取消“公攤”，要實(shí)現(xiàn)還有多遠(yuǎn)？

近年來(lái)，“取消公攤”的呼聲在業(yè)界從未間斷。

日前，廣東省肇慶市明確，“自5月1日起，商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售”，這一政策再度讓“取消公攤”這一話題進(jìn)入公眾視野。

長(zhǎng)期以來(lái)，我國(guó)商品房銷售中普遍附加公攤面積。有統(tǒng)計(jì)顯示，我國(guó)目前商品住房公攤面積普遍在20%～30%。對(duì)于一二線城市購(gòu)房者而言，二三成的公攤面積意味著動(dòng)輒百萬(wàn)元的支出。與此同時(shí)，由于計(jì)算方式不透明、少數(shù)開(kāi)發(fā)商“暗箱操作”、產(chǎn)權(quán)和收益權(quán)不統(tǒng)一等原因，公攤面積一直是房地產(chǎn)交易過(guò)程中飽受詬病的話題。

如今，隨著房地產(chǎn)政策的變化以及住房交易進(jìn)入存量市場(chǎng)和買方市場(chǎng)，多地政府和開(kāi)發(fā)商開(kāi)始主動(dòng)做出改變。合肥此前提出“積極探索按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”，山東則提出“公攤面積需在合同中明確標(biāo)準(zhǔn)”，重慶也已執(zhí)行“以套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)”多年。有業(yè)界人士表示，目前，已有多地開(kāi)發(fā)商開(kāi)始主動(dòng)選擇“按套內(nèi)面積”的計(jì)價(jià)模式進(jìn)行住房銷售。

然而，取消公攤是否能給消費(fèi)者帶來(lái)實(shí)質(zhì)性利好？當(dāng)前全面推行時(shí)機(jī)是否成熟？在這些問(wèn)題上還存在諸多爭(zhēng)議。

01取消公攤會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲嗎？

近日，廣東省肇慶市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局發(fā)布《關(guān)于全市范圍內(nèi)商品房實(shí)行按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售的通知》，提出從2024年5月1日起，實(shí)行按住房套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳銷售。然而據(jù)深層了解，目前，肇慶市只是要求“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)宣傳和銷售”，這并不代表公攤面積不需要付費(fèi)。換言之，肇慶市并未實(shí)質(zhì)性取消住房公攤面積。

不過(guò)，肇慶市的新政依然引發(fā)社會(huì)對(duì)“取消公攤面積的合理性和可行性”的廣泛探討，尤其是“取消公攤會(huì)導(dǎo)致房?jī)r(jià)上漲嗎”這一話題一度沖上熱搜榜。

對(duì)此，多名業(yè)界人士認(rèn)為，商品房銷售中的計(jì)價(jià)方式改變與否，總房?jī)r(jià)理論上都不會(huì)發(fā)生變化。

上海師范大學(xué)商學(xué)院教授、房地產(chǎn)與城市發(fā)展研究中心主任崔光燦分析說(shuō)，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)由于面積的基礎(chǔ)不同，單位面積的名義價(jià)格肯定會(huì)卜升，但并不—定會(huì)帶來(lái)實(shí)際房?jī)r(jià)的上升，對(duì)于規(guī)范的企業(yè)來(lái)說(shuō)，只是計(jì)價(jià)方式的變化，不會(huì)影響開(kāi)發(fā)企業(yè)的總收入，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，也不會(huì)有購(gòu)房總價(jià)的變化。

首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)京津冀房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書長(zhǎng)趙秀池持相近態(tài)度。她認(rèn)為，從計(jì)量口徑上取消公攤，會(huì)導(dǎo)致整套房的住房面積減少，但房屋總價(jià)不會(huì)發(fā)生變化，因此總價(jià)不會(huì)改變，以住房面積計(jì)量的單價(jià)會(huì)上漲。

清華大學(xué)中國(guó)新型城鎮(zhèn)化研究院執(zhí)行副院長(zhǎng)、教授尹稚曾撰文表示，在房屋總價(jià)值不變的情況下，按照什么樣的面積去作價(jià)銷售，只是一個(gè)“算法游戲”。

尹稚去年10月在《新型城鎮(zhèn)化》期刊上發(fā)表了一篇題為《公攤面積應(yīng)該取消嗎？》的署名文章。其中稱，房屋買賣環(huán)節(jié)和一個(gè)房子值多少總價(jià)不會(huì)因?yàn)樗惴ǘ兓膶?shí)際價(jià)值也不會(huì)變。總房?jī)r(jià)水平會(huì)在樓面地價(jià)基礎(chǔ)上，加上建筑造價(jià)、各種稅贊、企業(yè)利潤(rùn)、銷售環(huán)節(jié)中的各種開(kāi)銷、改府稅收等，最后綜合確定一個(gè)售價(jià)。“至于說(shuō)怎么算讓購(gòu)房者感覺(jué)到占了便宜，那是賣家在操縱背后的算法游戲而已。”

重慶執(zhí)行“以套內(nèi)面積作為計(jì)價(jià)依據(jù)”多年，中國(guó)社科院研究員王業(yè)強(qiáng)表示，目前，重慶依然是兩套計(jì)價(jià)體系并存，但全市購(gòu)房者繳納契稅、物業(yè)費(fèi)、裝修等均是按照建筑面積計(jì)算。據(jù)其介紹，目前，重慶開(kāi)發(fā)商通常會(huì)給兩套價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)，且都會(huì)寫入購(gòu)房合同。從執(zhí)行結(jié)果來(lái)看，兩套標(biāo)準(zhǔn)的房屋總價(jià)不變，套內(nèi)單價(jià)高于建面單價(jià)。

但他同時(shí)稱，盡管理論上“取不取消公攤面積和房?jī)r(jià)沒(méi)有必然的聯(lián)系”，但在目前的市場(chǎng)條件下，價(jià)格調(diào)高面臨一定的壓力。

“如果取消公攤不調(diào)高房子均價(jià)，那對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)可以省下一大筆費(fèi)用，將有力刺激房地產(chǎn)消費(fèi)。”王業(yè)強(qiáng)說(shuō)。

02取消公攤利好消費(fèi)者嗎？

公攤面積之所以常被詬病，一方面是因?yàn)槠鋬?nèi)涵、計(jì)算方式太過(guò)于專業(yè)復(fù)雜，且標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，購(gòu)房者難以算清，也不愿為“看不見(jiàn)”的面積多花“冤枉錢”。另一方面，是因?yàn)殡S著更多高層、高檔樓盤入市，在房?jī)r(jià)本就相對(duì)較高的一二線城市，購(gòu)房者需要為公攤面積花費(fèi)更多購(gòu)房款。

趙秀池表示，公攤面積是確實(shí)存在的，不管以什么形式計(jì)量，都回避不了。而且樓層越高，公攤面積越大；住房質(zhì)量越高，公攤面積越大。

以北京海淀某新盤項(xiàng)目為例。該樓盤的一名房產(chǎn)中介表示：“這處新房單價(jià)較低，但得房率不占優(yōu)勢(shì)，在76%左右；旁邊的次新房得房率約85%。按照新房8.2萬(wàn)元／平方米計(jì)算，相當(dāng)于買100平方米的三居，要花近200萬(wàn)在公攤面積上。”

得房率是指套內(nèi)面積占建筑總面積的比例，也稱為K值。尹稚在前述文章中提到，“20世紀(jì)80年代的時(shí)候，全國(guó)通用的住宅K值能達(dá)到85%以上”。

另有證券公司研報(bào)顯示，近年來(lái)，我國(guó)高層住房的得房率在70%～80%。

“從權(quán)屬的角度來(lái)看，公攤面積是業(yè)主的共有產(chǎn)權(quán)，業(yè)主的產(chǎn)權(quán)面積包括套內(nèi)面積和公攤面積。所以，公眾目前所談及的取消公攤，更確切地來(lái)說(shuō)，是希望改變商品房銷售的計(jì)價(jià)方式。”成都市城市建設(shè)發(fā)展研究院副院長(zhǎng)馮波說(shuō)道。

據(jù)馮波介紹，事實(shí)上，“按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)”并不存在制度障礙。根據(jù)現(xiàn)行的《商品房銷售管理辦法》，商品房銷售計(jì)價(jià)有三種方式：按套（單元）計(jì)價(jià)、按套內(nèi)建筑面積計(jì)價(jià)和建筑面積計(jì)價(jià)。

馮波表示，以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，一方面，讓購(gòu)房者對(duì)購(gòu)房成本更直觀。因?yàn)榻ㄖ娣e包含公攤面積，比使用面積大，而套內(nèi)面積與實(shí)際使用面積比較接近或者可能還小于使用面積。另一方面，有利于預(yù)售商品房面積差異處理。按照《商品房銷售管理辦法》，商品房買賣合同未作約定的，按以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以內(nèi)（含3%）的，據(jù)實(shí)結(jié)算房?jī)r(jià)款；面積誤差比絕對(duì)值超出3%時(shí)，買受人有權(quán)退房。

崔光燦也認(rèn)為，住房按套內(nèi)面積銷售或按套銷售，更有利于保障購(gòu)房者的權(quán)益。

他提出了另外兩點(diǎn)原因，其一，由于公攤面積沒(méi)有規(guī)范性標(biāo)準(zhǔn)，可大可小，且透明性不足，可能會(huì)損害購(gòu)房者權(quán)益；其二，購(gòu)房不僅要考慮交易成本，也需考慮使用成本。“交房后的使用費(fèi)用如暖氣費(fèi)、物業(yè)費(fèi)等，如果按建筑面積分?jǐn)傄膊槐M合理。”

趙秀池則有不同的看法。她提到，公攤面積怎么計(jì)量，已有相應(yīng)的法律法規(guī)，只是專業(yè)性較強(qiáng)，不為一般購(gòu)房者掌握。維持現(xiàn)狀更有利于樓市平穩(wěn)健康發(fā)展，避免由于住房面積計(jì)量口徑的改變導(dǎo)致的各種收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的調(diào)整，也便于樓市的長(zhǎng)期數(shù)據(jù)的積累與比較，更有利于科學(xué)決策。

趙秀池還認(rèn)為，按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)的房?jī)r(jià)，單價(jià)反而會(huì)提高。由此，以面積計(jì)價(jià)的物業(yè)費(fèi)、暖氣費(fèi)等都要作相應(yīng)調(diào)整。

03開(kāi)發(fā)商、地方政府改變計(jì)價(jià)模式意愿幾何？

在崔光燦看來(lái)，把公攤面積計(jì)入建筑面積的計(jì)價(jià)方式，總體是有利于開(kāi)發(fā)商和銷售方的。

但目前我國(guó)住房供需關(guān)系已發(fā)生重大變化，住房銷售中購(gòu)房者的權(quán)益應(yīng)該得到更多的保障，如果要改變?yōu)椤鞍刺變?nèi)面積計(jì)價(jià)”的話，也具備一定合理性。

目前，“改變計(jì)價(jià)模式”在法律層面已不存在障礙，但在實(shí)踐中，仍需開(kāi)發(fā)商與企業(yè)等多方配合。

據(jù)了解，近年來(lái)，已有一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始主動(dòng)選擇“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”的方式出售新房，以規(guī)避因?yàn)楣珨偯娣e而產(chǎn)生的爭(zhēng)端或民事糾紛。

有房產(chǎn)測(cè)繪人士表示，預(yù)售商品房的面積是根據(jù)建筑設(shè)計(jì)圖紙預(yù)測(cè)出來(lái)的，在房屋建設(shè)過(guò)程中，可能存在部分區(qū)域設(shè)計(jì)和施工調(diào)整，最終在房屋竣工后實(shí)際測(cè)繪時(shí)，產(chǎn)生面積差異，個(gè)別商品房項(xiàng)目甚至可能出現(xiàn)交房實(shí)測(cè)的公攤面積變化較大的情況。以套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，可以更好解決面積差異帶來(lái)的房款結(jié)算問(wèn)題，也可避免一些矛盾糾紛。

“雖然大部分城市都未明確要求“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”，但一些開(kāi)發(fā)商簽訂商品房買賣合同時(shí)，傾向于選擇套內(nèi)計(jì)價(jià)。”馮波進(jìn)一步提到。

從現(xiàn)階段來(lái)看，多名受訪業(yè)界人士認(rèn)為，全面取消公攤的條件尚未成熟。當(dāng)前多數(shù)新房項(xiàng)目仍按照建筑面積計(jì)價(jià)，基于此，應(yīng)增加公攤面積的透明度，避免公攤面積過(guò)大。與此同時(shí)，鼓勵(lì)更多城市試點(diǎn)探索“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”。

在仍計(jì)算公攤面積的背景下，為了保護(hù)購(gòu)房者權(quán)益，合理提高得房率，3月以來(lái)，珠海和長(zhǎng)沙兩地先后明確和優(yōu)化房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目中有關(guān)贈(zèng)送面積的規(guī)則。

比如，珠海市自然資源局3月初印發(fā)《關(guān)于印發(fā)優(yōu)化規(guī)劃管理助力高質(zhì)量發(fā)展若干措施的通知》，優(yōu)化完善房屋計(jì)容建筑面積計(jì)算規(guī)定，增加多種不計(jì)容建筑面積情形，包括公共開(kāi)放空間的交通附屬設(shè)施，既有房屋增設(shè)必要的消防樓梯、連廊、無(wú)障礙設(shè)施、電梯等。支持商業(yè)服務(wù)業(yè)建筑按層集中設(shè)置不超過(guò)該層水平投影面積5%的公共半開(kāi)敞空間，按其水平投影面積一半計(jì)算計(jì)容建筑面積。

而除了重慶、肇慶，合肥也加入商品房銷售“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”的隊(duì)列。3月初，中共合肥市委辦公室在人民網(wǎng)領(lǐng)導(dǎo)留言板上答復(fù)網(wǎng)友提問(wèn)時(shí)稱，為避免公攤面積比例過(guò)大，合肥市積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)，相關(guān)具體工作正在探索推進(jìn)。目前，已有試點(diǎn)項(xiàng)目在銷售現(xiàn)場(chǎng)同步公布建筑面積銷售單價(jià)和套內(nèi)建筑面積銷售單價(jià)。

崔光燦建議，未來(lái)，要想進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)計(jì)價(jià)方式改革，鼓勵(lì)“按套內(nèi)面積計(jì)價(jià)”，還需在行政管理上做出一系列政策完善。比如，后期產(chǎn)權(quán)登記上的面積設(shè)定、依據(jù)房?jī)r(jià)的相關(guān)稅費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。

摘自微信公眾號(hào)“國(guó)民經(jīng)略”