房地產限貸政策松綁如何提升居民消費質量？

廖睿力 陳濟冬 曹玉瑾 龔六堂

摘 要：提升居民消費水平和消費質量是堅持“以人民為中心”的重要體現，也是經濟發展提質增效的有效支撐。房地產市場與居民消費息息相關，房地產市場的調控政策會對居民消費產生重要影響。我們通過構建居民消費決策和租買選擇模型，分析了房地產限貸政策對居民消費的影響機制，并使用2013年和2018年中國家庭收入調查數據進行了實證檢驗。結果表明：首套房首付比例要求的降低有助于提升有購房（換房）需求家庭的消費水平和消費質量，尤其會促進交通、通信、教育、文化、娛樂等服務型消費；而二套房首付比例要求的提升有助于促進居民消費。首套房限貸政策松綁對消費的促進作用在購房意愿較強（人均租房面積較小）、財富水平較低或者沒有當地戶籍的家庭中更為明顯。

關鍵詞：擴大消費；消費質量；首付比例政策；以人民為中心；宏觀政策取向一致性

一、引言

現階段我國社會的主要矛盾已經轉化為人民日益增長的美好生活需要和不平衡、不充分的發展之間的矛盾，中國經濟也由高速度發展階段轉向高質量發展階段。高質量發展是一種充分均衡的發展觀（趙劍波等，2019），既包括供給側的均衡發展也包括消費側的均衡發展，其出發點和落腳點是滿足人民日益增長的對美好生活的需求，這要求我們更加關注居民的消費情況，包括消費水平、消費質量和消費均衡。

本文從宏觀政策取向一致性角度來分析其他部門的政策對居民消費高質量發展的影響。2022年，我國最終消費率為53.2%，居民人均服務型消費占人均消費總支出的比重為43.2%，數據來自于國家統計局。在消費水平和質量兩方面均存在較大的提升空間。提高消費水平和消費質量，不僅有利于增進居民福祉，也有助于促進經濟發展進一步提質增效。積極穩妥化解房地產風險，促進房地產市場平穩健康發展也是當前的重要政策目標。如何實現多個政策目標之間的平衡，在穩定房地產市場的同時又實現居民消費升級，是暢通國內經濟大循環政策實踐中的重要考量。

房地產調控政策的主要目標是通過政策工具調整住房的供需關系，達到房地產穩定健康發展、防范金融風險的目的。另外，從“宏觀政策取向一致性”的視角來看，房地產政策對其他經濟部門尤其是居民消費也會產生傳導性影響。一種商品或投資品的價格變動、一個市場的調控政策不僅僅對該市場本身產生影響，還會通過對居民消費結構的影響傳導至其他市場。房產作為家庭最重要的消費品和投資品之一，房地產市場的調控政策也會間接作用于居民消費，影響居民消費水平和消費質量。

房地產限貸政策是否會以及如何會影響到居民在其他方面的消費結構和消費質量，取決于多重因素的疊加。以緊縮的限貸政策為例，一方面，對于購房意愿較強的家庭而言，其為了達到更高的首付要求，不得不減少消費，因此首付比例的提高對消費可能存在負向影響。另一方面，對于購房意愿不強的家庭而言，其可能放棄住房需求，并將購房儲蓄用于提升其他消費需求，因此首付比例的提高對消費也可能存在正向影響。此外，不同家庭的異質性特征會進一步加大這一問題的復雜性。厘清房地產調控政策與居民消費之間的關系既是關系到居民消費水平和消費質量的實踐問題，也是一個重要的理論問題。

為了回應這一問題，本文首先構建了居民消費決策的分析框架，將購房的最低首付比例（即，首付款占房產總價值的百分比）政策作為外生變量引入模型。理論機制表明，最低首付比例政策對居民的租買選擇短期內沒有顯著影響，但是降低此比例即政策松綁會顯著促進居民的消費。我們進一步運用2013年和2018年中國家庭收入調查數據展開實證分析。除了驗證基準的理論預測之外，我們還發現最低首付比例政策的松綁對服務型消費的促進作用更明顯，會帶來消費質量的優化升級。此外，消費質量的提升效應對于弱勢群體的影響更為明顯。進一步的實證研究表明，二套房首付比例政策的效應與一套房政策相反，提高二套房首付比例反而有助于促進消費升級。這些實證結果說明，房地產市場良性發展和居民消費升級這兩個目標可以有機協同，堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”，增強居民基本住房保障的同時限制住房的投資需求，可以在促進房地產市場良性發展的同時助力消費升級。

二、文獻綜述

本節先對消費質量相關研究進行簡述，接著總結與居民消費水平和消費質量相關的三類研究：第一類是關于房地產市場調控政策對房價影響的研究，即評估調控政策是否有效；第二類是關于住房價格對家庭消費影響的研究；第三類是關于個體之間經濟狀況不均等的研究。

提升消費質量是高質量發展的重要內涵。學者對高質量發展存在基本共識，認為高質量發展具有多維性和豐富性（金碚，2018；劉志彪，2018），涉及經濟、政治、文化、社會、生態等方面的全面提升（任保平，2018）。趙劍波等（2019）將高質量發展總結為系統平衡觀、經濟發展觀、民生指向觀三個視角，高質量發展的微觀基礎是提供更高質量的產品和服務，但最終目的是滿足人的需求（金碚，2018；任保平和文豐安，2018；趙劍波等，2019）。從需求來看，目前消費在中國經濟中發揮的作用還不夠充分，人們對高品質生活的追求尚未滿足（姚樹潔和汪鋒，2023）。提升消費質量、促進消費升級需要提高消費總量、消費品質、創新消費內容和消費形式（王蘊和黃衛挺，2013），而優化消費結構是提高消費質量的重要方式（沈兆林，2021）。本文從消費結構的角度來考察居民消費質量，重點探究在新常態下，房地產調控政策對居民消費的影響。

從2009年開始，為了控制房價過快上漲，政府連續出臺了多項房地產調控政策，包括提高一套房和二套房首付比例，禁止發放第三套房貸款，部分城市限制購房套數、限制轉售最短期限等，通過限購、限貸、限售等政策抑制住房消費，從而控制房價（梅冬州等，2021；Shao和Alexander， 2021）。大部分評估房地產調控政策的研究認為，限購和限貸政策具有顯著降低房價增長率的作用（王敏和黃瀅，2013；黃昕等，2018；李飛等，2022），并且這一作用在不同城市間存在差異（郭琨等，2012；李飛等，2022）。另外，此類政策的作用還呈現出先增強后減弱并最終失效的規律（黃昕等，2018）。顏色和朱國鐘（2013）通過構建隨機動態一般均衡模型，對包括首付比例和房產稅等六種住房調控政策進行數值分析后發現，雖然這些政策都可以抑制房價，但由于購房需求轉換為租房需求，將推高租房的價格并最終推高房價。部分學者指出，限購政策對投資或投機需求較高城市的房價具有一定的抑制作用，而對于以剛需為主的城市的房價作用并不明顯（王敏和黃瀅，2013）。劉璐（2013）建立了包含不同住宅類型的一般均衡模型，發現只有當調控政策在某些區間段內，才能夠起到降低房價的作用，反之有可能促使房價進一步上漲。從以上文獻可知，由于涉及到市場中的多方參與主體，房地產調控政策影響房價的機制是復雜多變的，最終的房價不僅受調控政策的影響，還受市場結構、參與者特征等多因素的共同作用，故本文所關注的調控政策難以用房價代理。和已有文獻不同，本文并非對房地產政策的效果進行評估，而是試圖建立房地產市場調控政策和居民日常消費之間的關聯。

關于住房價格對家庭消費影響的研究認為居住選擇和家庭消費密切聯系（謝潔玉等，2012；杜莉等，2013；龍少波等，2016；梁文泉，2018；何興強和楊銳鋒，2019），住房價格主要通過財富效應和替代效應影響家庭消費。財富效應指房價上漲增加房產價值，給消費者帶來了更多財富，從而提高他們的消費能力（John和Joo，2007；Karl等，2013；曹靜等，2020）。John和Joo（2007）指出，房價上漲并未改變消費者的真實財富，但是由于房價上漲增加了房產的抵押價值，降低了房屋所有者的信貸約束，從而提高了各期的消費能力（Matteo，2005；James等，2019），所以房價對消費的影響可能并不是通過財富效應機制發揮作用，而是通過信貸約束發生作用。另外，房價的持續上漲可能會增加消費者未來的預期收入，當信貸約束不強時，無論消費者是否已經擁有房產，都可以通過借貸手段跨期平滑消費，從而提高當期消費水平（John和Joo，2007）。替代效應與財富效應有所不同，財富效應主要關注有房人群因房價上漲而獲益，而替代效應主要針對計劃買房的消費者，其作用方向相反：基于住房本身的消費品屬性（李春風等，2013；楊贊等，2014），對于計劃買房的消費者而言，房價上漲意味著未來將支付更多的首付或貸款，他們為了增加儲蓄不得不降低當期消費（Alexander和Torsten，2002），并且在購房后迫于還貸壓力也會盡可能壓縮消費（顏色和朱國鐘，2013）。本研究和這類文獻有所區別，住房價格并不是本文主要關注的變量，同時其也不能直接代理房地產調控政策。本文以房地產市場限貸政策這一相對更外生的變量對居民消費水平、結構和分布的影響進行研究，結果具有更直接的政策啟示。

收入差距一直是經濟學研究的重要課題，收入差距作為一類度量個體間經濟狀況不均等的指標被廣泛采用。關于個體之間經濟狀況不均等的大量研究討論不平等與經濟增長和各類社會問題的關系（Simon，1955；郭凱明等，2011；李實和朱夢冰，2018；梅冬州等，2020；郭凱明，2019），收入不平等也會直接影響居民的消費行為（汪偉和郭新強，2011）。不同家庭之間消費的差異也是經濟學研究關注的問題。消費是個體經濟福利的直接來源，因此用消費衡量的福利不平等比直接用收入衡量更準確（李濤和么海亮，2013；楊繼東，2013）。本文的研究話題與這類文獻相關，提供了房地產市場調控政策對居民消費分布產生影響的有益補充，并說明恰當的政策可能會縮小居民消費的差距。本文的研究結果為理解居民福利不均等和消費差距提供了新的視角和政策改善方案。

綜上所述，盡管已有不少文章研究了房地產調控政策對房價的影響，也有很多文獻研究了房價對居民消費的影響，但鮮有文章討論房地產調控政策對居民消費的影響。而穩定房地產市場和擴大內需是當下的時代主題，如何協調二者之間的關系是目前重要的理論和實踐問題。這一研究問題與現有文獻中的兩類主題存在明顯區別：雖然房地產調控政策可以影響房價，但是并不能用房價來代理調控政策本身。房價包含的信息多于調控政策，其中混合了很多非調控政策的信息，這樣來考察房地產調控政策與消費之間的關系既無法測度非房價因素的影響效果，又摻雜了眾多其他信息，導致對二者的關系認識不準確。另外，調控政策比房價更具外生性，更具有因果識別的意義。目前，房地產調控工具正在普遍用于房地產市場調控，穩定市場發展，對房地產調控政策與居民消費關系的研究有助于決策者在更加科學、有效地制定房地產調控政策的同時，也能擴大居民消費促進經濟發展提質增效。

三、理論模型

我們利用一個簡單的模型闡述限貸政策對居民消費的影響。參考Henderson和Ioannides（1983）、Cao等（2018）的分析框架，假設存在一個理性的代表性家庭，該家庭擁有相應的效用函數和財富等特征，通過調整模型中效用函數中的參數以及家庭財富可以用于表示異質性的家庭，其在預算約束下根據效用最大化進行兩期決策。

第一期，代表性家庭可以選擇租房或者買房，并同時決定住房或租房之外的其他消費c和銀行借貸q。如果選擇租房，代表性家庭需要將其第一期的總財富w中的部分用于消費c，部分用來支付房租s·h，其中s為單位面積的租金，h為住房面積，剩下的財富q用于投資無風險資產，假設無風險資產回報率為r，該資產在第二期變為q（1+r）。假設第一期的效用來自于消費和住房，用u（c，h）表示；第二期的效用V（·）直接取決于第二期的財富q（1+r），表示為V（q（1+r））。為了簡單起見，假設第二期的貼現因子為1，這一假設并不改變模型的主要結論。租房居民的決策問題可以由以下優化問題表示：

如果選擇買房居住，代表性家庭需要將其第一期的總財富w中的部分用來消費c，部分用來支付購房首付p0h+q，其中p0為第一期的住房價格，-q表示第一期可以推遲到第二期再支付的部分為簡單起見，在不引起混淆的前提下，我們沒有采用下標區分租房和購房者的消費、融資等行為。對于租房消費者，q表示其在銀行的存款；對于購房消費者，-q表示其在第一期向銀行申請的貸款，這兩種表述方式是一致的。

，因此購房家庭面臨的第一個約束為c+p0h+q≤w。此外，代表性家庭還面臨限貸約束，即購房首付p0h+q占房屋價值的比例至少為δ∈（0，1）。限貸約束可以由不等式p0h-（-q）≥δp0h來表示。

到了第二期，購房的總價值變為p1h，其中p1為第二期的房屋價格，我們假設其為隨機變量，以此來刻畫房地產價格的不確定性。居民第二期還需要按照利息償還購房貸款（1+r）（-q），因此，第二期的凈財富為p1h+（1+r）q。代表性家庭的決策問題可以由以下優化問題表示：

為了模型推導和展示的簡便，我們假設u（c，h）=cβh1-β，其中β∈（0，1）表示該效用值對消費的彈性，1-β表示該效用值對住房的彈性。此外，還假設第二期的效用函數為線性形式，即V（x）=x。

大的借貸空間，借錢買房的收益相比于投資到無風險資產要高，因此居民更有可能買房。

基于上述理論分析我們可以得到兩個可以進行經驗實證分析的假說。

假說1：首付比例政策變化不必然影響居民的購房需求。

假說2：首付比例政策松綁會促進居民消費。

四、實證分析

（一）數據來源和描述

本文使用的微觀數據來自于中國收入分配研究院CHIP（Chinese Household Income Project）2013年和2018年的城市住戶樣本，該數據包括北京、山西、內蒙古、遼寧、江蘇、安徽、山東、河南、湖北、湖南、廣東、重慶、四川、云南和甘肅15個省級地區、161個城市，最終的工作樣本中共有17927個家庭觀測值原始的工作樣本中共有18226個觀測值。在計算消費占可支配收入比例的時候，我們發現部分比例遠超過1或者遠小于-1，這可能是因為收集數據的過程中發生的錯誤，也可能是數據本身沒有錯誤，而是調查對象當年除了使用所有可支配收入進行消費外，還使用了儲蓄或者貸款。為了排除極端觀測值對分析結果的影響，本文剔除了消費占比大于2或小于-2的樣本，這些極端值約占總樣本的1.4%。剔除極端值后共有17927個觀測值。

。此外，我們從各地政府網站整理了2012年和2017年地級市層面的首套房和二套房首付比例數據，將這一數據和CHIP數據進行匹配為了一定程度上排除反向因果，故選擇前一年的政策數據作為解釋變量。。樣本內約5%的城市的首付比例會根據不同住房面積采取不同的要求，針對這類多元化的政策特征，本文選取每個城市中政策的最低等級，即經濟適用房90平方米左右的首付比例。為了行文流暢，下文中“首付比例”均指首套房首付比例，二套房首付比例會以全稱出現。

本文定義的消費包括居住、衣著、食品煙酒、生活用品及服務、交通通信、教育文化娛樂和醫療保健支出，其中居住消費中剔除了“租賃房房租”支出和“自有住房折算租金”。圖1中展示了CHIP 2018中不同消費的比例，食品煙酒占比最高，為34.0%，其次為交通通信和教育文化娛樂支出，分別占比17.3%和14.3%。

表1展示了計量分析中使用的主要變量的描述性統計，包括收入、消費、家庭和戶主相關特征的變量。我們用ln（家庭人均消費量）和消費率（家庭消費占家庭可支配收入的比例）作為實證分析的主要被解釋變量。由于我們在消費中剔除了租房消費和自有住房折算的消費，工作樣本中的平均消費率為62%。我們在實證分析中盡可能地控制了影響居民消費決策的家庭特征（包括家庭的人均財富、人均可支配收入、是否租房、是否拆遷戶、家庭人口結構等）和戶主特征。工作樣本中，約15%的家庭租房，約85%的家庭擁有一套或多套住房。ln（家庭人均財富）的均值為11.9，ln（人均可支配收入）的均值為9.8。若家庭成員中至少有一人有住房公積金，我們認為該家庭有住房公積金，這種家庭的比例約為36.5%。

（二）主要回歸結果

接下來我們將檢驗理論模型得到的兩個主要假說本文所有統計結果均使用Stata得到。：（1）首付比例政策變化不必然影響居民的購房需求；（2）首付比例政策松綁會促進居民消費。在此基礎上，我們進一步探究首付比例政策對消費的影響是否在不同購房意愿、不同財富和不同戶籍的家庭間存在差異。

為了回答第一個問題，我們以樣本家庭兩年內是否購房作為被解釋變量（例如：對于CHIP 2018的樣本而言，該家庭如果在2017年或2018年發生了購房行為，則設置為1；反之則為租房，設置為0），以首付比例為主要解釋變量，控制家庭特征和戶主特征，采用OLS、Probit和Logit三組計量模型進行分析，回歸結果如表2所示。從表中結果可以看到，所有回歸結果的首付比例系數均不顯著。這說明，首付比例政策對居民住房的租、買行為沒有顯著影響；換言之，并沒有統計意義上顯著的證據來拒絕假說1。這說明政策執行的效果可能需要一定的時間才會顯現出來，也可能是因為當首付比例沒有高到一定程度時，該政策工具并不會對住房需求產生影響。

根據本文理論模型的性質2，首付比例政策會影響家庭的消費投資決策，信貸約束放松會對消費產生促進作用。為了檢驗這個假說，我們以家庭的ln（人均消費）作為被解釋變量，首付比例作為解釋變量，來考察限貸政策對消費的影響。問卷中沒有直接涉及到家庭擁有房屋數量的變量，但是有家庭是否有租房收入的信息，我們以此將工作樣本中的家庭分為兩類：沒有租房收入（可以大致認為是租房或只有一套房）的樣本和有租房收入（可以大致認為是擁有兩套或以上房屋）的家庭樣本。城市特征中我們控制了GDP規模、常住人口、房價等變量，由于預期也會對居民消費帶來影響，所以我們還在城市特征中加入了房價增長率，以此來代理對未來房價的預期。我們在這兩個子樣本和全樣本中分別進行回歸分析，回歸結果如表3所示，在租房或者一套房的子樣本中，首付比例提高對家庭人均消費都具有顯著的負向影響。但是在擁有租金收入的家庭中，首付比例并不會顯著降低家庭的消費。在總樣本中，首付比例與消費水平也呈現出顯著的負相關關系。我們在表4中展示了首付比例政策對消費率（人均消費占人均可支配收入比例）影響的分樣本回歸結果，主要結論與表3類似。

（三）內生性討論

由于限貸政策在城市間的分布可能不具有隨機性，這可能導致選擇性偏誤，影響回歸結果，因此需要對以上結果進行穩健性檢驗。我們用兩種方法進行穩健性檢驗：一是在既有數據的基礎上，利用傾向得分匹配的方法構造處理組的反事實參照組，這在一定程度上可以克服樣本的選擇偏誤。二是更換數據，利用多期面板數據來減少內生性問題。

首先，通過傾向得分匹配的方法一定程度上克服樣本的選擇偏誤。為了構造處理組和控制組，根據2016年中國人民銀行和中國銀行業監督管理委員會發布的《關于調整個人住房貸款政策有關問題的通知》中的第一條：“在不實施‘限購措施的城市，居民家庭首次購買普通住房的商業性個人住房貸款，原則上最低首付款比例為25%，各地可向下浮動5個百分點”，本文利用CHIP 2018的數據，將首付比例低于25%的城市看作不限貸城市，而將高于25%的城市視作限貸城市。圖2展示了利用最近鄰方法匹配前和匹配后，傾向得分分別在限貸樣本和不限貸樣本間的密度分布；可以看到，相比于匹配前，匹配后樣本的傾向得分在兩個組別間的差異大大縮小。

表5展示了利用傾向得分匹配方法估計的限貸政策對消費影響的結果。第一行表示的是匹配前，在匹配好的樣本中，限貸政策城市的居民消費水平高于沒有限貸政策的城市，這一結果正好說明了樣本選擇偏誤的存在，即并不是限貸政策影響了消費水平，而是在消費水平越高的城市，政府為了控制房價，越有可能執行限貸政策。第二行至第五行，展示的是通過多種匹配方式一定程度上解決內生性后的估計結果，可以看到，利用這些方法處理后，首付比例與消費水平仍然呈現顯著的負相關關系，該結果在一定程度上佐證了本文前述結果的正確性。

其次，作為第二種穩健性檢驗，本文利用中國家庭金融調查（China Household Finance Survey）2011年、2013年和2015年的數據構建了三期面板描述性統計結果見附錄。，以期通過面板數據進一步去除內生性問題。通過雙向控制年份固體效應和個體固體效應，我們可以估計相同家庭因限貸比例變化導致消費變化的效果。表6展示了基于面板數據的回歸結果，其中主要的解釋變量為前一年（分別為2010年、2012年和2014年）的一套房首付比例政策。無論是人均消費水平還是消費率，雙向固定效應模型的回歸結果均顯著為負，這說明對于相同家庭來說，首付比例與消費呈現負相關關系，與前文結論一致。

（四）異質性討論和拓展分析

本節我們將分別探究首付比例政策的變化對不同消費類型、不同購房意愿家庭、不同流動性家庭、流動人口家庭的異質性影響。同時，在本節末尾，我們還將討論二套房首付比例對多套房家庭消費的影響。

為了分析限貸政策對不同類型消費的影響，我們根據2018年9月國務院發布的《關于完善促進消費體制機制，進一步激發居民消費潛力的若干意見》中關于消費的分類，將消費劃分為實物消費和服務消費。本文的實證分析中，我們基于數據進行不完全分類，計算出每個家庭在交通、通信、教育、文化、娛樂等方面的服務消費，以及食品、衣著、生活用品等實物消費。表7展示了租房家庭的子樣本以及一套房和租房的子樣本中，限貸政策對這兩類消費的不同影響。

總體來看，限貸政策對服務型消費的影響更大一些，這可能是因為相較于實物消費，服務消費的需求層次更高，實物消費包括了更多生活必需品，其彈性較小，而服務型消費的彈性較大，所以當首付比例政策松綁而提升消費時，對服務型消費的影響更大。同時，我們也可以看到，對租房樣本而言，首付比例的變化對其實物消費沒有顯著影響，而對服務型消費的影響更大。這意味著限貸政策松綁不僅會提高居民消費水平，也會提升居民的消費質量。

接下來，我們分析在不同購房意愿的家庭中，首付比例對消費的作用的影響有何不同。為了應對首付比例變化帶來的沖擊，購房意愿較高的家庭會更多地通過調整消費來實現購房的愿望。因此，我們推測，首付比例變化對消費的影響，在購房意愿較高的家庭中更為明顯。為了檢驗這一假說，我們將租房的樣本作為子樣本，用人均住房面積作為購房意愿的代理變量。對于已有住房的樣本而言，其現有住房的特征是其之前的購房意愿、購房能力和相關購房政策的綜合體現，作為研究者我們很難從觀測到的信息反推出其真實的購房意愿。因此我們選擇租房樣本進行分析主要是因為這有助于我們更清晰地度量出不同家庭的購房意愿。對于人均租房面積越小的家庭，我們認為其購房意愿越強。我們先將租房樣本根據人均住房面積按照是否大于20平方米我們也嘗試了其他不同分類方式，如人均面積是否高于30平方米，或者按照人均面積是否處于前50%等各種分類辦法，對結果沒有實質性影響。

分為高和低兩類。表8中的結果表明，無論是對于人均消費、消費率，還是服務消費，人均住房面積較大的家庭中，限貸政策對消費的影響更弱一些。換言之，購房意愿越強的家庭越有可能通過調節消費來應對限貸政策的變化從而滿足自身的購房剛需。這一異質性作用對于實物消費并不明顯，這可能是因為人均租房面積較小的家庭實物消費本身就比較低，而這一部分消費也是必需品，很難有進一步調整的空間。

我們進一步分析，在不同財富水平的家庭中，首付比例對消費的異質性影響。貧富差距是高質量經濟社會發展中需要關注的問題，而家庭財富的差異性如何與房地產市場的政策交織在一起共同影響居民消費的分布，是研究貧富差距問題的一個重要切入點。限貸政策決定了家庭購買住房的最高貸款比例。隨著首付比例的變化，不同財富水平（含金融資產）的家庭的反應可能不盡相同。金融資產較高的家庭可以通過調整資產配置來應對限貸政策的變化。而金融資產較低的家庭則更有可能通過調節消費來購買首套房或換一套改善性住房。為了實證檢驗這個邏輯，我們將樣本中的家庭人均財富分為高（前50%）、低（后50%）兩類，并在回歸方程中引入這個虛擬變量和政策變量的交互項。回歸結果展示在表9中，結果發現，限貸政策對人均消費、消費率以及服務和實物消費的影響均顯著為負，同時，首付比例和家庭人均財富的交叉項顯著為正。這說明，人均財富較低的家庭中，首付比例政策松綁對消費的促進作用更加明顯，而人均財富較高的家庭中限貸政策松綁的影響被一定程度對沖了。

緊接著，我們分析首付比例對流動戶和非流動戶的消費的異質性影響。在大多數有關流動人口的研究中，流動人口一般僅指從農村到城鎮的農業戶籍勞動力所在家庭。我們根據數據中統計局定義的外來戶變量識別出樣本中的這類群體，同時將這一虛擬變量和限貸政策變量做交叉項加入回歸模型，主要結果列于表10中。相比于非流動戶，首付比例變化對流動戶的消費影響更加顯著。值得注意的是，這一差異在物質消費中更為明顯，而服務消費則不存在顯著差異，這可能是因為流動戶的服務型消費已經相對較少。房地產政策制定時，應當將政策調整對流動人口的影響納入考慮，通過制定適當、合理的房地產政策，增強流動人口的住房保障、減少流動人口購買住房的阻礙，讓這部分人群也能充分分享城鎮化的紅利，同時也將大大激發這部分人群的消費潛力。

作為擴展分析，我們在基礎回歸中加入二套房首付比例，考察二套房首付比例對消費的影響。表11中的回歸結果表明，二套房首付比例對消費存在正向的顯著影響。一套房首付比例的提高會擠出消費，而二套房首付比例的提高卻能夠刺激消費，這可能是由于二套房首付比例的提高使得消費者放棄了購房計劃，將住房需求轉為了其他需求。這個實證的結果具有一定的政策含義，即通過提高二套房首付比例來控制住房需求，并不會對消費產生負向影響，反而會促進消費。回歸結果也顯示，對于有一套房及以上房產的家庭來說，一套房的首付比例的提高會對其消費產生顯著的負向作用，這可能是因為部分家庭通過一定方式繞開二套房首付比例的條件限制。例如，居民可以通過“假離婚”或“借名購房”（范子英，2016）等手段繞開二套房的限貸政策，所以實質上產生作用的仍是一套房的限貸政策。

五、結論和政策建議

本文分析了房地產限貸政策，主要是最低首付比例政策對消費的影響機制，并使用2013年和2018年中國家庭收入調查數據（CHIP 2013、CHIP 2018）進行了實證檢驗。實證結果表明，最低首付比例政策對居民的租、買選擇短期內沒有顯著影響，首套房首付比例的降低有助于促進居民消費，尤其會提升交通、通信、教育、文化、娛樂等方面的服務消費，而第二套房的首付比例提高對人均消費和消費率有促進作用。進一步分析表明，首套房限貸政策松綁對消費的促進作用在購房意愿較強（人均租房面積較小）、人均財富水平較低或非本地戶籍的流動人口家庭中更為明顯。這意味著，限貸政策的恰當設計有助于改善弱勢群體的福利。

本文的實證研究發現具有重要的政策含義。首先，房地產市場的健康發展對擴大消費、提升消費質量具有重要意義。本文的研究結果表明，房地產調控政策如限貸政策對家庭的平均消費、消費率和消費結構均有重要影響，恰當的調控能夠促進家庭消費，而不合理的調控政策則有可能阻礙家庭消費的增長，尤其會阻礙服務型消費的增長，從而降低消費質量。因而在政策制定時要充分考慮不同經濟部門和經濟主體之間的高度連通性，需要從更加系統的角度綜合考慮政策的效果，制定出更具協同效應的經濟政策。

其次，房地產調控政策要差異化、精細化，根據不同城市和不同群體制定有針對性的政策，通過政策調控對沖房價上漲等因素帶來的消費、福利不均衡。本文的異質性分析結果表明，房地產調控政策不僅會改變居民的平均消費水平還會影響家庭消費的分布，從而對居民福利的不均等產生影響。由于首套房的剛性需求是難以打壓和消除的，如果首套房限貸政策過緊，不僅可能會降低平均消費水平，還可能擴大居民的消費不均等，但是通過政策工具對房地產的投資性投機性需求進行調控與限制，則有利于控制家庭杠桿率、引導居民擴大消費，促進消費升級，提升消費質量。因而經濟政策的制定不僅需要考慮總量上的平均效果，也需要考慮其結構性影響，特別是對家庭收入和財富的再分配效果，要對不同家庭實施差異化的房地產調控政策，堅持“一城一策”的房地產調控政策。總體來說，“房子是用來住的、不是用來炒的”的定位必須堅持，這不僅關乎住房這一民生問題的改善，還與宏觀經濟增長動力轉換以及結構調整息息相關，未來要進一步加強房地產調控政策的精細度，通過更有針對性的調控措施促進房地產市場健康發展，改變目前房地產市場投資功能過強、消費功能過弱的格局，有效增強房地產市場的消費功能、弱化房地產市場的投資功能，從而推動家庭消費升級帶動經濟提質增效、促進居民的財富分布更加均等。

參考文獻：

[1] 曹靜、李智鑫、胡文皓，2020：《住房價格對城鎮家庭消費的影響——來自多期微觀面板數據的證據》，《經濟學報》第2期。

[2] 杜莉、沈建光、潘春陽，2013：《房價上升對城鎮居民平均消費傾向的影響——基于上海市入戶調查數據的實證研究》，《金融研究》第3期。

[3] 范子英，2016：《為買房而離婚——基于住房限購政策的研究》，《世界經濟文匯》第4期。

[4] 郭凱明、張全升、龔六堂，2011：《公共政策、經濟增長與不平等演化》，《經濟研究》第S2期。

[5] 郭凱明，2019：《人工智能發展、產業結構轉型升級與勞動收入份額變動》，《管理世界》第7期。

[6] 郭琨、崔嘯、王玨、汪壽陽、成思危，2012：《“京十二條”房地產調控政策的影響——基于TEI@I方法論》，《管理科學學報》第4期。

[7] 何興強、楊銳鋒，2019：《房價收入比與家庭消費——基于房產財富效應的視角》，《經濟研究》第12期。

[8] 黃昕、董興、平新喬，2018：《地方政府房地產限購限貸限售政策的效應評估》，《改革》第5期。

[9] 金碚，2018：《關于“高質量發展”的經濟學研究》，《中國工業經濟》第4期。

[10] 李春風、陳樂一、劉建江，2013：《房價波動對我國城鎮居民消費的影響研究》，《統計研究》第2期。

[11] 李實、朱夢冰，2018：《中國經濟轉型40年中居民收入差距的變動》，《管理世界》第12期。

[12] 李濤、么海亮，2013：《消費不平等問題研究綜述》，《經濟社會體制比較》第4期。

[13] 李飛、施一寧、徐梓涵、張海洋，2022：《信貸與房價：首套房貸款利率對我國房價的影響》，《西南民族大學學報（人文社會科學版）》第1期。

[14] 劉志彪，2018：《理解高質量發展：基本特征、支撐要素與當前重點問題》，《學術月刊》第7期。

[15] 劉璐，2013：《限貸和限購政策對一般均衡中房價的影響》，《管理科學學報》第9期。

[16] 梁文泉，2018：《不安居，則不消費：為什么排斥外來人口不利于提高本地人口的收入？》，《管理世界》第1期。

[17] 龍少波、陳璋、胡國良，2016：《貨幣政策、房價波動對居民消費影響的路徑研究》，《金融研究》第6期。

[18] 梅冬州、溫興春、王思卿，2021：《房價調控、地方政府債務與宏觀經濟波動》，《金融研究》第1期。

[19] 梅冬州、吳夢濤、錢鐵峰、譚松濤，2020：《收入不平等、政府支出與實際匯率——基于跨國面板數據的研究》，《金融研究》第4期。

[20] 任保平，2018：《新時代高質量發展的政治經濟學理論邏輯及其現實性》，《人文雜志》第2期。

[21] 任保平、文豐安，2018：《新時代中國高質量發展的判斷標準、決定因素與實現途徑》，《改革》第4期。

[22] 王敏、黃瀅，2013：《限購和房產稅對房價的影響：基于長期動態均衡的分析》，《世界經濟》第1期。

[23] 王蘊、黃衛挺，2013：《當前消費形勢與提高居民消費的對策建議》，《宏觀經濟管理》第7期。

[24] 汪偉、郭新強，2011：《收入不平等與中國高儲蓄率：基于目標性消費視角的理論與實證研究》，《管理世界》第9期。

[25] 謝潔玉、吳斌珍、李宏彬、鄭思齊，2012：《中國城市房價與居民消費》，《金融研究》第6期。

[26] 顏色、朱國鐘，2013：《“房奴效應”還是“財富效應”？——房價上漲對國民消費影響的一個理論分析》，《管理世界》第3期。

[27] 楊繼東，2013：《中國消費不平等演變趨勢及其原因》，《財貿經濟》第4期。

[28] 楊贊、張歡、趙麗清，2014：《中國住房的雙重屬性：消費和投資的視角》，《經濟研究》第S1期。

[29] 姚樹潔、汪鋒，2023：《高質量發展、高品質生活與中國式現代化：理論邏輯與實現路徑》，《改革》第7期。

[30] 趙劍波、史丹、鄧洲，2019：《高質量發展的內涵研究》，《經濟與管理研究》第11期。

[31] Alexander，L.and Torsten，M.S.，2002，The Impact of Changes in Stock Prices and House Prices on Consumption in OECD Countries，IMF Working Papers，International Monetary Fund.

[32] Cao，Y.J.，Chen，J.D.and Zhang，Q.H.，2018，Housing Investment in Urban China，Journal of Comparative Economics，46（1）：212＼|247.

[33] Henderson，J.V.and Ioannides，Y.M.，1983，A Model of Housing Tenure Choice，American Economic Review，73（1）：98＼|113.

[34] James，C.，Kilian，H.，Ethan，I.and Henrik，K.，2019，The Effect of House Prices on Household Borrowing：A New Approach，American Economic Review，109（6）：2104＼|2136.

[35] John，Y.C.and Joo，F.C.，2007，How Do House Prices Affect Consumption？ Evidence from Micro Data，Journal of Monetary Economics，54（3）：591＼|621.

[36] Karl，C.E.，John，Q.M.and Robert，S.J.，2013，Wealth Effects Revisited：1975＼|2012，Critical Finance Review，2（1）：101＼|128.

[37] Matteo，I.，2005，House Prices，Borrowing Constraints，and Monetary Policy in the Business Cycle，American Economic Review，95（3）：739＼|764.

[38] Shao，X.K.and Alexander，W.，2021，Outsiders，Insiders and Interventions in the Housing Market，Journal of Comparative Economics，49（1）：110＼|134.

[39] Simon，K.，1955，Economic Growth and Income Inequality，American Economic Review，45（1）：1＼|28.