房企轉型眾生相：退出、聚焦和收縮

最近，格力地產又一次修改了重組方案。在置入免稅業務不變前提下，公司置出部分房地產開發資產。置出的緣由是基于“逐步退出房地產開發業務實現主業轉型”的整體戰略考量。

格力地產不是年內首家、也不是最后一家宣布退出房地產業務的房企。年內宣布退出房地產開發業務的房企中，既有老牌開發企業，也有曾經的銷售千億元房企，國有與民營也都紛紛現身。

在房地產市場供求關系發生重大變化的當下，基于企業自身不同的處境和選擇，房企也開始走出各自不同的向前路徑。退出并不是多數行為，但退出的房企都得到市場的支持，股票漲停或者大幅拉升即是最好的明證。

收縮成為行業內的共識，多數房企的選擇也是如此。主要表現在降負債、謹慎拿地和加大竣工力度等。當然也有少數房企在本輪調整中，憑借著更高端的定位，借勢實現擴張。

有的籌劃退出

7月8日，格力地產宣布調整重組方案。根據公告，格力地產表示，基于公司逐步退出房地產開發業務實現主業轉型的整體戰略考量，擬置出所持有的上海、重慶、三亞等地相關房地產開發業務對應的資產負債及上市公司相關對外債務，并置入珠海市免稅企業集團有限公司（下稱“珠海免稅集團”）不低于51%股權。

根據調整后的方案，新方案不涉及發行股份或配套募集資金，估值差額部分將以現金方式補足。原方案中，格力地產計劃收購珠海免稅集團100%股權，并向不超過35名投資者募集配套融資，上限為70億元。

雖然早就計劃收購珠海免稅集團，從而進入高附加值、高盈利能力的免稅業務，但一直以來格力地產并未打算放棄自己原有的房地產業務。這一次公司下了更大的決心，將一步步退出原有的房地產主業。

格力地產最初轉型要追溯到2020年5月。彼時，格力地產就計劃全資收購珠海免稅集團，并最終作價122.15億元。隨后由于當時的董事長涉嫌內幕交易被立案、董事會換屆和公司涉嫌信披違規被證監會立案調查等諸多困擾纏身，格力地產收購一拖再拖。

2023年3月，修改后的收購書顯示，珠海免稅集團整體作價調整為89.78億元。與此前122.15億元的收購價相比，減少了32.37億元。調整后的收購方案中，股份對價為76.31億元，現金對價13.47億元。

在最新的調整方案中，收購比例下調至51%，估值還未公布。讓市場最為關注的是，與之前“地產+免稅”的雙輪驅動相比，格力地產將堅定轉型的決心。

近幾年，房地產市場經歷了重大改變，向高質量發展已經成為行業共識。房企探索如何轉型已經成為主旋律，尤其對于部分房企而言，開發業務成為業績拖累，轉型勢在必行。

以格力地產為例，根據公告，公司預計2024年上半年實現歸屬于母公司所有者的凈利潤為-6.03億元到-7.8億元之間，同比下降下降184.35%到268.08%。公司解釋虧損的原因主要是房地產結轉項目毛利率下降，存貨、長期股權投資等計提資產減值準備以及投資性房地產公允價值下降。

不止是2024年，之前的2022-2023年，格力地產已經連虧兩年，凈利潤分別為-20.57億元和-7.33億元。

退出房地產主業轉型其他業務，一個出路是如格力地產這樣，收購新業務，更多的是從原有業務內部挖潛。幾乎與格力地產同一時間，冠城大通公告，公司計劃將持有的房地產開發業務相關資產及負債轉讓至公司控股股東，或者是實際控制人指定的關聯公司。

在剝離了房地產業務后，冠城大通將不再從事房地產開發業務，經營上聚焦電磁線業務。

從收入占比上看，房地產和電磁線是冠城大通的兩大主業。近幾年房地產業務占到了公司40%左右的收入，電磁線則在50%上下。之前，冠城大通基本上一半以上的收入來源于房地產，且其擁有更高的毛利率。

受房地產市場環境及公司項目計提等影響，2021年和2023年冠城大通已經兩次陷入虧損中，電磁線業務則保持了穩定的利潤。在退出虧損的房地產業務后，冠城大通將不再受到該業務的拖累。

雖然還未陷入虧損中，美的置業的盈利也出現了明顯的下降。或許是未雨綢繆，6月23日，美的置業公告，公司將房地產開發業務重組至控股股東。此后，美的置業將專注于物業管理服務業務、商業物業和產業園業務、房地產科技和建設項目管理業務等。

物業管理方面，截至2023年底，美的置業擁有總合約建筑面積9032萬平方米。商業物業和產業園業務中，公司有6個自持商業物業、4個第三方持有的物業和3個自有產業園。

美的置業曾是房企銷售“千億俱樂部”中的一員。2019-2021年公司連續3年合約銷售都超過了千億，并于2021年達到創紀錄的1371.4億元。2023年公司合約銷售降至658.5億元，降幅超過一半。2024年上半年，美的置業合約銷售202.1億元，同比降幅繼續超過五成。

與諸多已經陷入虧損的房企相比，美的置業還有一定的盈利額。2023年公司應占凈利潤為9.14億元，與2020年最高峰的43.26億元相比，占其比例20%出頭。

在這樣的情況下，美的置業將房地產開發的重資產業務與持續經營性業務進行了股權分隔，實現公司業務的“去重向輕”轉型。

無一例外，截至目前，年內主要幾家宣布退出房地產開發業務的房企都獲得了市場的支持。最早的是4月底，華遠地產宣布退出房地產，公司股價連續3個交易日一字漲停。之后是6月底美的置業的退出公告，公司股價一日之內大漲69.87%。

最近宣布退出房地產的格力地產和冠城大通，也都收獲了兩個和一個漲停板。

中指研究院企業研究總監劉水近日就表示，房地產市場深度調整，房企背負較大經營業績壓力，企業對房地產發展前景研判不樂觀，一些上市公司謀求轉型發展及提高經營質量，后期或許還會有其他上市公司主動退出房地產開發業務。

個別嘗試聚焦

7月初，義烏政府網站披露了鳳起潮鳴二期預售許可公示。5月底項目一期獲批銷售，公開信息顯示，首次開盤即銷售20億元，一個半月入賬35億元。一期預售91套，在縣級市義烏，這個項目是典型的改善型定位。

鳳起潮鳴是綠城中國開發的一個項目。2023年12月，綠城中國以31億元底價獲得項目地塊，項目計劃總投資53.75億元，總建筑面積達到25.57萬平方米。

這是綠城中國開發改善型住宅的一個縮影。公司公告顯示，2024年6月，綠城中國銷售金額約為174億元，銷售面積約53萬平方米，即銷售均價大約32531元。上半年，綠城中國合同銷售約為854億元，銷售面積約280萬平方米，即銷售均價大約為30500元。

在規模房企中，綠城中國的銷售均價可以說是首屈一指。從克而瑞公布的銷售成績看，2024年上半年操盤銷售前10的房企中，綠城中國也是降幅最小的一家。

即使放大到前40名，綠城中國也是所有上市房企中降幅最小的一家，同比降幅只有5.8%。與之相對應的是，百強房企操盤口徑銷售金額下降了39.5%，統計局統計數據顯示，2024年上半年，新建商品房銷售額47133億元，下降25%，其中住宅銷售額下降26.9%。

綠城中國的高單價不是一夕形成的。首先是合同銷售上，2020年公司實現合同銷售2892億元，銷售面積約1385萬平方米，銷售均價突破兩萬元達到2.09萬元。之后公司合同銷售均價基本都保持在兩萬元以上，并未受到地產環境急劇變化的明顯影響。

除了合同銷售外，綠城中國還詳細公布了公司自投項目的銷售均價。2019-2020年，公司自投項目每平米銷售均價在2.6萬元上下，2021-2023年分別為28416元、26823元和28334元，維持了較高的水平。

這一時期正處于房地產銷售由增長向下滑的轉變過程中，且各地樓盤降價的消息也不斷傳來。綠城中國銷售均價做到了逆勢上漲。

除了銷售均價的強勢外，綠城中國銷售雖也受到一定影響，但降幅要小于競爭對手。2021年，綠城中國合同銷售達到最高的3509億元，2023年公司銷售降至3011億元，公司銷售規模較高點下降接近15%。

同期，降幅超過三成、五成的規模房企比比皆是。2021年銷售超千億的房企逾40家，2023年只有16家。

綠城中國擁有較高均價，且銷售降幅較少，原因之一在于公司對核心市場的投資。2021年后，公司土地儲備均價都在7000元以上。2021-2023年，綠城中國土地儲備每平米平均樓面地價分別約為7182元、7582元和7982元。

從項目位置上看，2021年綠城中國一二線城市土地儲備可售貨值占比達74%，2022年提升至78%，其中北京、上海和杭州等10達核心城市貨值占比為52%。2023年一二線城市貨值占比達到80%，10達核心城市占比提高至59%。

中央層面已經不止一次提出，要“支持剛性和改善性住房需求”。從綠城中國不斷增長的銷售均價看，公司資源更集中于核心城市，向改善型住房需求傾斜。

與綠城中國集中于核心城市不同，濱江集團則將精力放在了省內市場。公司房地產項目主要集中在浙江省，其中又以杭州為主。從年報來看，原本公司在省內有向金華等三四線城市發展的勢頭，疫情后，公司又集中精力開發省會杭州市場。

這從公司新增土地項目可以窺見一斑。2022年和2023年，公司新增41個和33個土地項目，2022年杭州外只有一個項目，2023年省會之外也只有6個。在此之前，濱江集團雖然新增項目也集中在杭州，但也做到了省內“全覆蓋”，非杭州的城市多有涉及。

2021年，濱江集團土地儲備中，杭州總建筑面積占比剛好超過了55%，而到了2023年，杭州的占比已經超過了70%。

項目集中于強二線，均價自然要高于全國性的房企。2021-2023年濱江集團簽約銷售均價為4.36萬元、4.58萬元和4.73萬元。房地產銷售高峰的2021年，濱江集團實現銷售金額1691億元，2023年微降至1534.7億元，降幅不到一成。

集中力量辦大事。在行業發展處于下行通道時，部分房企實現了逆襲，或者受到的影響降到了最低。

房企探索如何轉型已經成為主旋律，尤其對于部分房企而言，開發業務成為業績拖累，轉型勢在必行。

多數選擇收縮

日前，萬科發布業績預告，公司預計2024年上半年虧損70億-90億元之間，同比下降171% -191%。2023年四季度，萬科開始出現季度虧損。2020年萬科歸屬利潤還在415億元以上，2023年已經降至120億元出頭。

面對經營壓力，萬科已經開始收縮戰線。首先是減少拿地。2020年和2021年公司新增項目權益地價總額在1400億元上下，2022年新增項目權益地價總額約496.4億元，2023年繼續下降至463.2億元。

降負債是重中之重。根據資產負債表，2021年萬科負債規模為1.55萬億元，2023年已經降至1.1萬億元。需要注意的是，萬科負債減少主要是合同負債減少了約3300億元，公司有息負債并沒有減少。2021年末，公司有息負債總額2659.6億元，2023年增長至3200.5億元。

對于負債，萬科此前已經公開表示，上半年公司完成了公開市場債務的安全兌付，下半年，境內公開債券還剩余2筆，合計43億元，通過經營端現金流、過渡銀團等渠道已有相應償還安排。

早在2024年4月底舉行的2023年股東大會上，萬科董事會主席郁亮就介紹，公司已制定了“瘦身健體”一攬子方案。未來聚焦綜合住區開發、物業服務、租賃公寓三大優勢主業，除三大主業外，萬科將退出其他業務，清理和轉讓非主業的財務投資。

在2023年報中，萬科已經表示，將通過大宗資產、股權交易兌現“蓄水池”，大規模增厚安全墊。2024年實現交易回款不低于300億元。并且要在未來兩年削減付息債務1000億元以上，堅定降杠桿。

收縮戰略是多數房企共同的策略。在行業變局的當下，如何活下去是房企的第一要務。只有等到拐點出現，才能“守得云開見月明”。