以城市更新提升沈陽城市發展動力的可行途徑探討

中國城市進入轉型發展期，沈陽有著很多城市面臨的共同問題：人口經濟增長滯后于用地空間供給，城市發展動力不足，城市向外拓展引發城市中心地區衰退等。城市更新是促成城市發展的途徑之一。沈陽城市更新面臨的重要任務是通過引導城市人口、產業的增量，結合存量空間更新，形成城市增長動力地區，與此同時，完善公共保障，改善城市環境，促成城市的長久增長。因此，本文開展了沈陽城市發展特征及其更新需求的比較識別，探討了以城市更新“片區—單元”兩級空間結構進行的功能和空間更新策略，分析了更新策略的經濟可行性，以期達成通過城市更新約束規模增量、提升空間效益、重塑中心地區，助力沈陽作為東北老工業城市的轉型發展。

Abstract

Chinese cities are entering a period of transformative development，and Shenyang faces common challnges encountered by many cities：populationand economic growth lagging behind land supply，insufficient urban development momentum，and urban expansion caused decline ofcentral urbanareas.Urban renewal isone of the pathwaysto facilitateurban development.Thecriticaltask for Shenyang'surbanrenewalis toguide the incremental growthofthecity's populationand industries，integrate therenewalofexisting spaces，and form dynamic areasofurban growth.Simultaneouslyit is essntial to improve publicservicesndurbanenvironments topromote long-termurban growth.Therefore，this paper conductsacomparativeidentificationofShenyang'surbandevelopment characteristics andrenewal needs，explores the functionaland spatialrenewal strategies basedonatwo-level spatial structureofurban renewal“districts—units”，andanalyzes theeconomic feasibilityof theserenewal strategies.Thegoalistoachieve urbanrenewal thatconstrains scale expansion，enhancesspatial eficiency，andreshapes thecentral areas，thereby supporting transformation of Shenyangas an old industrial cityinNortheast China.

關鍵詞：城市更新；城市發展轉型；經濟測算；城市更新片區；城市更新單元

Keywords：Urbanrenewal; Urban development transformation;Economic asessment; Urbanrenewal districts;Urban renewal units

1現實問題：沈陽城市轉型發展中面臨發展動力不足的挑戰

國際經驗表明，城鎮化率達到 60% 以后是城市問題集中爆發的時期，不僅要面對城鎮化過程中帶來的問題，還需要解決城市發展本身形成的問題[。2023年我國城鎮化率為

66.16% ，過去40多年的快速發展取得突出成就的同時，也形成了城市建成區快速擴張，公共服務設施及環境品質有所欠缺等空間方面的客觀狀況。與此同時，中國城市的持續發展也面臨著人口規模見頂、產業功能轉型升級等社會經濟狀況變化趨勢。這些現象和趨勢交織在一起，構成了我國城市發展轉型所面臨的挑戰。

沈陽是東北老工業基地城市，是東北地區的政治、經濟、文化中心。在城市發展的歷程中，形成了豐厚的歷史文化積淀，有著突出的老工業基地城市特征。在改革開放后經歷了城市的快速擴張，拉開了城市發展框架。近年來，面臨社會經濟發展的變化，也呈現出一些我國城市面臨的普遍問題。

1.1人口增速放緩，人口老齡化率高

依據第七次全國人口普查公報（第二號），2020年全國人口與2010年第六次全國人口普查的人口相比，增長 5.38% ，10年來繼續保持低速增長態勢[2]。全國60歲及以上人口占 18.70% ，老年人口數量“以東三省和川渝為兩個高點，東高西低，北高南低”[3]。沈陽常住人口907萬，城區人口707萬，位于特大城市中游（表1），且各年度統計年鑒數據顯示，常住人口和戶籍人口均無顯著增長（圖1）。沈陽60歲及以上的人口占總人口比重達到 23.24% ，在全國超大、特大城市中位列第3，僅次于大連、上海（表1），年度增長快；65歲及以上人口的比重 15.47% [4]，也大幅超過全國均值。沈陽0＼～14歲少年兒童人口占比11.4% ，遠低于全國的 17.95% [5]。

1.2經濟增長乏力，土地財政依賴強

近年來全球面臨著國際地緣政治形勢變化、國際貿易收縮等諸多變化。外部條件的變化作用于國內城市的社會經濟發展，以過度投資和消費不足為主要特征的國內城市經濟結構短期內難以根本改變，經濟增長放緩，消費市場疲弱[。沈陽作為東北地區的中心城市，在這一宏觀背景下呈現出典型的階段特征。GDP總量在省會城市位于中游，增長放緩（圖2）。與此同時，與天津、青島、大連等北方超大、特大城市相類似，以房地產相關稅收和土地出讓金為主的土地財政成為地方財政收人的主要來源，達到一般公共預算收人和基金預算收入總和的一半左右（圖3）。

1.3空間供給超量，城市中心區衰退

城市建設用地增長快，人均規模高。全國層面，城市建設用地面積從2005年的2.96萬km² 增加到2018年的5.61萬 km²¹ ，漲幅 89% 顯著高于城鎮人口的漲幅。征地面積從2005 年的 增加到2018年的 也反映了城市建設用地的快速增長。與重慶、青島、大連、南京、廣州等城市類似，沈陽按城區人口計的人均建設用地均較高，達到了 人（圖4），其中人均居住用地面積最突出，達到 47m²/ 人，且增長趨勢顯著。這一方面源于沈陽工業用地的更新改造，數據上呈現出工業用地總量降低和居住用地總量增加，另一方面源于新增居住用地的供給，體現了沈陽城市存量地區更新和新增土地開發并行的結果（圖5）。

人均建筑面積大，人均居住建筑面積突出。建設用地快速擴張的同時，建筑面積的規模也在快速增長。以多源數據估算，重慶、青島、

大連、南京、廣州、沈陽等城市2019年的人均建筑面積均超過 100m² ，人均居住建筑面積超過 60m² （圖6）。通過采用住房和城鄉建設部的《城市建設統計年鑒》數據、沈陽市規劃設計研究院掌握的用地數據和百度地圖建筑數據等進行估算，沈陽中心城區存量建筑規模大體在6億—7億 m² （表2）。以中心城區570萬人口規模，不同類型用地占比計算，住宅人均0.65套以上，公共服務商貿就業人均 148m² ，工業物流就業人均 18m² ，超量現象較為突出。其中大量的住宅建設于20世紀80年代末—90年代，是棚改、舊改工作中建設而成的。這些住宅規模大，密度高，配套設施相對較弱，6＼～8層住宅基本不配置電梯。原有居民遷出較為普遍，位于城市中心地區的住宅空置現象嚴重，是沈陽城市發展中面臨的棘手問題之一。

在城市發展動力不足和外延擴張式發展的共同作用下，城市中心地區空心化現象凸顯。國內城市在快速城市化進程中，工業用地、大專院校以及政府辦公從中心城區遷出較為常見，中心城區的零售商業、辦公功能在網絡購物和辦公形態改變的沖擊下也面臨著規模維系、有效運營的挑戰。當中心城區的人口外遷顯著時，城市活力弱化和環境維護乏力形成了地區衰退。沈陽在20世紀90年代至2010年左右，城市功能結構進行了較大調整。城市快速向西、向南發展，工業區、大學等向新城區遷移，城市發展框架快速拉開，形成多組團的空間格局，“金廊”和“銀帶”初見雛形。這一時期的城市建設奠定了后來的空間結構，但大規模擴張和快速建設也為城市后續發展埋下隱患。中心地區閑置低效空間規模和老舊建成環境規模大，老舊小區、老舊商業樓宇集中（圖7一圖8），更新整治需求高。與此同時，中心地區特色產業功能競爭力和空間特色吸引創新產業及人群競爭力低。2018年納稅百強企業稅收中，汽車制造一頭獨大，但其產值仍低于上海、廣州和長春，產業規模相對較小。

高科技企業稅收占比不足 5% 。位居城市核心地區“金廊”的金融業稅收收益和區域競爭力不強。中心地區人口總量減少，密度降低，新增就業人口不顯著。

總體上看，以房地產驅動的開發建設方式已到尾聲，隨著住房總量越來越接近“天花板”，住房問題已經由總量短缺轉為結構性供給不足[]。“雙循環”背景下，國際貿易收縮，部分外企撤離，產業空間需求減少，國內消費和投資疲弱。這些客觀狀況都使得城市建成空間高效運行的支撐力不足。沈陽城市空間規模快速擴張，住宅、商業、辦公等各類物業開發量激增，城市發展形成對固定資產投資和房地產開發的路徑依賴。相對而言，人口和經濟增長滯后于城市建設用地和建筑規模增長，城市空間供給過量導致城市空間總體運行效益不高，缺乏城市發展的動力引擎地區，特別是城市核心地區面臨的人口流失、功能和空間衰退的挑戰。

2應對思路：通過中心地區的城市更新再塑發展動力

城市更新作為城市發展的主要方式之一，其內涵從早期單純的物質空間的必要改善發展為治理主體為實現經濟、社會、空間、環境等改善目標而采取的綜合行動。在20世紀60年代以來的城市更新中，盡管不同國家的城市有著不同的社會背景條件和發展階段，需要解決不同的問題，但通過城市更新促成城市的直接和間接發展動力，形成可持續發展是共同議題。其中，通過更新地區的空間和功能更新措施，以及配套政策的整體性工作，整體提升環境品質和效益、再塑城市發展動力是普遍性策略。

2.1世界范圍內城市中心地區的更新策略

倫敦為保持其全球地位，引領英國經濟社會發展，在“大倫敦規劃”中提出進一步擴大城市規模，開展城市更新，以優越的基礎設施、區位、規劃條件，引進具有全球影響力的世界級生產性服務業和高新技術企業。

劃定機遇區（opportunityareas）、強化區（areasforintensification）、更新區（areasofregeneration）等不同類型更新區域，以實現不同的發展意圖。機遇區主要是城市成規模更新增長的地區，運用棕地蓄積區容納新住宅、商業、以及其他與現有或潛在改善公共交通可達性相關的開發項目。強化區是以高強度的利用和土地混合使用的方式進行土地開發或更新的地區。更新區主要是根據多重貧困指數綜合評定位于倫敦后 20% 的地區，致力于解決貧困問題[7-8]。其中，中心活躍區（CAZ）所在的核心地區，是倫敦規劃戰略目標實施的重點地區（圖9，圖10）。

柏林將城市更新作為城市發展的重要手段，在“柏林 2030ⁿ 戰略規劃中關注了柏林市域內九個面積較大的區域（圖11），按照科技園區、國際影響區、綠色發展區、老舊設施改造利用區、新型居住示范區等，進行這些區域的戰略布局和項目安排，明確規劃設計理念、規模要求、開發主體等，并進一步提出提升柏林中心區的空間特色，以提高世界影響力，吸引世界領軍企業和人才，促進高新技術產業和文創產業的發展[。

紐約城市更新策略與城市總體發展意圖相結合，劃定不同類型的更新地區，改善衰敗地區，提升環境品質，與“紐約 2050ⁿ 規劃中面向8大愿景目標的行動方案相結合。東京都根據《都市再開發法》指定了再開發1號市街地、2號地區和誘導地區。1號市街地是指有必要進行系統性再開發的地區，包括東京中心的23區全部和多摩的部分地區；2號地區指1號市街地范圍內特別需要進行一體化綜合性再開發的地段，共包括455處（23區內404處），總面積達15932公頃。其中，包括強調東京國際競爭力和吸引力的八重洲二丁目中央地區項目（Yaesu2-Chome Central DistrictRedevelopment）、強化城市中心地區森林的六本木五丁目西地區項目（Roppongi5-ChomeWestDistrictType1UrbanRedevelopment Project）等。

上述城市中心地區的城市更新通常以全球性或者區域性的城市競爭力提升為目標，提出明確的交通、住房、基礎設施的整體更新措施，并制訂相應的更新績效要求，如提供就業崗位、居住單元的數量。通過新一輪的城市更新行動，積極吸引資金、技術和人才，力爭在城市競爭中處于有利位置。

2.2沈陽中心地區城市更新的重要意義

沈陽當前城市發展中面臨的核心挑戰是人口和產業增長乏力背景下，城市建成區域擴張導致城市空間利用效益不足。因此，約束城市空間增量，引導人口和功能前往具有較好基礎的存量地區，培育城市發展的動力引擎，發揮帶動效益，是改善人居環境和生態環境質量，重振經濟社會發展新動力的重要途徑。

沈陽中心城區是城市更新行動的重要對象，源于：其一，城市特色的維護強化。沈陽作為國家級歷史文化名城，是中國傳統人居典范，見證了近代殖民入侵和民族勢力興起，是新中國成立后的“共和國工業長子”。歷史地區是文化遺產密集、文化氛圍最為濃厚的地區，其更新對凸顯沈陽城市特色，承接商業消費和文化創意產業具有突出價值。其二，既有資源的高效利用。中心地區在城市發展進程中有著相對成熟的發展氛圍、豐富的公共服務、便捷的交通條件，也是資金密集投放的地區。現有的閑置空間資源可承接新的人口和功能，充分利用存量空間。其三，發展路徑的轉型建構。采用重回城市中心地區的策略，逐步改變原有發展路徑，逐漸擺脫土地財政依賴，從以“形成資產”、賣地為主的增量擴張，轉向以“經營資產”、以人為核心的存量更新。通過中心地區的城市更新，聚集有限的發展資源，充分借助存量交通設施、市政基礎設施、公共服務設施基礎，促進集約化發展，減少資源浪費。吸引資金、技術和人才回流，形成長期持續的發展動力和城市競爭力。

3實施策略：通過城市更新“片區一單元引導中心地區活力再生

3.1梳理空間和功能雙重格局的城市空間結構

城市更新是城市空間結構維護和優化的重要契機。沈陽的中心城區的空間結構由明清、近現代和當代時期的特色功能和特色空間雙重格局拼合而成。城市更新應維護強化功能和空間的雙重特色格局，強化城市特色，帶動核心地區發展優勢的集中。展現歷史文化和工業文明的歷史文化街區以沈陽方城為核心，通過道路骨架聯系，形成十字格局。科技、金融、商業等帶動經濟振興發展的當代重要功能區，以青年大街和中山路相聯系，形成當代空間的十字格局。歷史與當代空間格局疊加，“金廊”沿線作為功能聯系區，形成強化核心地區特色功能和風貌的重點空間結構。上述空間結構（圖12）是更新片區和更新單元識別、實施分類分級策略的結構骨架。

3.2識別空間和功能雙重需求的城市更新片區

沈陽城市中心地區有著空間環境和產業功能的客觀更新需求，前者基于建設周期，后者基于運行效益。通過綜合分析中心地區空間環境的建設時期和產業功能的運行狀況，結合交通可達等支撐條件，開展城市更新需求識別（圖13）。在此基礎上形成城市更新“片區一單元”兩級結構，邊界劃定考慮控規單元邊界、道路、老舊建筑和閑置建筑所在的機會用地等。城市更新片區尺度與控規編制單元銜接，城市更新單元尺度與實施項目銜接，引導實施功能和空間雙重更新。

依據城市更新對象和目標，將城市更新片區分為重點、一般、儲備三類更新片區（圖14）。

重點更新片區注重城市綜合競爭力的提升。緊密結合上述城市空間結構，主要位于核心地區，兼顧城市次中心，側重承接區域性金融中心、區域性文化創意中心，引領經濟和就業增長的地區，城市歷史精華地區，以及代表城市形象的公共服務中心和綠色開放空間。發展具有競爭優勢的生產性服務業，優先考慮高等級企業和重點項目的引人，設定空間容量、經濟、就業目標。重點更新片區由市級統籌管理，屬地區縣政府組織實施。

一般更新片區注重城市活力的導人。聚焦軌道交通站點周邊 800m 半徑內的存量片區，特別是老舊小區、老舊廠房及倉儲物流區、老舊商圈、空置建筑等集中區域。改善人居環境質量，完善城市公共功能和產業功能，建設完整社區，完善15分鐘生活圈，補充基礎設施短板，鼓勵中小企業或自由職業者的入駐，可逐步試點功能置換。一般更新片區由屬地區縣政府統籌管理和組織實施，向市政府報備。

儲備更新片區是對完善城市功能和空間具有重要作用，但預計遠期實施更新的城市地區，是為重大轉型戰略預留的空間。主要涉及軍工企業、軍用機場、特殊工廠區等。儲備更新片區由市級統籌推進，報省政府備案，屬地區縣政府配合。

3.3統籌空間和功能雙重維度的城市更新單元

城市更新單元是具體實施城市更新項目的范圍，也是實施主體提請區政府審批通過的空間單元。城市更新單元包含完整產權邊界，規模在10＼～100公頃之間，用于統籌實施、開展經濟測算和補足配套服務。

城市更新單元面向空間和功能雙重維度的更新需求。空間更新方面，原有的歷史文化街區、老舊小區、工業倉儲區、商業商務區、科研辦公區、政府辦公與公共功能服務設施、生態綠化區等幾類典型地區有著保護修、改造整治和拆除重建三種干預方式，不同地區的空間更新途徑有所不同。功能更新方面，上述類別的更新單元面臨既有功能的提升和功能轉型的需求，例如工業用地轉換為商務辦公、公共服務、居住等。基于對沈陽中心城區更新需求的識別，從空間和功能雙重維度分類梳理沈陽中心城區不同類型的城市更新單元（圖15）。

4定量評估：城市更新單元的社會經濟分析

城市更新單元通過空間和功能更新，改善物質環境，承接新的人口和功能入駐，提升空間利用效益是提振中心地區發展動力的主要目標。對城市更新單元（項目）的現狀條件和成本收益評估是制定城市更新策略的前提。

4.1更新單元的現狀狀況評估

城市更新單元的空間運行狀況包括建筑、場地的建成時間和保護價值；功能運行狀況包括單元內使用價值、投資價值、政府收入等經濟指標，同時也關注這些功能在城市中的層級、交通設施的支撐狀況以及人口分布等方面的狀況。通過這些要素的評估，梳理更新單元內物質環境衰敗、使用效率低下、保護利用不善、生態環境破壞等有待改善的內容，特別是成本低、潛力高的空間和功能。

以太原街更新片區中的商業商務整治類更新單元（表3，圖16）為例進行分析。沈陽太原街是沈陽乃至東北地區最具代表性的商業中心之一，對沈陽商業商務功能的區域性地位有著重要作用。太原街當前的發展有著較好的效益，但也面臨著商業地區共同的發展挑戰，例如商業辦公需求轉向帶來的實體空間運營困難，基礎設施老化，環境空間陳舊等。商業商務地區的空間更新和功能更新中，體驗式經濟的植入、混合業態的發展成為新的趨勢。因此，這一單元的更新一方面需要回應功能轉型提升的需求，另一方面也需應對老舊物質空間更新的需要，以商業商務空間整治為主，也包含了歷史文化保護、老舊小區整治等內容。

具體而言，該更新單元的空間方面，現狀B類、F類用地共60公頃，現狀R類用地15公頃，現狀A類用地15公頃，結合用地和百度地圖建筑數據估計商業商務類、居住類、公共服務類建筑面積為230萬 m² 、35萬 m² 、20萬 m² 。另根據沈陽市商務局對 5000m² 以上的大型商業點的統計數據估算，單元內大型商業點總面積約75萬 m² ，商業規模較大、空置率較高。建成20年以上的寫字樓、列入老舊小區名單的住宅樓房、近15年審批過建設工程規劃許可（建設、改造、裝修）的點位分布如圖16所示。單元內包含部分中山路歷史文化街區，多處國家級、市級文物保護單位和歷史建筑。

功能方面，市場數據計算的使用價值和投資價值等數據顯示，單元內辦公和商業租金均價2.3元 /m²/ 天，住宅租金均價20＼～25元 /m²/ 天，辦公平均售價7500元 /m² ，商業平均售價2萬元 /m² ，住宅平均售價1＼～1.5萬元 /m² 。根據沈陽市商務局大型商業點統計數據，更新單元內2020年的商業納稅額超過2億元，其中中興商業大廈年納稅額1.4億元（表4），屬市納稅百強企業。單元內2020年平均商業坪效（單位建筑面積的年營業額）2.5萬元 /m² 。使用狀況方面，采用手機信令數據、現狀路網數據等估算，更新單元范圍內， 50% 以上的通勤人口居住在 5km 以內， 50% 的周末游憩人口居住在5～10km 范圍內。路網密度在 10～13km/km² ，更新單元被3個地鐵站點的 800m 半徑所覆蓋，交通支撐條件較好。居住人口密度8100人/km² ，工作人口密度8300人 /km² 。

4.2更新單元的成本收益分析

更新單元的改造實施的成本收益分析，主要包含政府和市場主體兩個維度。政府的成本主要包括文物保護修繕、老舊小區整治、公共空間提升、基礎設施完善等內容，通過政府財政和國有資金支撐；收益體現為直接的社會效益和由此促成的就業崗位和稅收收入，以及未來可能的因公共資金投人帶動房屋升值而增收的更新費用。市場主體的成本主要包括經營性物業的改造、運營成本、稅費等，收益主要包括空間增量收入或業態經營收人。

市場主體的成本收益盈余是更新得以實施的前提。在既有的發展路徑下，通過空間增量獲取更新收益是較為常見的做法[10]，但在沈陽城市空間容量高企的背景下，應約束空間增量，轉向可持續的空間運營收入。而市場主體的運營收入提升，得益于政府部門主導的城市環境和配套設施的改善，相關管理制度對更新成本的降低，以及市場主體對運營環境的改善和運營能力的提升。

基于以上分析，太原街片區商業商務整治單元的更新單元改造實施中，政府與市場主體有著各自的空間改造成本（表5）。按照一般性的改造投入標準，估計政府的改造成本約2.5億元，市場主體的產業運營空間改造成本約18.5億元。預計更新后對原有產業進行升級或轉型，承接新企業、新品牌或新的功能業態人駐，形成更具活力的城市功能地區，體現在經濟產出的提升，特別是營業額的上漲。市場主體2020年營業額426.8億元，產業空間改造成本在改造前年營業額中的占比不足 5%_° 如果更新后年營業額上漲 1% ，扣除成本后6＼～8年內的收益提升可平衡空間改造成本。政府主體2020年商業稅收超過2億元，空間改造投入相當于一年多的稅收，獲得社會效益和未來可能的稅收提升。基于太原街既有發展基礎，這一更新單元通過功能業態升級，提升利用效益、提振發展動力，配合空間改造，在成本收益上具備可行性。

5結語

本文基于沈陽城市更新工作，探討了以城市更新提升城市發展動力的可行途徑。城市更新不僅是物質空間的改造，更是推動經濟、社會、空間、環境綜合改善的行動。預期沈陽通過城市更新，實現重拾發展動力、約束規模增量、重塑中心地區的目標，采用城市更新“片區一單元”兩級空間結構，引導開展功能和空間雙重更新，逐步實施城市發展轉型。D

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注釋

Notes

1數據來自國家統計局網站https：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn=C01amp;zb=A0B02amp;sj=2023。2數據來自國家統計局網站https：//data.stats.gov.cn/easyquery.htm？cn=C01amp;zb=A0B02amp;sj=2023。3數據來自《城市建設統計年鑒》。

SYNOPSIS

Exploring Feasible Approaches to Enhance Shenyang's Urban Development Momentum through UrbanRenewal

He Huang，Lu Zhang

1.Realistic issue：challengesof insufficient developmentmomentum in Shenyang'surban transformation

The sustained development of Chinese cities is confronted with socio-economic changes such as peaking population sizes and the transformation and upgrading of industrial functions.Shenyang，acityas the old industrial base ofNortheast China，experienced rapid urban expansion after the reform and opening-up.In recent years，the city has faced changes in socio-economic development，exhibiting some typical characteristics.

Firstly， the population growth rate has slowed， and the aging population rate is high. Secondly， economic growth is sluggish，with a strong reliance on land finance.Thirdly， there isan oversupply of space， which leads to the decline of the city center.

2.Approach：reshaping development momentum through urban renewal in central areas

Urban renewal is one of the main methods of urban development. Since the 196Os，various countries haveused urban renewal to foster development momentum.The core challenge Shenyang currently facesisthe insufficientutilizationefficiency ofurban space due to the expansion of built-up areas against thebackdrop of weak population and industrial growth.Therefore，constraining the increment of urbanspace，guidingpopulation and functions to areaswith a solid foundation， cultivating engines for urban development，and leveraging driving effects areimportant pathwaysto improve the quality of living and ecological environments and revitalize newmomentum for socio-economic development. The central urban area of Shenyang isa key target for urbanrenewal actions.

3.Implementation strategy：guiding the revitalizationofcentralareasthroughurban renewal “district—unit\"

Organize the urban spatial structure with dual patterns of space and function： The superposition of historical and contemporary spatial patterns，with the “Golden Corridor”along the line as a functional linkage area，formsa key spatial structure that strengthens the characteristic functionsand featuresof thecorearea.This spatial structure servesas the structural framework for identifying renewal districts and units，implementing classified and hierarchical strategies.

Identify urban renewal districtswith dual demands of space and function：By analyzing the construction period of the spatial environment and the operational status of industrial functions in the central area，combined with supporting conditionssuch as transportation accessibility，urban renewal demand identificationisconductedto formatwo-level spatial structure of urban renewal“district—unit\"，which guides the implementation of dual renewal in function and space.

Coordinate urban renewal units with dual dimensions of space and function：Urban renewal units include complete property boundaries，ranging in size from 10to 1oohectares，used forcoordinated implementation，economic calculations，and supplementing supporting services.Urban renewal units are classified from the perspective of spatial and functional renewal needs.

4.Quantitativeassessment：socio-economic analysisof urban renewal units

Assessing the current conditions and costbenefits of urban renewal units is a prerequisite for formulating urban renewal strategies.The current assessment includes the operational status of space and function. Cost-benefit analysis encompasses two dimensions： government and market entities.

will gradually implement the transformation of urban development.

5.Summary

Thispaper explores feasible pathways to enhance urban development momentum through urban renewal，based on the urban renewal efforts in Shenyang.Urban renewal is not merely the transformation of physical spaces but also an initiativeto promote comprehensive improvements in the economy，society，space，and environment. It is anticipated that Shenyangwill achieve the goals ofregaining development momentum，constraining scale increments，and reshaping central areas through urbanrenewal.By adoptinga dual renewal approach in both function and space within the two-tier spatial structure of urban renewal“district—unit”， Shenyang