2024博鰲房地產(chǎn)論壇熱議：中國房地產(chǎn)未來會(huì)怎樣？

8月13日至16日，2024博鰲房地產(chǎn)論壇在海南如約舉行。

中國房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷一段快速增長之后，迎來了持續(xù)回調(diào)尋底的過程。市場什么時(shí)候見底？調(diào)控政策自主權(quán)如何發(fā)揮效用？保障性住房建設(shè)怎么樣？房企還有哪些機(jī)會(huì)？這些話題共同構(gòu)成了2024博鰲房地產(chǎn)論壇的主線。

與會(huì)專家學(xué)者認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)快速下行期結(jié)束，處于階段性平衡中。隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)一步提升，中國房地產(chǎn)市場依然存在發(fā)展空間，不過發(fā)展方式將從高速發(fā)展、粗放型發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)楦哔|(zhì)量發(fā)展，品質(zhì)導(dǎo)向?qū)?huì)為洗牌之后的房地產(chǎn)市場帶來更多良性發(fā)展機(jī)會(huì)。

樊綱：中國當(dāng)前的房地產(chǎn)還在城市化進(jìn)程當(dāng)中

“現(xiàn)在房地產(chǎn)確實(shí)應(yīng)該已經(jīng)到了，或者接近谷底了”。論壇上，中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長、國家高端智庫中國深圳綜合開發(fā)研究院院長樊綱指出，房地產(chǎn)到谷底之后還有一個(gè)在谷底爬行的階段，還會(huì)經(jīng)歷一段困難的時(shí)期

樊綱在《經(jīng)濟(jì)波動(dòng)中的政策與對策》演講中指出，從宏觀經(jīng)濟(jì)的角度看，中國經(jīng)濟(jì)一季度還有5.3%的增長，二季度則是4.7%的增長，“不確定性仍然很多”。他表示，過去中國經(jīng)濟(jì)有40多年的高增長，沒有經(jīng)歷過重要的下滑，中間也有一些小波動(dòng)，“雖然宏觀經(jīng)濟(jì)還不到衰退的程度，但現(xiàn)在房地產(chǎn)應(yīng)該是衰退了。我個(gè)人認(rèn)為我們現(xiàn)在確實(shí)應(yīng)該已經(jīng)到了，或者接近谷底了。谷底之后還有一個(gè)在谷底爬行的階段，就是所謂的‘L’形，還會(huì)經(jīng)歷一段困難的時(shí)期”。

樊綱認(rèn)為，房地產(chǎn)市場大概要經(jīng)歷一段在低谷徘徊的過程，“一個(gè)波動(dòng)不是一兩個(gè)月、一兩年就過去的，40年積累的問題大概需要一段時(shí)間進(jìn)行修補(bǔ)。在這個(gè)過程中，很多企業(yè)也會(huì)出現(xiàn)被淘汰，企業(yè)內(nèi)部實(shí)現(xiàn)重組，這也是世界上各國都發(fā)生的事情”。

樊綱指出，中國當(dāng)前的房地產(chǎn)情況不能與日本的過去進(jìn)行對比，“1991年，日本的城市化率已經(jīng)達(dá)到了接近80%，是一個(gè)成熟的現(xiàn)代化、工業(yè)化、城市化國家的水平；而我們現(xiàn)在是65%，去年公布的是66.4%，距離完成城市化還很遠(yuǎn)，我們還在城市化進(jìn)程當(dāng)中”。

基于此，樊綱認(rèn)為，城市化進(jìn)程當(dāng)中帶來的不僅是城里人的剛性需求、改善性需求，當(dāng)中還有至關(guān)重要的遷移性需求。一方面農(nóng)民要進(jìn)城，從農(nóng)村到城市，進(jìn)城后需要在城里面有住房，這就產(chǎn)生遷移性需求。另一方面城市化伴隨工業(yè)化，工業(yè)化伴隨著工業(yè)結(jié)構(gòu)不斷改變，伴隨著企業(yè)在遷移，以前在小城市發(fā)展起來的企業(yè)做大以后，它對資源的需求，包括對人力資源的需求就慢慢發(fā)生變化，就需要向大城市過渡。工業(yè)化過程和城市化過程結(jié)合在一起，就導(dǎo)致小城市人口向大城市遷移，對大城市的住房又提出需求。

樊綱指出，中國的城市化進(jìn)程還在進(jìn)行當(dāng)中，對我國經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、未來的現(xiàn)代化進(jìn)程仍然是一個(gè)積極的因素。這些年我國一直強(qiáng)調(diào)加快城市化的步伐，如果城市化速度加快，中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)會(huì)出現(xiàn)一些良性的調(diào)整，包括對消費(fèi)、對住房的需求等等，“從60%的城市化到80%的城市化，可以看到中國經(jīng)濟(jì)的潛力還在”。

蔡云：商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)前景仍然光明

論壇上，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)商業(yè)文化旅游地產(chǎn)專業(yè)委員會(huì)秘書長、研究員蔡云表示，隨著市場供求關(guān)系發(fā)生變化，房地產(chǎn)行業(yè)遇到了前所未有的挑戰(zhàn)，將面對創(chuàng)新與變革謀求不斷發(fā)展之路。

蔡云指出，當(dāng)前地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域正在構(gòu)建以城市更新、代建、租賃、資管、服務(wù)為新體系的高質(zhì)量發(fā)展新模式，如產(chǎn)城與物流方面，是發(fā)展新質(zhì)生產(chǎn)力的主要平臺和橋梁；商業(yè)地產(chǎn)與零售則是“消費(fèi)大時(shí)代”的主戰(zhàn)場；傳統(tǒng)辦公的革新、康養(yǎng)與文旅產(chǎn)業(yè)、數(shù)字科技等為行業(yè)帶來了新發(fā)展方向。

在商業(yè)地產(chǎn)方面，蔡云指出，商業(yè)地產(chǎn)已由高速增長進(jìn)入高質(zhì)量增長時(shí)代，行業(yè)前景仍然光明。

蔡云認(rèn)為，在“消費(fèi)促進(jìn)年”的大環(huán)境下，商業(yè)地產(chǎn)市場有望進(jìn)一步穩(wěn)定。企業(yè)應(yīng)把握市場恢復(fù)的契機(jī)，繼續(xù)深化數(shù)字化建設(shè)，優(yōu)化資產(chǎn)結(jié)構(gòu)。在政策支持下，優(yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目有望通過資產(chǎn)證券化等金融手段獲得融資，為企業(yè)帶來資金面的緩解，成為企業(yè)未來發(fā)展的重要助力。

陸挺：中國房地產(chǎn)行業(yè)不存在絕對的過剩

“未來隨著人口的流動(dòng)，隨著每年1000萬大學(xué)生畢業(yè)，走向就業(yè)市場，我們在很多地方對房地產(chǎn)還有需求”。在2024博鰲房地產(chǎn)論壇上，野村證券首席中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家陸挺指出，中國房地產(chǎn)行業(yè)不存在絕對的過剩。

陸挺指出，中國經(jīng)濟(jì)在這次房地產(chǎn)行業(yè)的萎縮之前，大約有1/4的GDP來自于房地產(chǎn)和它的上下游。中國房地產(chǎn)帶來的整體收入約占政府收入的38%，而對于中國居民家庭財(cái)富而言，房地產(chǎn)則占65%至70%。

“過去三年多，地方政府來自于土地方面的收入急劇減少，所帶來的沖擊是巨大的。土地財(cái)政收入急速下行，從而減少當(dāng)?shù)鼐用駥ψ》康男枨蟆薄ｊ懲φJ(rèn)為，現(xiàn)在消費(fèi)增速不高還有其他原因，但主要的原因是，過去幾年中國房價(jià)平均大約跌了30%，從而影響了經(jīng)濟(jì)、消費(fèi)。

陸挺指出，不少地方政府在土地方面的財(cái)政收入大幅下行等情況下，將財(cái)力投到新三樣：新能源汽車、電池、光伏等新興產(chǎn)業(yè)中。“這些產(chǎn)業(yè)當(dāng)然很好，但當(dāng)全國很多地方政府投入這個(gè)產(chǎn)業(yè)的時(shí)候，動(dòng)力電池、光伏組件的價(jià)格已經(jīng)跌了70%至80%，很多企業(yè)的銷量是增加的，但收入是減少的，利潤是負(fù)的，很多地方政府也承擔(dān)了很多壓力”。

陸挺表示，前幾年，一些地方政府因?yàn)榉康禺a(chǎn)方面帶來的收入快速上行，也使本地大規(guī)模地投入基建。當(dāng)中也借了很多債務(wù)，現(xiàn)在也面臨著地方政府債務(wù)居高不下、財(cái)政負(fù)擔(dān)過重的問題。從去年下半年開始，中央要清理一些地方債務(wù)，如果不治理這些問題，將來中國經(jīng)濟(jì)會(huì)面臨更大的成本。與此同時(shí)，地方財(cái)政困境也導(dǎo)致另一個(gè)負(fù)向循環(huán)，“今年上半年很多非稅收入的上升，給企業(yè)經(jīng)營帶來負(fù)面影響，當(dāng)中也是房地產(chǎn)下行帶來的問題”。

他認(rèn)為，很多人以為中國的房地產(chǎn)行業(yè)有絕對的過剩，“實(shí)際上我認(rèn)為這方面有一定誤解。房地產(chǎn)非常重要，但并不是絕對的過剩，中國的城市化還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有完成”。“我們可能有太多的房子建在了將來人口流出的地方，而在人口流入的大城市和中心城市，過去十年所面對的問題不是房子建得太多了，而是房價(jià)太高了”。他指出，在這一輪房價(jià)下跌之前，中國一線城市和某些二線城市的房價(jià)在國際上都是頂流的。這也意味著，在房地產(chǎn)和城市化發(fā)展過程當(dāng)中，應(yīng)該把房子蓋在人口流入的地方，蓋在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的地方，以此糾正過去十來年存在的市場問題。

他表示，接下來出清和改革的組合是非常關(guān)鍵的政策，當(dāng)中保交房尤為重要。“在這輪房地產(chǎn)周期之前，主要是以新房為主，新房是預(yù)售制的，相當(dāng)于期貨市場，期貨市場是期待未來的交割，如果沒有一個(gè)交割機(jī)制，沒有監(jiān)管維護(hù)市場的秩序，肯定不能指望這個(gè)市場能夠出清，恢復(fù)正常的運(yùn)行”。

陸挺認(rèn)為，處理保交房，不僅是對過去一段時(shí)間政府和開發(fā)商怎么履行責(zé)任的問題，而是重建市場對開發(fā)商的信心和對監(jiān)管的信心。同時(shí)，保交房過程當(dāng)中也能帶動(dòng)需求，帶來整個(gè)中國信用鏈某種程度上的修復(fù)。

“中國房地產(chǎn)行業(yè)不存在絕對的過剩，未來隨著人口的流動(dòng)，隨著每年1000萬大學(xué)生畢業(yè)，走向就業(yè)市場，我們在很多地方對房地產(chǎn)還有需求”。陸挺建議，“讓中國的土地配置、轉(zhuǎn)移支付、人口流入聯(lián)系在一起”。順應(yīng)市場的供需，順應(yīng)人口的流動(dòng)，順應(yīng)就業(yè)的布局，一方面解決市場的出清，另一方面也將會(huì)看到有新的供應(yīng)和需求。

陳淮：房地產(chǎn)行業(yè)改觀，或需三到五年

中國社科院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)系教授陳淮指出，“這一輪房地產(chǎn)的下滑遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出業(yè)內(nèi)人士、決策者，以及買房人、市場各方面的預(yù)期”。

近年頻出的政策能否改變這種局面？陳淮認(rèn)為，不能急功近利。“就我個(gè)人看法，樂觀地說3到5年是必要的，只長不短，別指望明年春暖花開，現(xiàn)在看不具備那個(gè)條件”。

陳淮認(rèn)為，房地產(chǎn)業(yè)仍將是一個(gè)長的歷史時(shí)期內(nèi)的國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)，“我們要砥礪前行，對困難的長期性和艱難性要有充分的估計(jì)。要相信我們一定還有大發(fā)展，不是小發(fā)展”。

王韶：房地產(chǎn)的底層邏輯發(fā)生了很大的變化

廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)長王韶指出，現(xiàn)在房地產(chǎn)的底層邏輯發(fā)生了很大的變化。

第一個(gè)轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)的作用和功能已經(jīng)由之前的推動(dòng)器轉(zhuǎn)向了穩(wěn)定器。第二個(gè)轉(zhuǎn)變是房地產(chǎn)調(diào)控從之前的抑制過熱轉(zhuǎn)向了消化存量、優(yōu)化增量。第三個(gè)轉(zhuǎn)變是需求的轉(zhuǎn)變，“之前我們的需求更多是為了滿足基本居住，現(xiàn)在必須要滿足對高品質(zhì)生活的需要”。

王韶表示，最重要的一個(gè)變化是，房地產(chǎn)的發(fā)展模式由之前的“三高”轉(zhuǎn)向了新發(fā)展模式。

“房地產(chǎn)新發(fā)展模式也應(yīng)該是與時(shí)俱進(jìn)的，而且這個(gè)新發(fā)展模式是因地而異，不同的地方有不同的模式，另外要因企而異”。王韶認(rèn)為，房地產(chǎn)應(yīng)該是基礎(chǔ)性、先導(dǎo)性的，要圍繞城市發(fā)展，包括城市居民的生活，提供高品質(zhì)的生產(chǎn)空間、居住空間，也包括高品質(zhì)的場所和服務(wù)，比如衣、食、住、教、養(yǎng)、娛、購等方面。

王韶認(rèn)為，房地產(chǎn)的新發(fā)展模式一定要做到增長的穩(wěn)定性，不能大起大落；發(fā)展的均衡性，房地產(chǎn)與相關(guān)的行業(yè)、產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展；社會(huì)的公平性，“不能有錢人就住豪宅，沒錢人就睡大街，那是不行的”；還有環(huán)境可持續(xù)發(fā)展，綠色發(fā)展、低碳發(fā)展和循環(huán)發(fā)展。

王韶認(rèn)為，房地產(chǎn)企業(yè)只有通過生態(tài)、生活、生產(chǎn)的努力，才能順利過渡到房地產(chǎn)新的發(fā)展模式。

企業(yè)聲音

保利發(fā)展控股唐翔：房地產(chǎn)行業(yè)仍有充分的發(fā)展機(jī)遇

論壇上，保利發(fā)展控股集團(tuán)副總經(jīng)理唐翔作了《讀懂三大轉(zhuǎn)變，邁進(jìn)行業(yè)品質(zhì)時(shí)代》的演講，分享保利發(fā)展控股對行業(yè)趨勢與未來企業(yè)機(jī)會(huì)的思考與實(shí)踐。

唐翔指出，當(dāng)前，房地產(chǎn)行業(yè)模式已發(fā)生轉(zhuǎn)變，從高速增長上半場換擋品質(zhì)時(shí)代下半場。

目前，大部分城市已全面解除限購，限售、限價(jià)政策也陸續(xù)解除。貸款利率下調(diào)、首付比例已為歷史最低，購房成本和門檻降低，釋放了購買力。中央接連發(fā)布政策，加大保障房建設(shè)與供給，包括收購存量房用作保障住房。

“行業(yè)經(jīng)歷了深度調(diào)整，最壞時(shí)候已經(jīng)過去”。唐翔認(rèn)為，我國前期調(diào)控更加堅(jiān)定有力，中國本輪調(diào)整相對溫和。行業(yè)產(chǎn)能出清后集中度將顯著提高，企業(yè)利潤有望得到修復(fù)，發(fā)展將更為穩(wěn)健。而保利發(fā)展控股從2021年開始就堅(jiān)定去庫存，在新周期輕裝上陣。

唐翔指出，高質(zhì)量發(fā)展已經(jīng)成為國家現(xiàn)代化建設(shè)的首要任務(wù)，行業(yè)進(jìn)入增速換擋期。房屋消費(fèi)已經(jīng)解決了“有沒有”的問題，未來要解決品質(zhì)的問題，關(guān)鍵是把握市場結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)。在這一方面，從2021年開始，保利發(fā)展控股就先后提出行業(yè)進(jìn)入“五化”、“減量減速”和“品質(zhì)時(shí)代”，“不斷預(yù)測行業(yè)轉(zhuǎn)換，就是為了找到新發(fā)展模式”。

唐翔認(rèn)為，在房地產(chǎn)客戶需求方面，“有效需求絕不會(huì)消亡”。他認(rèn)為，市場和產(chǎn)品變化太快，客戶不是沒有需求，而是在觀望，等待更優(yōu)的政策、更新的產(chǎn)品。但當(dāng)前還有大量城市人均居住面積小、房齡老，商品房比例偏低。二手房掛牌最主流的原因就是換房，包括換學(xué)區(qū)更好、換面積更大、品質(zhì)更好的居住環(huán)境等，“保利發(fā)展控股要做的就是激活這些有效需求”。

此外，客戶需求也在不斷升級。“買房子”是為了“買生活”。新一代客群，對審美、功能、個(gè)性化的需求大幅提升，“客戶認(rèn)為好的生活不僅僅是住宅本身，還與街區(qū)、社區(qū)氛圍以及城市融入密切相關(guān)”。

唐翔表示，時(shí)代在變，但人民對美好生活的向往始終不變，對不動(dòng)產(chǎn)的需求也在不斷升級。因此保利發(fā)展控股堅(jiān)信：行業(yè)未來仍有充分的發(fā)展機(jī)遇，關(guān)鍵是抓住結(jié)構(gòu)性機(jī)會(huì)，挖掘潛在需求，通過高品質(zhì)產(chǎn)品和服務(wù)，為客戶創(chuàng)造更多價(jià)值。

恒隆集團(tuán)陳啟宗：這一輪調(diào)整后，房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)理性、健康地發(fā)展

“沒有見過大周期的房地產(chǎn)商是不可靠的，現(xiàn)在見了大周期，也希望不要太擔(dān)心”。恒隆集團(tuán)及恒隆地產(chǎn)榮譽(yù)董事長陳啟宗在論壇發(fā)言中指出，今后房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)繼續(xù)發(fā)展，而且會(huì)比較理性、健康地發(fā)展。

陳啟宗在《安待春天：再談中國經(jīng)濟(jì)》的主題演講中提到，中國內(nèi)地的大房地產(chǎn)商主要都是上世紀(jì)90年代初到90年代中期才開始發(fā)展的，所以中國房地產(chǎn)真正發(fā)展起來就是30年時(shí)間。從一個(gè)沒有房地產(chǎn)市場的國家，變成擁有全世界最大的房地產(chǎn)市場，老百姓今天大概85%到90%是住在自己的房子里，中國的房地產(chǎn)真的相當(dāng)了不起，房地產(chǎn)甚至房地產(chǎn)商都是為國家作了極大的貢獻(xiàn)。

他表示，過往18年中，他基本每年都到海南參加博鰲房地產(chǎn)論壇，他所認(rèn)識的內(nèi)地房地產(chǎn)商基本上也都是在這個(gè)論壇上所結(jié)識。但是，“2000年常來參加博鰲房地產(chǎn)論壇的大房地產(chǎn)商，到了2010年左右漸漸不來了。經(jīng)過這一輪調(diào)整之后，未來房地產(chǎn)的發(fā)展會(huì)越來越理性”。陳啟宗介紹道，十幾年前，他就曾在博鰲房地產(chǎn)論壇上指出，沒有見過大周期的房地產(chǎn)商是不可靠的，“現(xiàn)在見了大周期，也不要太擔(dān)心”。

陳啟宗認(rèn)為，未來房地產(chǎn)行業(yè)還會(huì)繼續(xù)發(fā)展，而且會(huì)比較理性、健康地發(fā)展，“你要賺太多的錢不大可能，但是你要賺錢，應(yīng)該還是有機(jī)會(huì)的”。