“以舊換新”，滿足多樣化住房需求的一計良策？

8月15日，成都市住房和城鄉建設局發布消息，自2024年8月16日起，成都市開展住房“以舊換新”工作。據不完全統計，截至目前，全國已有近100個城市陸續推出住房“以舊換新”政策，以此激活房地產市場。

人們對“以舊換新”的概念并不陌生，但以往常見于家具家電等，住房“以舊換新”還是一個新領域。今年各地住房“以舊換新”政策紛紛出臺，滿足老百姓多樣化的住房需求，在推行過程中實際效果如何？是否實現了多方共贏？

激發市場潛力的大招來了？

住房“以舊換新”是指政府指定的機構或房地產企業通過收購、置換、補貼等方式，鼓勵和幫助已有住房賣舊換新。這一政策出臺的背景是什么，為何會產生如此高的熱度，讓全國近百個城市競相試點？

2024年《政府工作報告》提出，適應新型城鎮化發展趨勢和房地產市場供求關系變化，加快構建房地產發展新模式。加大保障性住房建設和供給，完善商品房相關基礎性制度，滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求。

3月，國務院印發《推動大規模設備更新和消費品以舊換新行動方案》，一時間“以舊換新”成為了熱詞。3月22日召開的國務院常務會議指出，要進一步優化房地產政策，有效激發潛在需求，進一步推動房地產市場平穩健康發展。隨后，河南鄭州、湖南長沙、江蘇南京、廣東深圳等地推出了住房“以舊換新”政策。

4月1日，鄭州市住房保障和房地產管理局等六部門聯合印發“賣舊買新、以舊換新”相關方案，鄭州市計劃在今年完成二手住房“賣舊買新、以舊換新”1萬套。南京4月啟動住房“以舊換新”試點活動，首批限額2000套，換購人可用一套或多套存量住房置換一套或多套新建商品住房，置換總價不高于所購新建商品住房總價的80%，以支持居民改善型購房需求。

4月23日，深圳市房地產業協會和深圳市房地產中介協會聯合開展商品住房“換馨家”活動，鼓勵房企、中介、購房者三方簽訂協議，開展“賣舊買新”，并官宣了13個“以舊換新”房地產項目名單。深圳也成為首個開展住房“以舊換新”的一線城市。之后，上海、廣州、北京紛紛跟進，制定住房“以舊換新”相關措施。

房地產專業人士分析，當前居民住房需求已經從“有沒有”向“好不好”轉變，以小換大、以舊換新等改善性住房需求逐漸成為市場主流。某些城市因為受購房資格的影響不能及時購買改善性住房，實施“以舊換新”有利于充分釋放市場潛力，加強新房、二手房市場聯動，有利于房地產市場穩中向好。

三種模式能否形成良性機制？

以國有企業收購舊房的方式是住房“以舊換新”的模式之一，記者梳理發現，各地住房“以舊換新”還包括中介幫賣和稅費補貼兩種模式。這三種模式是否適應城市發展規劃和老百姓的住房需求呢？

“自7月宜賓推出商品房‘以舊換新’政策以來，截至7月21日，已經有1700多人報名參加‘以舊換新’。目前正在對房屋進行評估，陸續開展舊房的收購工作。”四川省宜賓市住房和城鄉建設局相關負責人告訴記者。

7月8日，宜賓市開始實施商品房“以舊換新”，有換房需求的市民，可報名將舊房出售給宜賓科教人才安居有限公司。該公司是由宜賓市科教產業投資集團有限公司與宜賓市城市和交通建設投資集團有限公司成立的合資公司。舊房出售后，市民可在指定的范圍內購置新建商品房，實現從“舊房”到“新房”的置換。

鄭州采取的也是國企收購的模式，市民參與“以舊換新”的熱情高漲，不到一個月就完成了國企收購舊房的試點，進入全面鋪開階段。

國企收購舊房后用來干啥？通常情況下，用于保障性租賃住房和人才公寓房源。以宜賓為例，宜賓科教人才安居有限公司收購舊房作為保障性租賃住房，滿足在宜賓的新市民、青年人等群體的住房需求，首批次試點階段計劃收購的房源為100套。

“收購舊房的核心是‘以需求訂購’，而非盲目購買。”上述宜賓市住房和城鄉建設局負責人說，在收購舊房之前，宜賓會統計具有租房需求的人，包括租住房屋的區域、戶型、面積等信息，再根據需求篩選房源。“這樣才能確保收購的舊房能租出去，形成良性的騰挪機制。”

除了宜賓和鄭州，江蘇蘇州、安徽宣城、湖北黃石等地也推行國企收舊的方式，這也是今年住房“以舊換新”的主要模式。

第二種模式是中介幫賣，率先在一線城市中推出住房“以舊換新”的深圳就采用這種模式。深圳鼓勵房地產開發企業、中介機構和購房者簽署涉及“解約保護期”的協議，若舊房未能在約定期限內售出，房地產開發企業和換房人按約定解除協議并無條件退款。這就解決了換房人以往購買新房預交的定金無法收回的問題，把不可退的定金改為可退的訂金，降低了換房的風險。

北京采用的也是這種模式。購房家庭選定想要換購的新房后，可與參與活動的房地產開發企業簽訂換房協議并繳納換房訂金，訂金將進入預售資金監管賬戶。在90天內若舊房售出，訂金轉為新房購房首付款。若90天內舊房未售出，購房居民可無條件申請退還訂金，退款時間不超過15天。

第三種模式是稅費補貼，就是對出售自有住房并購買新建商品住房的個人或家庭給予一定的補貼或者稅費優惠。比如成都市金牛區主要是發放消費補貼券，支持全國各地被征收（搬遷）等購房者到金牛購新房，給予2萬到5萬元的消費補貼券；支持各地賣了舊房的購房者來金牛購新房，半年內實現“賣舊買新”的購房人，給予2萬元的消費補貼券。

“自7月26日開始報名以來，已有70余名申請者審核通過，預計將發放住房‘以舊換新’消費補貼券近200萬元。”金牛區住建和交通局產業科科長李鳳告訴記者，在成都市住房“以舊換新”活動正式發布前，金牛已在上級部門的指導下先行探索，并試點執行。全國各地的“以舊換新”人群到金牛購新房、置新居，都可以享受該政策優惠。

江蘇太倉市的優惠政策是對住房“以舊換新”實施契稅補貼。今年內出售自有住房，并在出售后3個月內、3至6個月內、6至12個月內購置新建商品住房的購房家庭，分別給予新房契稅繳納份額100%、80%、50%的購房補貼。

也有城市在“以舊換新”中直接給購房補貼，比如湖北咸寧市給每套新房1萬元的購房補貼，廣西南寧市給每套新房最高3萬元的補貼。各地根據實際情況，選擇不同的“以舊換新”模式，有的城市也會疊加幾種模式，最大限度地調動各方積極性，促進住房“以舊換新”的有序進行。

試點階段的經驗如何有效推廣？

舊房和新房分別代表住房的存量和增量，今年4月底召開的中央政治局會議提出，“統籌研究消化存量房產和優化增量住房的政策措施”。住房“以舊換新”無疑是一計良策，在盤活存量和消化增量方面發揮著積極作用。

目前，首批實現“以舊換新”的案例正在有序推進，消費者踴躍參與，二手房和新房市場活躍度均有提升。如何推廣試點階段的經驗，一些地方已經在探索。比如南京，隨著首批住房“以舊換新”試點政策的推進，南京又于6月進一步擴大住房“以舊換新”房源，新增21個項目共2780套房源。

但在試點過程中，房源的市場需求、舊房的估價、收購資金等問題仍需重視。一些城市推出住房“以舊換新”的政策后，報名參加的市民很積極，但也出現高漲的舊房供給與實際的需求不匹配的情況。

“房齡太老、太破舊、位置太偏的房屋不回收。我們收購后是為了保障性房屋租賃，基本不會進行大修，原則上收購沒有安全隱患的房屋。”負責某市舊房收購的國資平臺機構負責人說，評估舊房時一方面要看其能不能回收，另一方面要評估其價值。

不少市民也表達了對房屋價值評估是否公允的擔心，“以舊換新”能否推行，其中一個關鍵便是換房者的讓利力度。“可以先報名試試，看房子的評估價合不合適。要是達不到心理預期，還是想再觀望觀望。”一名南京市民表示。

此外，國資收購模式適用于常住人口持續增長的城市，對國資平臺的運營能力也有一定的要求。“收購舊房需要大量的資金，一些偏地方性的小型國資平臺公司不具備消化大量舊房的能力。”某地住建部門工作人員告訴記者。

“以舊換新”政策的順利實施關鍵在于從老百姓的需求出發。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉分析，如果換房者賣房時適當降價，換新房時開發商可以給優惠，政府也應該在降低按揭利率、減免稅費、給予補貼等方面發力，最終讓老百姓得實惠。

從目前的實施情況來看，各地住房“以舊換新”活動的規模仍然有限。要想真正發揮住房“以舊換新”對房地產市場長久的提振作用，還需要在試點的基礎上總結經驗，加大政策扶持力度，讓各方面的關鍵因素形成有益互動，讓“以舊換新”的過程更加保險，從而促進房地產市場的良性循環。