，那么房產面積測量結果就可能存在偏差，甚至無法準確反映實際情況。因此，我們應該把提升測量精度放在首位，并采取有效措施來確保測量結果的準確性。GB/T 17986—2000《房產測量規范》明確了房屋面積的精確度和限制誤差，將其劃分為3個級別[4]，每一級別的誤差均不得超過表1中所列的標準。然而，該規范并未就相關邊長測量的精確性和誤差做出明確的規定。

根據表1，當房產面積為90 m2時，如果精度等級要求是二級別，則允許的誤差應該控制在0.56 m2以內。這表明，規范要求測繪結果誤差比較小。測繪工作進行中，必須保障測繪結果的精確性，否則就必須進行重新測繪，以確保準確性。

2.3" 加強新型技術應用

隨著科技的飛速發展，越來越多的新型技術被用于測量工作。為了進一步提升測繪精度，必須加強對技術和設備的運用，以實現更高的效率和準確性。除此之外，信息技術也被應用到測繪工作當中。相較于以往的計算方式，利用信息技術能夠極大程度提升計算效果，并且保障結果的精確度。目前，CAD、CASS、GIS 等技術都能夠與信息技術相結合，給測繪工作提供幫助，并且搭建一套完善的質量控制管理系統。根據當前測繪工作的實際情況來看，主要是利用CitoRS軟件進行圖形處理和房屋面積測算成果數據生產系統自動計算分攤。軟件距今已使用十余年，基于CAD2002開發，目前電腦系統升級后對軟件的兼容程度越來越小，多年來軟件缺少維護，這就導致軟件偶爾會出現識別或計算錯誤的情況，這就會耗大量時間和人力成本。而隨著科學技術的進步，當前可以利用Auto、LISP來輔助信息數據的處理。當然，這些信息技術的應用不僅對工作人員也對企業提出了更高要求。工作人員需要學習并掌握這些技術，在工作中要不斷提升自身的綜合素質。而對于企業來說，技術和設備的應用需要投入大量資金，同時還需要開展定期維修養護工作，以保障設備處于正常運行狀態之下，保障工作結果的精確度。

2.4" 基于多測合一的房產面積測繪改進

“多測合一”是指將在行政審批中的同一個建設工程項目所涉及的測繪業務，由原多項測繪合并為一個綜合性聯合測繪項目。其主要包括了同一個工程建設項目的立項用地規劃許可、工程建設許可和施工、竣工驗收和不動產登記3個工程測繪事項，其結果需根據項目展開相關資料的整理、歸檔和管理，同時需保證成果數據完整、一致、可追溯。“多測合一”可以優化辦事流程，提高效率，降低成本，并避免重復測繪和數據不一致的問題，提高測繪的效率和準確性。同時，“多測合一”還可以促進信息共享和數據交流，實現各部門之間的協同作業和信息共享。

2.4.1" 立項用地規劃階段測量

立項用地規劃許可階段包括規劃用地測量、土地勘測定界、不動產（土地）地籍測量3項測繪工作，這些測繪工作的目的是為了獲取準確的基礎地理信息，為后續的規劃、審批和建設工作提供支持和依據。

1）通過規劃用地測量，可以明確用地范圍、用地面積、用地形狀和用地性質等信息，為規劃部門審批提供基礎數據。規劃用地測量的具體步驟如下。①確定測量范圍。根據規劃用地的大小和形狀，確定測量范圍，并確定測量坐標系和坐標原點。②收集資料。收集相關的地形圖、土地利用現狀圖、控制測量成果等資料，并進行整理和分析。③控制測量。在測量范圍內布設控制點，一般采用GPS或導線測量方法進行控制測量，控制點的布設應考慮地形地貌、交通狀況等因素，并應滿足精度要求。④碎部測量。采用全站儀、GPS等測量設備進行碎部測量，測量地形要素、地物要素等，并記錄測量結果。⑤數據處理。將測量結果進行數據處理，包括坐標轉換、高程計算等，得到規劃用地的地形圖、地物分布圖等成果。⑥成果輸出。根據需要，將成果輸出為紙質或電子版地圖，提供給規劃部門等相關單位使用。

2）通過勘測定界，可以明確土地使用范圍、用地邊界等信息，為土地利用和管理提供準確的基礎數據。土地勘測定界的具體步驟如下。①確定勘測范圍。在進行土地勘測定界之前，需要確定勘測的范圍，這需要根據實際情況進行確定，包括土地的用途、地形、地貌等因素。②實地勘測。在確定了勘測范圍之后，需要進行實地勘測，主要是通過測量、觀察和調查等方式，確定土地的邊界和范圍，具體包括平面控制測量、界址點測量、面積計算等步驟。③制作勘測報告。在勘測完成之后，需要將勘測結果進行整理和歸納，并制作成勘測報告，報告中需要包括土地的位置、邊界、面積等信息。④提交成果。將勘測報告提交給相關部門或單位，用于審批、登記等后續工作。

3）通過地籍測量，可以建立完整的地籍檔案，為土地登記和產權管理提供準確的依據。不動產（土地）地籍測量的具體方法和步驟如下。①準備工作。收集相關的土地權屬資料、地形圖等，對測量人員進行培訓和技術交底。②界址點測量。根據土地權屬資料和相關規定，確定界址點位置，并使用全站儀等測量設備進行測量，記錄界址點的位置、坐標等信息。③繪制地籍圖。根據測量結果和相關規定，繪制地籍圖，包括土地的邊界、界址點、地塊編號等信息。④面積量算。根據地籍圖和相關規定，量算土地的面積，包括地塊面積、分類面積等。⑤數據處理和整理。對測量數據進行處理和整理，建立地籍檔案，包括地籍圖、界址點坐標、面積量算結果等。⑥成果提交。將地籍檔案提交給相關部門或單位，用于土地登記和產權管理等工作。

2.4.2" 工程建設許可和施工階段測量

工程建設許可和施工階段包括房產預測繪、規劃驗線測量和規劃建設過程測量等3項測繪工作。這些測繪工作的目的是為了確保工程建設符合規劃要求和相關標準，保障建設過程的順利進行和合法合規。

①房產預測繪。在工程建設許可階段，房產預測繪是一項重要的測繪工作。其主要目的是根據建筑設計方案，對建筑物的空間位置、面積、層數等信息進行測量和確定，為后續的規劃和施工提供基礎數據。房產預測繪的精度要求較高，需要使用專業的測量設備和技術人員進行操作。②規劃驗線測量。在工程建設施工階段，規劃驗線測量是保障工程建設符合規劃要求的重要環節。其主要目的是對建筑物的基礎軸線、標高等進行測量和檢驗，確保其符合規劃要求和相關標準。規劃驗線測量需要配合相關管理部門進行操作，以確保測量結果的準確性和合法性。③規劃建設過程測量。在工程建設施工過程中，規劃建設過程測量是一項持續性的測繪工作。其主要目的是對建筑物的施工進度、質量等進行實時監測和評估，及時發現和糾正問題，確保工程建設符合規劃要求和相關標準。規劃建設過程測量需要與施工方、監理方等密切配合，提供準確的測量數據和指導建議。

2.4.3" 工程建設許可和施工階段測量

竣工驗收和不動產登記階段包括竣工測量、房產實測繪和不動產（房地一體）地籍測量3項測繪工作。這些測繪工作的目的是為了確認工程建設的實際情況、不動產的權屬和位置等信息，為竣工驗收、不動產登記等提供支持和依據。

①竣工測量。在工程建設完成后，需要進行竣工測量。其主要目的是對建筑物、構筑物及其附屬設施進行測量，包括平面位置、高程、面積和幾何尺寸等，以確認工程建設的實際情況。竣工測量需要使用專業的測量設備和技術人員進行操作，以確保測量結果的準確性和可靠性。②房產實測繪。在工程建設完成后，需要進行房產實測繪。其主要目的是對房屋的面積、數量、質量等進行實地測量和評估，以確認房屋的實際狀況。房產實測繪需要依據相關標準和規范進行操作，以確保測量結果的準確性和合法性。③不動產（房地一體）地籍測量。在竣工驗收和不動產登記階段，不動產（房地一體）地籍測量是一項重要的測繪工作。其主要目的是對不動產的位置、界址、面積等信息進行測量和確定，為不動產登記和產權管理提供支持和依據。不動產（房地一體）地籍測量需要使用專業的測量設備和技術人員進行操作，同時需要遵守相關的法律法規和技術規范，以確保測量結果的準確性和合法性。

3" 結束語

房產面積的測量是房產測繪工作中至關重要的一步，它的精確性會直接影響到消費者的權益。然而，由于這個過程非常復雜，因此在實際應用中也會遇到一定的困難。為了使房產面積測繪工作中的問題能夠妥善解決，一方面，測繪工作人員需要找出影響測繪質量的關鍵點，主要從測繪技術、測繪規范、測繪現狀3個方面著手查找，再針對問題關鍵點研究解決方案并實施；另一方面，房產面積測繪部門需要引進先進測繪技術和先進測繪設備儀器，在技術方面降低測繪誤差，提高測繪質量，保障業主財產利益。另外，在測繪工作流程中的每一位測繪人員的操作都會直接影響測繪結果，所以測繪單位需要提前給予相關人員相應培訓，增強測繪工作人員的專業技術，提升操作精準度。同時，完善公司對于測繪工作的管理制度，提升面積測繪的質量水平。只有這樣，才能促進自身的良性可持續發展，維系整體市場秩序，保障人民利益。

參考文獻：

[1] 李柯樺，劉云飛.房產測繪中影響房產面積測繪質量的因素及控制措施探究[J].財富與科學，2021（6）：184-190.

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[4] 王志江.房產測繪中影響房產面積測繪質量的因素及控制措施探究[J].現代物業（中旬刊），2018（3）：23.