“瘦身健體”、主動降債 龍頭房企風(fēng)險化解提速

受房地產(chǎn)市場近兩個月升溫影響，房企出售商辦類大宗資產(chǎn)迎來窗口期。中指數(shù)據(jù)顯示，6月份房地產(chǎn)并購交易再度呈現(xiàn)活躍跡象，房地產(chǎn)行業(yè)資產(chǎn)并購交易金額環(huán)比增加11.5%。

目前，萬達、萬科等龍頭房企在積極推進“瘦身健體”舉措，轉(zhuǎn)讓旗下部分資產(chǎn)。除了重資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，另有部分房企選擇轉(zhuǎn)讓控股權(quán)并引入地方國資，尋求更有力的資源支持與轉(zhuǎn)型升級。有業(yè)內(nèi)人士向本刊表示，當(dāng)前房企出售資產(chǎn)不失為一種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，“割愛”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)能夠快速回籠資金，有助于企業(yè)將資源專注于主營業(yè)務(wù)；轉(zhuǎn)讓股權(quán)并引進國資控股，能夠增強房企信用和融資能力、優(yōu)化資源配置。

“雙萬”“瘦身”加快轉(zhuǎn)讓旗下投資

在7月份第一周，萬達一口氣出售包括東莞、宜春、煙臺在內(nèi)的3家萬達廣場。據(jù)不完全統(tǒng)計，2023年以來萬達商管至少對外轉(zhuǎn)讓了26家公司的控制權(quán)，其中不乏北京、上海、廣州等一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)項目，通過重資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，萬達集團得以持續(xù)去杠桿。

近年來，萬達集團明確升級輕資產(chǎn)戰(zhàn)略，相較于投入資金建設(shè)并持有萬達廣場，更傾向于負(fù)責(zé)輸出品牌、輔助設(shè)計、建設(shè)、招商和管理等輕資產(chǎn)運營。數(shù)據(jù)顯示，截至2023年11月底，萬達集團去年開業(yè)了23個萬達廣場，當(dāng)中只有2個為萬達集團自持物業(yè)，其余均為輕資產(chǎn)項目。

萬達頻繁將資產(chǎn)變現(xiàn)，也與旗下萬達商管未能在2023年如期上市有關(guān)，這意味著萬達方面需要負(fù)擔(dān)與諸多機構(gòu)投資者簽下的380億元對賭協(xié)議。

不過，今年3月萬達的對賭危機得到解除。其間萬達商管與太盟投資、中信資本等共5家機構(gòu)簽署新的投資協(xié)議，成立大連新達盟商業(yè)管理有限公司（以下簡稱“大連新達盟”），新公司將獲得約600億元投資，代價則是萬達商管對大連新達盟的持股比例從70.15%降至40%。

據(jù)企查查，截至目前（7月18日），大連新達盟99.99%的股權(quán)仍由萬達商管持有，未發(fā)生股權(quán)變更。股權(quán)交割尚未完成，意味著萬達等待的600億元紓困資金還在路上。

與萬達類似，萬科正加快轉(zhuǎn)讓非主業(yè)財務(wù)投資的步伐。近日萬科已轉(zhuǎn)讓上海最大單體商業(yè)購物中心南翔印象城MEGA的股權(quán)。據(jù)企查查信息，上海南翔印象城MEGA的主體企業(yè)上海星信曼企業(yè)管理有限公司在6月份發(fā)生股權(quán)變更，深圳印力管理有限公司對主體公司的持股比例從50%變更為2%，RECO YIYUAN PRIVATE LIMITED的股權(quán)比例由50%變更為98%。這意味著，萬科旗下印力集團將其所持南翔印象城MEGA的48%股份出售給了另一位外資股東，只保留了2%股份。

算上2月份轉(zhuǎn)讓的七寶萬科廣場，今年萬科已在上海出售2家“最賺錢”的商業(yè)項目。集團財報顯示，2023年上半年，七寶萬科廣場、南翔印象城MEGA兩家商業(yè)項目分別實現(xiàn)營業(yè)收入2.1億元、1.9億元，在集團運營管理的前十大商業(yè)項目中排名第一、第二。

加速出貨背后，萬科在今年4月份舉行的年度業(yè)績發(fā)布會上提出“瘦身健體”一攬子方案，以實現(xiàn)降負(fù)債、融資模式轉(zhuǎn)型、聚焦主業(yè)三大目的，包括騰出有限資源做好綜合住區(qū)開發(fā)、物業(yè)服務(wù)、租賃公寓三大主業(yè)；未來兩年削減付息債務(wù)1000億元以上，未來五年付息負(fù)債總規(guī)模要降一半以上。

7月9日披露的一份投資者關(guān)系活動記錄表上，萬科再次介紹“一攬子方案”進程，公司今年以來加大力度推進大宗資產(chǎn)交易工作，包括資產(chǎn)交易和REIT、Pre-REIT基金兩個方面。其中，萬科上半年資產(chǎn)交易方面實現(xiàn)回款93.4億元，包括2月份作價23.8億元轉(zhuǎn)讓七寶萬科廣場50%股權(quán)，5月轉(zhuǎn)讓深圳超級灣地塊回款22.35億元，以及6月份印力集團完成南翔印象城MEGA48%的股權(quán)交易。

萬科表示，大宗資產(chǎn)交易并不必然會產(chǎn)生虧損：“上半年的大宗交易中，有虧有賺。比如出售上海萬科七寶廣場股權(quán)，實現(xiàn)了12.3億元的權(quán)益利潤。公司會努力提高資產(chǎn)經(jīng)營水平，提升資產(chǎn)價值。”

按照萬科聚焦三大主業(yè)的戰(zhàn)略方案，目前公司其實有不少項目符合其非核心業(yè)務(wù)的出售計劃。公司年報顯示，截至2023年底，萬科持有的非核心資產(chǎn)包括203個商業(yè)類項目、33個酒店、1002萬平方米物流倉儲，以及4個度假滑雪場。

截至2023年底，萬科按成本計量的投資性房地產(chǎn)賬面價值為1101.34億元。如果依照其“每年能賣200億元”的計劃，萬科手中投資性業(yè)務(wù)能為其資金變現(xiàn)提供至少5年“彈藥”。

房地產(chǎn)大宗交易活躍度上升變現(xiàn)優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)加快資金回籠

今年以來，龍頭房企大宗資產(chǎn)交易動作頻頻。除了出于聯(lián)合開發(fā)目標(biāo)的常規(guī)項目股權(quán)交易，商辦類資產(chǎn)處置往往可帶來大量及時的現(xiàn)金流入，緩解企業(yè)的流動性壓力。

中指院數(shù)據(jù)顯示，隨著資產(chǎn)價格探底，房地產(chǎn)并購交易再度呈現(xiàn)活躍跡象，6月房地產(chǎn)行業(yè)共進行17筆并購交易，比上月增加2筆。其中15筆交易披露交易金額，總交易規(guī)模約169.3億元，環(huán)比增加11.5%。

比如，僅在6月份，遠(yuǎn)洋集團作價40億元向中國人壽、太古地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓北京頤堤港二期64.79%的股權(quán)及相關(guān)債權(quán)；光明地產(chǎn)作價2.95億元將上海海博供應(yīng)鏈管理有限公司轉(zhuǎn)讓給上海糖酒集團；新世界發(fā)展作價14.4億元將深圳前海辦公樓30%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給周大福；融創(chuàng)將濟南文旅城部分資產(chǎn)作價4.74億元轉(zhuǎn)讓給濟南歷城控股；綠景中國地產(chǎn)作價8.14億元將深圳虹灣購物中心轉(zhuǎn)讓給深圳福田產(chǎn)業(yè)投資服務(wù)等。

整體來看，今年被房企擺上貨架的大宗資產(chǎn)在業(yè)態(tài)和區(qū)域上更加集中，主要包括酒店、辦公、商業(yè)三大類型資產(chǎn)，不少位于北京、上海、廣州等熱點城市。與此同時，今年房企“割愛”的資產(chǎn)更加優(yōu)質(zhì)，比如世茂向上海地產(chǎn)集團出售的“最賺錢”上海外灘茂悅酒店，年度利潤率常年保持在40%上。華僑城則將“最貴30萬一晚”的上海寶格麗酒店轉(zhuǎn)讓給了金峰水泥。

從接盤方來看，地方國企、險資、外資、實體企業(yè)等是大宗交易市場的主要買家。比如，今年萬科掛牌出讓的深圳灣總部基地地塊，便是其大股東深圳地鐵與南山區(qū)國資聯(lián)合接盤；遠(yuǎn)洋集團旗下北京頤堤港二期項目的部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓給了其大股東中國人壽；萬達出售的資產(chǎn)，多數(shù)引入保險公司作為新股東，包括新華保險、陽光保險、大家保險、橫琴人壽等。

本刊了解到，在房地產(chǎn)市場深度調(diào)整周期下，對處置占用大量資金的商辦類資產(chǎn)“減重”，是當(dāng)前房企的主流選擇。其中，位于一二線城市運營穩(wěn)健的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，賦予了房企迅速變現(xiàn)的能力；與此同時，由于社區(qū)商業(yè)、購物中心、公寓、酒店等資產(chǎn)有通過發(fā)行公募REITs等渠道吸引投資的機會，間接促使這類資產(chǎn)流轉(zhuǎn)較多。

中國企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長柏文喜向本刊表示，當(dāng)前部分房企“割愛”優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，與緩解資金壓力、降低負(fù)債率、避免未來的不確定性、專注于核心業(yè)務(wù)等戰(zhàn)略調(diào)整有關(guān)。“房地產(chǎn)市場整體承壓背景下，出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)是快速回籠資金的有效手段。例如，世茂集團出售上海外灘茂悅酒店，總代價為45億元，預(yù)期可以變現(xiàn)出售收益約30.1億元。”

奧優(yōu)國際董事長張玥也向本刊表示，當(dāng)前房企出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不失為一種業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)優(yōu)化的表現(xiàn)：“企業(yè)往往需要剝離一些非核心業(yè)務(wù)或低效資產(chǎn)，這種‘割愛’實際上有助于企業(yè)將更多資金和資源專注用于主營業(yè)務(wù)，提高經(jīng)營效率和市場競爭力。”

讓渡股權(quán)引入國資房企發(fā)展需求將得到更大滿足

除了轉(zhuǎn)讓重資產(chǎn)回籠資金，部分房企進一步轉(zhuǎn)讓股權(quán)為上市公司發(fā)展注入新的動能和資源。繼此前建業(yè)地產(chǎn)、金科股份等房企引入國資增信后，越來越多企業(yè)讓渡控股權(quán)、引入地方國企支持。

7月5日，珠海地產(chǎn)“三劍客”之一的世榮兆業(yè)，憑一則要約收購公告即獲得一個股價漲停板。根據(jù)公告，珠海國企大橫琴集團全資子公司珠海大橫琴安居投資有限公司（以下簡稱“安居公司”），通過司法拍賣平臺競得世榮兆業(yè)約4.13億股股份，占公司總股本的51%。此舉觸發(fā)了全面要約收購，安居公司有望成為世榮兆業(yè)的新控股股東。

新湖中寶此前已引入衢州國資入場。今年1月，新湖中寶向衢州市國資企業(yè)衢州智寶進一步轉(zhuǎn)讓18.43%的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓價款合計30.06億元，衢州智寶及其關(guān)聯(lián)方由此持有新湖中寶28.54%的股份，成為上市公司第一大股東。

根據(jù)新湖中寶公告，股權(quán)轉(zhuǎn)讓原因主要為進一步優(yōu)化公司股東架構(gòu)、爭取地方政策支持、全面深化合作、推進公司轉(zhuǎn)型。目前其大股東正積極“護盤”，據(jù)7月份新湖中寶披露的大股東增持公告，衢州智寶擬在近6個月內(nèi)最多增持新湖中寶1億元金額的股份。

從業(yè)績表現(xiàn)上看，世榮兆業(yè)、新湖中寶其實可圈可點，兩家企業(yè)長期維持盈利狀態(tài)。其中，世榮兆業(yè)得益于早年低成本獲得的優(yōu)質(zhì)土儲，近3年銷售毛利率維持在30%～70%的高水平；主打“地產(chǎn)+科技”的新湖中寶，近3年銷售毛利率也維持在22%～38%。

在柏文喜看來，部分房企選擇轉(zhuǎn)讓股權(quán)、引進國資控股，旨在增強信用和融資能力、優(yōu)化資源配置。“引入國資控股可增強企業(yè)的信用和融資能力，降低融資成本，這在當(dāng)前融資環(huán)境下尤為重要。另外，國資的介入不僅可帶來資金支持，還可以帶來管理經(jīng)驗和市場資源，提升企業(yè)的競爭力。”

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）