北京“降首付”第一日 銷售人員積極攬客百萬房貸可省10萬利息

作為近期“降首付”潮中最晚調整信貸舉措的一線城市，北京對“5·17”樓市新政的推行終于靴子落地。6月26日，北京市住建委、中國人民銀行北京市分行、國家金融監督管理總局北京監管局、北京住房公積金管理中心聯合印發《關于優化本市房地產市場平穩健康發展政策措施的通知》（以下簡稱《通知》），宣布自6月27日起，北京市首套房最低首付比例從30%調整至20%，5年期以上首套房貸利率下限調整為5年期LPR減45個基點，調整后為3.5%。《通知》在釋放購房需求方面同步進行了多項優化，包括上調公積金貸款額度、多子女家庭購置二套按首套標準執行、鼓勵“以舊換新”活動等。

多位置業顧問表示，歷經前期多輪政策調整，目前北京市場觀望情緒濃厚，政策效果有待后續發酵；相比被動等待，目前房企銷售人員更傾向于“主動積極聯系客戶”。

開發商積極搶收背景下，近期各家房企開啟花式營銷，保利旗下項目便以“超高得房率”作為大熱賣點。

有業內人士表示，北京本次政策優化有望令市場活躍度階段性提升。不過，這次北京尚未對限購政策作出調整，未來依然有優化空間和預期。

“降利率”后百萬房貸可省10萬利息銷售人員積極攬客

《通知》從多維度釋放購房需求。優化信貸政策方面，北京執行新政后的首套房最低首付比例降至20%；二套房方面，五環內最低首付比例為35%、五環外最低首付比例為30%。《通知》同時將首套房商貸利率下限調整為3.5%，二套房方面，五環內商貸利率下限調整為3.9%，五環外商貸利率下限為3.7%。

此外，多子女家庭購買二套住房的貸款將認定為首套房貸；對于購買二星級及以上綠色建筑、裝配式建筑或者超低能耗建筑的繳存職工家庭，最高公積金貸款額度由120萬元上浮至160萬元。

經過此次調整，北京的首付比例、房貸利率都達到了歷史最低水平。自此，北上廣深四大一線城市對于“降首付、降利率”站在同一陣營。

6月26日晚上獲知北京“降首付、降利率”明確落地后。北京某國企項目置業顧問劉錦（化名）并不感到意外：“與其他一線城市相比，這次北京‘降首付’政策姍姍來遲，但顯然在預期范圍內。自從5月份上海把最低首付比例調降到20%，我們一直覺得北京會緊跟。”

在劉錦看來，相較于市場期盼已久的“降首付”，這次北京政策組合拳中，能夠真正降低客戶購房成本的還在于降低貸款利率。“低首付意味著高月供，購房總成本其實沒有變化。”他向本刊補充道，“相比之下，降利率可以實實在在地省一筆錢。按照30年期100萬元的貸款額度計算，首套房商貸利率下降45個基點，貸款人每月能省200多元，總共能省大概10萬元。”

與此同時，北京此次“一攬子”舉措其實不乏對之前諸多規劃性政策的落地。“‘購買綠色低碳節能建筑可上浮公積金貸款額度’的政策，之前一直在征求意見階段，這次靴子落地，意味著北京公積金貸款最高貸款額度由120萬元提高到160萬元。”劉錦如此表示。

在劉錦看來，北京并不缺剛需及改善型購房客群，不過，由于今年提振政策密集出爐，新一輪利好政策可能加重市場的觀望情緒。他表示，由于政策出爐周期較短，其所在的項目團隊暫未接到公司層面的營銷安排，與其等待客戶上門，現階段其銷售團隊以主動獲客為主，“基本上還是需要我們主動聯系客戶，積極推介”。

本刊了解到，6月26日北京樓市新政出爐當晚，置業顧問在微信朋友圈等社交平臺進行了諸多推廣。部分房企項目置業顧問發布營銷海報中“史詩級利好、購房門檻大降”“首付瘦身，圓夢京城不再遙不可及”“利率探底，購房良機悄然而至”等宣傳標語赫然在列。

不過，包括劉錦在內的多位置業顧問向本刊表示，此次北京樓市新政雖然明顯降低了成本，不過歷經前期多輪調整，目前北京市場的觀望情緒濃厚，政策效果有待后續發酵。

在廣東省住房政策研究中心副主任、首席研究員李宇嘉看來，幾乎每一輪紓困政策都會帶動需求釋放，此次北京新政對于年輕人、新市民的購買有較大的促進作用：“北京的系列政策中，降首付具有極大的降低門檻效應，使得累積的剛需客戶能夠進入市場；公積金貸款額度提升對于很多工薪階層的帶動效應比較強，北京國企事業單位比較多，公積金新政帶動的需求會比較明顯。”

中指研究院市場研究總監陳文靜談到，作為全國最后跟進“5·17新政”的核心城市，此前北京二套首付比例的差別主要在于是否為城六區，而本次調整為五環內外，比如針對二套住房，五環外首付比例最低30%、五環內首付比例最低35%。這與4月30日北京松綁五環外區域限購的調整范圍一致，有利于政策落實和執行。短期內房地產市場活躍度會有所提升，新房、二手房鏈條也有望加速輪轉，二手房成交量保持活躍能夠為新房市場釋放更多改善需求。

一線城市成交開始放量北京仍有限購優化空間

事實上，“5.17新政”推行以來，率先跟進執行降首付、降利率等舉措的核心城市市場活躍度整體提升。

盡管北京樓市這輪政策跟進相對滯后，但之前多輪提振政策也呈現“小步快走”的態勢，比如，2023年12月，北京優化普宅認定標準并延長貸款年限；今年4月，北京優化“離婚限購”政策，另對五環外區域限購松綁。

密集的政策加持下，近期一線城市樓市成交普遍放量。據諸葛數據研究中心監測數據，2024年第25周（6月17日～23日），重點15城新建商品住宅成交量為18641套，雖然暫未擺脫同比下降狀態，但環比上升25%。其中，北京、深圳、上海新房周度成交量分別為979套、722套、2844套，環比增長59.7%、27.56%、75.56%。期間北京、深圳已環比“二連漲”；受“滬九條”政策加持的上海環比上漲75.56%，當周漲幅領先北深。

值得一提的是，相較于此前“滬九條”同步松綁限購，北京此次沒有對限購范圍持續調整，傳聞中的“北京五環外社保5改3”并未出現。

李宇嘉就此表示，北京這次出臺政策沒有松動限購政策，主要原因在于城市地位的特殊性，即北京在房地產調控上的城市能級最高，在限購政策調整上，北京更有必要考慮房住不炒和新發展模式，不可能像其他城市一樣取消限購來刺激需求，這有對舊模式依賴的痕跡。因此，此次北京盡管調整了政策，但是沒有松動限購。

但陳文靜認為，這次北京限購政策尚未作出調整，“未來依然有優化空間和預期。”

房企積極搶收保利項目力推“100%得房率”

北京樓市預期升溫背景下，今年央國企在北京收益頗豐。本刊查詢中指院數據了解到，今年1—5月，中海地產、華潤置地、北京城建、保利發展、首開股份位列北京樓市銷售規模TOP5房企，分別錄得區域銷售額152.1億元、116.8億元、96.6億元、92.5億元、90.1億元，這已是中海地產連續5年登頂北京樓市“銷冠”。

與此同時，區域頭部房企在一線城市依然占據銷售優勢。作為發家于北京的本土房企，北京城建、首開股份是近年北京一線銷售梯隊的熟面孔。

積極搶收背后，是上半年房企的“花式營銷”。繼此前北京通州招商璀璨公元項目在清明假期推出“買一送一”雙城聯動促銷活動，近日多個房企項目因“100%得房率”消息成為北京樓市新晉“卷王”。其中，保利發展旗下頤璟和煦項目便以“超高得房率”對外推介，“買房送陽臺、送家政間”等成為近日大熱賣點。

從區域拓儲情況來看，頭部房企注重在一線城市“積糧”，目前央國企在北京市場保持較高參與度。今年1—5月，華潤置地、中建壹品、中海地產、北京住總集團、海開控股入圍北京房企拿地金額榜單TOP5，期間的區域拿地金額分別為75億元、71億元、58億元、54億元、42億元。

其中，在北京樓市積極布局的中建壹品，今年前5個月已憑借470億元的全口徑新增貨值排名行業新增貨值百強榜第一。疊加中建信和、中建六局、中建東孚等上榜企業，今年前5個月“中建系”新增貨值總額超過657億元，延續“隱形地產航母”地位。

作為房企后續銷售業績的支撐，近期北京土地供應力度也在加大。就在6月，北京再度誕生百億級“地王”，作為當地首次將“住宅用地+產業用地+商業配套用地”進行組合供應的土拍方式，這宗項目一次性打包出讓朝陽區北部酒仙橋、前葦溝、電子城三大區域的3宗地塊，總建設用地面積約15.7公頃，最終以112億元出讓金額花落中建智地。

今年北京有望持續增加優質地塊供應。根據一季度舉行的“2024年北京商品住宅用地推介會”信息，北京市規劃和自然資源委員會一口氣對外推介了87宗地、規模合計540公頃，比去年多出14宗、80公頃。

（文中個股僅為舉例分析，不做買賣建議。）