現代城市民宿營銷策略研究

洪濤

摘 要：20世紀70年代后期，隨著人們對旅游個性化及文化需求的增強，共享經濟的興起，城市民宿受到人們關注。進入21世紀，隨著互聯網旅游經濟的快速發展，民宿行業迅速崛起。在中國市場，由于消費升級和個性化需求增長，城市民宿作為一種新興的住宿業態，其發展歷程較短，雖然有巨大的市場發展潛力，但也存在突出問題。為應對這些問題，文章分析了現代城市民宿市場所面臨的挑戰，并提出了相應的針對性策略。

關鍵詞： 城市民宿；互聯網旅游經濟；共享經濟

中圖分類號：F327;F592.7;F719.2文獻標識碼：A文章編號：1005-6432（2024）18-0126-04

DOI：10.13939/j.cnki.zgsc.2024.18.032

1 城市民宿的概念和特點

城市民宿的起源可以追溯至歐洲中世紀時期，當時的“旅居舍”（Guesthouse）是為了給客戶提供基本的住宿和膳食服務，這種服務形式逐漸發展為酒店。20世紀70年代后期，隨著人們對旅游個性化及文化需求的增強，共享經濟的興起，城市民宿再次受到人們關注。目前，城市民宿已經成為旅游行業快速發展的一個子領域。由于經濟增長和旅游消費的不斷升級，城市民宿也得到了快速發展，尤其是一線城市和旅游熱點城市的市場較大。

城市民宿一般指非傳統酒店住宿形式，包括家庭旅館、出租公寓、別墅等，或將私有空間與客人共享的房間，并為客人提供入住和服務的住宿設施。城市民宿具有以下四個特點：

（1）規模較小。城市民宿通常規模不大，口碑和社交媒體的營銷推廣更多地依靠顧客留言、評論、好友轉發等方式。

（2）本地文化和特色強。通常，城市民宿打造不同于傳統酒店的個性化住宿風格和周圍環境融合度較高的特色場景。

（3）住宿品質和服務靈活性高。城市民宿的經營者可以根據顧客反饋和需求實時進行調整和改善，從而提供更優質的住宿和服務。

（4）信息平臺化和交易數字化。目前絕大部分城市民宿都在網上通過網絡平臺宣傳及預約接受等服務。

需要注意的是，隨著行業發展、概念界定不斷變化，城市民宿的界定也會有所變化。因此，在不同時間段可能有不同的理解和定義。

2 城市民宿的主要需求

（1）便捷的地理位置。城市民宿通常位于市中心或交通便利的位置，以便客戶方便前往周圍的商業、文化、娛樂等活動場所。

（2）溫馨舒適的住宿環境。城市民宿一般提供舒適干凈的床品、考慮傾聽客戶聲音的親近服務體驗等，盡量讓客戶在入住期間感到舒適和方便。

（3）實用便利的設施配備。城市民宿一般提供簡單實用、質量有保證的家庭設施，例如免費網絡覆蓋、電視、洗衣機、空調設備等， 確保客戶的日常生活需要得到滿足。

（4）多樣化的房型選擇。民宿經營者應根據住宿需要提供不同類型的房屋選擇（如單人、雙人或家庭套房），增加客戶的選擇空間。

（5）安全可靠的住宿環境。民宿經營者應當重視住客的安全需求，包括消防安全、防盜設備及日常清潔等。

隨著人們對旅游住宿需求的多樣化，城市民宿需要不斷優化自身服務水平和與現實市場的匹配度， 以滿足住戶的個性化需求。

3 目前現代城市民宿發展面臨的問題

3.1 準入門檻低，經營靠自律

當前，城市民宿行業準入門檻低，經營更多依靠經營者自律。有些個人和平臺企業認真經營，注重用戶體驗，不斷加強信用體系建設和安全保障，從房屋核實、房東房客審查、安全入住、服務規范到賠償機制等方面進行探索，并積累了一定經驗。但也有部分經營者為獲取流量支持，迅速提高曝光率，采取“刷單”等手段，這種現象在城市民宿行業并不罕見。

3.2 各監管主體之間尚未形成聯合機制

目前，民宿業涉及的監管部門較多，各主管機構尚未形成聯合管理機制。政府或主管部門應該盡快出臺有關民宿發展的法規，健全城市民宿治安管理、環境保護、衛生監督等管理制度，并協同公安、衛生、稅務、旅游等相關部門共同治理。同時，充分發揮街道辦、居委會等社區力量和行業協會的作用，從社區自治的角度引導城市民宿行業向好發展。

3.3 旅客入住民宿沒有實名登記

實際上，盡管城市民宿提供了住宿服務，但不少經營者并未對住宿旅客進行實名制登記，存在一定的治安隱患。作為一種新興的房屋租賃業態，城市民宿目前還沒有相應的行業規范。大部分民宿經營者是“半路出家”，缺乏民宿運營、管理和服務的理念與能力，民宿質量良莠不齊。有些運營者甚至沒有辦理營業執照、衛生許可等相關手續，難以保障住戶的衛生、安全、隱私等基本需求。

3.4 城市民宿擾民，小區業主不滿

城市民宿的快速發展，在盤活閑置房屋資源、滿足不同層次住宿者需求的同時，也引發了一些小區居民的質疑，其中最大的問題是擾民。有客戶提出將自己的房屋改建成民宿來經營，卻遭到了群里不少業主的反對。這些業主表示，把房屋做成民宿相當于商住混合，會吸引外來人員聚集，可能影響小區治安管理。

4 目前城市民宿營銷策略特點

由于城市民宿市場的競爭越來越激烈，營銷策略也變得更加多樣化和創新化。以下是目前城市民宿營銷策略的一些特點。

4.1 ?利用社交媒體和在線平臺

許多城市民宿利用社交媒體和在線平臺來推廣房源，增加知名度和預訂量。城市民宿通過發布高質量的照片、視頻、客人評論、推薦等內容來吸引潛在客戶的關注和信任。值得注意的是，在現代營銷策略中，社交媒體已成為不可或缺的一部分。因此，許多城市民宿會創建自己的社交媒體賬戶，與客戶互動，并分享有關民宿的照片、視頻、評論等內容。

4.2 提供個性化服務

民宿可以提供個性化服務，以滿足客戶的特殊需求，提供更好的入住體驗。例如，可以為客戶提供免費的早餐、迎接服務、定制的旅游線路等，這些都可以增加民宿的附加值和吸引力。此外，民宿還可以根據季節和地域的特點設計不同主題房間，為客人提供獨特而溫馨的體驗。通過全面了解客戶需求、開展精準營銷、提供個性化服務等，可以大大提升民宿的收益和品牌價值。

此外，一些城市民宿也會讓客戶品嘗當地的美食，并制造機會與當地居民進行互動。同時，民宿經營者也可向客戶介紹附近的好去處、景點或商店，或幫助他們預訂門票或租車等與旅行相關的服務。總之，城市民宿通過提供個性化的服務和獨特的住宿體驗，吸引著越來越多的客戶選擇入住。

4.3 關注可持續發展

許多城市民宿開始注重自身的可持續性發展和環境保護，如采用環保材料、節能設備、可再生能源、推廣環保旅行等方法。這些做法不僅可以吸引那些關心環保和可持續發展的客戶，還有助于城市民宿的長期發展和降低對環境的影響。此外，通過提供自行車租賃、降低浪費、鼓勵客人使用公共交通工具等措施，城市民宿也在積極推動環保旅游實踐，并為建立可持續發展的旅游業做出了貢獻。

4.4 提供多樣化的住宿體驗

城市民宿還提供多樣化的設施和服務，以滿足客戶的不同需求。例如，一些民宿提供共用的廚房、休息室、健身房、游泳池等便利設施，讓客戶能夠更加舒適地度過旅行時光。針對商務客戶，一些民宿還提供會議室或商務中心等專業設施，以滿足其商務需求。總之，城市民宿通過提供多種住宿選擇、個性化的體驗和全面的設施服務，贏得了越來越多客戶的青睞。

4.5 建立品牌形象

許多城市民宿還通過各種途徑積極宣傳自己的品牌形象，如通過社交媒體、旅游平臺、客戶反饋、推薦等方式擴大知名度和增強市場競爭力。一些城市民宿還與其他旅游業者和當地組織合作，舉辦活動和推廣活動，以增加曝光率和品牌影響力。此外，城市民宿也借助口碑來擴展業務，如開設新分店、推出新產品等。建立良好的品牌形象是城市民宿發展壯大和擴大市場份額的重要手段。通過提供優質服務、獨特屬性、積極宣傳、維護口碑等方面的努力，城市民宿將能夠贏得更多客戶的信任和關注，并在市場中獲得更大的成功。

5 城市民宿營銷的不足之處

5.1 依賴在線平臺

在一定程度上，城市民宿確實對在線平臺有一定的依賴性，因為這些平臺能夠提供大量的客戶流量和預訂服務，并給予民宿業者更多的曝光機會。然而，過度依賴在線平臺也存在一些潛在的風險和問題。首先，民宿業者可能會失去自主品牌控制權。由于在線平臺通常會對民宿業者進行一定的規范化和標準化管理，因此民宿業者可能會面臨與其他同類房源的競爭，難以建立獨特的品牌形象和特色。其次，在線平臺收取的傭金比例相對較高，這可能會導致民宿業者利潤空間受到擠壓。最后，民宿業者也需要承擔與在線平臺合作所帶來的一系列風險，如被平臺封禁、評論抹黑等問題。

5.2 市場競爭激烈

城市民宿市場的競爭非常激烈，面臨著來自其他同類房源和酒店等競爭對手的挑戰。一些民宿業者可能為了吸引更多的客戶而采用價格戰和促銷策略，這樣的做法無疑會降低利潤和品牌價值，也不符合可持續發展的經營理念。

5.3 存在安全和質量問題

由于城市民宿管理和監管相對薄弱，一些不規范的民宿可能存在安全和質量問題，如設施老化、衛生狀況差、消防隱患等，這對客戶的入住體驗和安全造成威脅，也影響了市場整體形象和信任度。

5.4 缺乏個性化服務

城市民宿作為一種旅游住宿形式，在提供個性化體驗方面具有天然優勢，但在實際運營過程中，仍存在缺乏個性化服務的問題，許多民宿業者可能只提供住宿服務，難以在市場中獲得更大的競爭優勢。

5.5 營銷手段單一

盡管城市民宿可以采用多種方法來營銷推廣，但在實際操作中，一些民宿業者可能只專注于單一種推廣方式， 只選擇了一個在線旅游平臺或網站來展示并發布其房源信息，缺少多元化渠道推廣，民宿業者沒有維護自己的社交媒體賬戶或者沒有投入多余的時間和精力，在開展營銷活動時，缺乏多元化的宣傳手段。不關注用戶體驗和口碑營銷，忽略了客戶的好評、推薦和分享，也沒有積極回應消費者的意見和反饋。

6 現代城市民宿營銷策略

城市民宿如何營造不一樣的生活，讓消費者喜歡，來了還要再來的理由。要做到這些，光有好的設計、好的理念，并不意味著盈利，好酒也怕巷子深，好的民宿更需要好的營銷。

6.1 城市民宿營銷遵循的原則

6.1.1 品牌建設

建立獨立的品牌形象，包括命名、標志、口號等，以區別于其他競爭對手，并形成自己的市場差異化優勢。

6.1.2 多元化渠道

除了依賴在線平臺，還可以通過社交媒體、搜索引擎營銷、廣告宣傳等渠道來吸引客戶，提高知名度和銷售額。

6.1.3 個性化服務

提供有針對性和差異化的服務，如定制化旅游路線、專屬管家服務、文化活動、品鑒會等，增強客戶的旅游體驗和忠誠度。

6.1.4 安全保障

建立健全的安全管理體系，保證客戶的住宿安全和隱私，如增加安全設施、引入保險服務等。

6.1.5 價格優惠

可以采取滿減、優惠券、早鳥優惠等方式來吸引客戶，但不應過度依賴價格戰，以免影響品牌形象和客戶價值觀。

6.2 城市民宿營銷遵循的策略

近年來，民宿業在全球范圍內得到了迅猛發展，越來越多的旅行者選擇住宿民宿，而不再是傳統的酒店或賓館。對于民宿經營者來說，經營方式和營銷策略是成功的關鍵。以下是一些民宿的經營方式和營銷策略的建議。

6.2.1 確定你的目標客戶群體

在開設民宿業務之前，需要明確目標客戶群體。不同的客戶群體有著各自獨特的需求和偏好，因此在進行賓館設計和裝修時，應該根據目標客戶的需求進行規劃。例如，如果目標客戶群體是情侶，可以適當注重營造浪漫氛圍，如床上用品、燈光、裝飾等方面的設計；對于青年旅游客群，可以提供具有時尚感的設計和裝修風格，并設置電影投影、游戲機等娛樂設施；對于家庭旅游客群，可以在民宿提供親子活動場所，如親子廚房、游戲室等，以滿足家庭需求；對于商務旅行客群，可享受高品質的商務服務，如會議室、商務中心、代訂機票等。同時，開放傳播體系，鼓勵客戶參與民宿建設、規劃、制定、運營等，通過形式活動刺激參與，如在微博、微信發幾張圖片可獲得禮物等，直接達到傳播目的。客戶在入住期間有良好的入住體驗，就會愿意分享并將民宿推薦給他人，從而促進民宿業的品牌形象傳播和市場影響力的提升。

6.2.2 制定明確的營銷策略

在現今數字化時代，制定清晰明確的營銷策略尤為重要。作為民宿業者，需要將自己的房源信息發布到OTA（在線旅游平臺）等平臺上，并積極利用社交媒體進行推廣或參加促銷活動等方式來擴大品牌知名度和市場影響力。此外，在營銷方案上還可以借助創意手段，如打造獨特的主題房、定制化服務等，以吸引更多目標客戶，提高入住率和盈利水平。

6.2.3 提供優質的住宿體驗

為提供優質的住宿體驗，民宿業者應注重打造舒適、溫馨、安全和衛生的住宿環境，并致力于提供周到細致的客戶服務。同時，補充齊備的生活設施和娛樂設備等配套設施，使客人在住宿期間感受到家一般溫馨。若能提供超乎預期的服務和入住體驗，客戶更愿選擇您的民宿。 對細節與小物件的重視展示了經營者秉持的人生價值觀以及民宿的個性理念。與標準化布置和服務不同，民宿將硬件和服務的細節做到極致，每一個細節都彰顯了民宿主人的良苦用心和家的溫暖。只有把細節做到完美，才能達到最好的效果。

6.2.4 與當地旅游資源合作

與當地旅游資源合作可以為民宿業帶來更多客戶。例如，提供當地旅游景點介紹、導覽服務和當地美食推薦等。此外，與當地餐廳、咖啡店、酒吧等商家聯合推出促銷活動，也能吸引更多客人。積極參加當地的商務聯誼會、工商協會、旅游協會等組織的活動，拓展自己的網絡， 并展示自家服務與優勢，利用雙方互補的特色服務及經驗優勢資源，共同推出定制的旅游套餐、票務、導游服務等。通過這種方式，民宿業能夠借助當地資源和品牌，提高市場影響力和知名度，增加預訂率并提高營業收入。

6.2.5 利用網絡和社交媒體進行營銷

網絡和社交媒體營銷是現代廣告營銷中的重要組成部分，可以提高城市民宿知名度和增加房源預訂。可以創建一個有品質的民宿網站，包括對房源信息的清晰、準確、詳盡地介紹，客戶反饋與評價等。在網站上也應該提供直觀明了的預定功能，開設社交媒體賬號，根據客戶不同的個性化需求，選擇流行的社交媒體平臺（如微信公眾號、微博、抖音等）構建自己的品牌形象，創造互動機會并促進話題熱度，從而吸引消費者。優化營銷策略，確定目標客戶，并開發具有個性化的創意策略來進行推廣，如優惠政策、特殊主題活動等。利用發布客戶生成的內容來提高品牌信賴度， 贏得其他人對民宿的口碑宣傳，并一如既往地回答涉及房源和相關需求的客人評論問題。使用關鍵詞來增強在搜索引擎中的排名，這有助于提高網站的訪問率和知名度，進而促進民宿業務發展。

需要注意的是，在網絡和社交媒體營銷過程中要遵循相關規定和法律條款，杜絕違規或不當的廣告內容，保障用戶數據的安全。

6.2.6 通過口碑營銷提升知名度

口碑營銷是民宿行業最重要的一種營銷方式。提供高品質的服務可以獲得客戶好評和口碑，進而吸引更多的客戶入住。此外，與客戶建立良好的關系，定期關懷和回訪也是提升口碑的重要手段。他們可以通過建立自己的網站和社交媒體賬號，加強網絡宣傳和自我推廣，提高自身的知名度和影響力。民宿業者還需要不斷優化和打造自身的特色和品牌形象，提供獨特的住宿體驗和高品質的服務，從而贏得用戶口碑和忠誠度。

7 結論

總之，民宿營銷策略對于民宿經營來說非常重要。好的營銷策略可以幫助民宿吸引到更多的客源，提高入住率和客房價格，并增強品牌影響力，讓消費者在眾多競爭者中選擇適合自己的民宿。除此之外，營銷策略還可以充分捕捉消費者的需求，優化企業產品、服務體驗等關鍵點，提供個性化定制方案，更好地滿足客戶的需求。對于民宿經營者而言，制定合理的經營方式和營銷策略非常重要，只有通過科學的規劃和有力的執行，才能贏得客戶的信任和好評，獲得更大的商業成功。 還需要注意的是，在制定和執行營銷策略時，民宿經營者需要了解和遵守相關法律和政策規定，保證營銷活動的合法性和規范性。

參考文獻：

［1］劉彩波，劉艷琳.淺談利川市民宿網絡營銷策略[J].現代營銷，2020（7）.

［2］張衛麗.鄉村民宿發展策略研究[J].江蘇建材，2023（2）.

［3］李常鋒.成都城市民宿營銷策略研究[J].西南財經大學，2022（9）.

［4］嚴琳.“互聯網+”背景下城市民宿業體驗營銷策略探究[J].中國市場，2023（1）.

[5] 范亞昆.民宿時代[M].北京：中信出版社， 2017：130.

[6] 欒玉樹.我國城市民宿市場發展困境及其對策研究 [J].當代經濟，2021（10）：94-97.

[7] 梁雅瑞.我國民宿行業監管法律問題研究 [D].太原：山西大學，2020.

[8] 高榮偉.日本民宿法律法規不斷完善 [J]. 檢察風云，2019（9）：52-53.

[9] 胡永正.民宿業治安問題、成因及管控對策——以杭州市為例[J].公安學刊（浙江警察學院學報 ），2021（2）：57-62.

[10] 陳沖.民宿業的治安管理對策 [J].廣州市公安管理干部學院學報，2018，28（2）：25-30.

[11]曾文詩.“互聯網+”背景下共享民宿平臺營銷策略與用戶在線消費意愿的關系探究[J].營銷界，2021（合刊5）：166-168.