房地產(chǎn)工程管理中的關(guān)鍵點(diǎn)探究

摘 要：本次采用案例分析法與理論闡述法，對(duì)房地產(chǎn)工程管理中的關(guān)鍵點(diǎn)進(jìn)行研究，目的是提出科學(xué)可靠的房地產(chǎn)工程管理措施，提高工程管理的高效性，以此加強(qiáng)對(duì)工程建設(shè)過程與結(jié)果的管控，確保工程建設(shè)結(jié)果符合預(yù)期目標(biāo)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；工程管理；關(guān)鍵點(diǎn)文章編號(hào)：2095-4085（2024）08-0202-03

0 引言

近些年，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度逐漸放緩，高質(zhì)量穩(wěn)健發(fā)展成為各房地產(chǎn)企業(yè)、工程施工企業(yè)經(jīng)營(yíng)發(fā)展的核心理念，如何提高房地產(chǎn)工程的整體建設(shè)效益，是工程有關(guān)單位應(yīng)當(dāng)重點(diǎn)思考的問題。基于此，工程有關(guān)單位紛紛加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程的管理力度，以科學(xué)規(guī)范的工程管理輔助加強(qiáng)工程施工控制、施工人員控制與工程技術(shù)控制，循序漸進(jìn)地推進(jìn)房地產(chǎn)工程的建設(shè)，保證房地產(chǎn)工程建設(shè)成果符合要求。在實(shí)際過程中，工作人員可以根據(jù)房地產(chǎn)工程的實(shí)際情況，選擇合適的工程管理模式；同時(shí)立足工程角度明確工程管理方向，搭建健全的進(jìn)度管理體系，采用全過程管理手段加強(qiáng)管理力度，兼顧關(guān)注人員與技術(shù)。采用這樣的方法，多角度落實(shí)工程管理，為房地產(chǎn)工程的高效、高質(zhì)量建設(shè)提供保障。

1 房地產(chǎn)工程管理模式的分類

現(xiàn)如今，我國(guó)房地產(chǎn)領(lǐng)域內(nèi)的大部分工程，均采用的是項(xiàng)目式管控模式、承包發(fā)包管控模式這兩種工程管理模式。在這兩種模式之下，又可以細(xì)化分為多個(gè)不同的小類型管理模式，比如，按照不同授權(quán)程度，可以將項(xiàng)目管控模式分為矩陣式管理模式、職能型管理模式、項(xiàng)目管理型管理模式；再比如，按照不同的承包形式，可以將承包發(fā)包管控模式細(xì)化分為平行承發(fā)包模式、設(shè)計(jì)/施工總包/分包模式、聯(lián)合體承包模式、施工管理模式、總承包模式。

2 房地產(chǎn)工程管理的價(jià)值分析

本次對(duì)房地產(chǎn)工程進(jìn)行工程管理，管理目標(biāo)為漳州市碧水灣建設(shè)工程，工程建設(shè)地點(diǎn)為漳州市六號(hào)路以西、長(zhǎng)福路以北，是由漳州市維佳房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)的。本工程總建筑面積為119 423.37m2，計(jì)容建筑面積約為85 200.00m2，建筑占地面積約為8 517.16m2，建筑用地面積約為28 400.00m2，其中地上建筑面積約為87 697.37m2，主要建設(shè)內(nèi)容為多棟地上1～33層、地下2層的建筑物，建筑物總高度在4.9～99.10m之間，園區(qū)容積率為3.0，綠地率為40%，建筑密度為29.99。

在本次房地產(chǎn)工程總能，1#樓為一類高層綜合樓，屬于住宅和公寓合建建筑物；2#樓為一類高層住宅，主要功能為非動(dòng)車停車、養(yǎng)老用房、住宅；3#、5#樓為一類高住宅，主要功能為非機(jī)動(dòng)車停車）、物業(yè)、消控室、分配電室、住宅；6#樓為多層住宅，主要功能為非機(jī)動(dòng)車停、住宅；8#～13#樓為多層商業(yè)樓，15#樓為多層綜合樓。工程所建所有建筑物，其地下一層、二層均為設(shè)備用房、非機(jī)動(dòng)車庫、平戰(zhàn)結(jié)合戰(zhàn)時(shí)人防工程。

根據(jù)本工程實(shí)際情況來看，工程整體規(guī)模較大、建設(shè)內(nèi)容繁瑣、施工工序復(fù)雜且分散。工作人員需要根據(jù)工程實(shí)際情況，選擇合適的方法開展工程管理。科學(xué)的工程管理既可以有效控制房地產(chǎn)工程建設(shè)過程，也可以保護(hù)工程所在地區(qū)周圍環(huán)境，具有鮮明價(jià)值。

2.1 實(shí)現(xiàn)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目管控

對(duì)漳州市碧水灣建設(shè)工程進(jìn)行工程管理，能夠盡可能對(duì)工程內(nèi)各建筑物、基礎(chǔ)設(shè)施等工程建設(shè)的過程進(jìn)行控制，及時(shí)將潛在的安全隱患解決，確保工程建設(shè)質(zhì)量、效率與安全［1］。在工程管理中，工作人員根據(jù)地方有關(guān)規(guī)范要求、建筑物建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、建設(shè)與施工需要，嚴(yán)格開展各項(xiàng)工程管理工作，對(duì)每一個(gè)作業(yè)環(huán)節(jié)進(jìn)行管控，并且將作業(yè)期間留存的全部問題解決完畢，能夠有效減少工程建設(shè)期間由于復(fù)雜因素影響造成的突發(fā)事故。

同時(shí)，房地產(chǎn)工程建設(shè)周期較長(zhǎng)，涵蓋前期準(zhǔn)備、現(xiàn)場(chǎng)勘探勘察、施工圖紙?jiān)O(shè)計(jì)、材料采購(gòu)、總承包與分包、施工作業(yè)、驗(yàn)收交付等一系列過程。而科學(xué)完整的工程管理模式，能夠有效輔助工程建設(shè)全過程的控制，既可以凸顯工程管控效果，也可以保證工程正常推進(jìn)，有利于維護(hù)工程參與方的經(jīng)濟(jì)效益，維護(hù)工程建設(shè)的社會(huì)效益。

2.2 有利保護(hù)環(huán)境

在漳州市碧水灣建設(shè)工程的建設(shè)期間，現(xiàn)場(chǎng)經(jīng)常會(huì)產(chǎn)生一些建筑廢棄物、施工廢水，也會(huì)由于施工產(chǎn)生噪音，對(duì)周圍環(huán)境造成影響。在房地產(chǎn)工程建設(shè)過程中，工作人員規(guī)范開展工程管理工作，按照有關(guān)要求對(duì)工程建設(shè)期間的廢棄物處理、日常施工噪音等進(jìn)行控制，既可以避免建筑物廢水、固廢物污染周圍自然環(huán)境，也可以合理協(xié)調(diào)作業(yè)時(shí)間，避免施工作業(yè)對(duì)周圍群眾生活產(chǎn)生不良影響，有效維護(hù)周圍環(huán)境。

3 房地產(chǎn)工程管理的現(xiàn)狀分析

根據(jù)現(xiàn)階段房地產(chǎn)工程建設(shè)與工程管理的實(shí)際情況，可以發(fā)現(xiàn)，很多房地產(chǎn)工程紛紛調(diào)整了工程管理方法，致力于搭建完善嚴(yán)謹(jǐn)?shù)墓こ坦芾砟Ｊ剑窃趯?shí)際實(shí)施的過程中仍然存在監(jiān)督管理體制不夠完善、管理方法不夠先進(jìn)等情況［2］。結(jié)合漳州市碧水灣建設(shè)工程的建設(shè)需要而言，這些問題也有可能會(huì)出現(xiàn)本工程的工程管理中，具體如下。

（1）監(jiān)督管理機(jī)制不夠完善。近些年，城市建設(shè)進(jìn)程逐漸加快，工程建設(shè)行業(yè)發(fā)展水平不斷提高，城市建筑工程的專業(yè)化程度日益提高，工程參與方日益增多，工程管理難度逐漸增大。為了確保工程管理目標(biāo)的達(dá)成，需要根據(jù)工程需要制定相應(yīng)的管理制度與監(jiān)督機(jī)制，從而保證工程管理的規(guī)范、有序落實(shí)，讓每一項(xiàng)工程管理工作都可以有章可循，讓每一個(gè)工程管理環(huán)節(jié)都能夠發(fā)揮監(jiān)督督促作用。但是，在實(shí)際工程管理中仍然存在明顯的監(jiān)督機(jī)制不完善的情況。這是由于工作人員將更多注意力放置到工程施工標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)方面，而忽視了監(jiān)督管控，從而出現(xiàn)對(duì)工程建設(shè)、施工過程監(jiān)督隨意、監(jiān)督工作缺乏明確依據(jù)的情況。監(jiān)督管理機(jī)制的不足直接弱化了監(jiān)督效用，進(jìn)而影響了漳州市碧水灣建設(shè)工程的工程管理實(shí)際效果，不利于本次工程管理目標(biāo)的達(dá)成［3］。

（2）管理方法沒有及時(shí)更新。建設(shè)工程行業(yè)快速發(fā)展背景下，一些先進(jìn)技術(shù)與科學(xué)手段被應(yīng)用于建筑工程中，大大提升了房地產(chǎn)工程現(xiàn)代化水平，帶動(dòng)了工程管理的發(fā)展。例如，利用BIM模型輔助開展工程管理、利用BP神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)輔助管理、利用可拓展理論模型作為工程管理依據(jù)等。但是，在工程管理的實(shí)施過程中，一些工作人員仍然習(xí)慣于采用原本管理理論與方法，導(dǎo)致工程管理手段與實(shí)際房地產(chǎn)工程建設(shè)相脫節(jié)，無法精準(zhǔn)落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)工程的控制與管理，導(dǎo)致房地產(chǎn)工程管理效果弱化。

4 房地產(chǎn)工程管理中的關(guān)鍵點(diǎn)

根據(jù)上述分析的房地產(chǎn)工程管理現(xiàn)狀，可以發(fā)現(xiàn)，有效解決當(dāng)前的工程管理問題可以采取以下幾種方法。

（1）加強(qiáng)監(jiān)督管理，制定科學(xué)制度，推進(jìn)工程管理的規(guī)范化發(fā)展。

（2）更新工程管理方法，積極主動(dòng)利用先進(jìn)技術(shù)開展工程管理，提高工程管理的現(xiàn)代化水平，滿足房地產(chǎn)工程建設(shè)的管理需求。為了更好地實(shí)現(xiàn)這一想法，建議工作人員在構(gòu)建健全監(jiān)督管理體系、積極引入先進(jìn)技術(shù)輔助工程管理的同時(shí)，同步加大項(xiàng)目管理力度，搭建全過程的工程管理框架；還要關(guān)注施工人員專業(yè)素質(zhì)、施工技術(shù)專業(yè)性，多角度落實(shí)工程管理，全方面把握工程管理關(guān)鍵點(diǎn)。

4.1 建設(shè)健全監(jiān)督管理體系

根據(jù)漳州市碧水灣建設(shè)工程實(shí)際情況，工作人員要想在本次房地產(chǎn)工程管理中解決當(dāng)前存在的監(jiān)管制度不健全問題，建議立足房地產(chǎn)工程角度，積極借鑒行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、技術(shù)規(guī)范，以成熟的工程監(jiān)督管理制度為模板，以工程具體情況為調(diào)整依據(jù)，建設(shè)健全的監(jiān)督管理體系，制定細(xì)致具體的監(jiān)督管理制度［4］。在制定健全管理體系與制度時(shí)，建議根據(jù)具體工程管理模式進(jìn)行制定。在漳州市碧水灣建設(shè)工程中，采用總承包工程管理模式，總承包單位負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理等各單位，實(shí)現(xiàn)了參建主體的集成化管理［5］。因此，可以按照這一模式特征，加強(qiáng)對(duì)施工管理的監(jiān)督，制定工程例會(huì)制度、隱蔽工程驗(yàn)收制度、現(xiàn)場(chǎng)管理制度、竣工驗(yàn)收制度、工程變更程序與相應(yīng)制度等，以例會(huì)為載體，對(duì)工程施工質(zhì)量與進(jìn)度、現(xiàn)場(chǎng)安全生產(chǎn)等問題進(jìn)行整體把控，督促整改，保證監(jiān)督管理制度落實(shí)到位。在工程施工現(xiàn)場(chǎng)，應(yīng)以安全生產(chǎn)檢查監(jiān)督為主要內(nèi)容，形成相應(yīng)監(jiān)督機(jī)制，采用信息技術(shù)加強(qiáng)對(duì)現(xiàn)場(chǎng)的安全生產(chǎn)監(jiān)督、揚(yáng)塵與噪聲控制、文明施工標(biāo)準(zhǔn)落實(shí)監(jiān)督等，壓實(shí)現(xiàn)場(chǎng)各參建主體管理責(zé)任。

4.2 加大項(xiàng)目管理力度

為了進(jìn)一步加大對(duì)房地產(chǎn)工程管理的力度，建議積極借鑒成熟的項(xiàng)目管理模式，比如：全過程管理模式。工作人員可以根據(jù)漳州市碧水灣建設(shè)工程實(shí)際情況，分別提出事前控制、事中控制與事后控制。事前控制：在每個(gè)部分施工開始之前，多角度考慮影響工程質(zhì)量的各種因素，制定明確的工程質(zhì)量目標(biāo)，加強(qiáng)對(duì)分包商資質(zhì)與機(jī)械設(shè)備準(zhǔn)備情況的檢查，細(xì)化完善各種管理制度與工作程序。事中控制：是指根據(jù)工程實(shí)際情況，制定質(zhì)量控制清單，加強(qiáng)對(duì)重要工序、復(fù)雜工序施工過程的控制，加強(qiáng)重要工程的現(xiàn)場(chǎng)測(cè)試與評(píng)審。事后控制：是指加強(qiáng)工程驗(yàn)收環(huán)節(jié)、工程質(zhì)量評(píng)估的控制力度。在竣工驗(yàn)收之前，組織各參建方參與驗(yàn)收前工作，填寫《單位工程預(yù)驗(yàn)報(bào)告》，根據(jù)《交付評(píng)估內(nèi)容表》對(duì)施工成果進(jìn)行評(píng)估，完成之后進(jìn)行全面質(zhì)量檢查（如圖1）。

4.3 提升施工人員素質(zhì)

要想確保房地產(chǎn)工程管理符合預(yù)期目標(biāo)，就要保證施工人員具備相關(guān)資質(zhì)、具有豐富經(jīng)驗(yàn)，能夠積極主動(dòng)配合各項(xiàng)規(guī)章制度、主動(dòng)響應(yīng)工程管理要求。因此，建議在施工開始之前，組織施工人員的集中培訓(xùn)，集中學(xué)習(xí)施工關(guān)鍵技術(shù)、施工機(jī)械設(shè)備的使用，提升其專業(yè)技能水平［6］。同時(shí)開展安全生產(chǎn)培訓(xùn)、規(guī)范作業(yè)培訓(xùn)、綠色施工培訓(xùn)等，全方位提升施工人員專業(yè)素質(zhì)。

4.4 增加裝配式技術(shù)

根據(jù)漳州市碧水灣建設(shè)工程實(shí)際情況，本工程內(nèi)多棟建筑物結(jié)構(gòu)復(fù)雜，且各建筑物之間存在標(biāo)準(zhǔn)化、一致性特征。因此，建議適當(dāng)增加裝配式技術(shù)，這樣既可以簡(jiǎn)化施工過程，也可以提高工程管理效率，進(jìn)一步落實(shí)對(duì)房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制、進(jìn)度控制。

4.5 應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)

在漳州市碧水灣建設(shè)工程的工程管理中，建議工作人員積極創(chuàng)新工程管理方法，應(yīng)用先進(jìn)技術(shù)革新工程管理手段，形成現(xiàn)代化工程管理模式［7］。在實(shí)際過程中，可以搭建工程管理信息系統(tǒng)，利用傳感器與高清監(jiān)控設(shè)備實(shí)時(shí)化了解現(xiàn)場(chǎng)各方動(dòng)向，同時(shí)連接各參建方系統(tǒng)，互通信息數(shù)據(jù)，共享現(xiàn)場(chǎng)施工情況。同時(shí)，利用BIM系統(tǒng)在各工序施工之前進(jìn)行深化設(shè)計(jì)與碰撞檢測(cè)；借助BIM平臺(tái)開展各工序驗(yàn)收、整體工程驗(yàn)收工作。

5 結(jié)語

綜上所述，房地產(chǎn)工程管理是確保房地產(chǎn)工程順利建設(shè)、保證工程按期按質(zhì)量完成的主要工作措施。就本次研究分析的內(nèi)容來說，開展房地產(chǎn)的工程管理，應(yīng)當(dāng)立足工程本身角度，綜合分析房地產(chǎn)工程的建設(shè)情況與建設(shè)需求，分析房地產(chǎn)工程的管理現(xiàn)狀，從而多角度提出工程管理措施，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程全過程的管理與控制，確保房地產(chǎn)工程建設(shè)質(zhì)量符合預(yù)期要求，以此維護(hù)房地產(chǎn)工程的經(jīng)濟(jì)效益與社會(huì)效益。今后，建議工作人員圍繞房地產(chǎn)工程制定科學(xué)的工程管理方案，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)工程建設(shè)的監(jiān)督力度，提升施工人員素養(yǎng)，合理使用裝配式技術(shù)與先進(jìn)技術(shù)，為房地產(chǎn)工程的高效有序建設(shè)提供保障。

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作者簡(jiǎn)介：曾順根（1985—），男，漢族，福建漳州人，函授本科，工程師。研究方向：房地產(chǎn)工程管理。