建設(shè)項目前期手續(xù)辦理流程及對策分析

摘 要：隨著我國市場經(jīng)濟體制改革的不斷深入，建設(shè)項目前期手續(xù)的辦理制度也在不斷地完善，建設(shè)項目前期手續(xù)辦理流程已逐步走向制度化。本文結(jié)合建設(shè)項目前期手續(xù)辦理流程進行分析與說明，對不同階段的關(guān)鍵性手續(xù)及辦理要點進行闡述，最后提出了相應(yīng)的對策，以供參考。

關(guān)鍵詞：建設(shè)項目；前期手續(xù)；辦理流程；對策文章編號：2095-4085（2024）08-0109-03

1 建設(shè)項目前期手續(xù)辦理流程

1.1 項目策劃及立項

首先，申請單位向縣（市、 區(qū)）政府或政府投資主管部門提交立項申請報告，內(nèi)容包括建設(shè)項目的名稱、地點、建設(shè)規(guī)模、投資規(guī)模、建設(shè)期限及項目主管部門等內(nèi)容。

然后，縣（市、 區(qū)）政府或政府投資主管部門收到申請報告后，按照有關(guān)規(guī)定進行審核，并根據(jù)項目主管部門意見，對符合規(guī)定的項目出具“建設(shè)項目建議書批復(fù)文件”；對不符合規(guī)定的項目，書面通知申請人。

最后，申請人根據(jù)“建設(shè)項目建議書批復(fù)文件”所確定的項目建設(shè)規(guī)模和投資總規(guī)模，按照有關(guān)規(guī)定進行測算，編制可行性研究報告，并在編制可行性研究報告過程中根據(jù)審批機關(guān)要求補充必要的材料。在此基礎(chǔ)上，按有關(guān)規(guī)定提出項目初步設(shè)計建議：

（1）規(guī)劃

1）縣（市、 區(qū)）政府或政府投資主管部門對上報的建設(shè)項目可行性研究報告中的規(guī)劃方案進行審查，并提出意見。

同時，將批準(zhǔn)的建設(shè)項目規(guī)劃方案在“建設(shè)項目規(guī)劃許可證”上進行詳細說明。

2）縣（市、 區(qū)）政府或政府投資主管部門按照有關(guān)規(guī)定，對已經(jīng)批準(zhǔn)的規(guī)劃方案進行修改。

3）縣（市、 區(qū)）政府或政府投資主管部門將修改后的規(guī)劃方案在“建設(shè)項目規(guī)劃許可證”上予以說明，并在“建設(shè)項目竣工驗收備案表”上加蓋公章。

（2）土地

1）申請單位向國土資源局提交“建設(shè)項目用地預(yù)審和選址意見書”，國土資源局對申請項目是否符合土地利用總體規(guī)劃、是否符合城市總體規(guī)劃進行審核，對符合規(guī)定的項目出具“建設(shè)項目用地預(yù)審意見”；對不符合規(guī)定的項目，書面通知申請單位。

2）國土資源局根據(jù)國家法律、法規(guī)和政策規(guī)定，對建設(shè)用地進行審查，核發(fā)“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”。

3）建設(shè)單位在取得“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”后，向土地儲備中心申請辦理土地征收手續(xù)；土地儲備中心在收到申請后，報縣（市、 區(qū)）政府批準(zhǔn)后，與國土資源局簽訂《國有土地使用權(quán)征收補償合同》，對拆遷和安置補償落實情況進行驗收。申請單位或個人憑“建設(shè)用地批準(zhǔn)書”領(lǐng)取“國有土地使用權(quán)證書”。

1.2 環(huán)境影響評價

環(huán)境影響評價屬于事前審批，是一種強制性環(huán)保行政許可制度。建設(shè)單位在申請辦理環(huán)評手續(xù)之前，必須取得規(guī)劃行政主管部門頒發(fā)的“建設(shè)項目規(guī)劃許可證”或“建設(shè)項目選址意見書”，否則不能申請辦理環(huán)評手續(xù)。同時，《建設(shè)項目環(huán)境保護管理條例》也明確規(guī)定：未依法進行環(huán)境影響評價或者經(jīng)批準(zhǔn)的環(huán)境影響評價文件被撤銷，建設(shè)單位不得開工建設(shè)。建設(shè)項目在進行選址時，必須向?qū)徟鷻C關(guān)提交有關(guān)文件和資料，詳細說明擬選位置的自然環(huán)境狀況、社會經(jīng)濟條件和規(guī)劃方案；擬選位置涉及自然保護區(qū)、風(fēng)景名勝區(qū)、飲用水水源保護區(qū)等法律法規(guī)規(guī)定的禁止區(qū)域的，還必須提交相關(guān)主管部門的意見。

1.3 可研批復(fù)及用地規(guī)劃許可

在可研批復(fù)及用地規(guī)劃許可階段具體手續(xù)及流程如表1。

其中，建設(shè)項目選址意見書是指建設(shè)單位在取得建設(shè)用地規(guī)劃許可證后，根據(jù)《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》第四十一條的規(guī)定，向城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門提出選址申請，由城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門依據(jù)建設(shè)項目規(guī)劃條件對該項目的選址予以確定的法律文件。建設(shè)項目選址意見書的主要內(nèi)容包括：建設(shè)項目的性質(zhì)、規(guī)模和位置；占用土地的性質(zhì)和面積；建設(shè)用地周圍影響范圍內(nèi)的地形、地貌、地質(zhì)、水文、氣象等自然條件；交通、市政公用設(shè)施、綠化等現(xiàn)狀及規(guī)劃要求。

1.4 用地審批

用地預(yù)審意見是建設(shè)項目用地報批的必備材料之一，因此，建設(shè)單位應(yīng)按照規(guī)定的時間及時辦理。辦理用地預(yù)審應(yīng)提交下列材料：建設(shè)項目選址意見書；可行性研究報告批復(fù)文件；城市規(guī)劃行政主管部門核發(fā)的建設(shè)工程規(guī)劃許可證；土地管理部門出具的征地批文及補充耕地方案；占用林地的應(yīng)提供林業(yè)部門核發(fā)的占用林地審核同意書。

1.4.1 項目申請

項目申請人（單位）向市或區(qū)、縣國土資源管理部門提出用地申請，填寫《建設(shè)項目用地預(yù)審申請表》。國土資源管理部門應(yīng)在5個工作日內(nèi)作出是否受理的決定，對受理的項目，應(yīng)當(dāng)從受理之日起10個工作日內(nèi)完成對項目選址、用地預(yù)審文件的審查，并提出審查意見；對不符合法律、法規(guī)規(guī)定的，應(yīng)當(dāng)書面通知申請人（單位）補正。

對符合法律、法規(guī)規(guī)定的，國土資源管理部門應(yīng)當(dāng)在受理之日起10個工作日內(nèi)完成項目選址、用地預(yù)審文件的審查工作。審查合格后，國土資源管理部門在10個工作日內(nèi)完成建設(shè)項目用地預(yù)審意見；對于符合土地利用總體規(guī)劃和城市總體規(guī)劃的，在建設(shè)項目用地預(yù)審意見中注明“建設(shè)項目用地符合規(guī)劃”。

1.4.2 初步設(shè)計審查和報審

建設(shè)單位應(yīng)按照《土地管理法》規(guī)定的有關(guān)要求，將項目選址意見書、用地預(yù)審意見、初步設(shè)計文件和報審資料等報有審批權(quán)的人民政府土地管理部門審查，并取得其受理。有審批權(quán)的人民政府土地管理部門在收到建設(shè)項目初步設(shè)計文件后，對其內(nèi)容進行審查，提出初審意見。初步設(shè)計符合法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的，出具受理通知書；不符合法律法規(guī)和相關(guān)規(guī)定的，出具不予受理通知書。建設(shè)項目用地經(jīng)批準(zhǔn)后，土地管理部門應(yīng)當(dāng)在30天內(nèi)將建設(shè)項目用地情況報縣級以上人民政府土地管理部門備案。

1.5 土地劃撥

1.5.1 確定土地征收范圍、提交發(fā)布征收啟動公告申請

土地征收工作協(xié)議征收實施主體為區(qū)政府，征收組織協(xié)調(diào)單位為所在鎮(zhèn)、街。該項工作由代建方向區(qū)征收中心領(lǐng)取區(qū)政府合同（協(xié)議）處理審批單予各個單位會稿后送區(qū)政府蓋章。

在土地劃撥程序中，建設(shè)項目用地的審批程序主要分為以下幾個步驟：

（1）國土資源局對項目用地進行初審，符合規(guī)定后出具《建設(shè)用地預(yù)審意見》。

（2）國土資源局向建設(shè)單位出具《國有建設(shè)用地劃撥決定書》。

（3）土地出讓后，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)與土地使用權(quán)人簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》，并向國土資源局申請辦理《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》和《建筑工程施工許可證》等相關(guān)證照。

1.5.2 用地規(guī)劃許可證、劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)

辦理前置條件：（1）取得建設(shè)項目用地預(yù)審《建設(shè)項目用地預(yù)審和選址意見書》；（2）取得建設(shè)項目管理部門的立項、核準(zhǔn)或備案文件；（3）形成凈地達到交地條件（取得凈地證明）。

工作要點：提供①申請表（進入福建省網(wǎng)上辦事大廳-廈門市翔安區(qū)-劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)-申報材料中下載）、②用地預(yù)審和選址意見書、③土地勘測定界技術(shù)報告書（為內(nèi)部調(diào)閱資料，提供用地預(yù)審和選址意見書向地理信息中心提前申請辦理）、④項目總平位置圖、⑤設(shè)計方案批復(fù)、⑥屬地區(qū)政府土地房屋征收部門出具的已完成土地房屋征收證明文件。（如有涉及本項目的原用地批文、劃撥決定書、會議紀(jì)要、抄告單等也應(yīng)一并提供）。

1.6 施工許可辦理

施工許可的辦理是項目正式開工前的必要步驟。辦理施工許可證需要準(zhǔn)備一系列資料，包括建筑工程用地批準(zhǔn)文件、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、到位資金證明、施工圖審查合格證、施工和監(jiān)理中標(biāo)通知書、施工和監(jiān)理合同，以及建設(shè)工程質(zhì)量安全監(jiān)督書等。這些資料的準(zhǔn)備需要嚴(yán)格按照相關(guān)法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)進行，確保項目的合法性和合規(guī)性。

在提交申請后，相關(guān)部門會進行審查和核實，確認(rèn)項目是否具備開工條件。審查過程可能涉及對項目的建設(shè)規(guī)模、設(shè)計方案、施工計劃等進行詳細評估。一旦審查通過，項目將獲得施工許可證，標(biāo)志著項目可以正式進入施工階段。

具體流程如下表2 所示。

結(jié)合本人負責(zé)辦理的廈門市翔安某學(xué)校新校區(qū)項目前期手續(xù)進行分析，該項目位于廈門市翔安區(qū)內(nèi)厝鎮(zhèn)，主要建設(shè)6 000人辦學(xué)規(guī)模的中等職業(yè)學(xué)校1所。用地面積約127 568m2，總建筑面積141 250m2，其中，地上總建筑面積126 850m2，地下總建筑面積14 400m2，地下室一層，地上層數(shù)最多為十層。建筑高度最高為40.20m。主要建設(shè)內(nèi)容包括：教學(xué)樓及實驗綜合樓、實訓(xùn)樓和實訓(xùn)車間、行政樓、圖書館、師生活動中心、風(fēng)雨操場、食堂、宿舍樓及其他附屬用房、地下車庫等。本項目總投資額約69 800萬元，建安投資額約56 900萬元。為加快前期手續(xù)辦理，按時完成交付工作，我們制定了一系列計劃：

2.1 建立專業(yè)的前期工作團隊

組建一個專業(yè)的前期工作團隊，該團隊?wèi)?yīng)具備豐富的項目經(jīng)驗和深厚的行業(yè)知識，能夠熟練處理各種前期手續(xù)。團隊成員之間應(yīng)明確分工，確保各項工作能夠高效、有序地進行。

2.2 提前介入與深入了解

在項目啟動初期，就應(yīng)提前介入，與相關(guān)部門進行充分溝通，深入了解項目的整體情況、審批要求以及可能遇到的難點。這樣有助于提前做好準(zhǔn)備，制定合理的計劃，避免在后續(xù)手續(xù)辦理過程中出現(xiàn)延誤。

2.3 制定詳細的前期工作計劃

根據(jù)項目的實際情況和審批要求，制定詳細的前期工作計劃，包括各項手續(xù)的辦理順序、時間節(jié)點、負責(zé)人等。計劃應(yīng)具有可操作性和靈活性，能夠根據(jù)實際情況進行調(diào)整。同時，施工方應(yīng)定期對計劃的執(zhí)行情況進行檢查和評估，確保各項工作能夠按時完成。

2.4 利用信息化手段提高效率

隨著信息技術(shù)的發(fā)展，越來越多的審批事項可以通過線上平臺進行辦理。充分利用這些信息化手段，如電子政務(wù)平臺、在線申報系統(tǒng)等，提高前期手續(xù)辦理的效率和準(zhǔn)確性。此外，還可以利用信息技術(shù)對前期工作進行實時監(jiān)控和管理，確保各項工作能夠按照計劃順利進行。

3 結(jié)語

綜觀所述，建設(shè)項目前期手續(xù)在整個項目的建設(shè)過程中雖然流程繁瑣用時較長，但隨著相關(guān)流程的進一步完善，只要我們做好相應(yīng)對策，前期介入，結(jié)合項目特性提前做好相應(yīng)的工作計劃及應(yīng)對措施，利用信息化等手段，對建設(shè)項目前期手續(xù)辦理效率定能起到重要的推動作用。

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