當前高校物業管理存在的問題及對策研究

摘 要：高校物業是根據國家的《物業管理條例》來行使各種管理權限的，涉及區域環境、地產、水電綠化等多方面的內容，實施多樣化的管理模式。與普通的物業管理來說，高校物業管理與之存在本質差異，需要物業服務企業和高校能引起重視，既要制定明確的物業服務標準，優化服務模式，還要提高從業人員的綜合素養，重視智能化、智慧化物業服務的優質建設。

關鍵詞：高校；物業管理；問題；對策

中圖分類號：G47文獻標識碼：A文章編號：2095-9052（2024）08-0080-03

作者簡介：游勵明（1972.02— ），男，漢族，福建省莆田人，大學本科，助理研究員，研究方向：高校后勤管理。

引言

經濟正在快速發展，高校的招生規模逐漸增加，全體師生對校園服務的要求不斷提高、服務范圍不斷增加。為了給全校師生打造優質的學習和生活環境，高校應認識到物業管理的重要性，與物業服務企業進行良好合作和交流，制定出完善的服務標準，提供更專業、更系統的物業服務。

一、高校物業管理的概念

在高校管理中，物業管理是其中至關重要的組成部分，指的是由高校選擇合適的企業、管理機構等，根據國家、地方所制定的各項法律法規、政策標準等，運用先進的管理理念、科學的管理方法，根據學校的實際情況以及當地經濟形勢，所開展的具有規范化和標準化的管理。在高校內進行物業管理，不僅可為本校全體師生提供更加優質的服務，還能在校園內營造出更加健康穩定、和諧積極的良好氛圍，能為師生發展、高校發展提供必要的幫助和支持。

高校內的物業管理包括多個不同的方面。其中，業務管理指的是運用科學的管理方式來管理學生的生活區域、教學區域以及教職工的生活區域。物業管理不僅需要管理好本校的基礎設施，包括水電暖、房屋、公共設施等；還包括道路的維修、綠植的維護，以及師生生活區域的治安維持。

二、高校物業管理的特點

（一）教育性

高校物業管理是服務于學校的一種運行管理模式，而高校的基本任務就是教育。從這一角度來說，高校物業管理具有教育性，目的是為全校師生提供優質的服務，并且為科學研究、知識學習、教學環境、生活環境等提供優質的條件。高校教育和高校物業管理擁有相同的目標，是促進高校發展的關鍵所在。

（二）特殊性

高校物業管理的服務對象具有一定特殊性，是面對本校學生和教師的。該群體的文化水平、知識結構、個人素養、學歷水平等都較高，個性更加多樣、思維模式更加獨特，對環境和事物也會提出較多、較高的要求。從這一角度來說，高校物業管理的服務質量需要提高，努力為全校師生提供優質的服務。

（三）管理目標的差異性

與普通物業管理目標相比，高校物業管理目標具有差異性，并非追求最大的利潤，而是要關注長遠的社會利益。高校本身就是教育事業單位，目的是培養更多高素質、高能力的優秀人才，需要呈現出社會效益。在此背景下，高校物業管理的目標也應如此，在提高管理水平、服務質量的同時，還要充分呈現出社會效益，為國家和社會培養出更多優秀人才。

三、高校物業管理存在的問題

（一）缺乏物業服務標準

對于高校內的物業管理，我國并未制定專門的法律法規，現有相關的法律無法完全適用。在此背景下，高校需要根據自身的需求、實際情況等，確定物業管理的內容，制定合適的工作要求，而這就會導致管理形式較為簡單和寬泛，物理管理的標準不夠規范。也有部分高校會制定出較為完整、系統的服務條款，制定出切實可行的管理標準，但在具體實行時經常出現缺少系統性和約束力的情況。在后續管理時，非常容易出現推卸責任的情況。

（二）缺少物業服務創新

在高校內，物業管理的內容較多，涉及多個不同的方面。每個校園內都擁有非常多不同功能的建筑，既有專門進行實驗的實驗樓，也有教學樓、辦公樓、宿舍樓等。物業服務企業需要明確校園內不同區域的具體情況與功能，再提供更具針對性的服務工作。但從實際情況來看，部分企業并未做好明確的項目劃分，只會完成簡單的工作，包括校園內的清潔衛生，綠植的養護工作，以及設施設備維護、維修等工作，未能充實服務內容，服務項目不夠完善，無法及時提供服務，未能及時更新服務管理理念和方法，無法提高全體師生的服務滿意度。

（三）從業人員素質較低

部分物業管理企業逐漸認識到培養梯度人才的重要性，保持主動學習的意識，不斷豐富和拓展人才出本。但從當前的實際情況來看，大多物業管理從業人才與高校師生價值觀存在較大差異，對事物提出的要求、對事物的理解等都存在諸多不同之處，而這就會導致從業人員難以順利理解并落實師生的訴求，最終影響到高校的可持續發展。此外，部分從業人員的年齡較大，通常年齡在50歲以上，甚至在60歲以上。這些從業人員只能完成較為簡單的清掃工作，而這會影響到高校物業的信息化建設和智慧化建設。

（四）服務信息化滯后

在剛開始，企業會發揮人工服務的積極作用，也就是在能力范圍內投入更多的人力，但整體服務質量仍舊不具備較高的滿意度，經常會出現各種問題，也容易出現各種糾紛。在當前的信息時代，各行各業都開始向著信息化的方向發展，而物業管理的手段處于停滯不前的情況，未能靈活運用信息技術提供優質服務［1］。如果高校物業管理處于信息化建設滯后的情況，那么會進一步降低服務的質量和效率，也無法切實提高全體師生的滿意度。

四、高校物業管理的有效策略

（一）制定完善的物業管理標準

高校物業管理具有較強的綜合性，包括了校內服務、設備管理、經營運營等多種工作。物業管理的質量不僅會對教師的教學、學生的學習產生直接影響，還會影響到高校的社會名聲與辦學質量。不同地區所制定的服務標準有所不同，而高校要做的就是做好充足的準備和調查工作，既要了解我國制定的物業服務標準，還要了解不同高校制定的明確物業標準，再根據本校實際情況進行標準的調整和完善。

高校需要合理劃分校園區域，確定物業管理中每項工作的具體維護和管理要求，制定出更加明確、合理的物業管理標準；高校也要利用多種方式與企業進行互動和交流，既要分析當前國家制定的各項法律法規，還要根據本校情況優化管理標準，逐漸達成共識。同時還要保證管理標準具有可操作性、標準性和規劃性，為教師的教學、學生的學習、高校的發展提供必要幫助和支持，從根本上做好后勤保障。

（二）優化調整高校物業服務模式

社會正在快速發展，高校師生對當前的生活環境、學習環境等提出更多、更高的要求［2］。要想為全體師生構建優質的校園環境，物業服務企業必須保持主動學習、積極探究的意識，從多角度入手不斷優化物業管理模式，全面了解全體師生的實際需求，由此入手提供優質服務，在打造優質校園環境的同時，提高企業在市場上的競爭力。

首先，豐富溝通渠道，打造優質環境。無論是企業內普通員工，還是企業的管理者，都應當秉承終身學習的意識，盡快更新物業管理理念，將全體師生的滿意度作為衡量物業管理的重要標準。此外，企業也需充分利用高校的作用，在校園內打造出專門的實訓基地，與高校一起培養出更符合企業標準的物業管理人才；企業應給予高校更多的支持與幫助，積極開展校內活動，努力構建出大家庭的氛圍，利用多種方式宣傳經營理念和企業文化。企業可經常性利用微信互動、校內互動、問卷調查等方式，全面了解所有教師和學生的真實想法，最終打造出優質、和諧的關系。

其次，擴展服務范圍，提高經濟效益。通常情況下，物業管理包括五個方面，分別是維持校園整潔、維護校園設施、管理校內樓宇、管理學生宿舍以及維護校園安全。但物業管理是微利行業，收入非常固定［3］。高校內的學生和教師有很多，并且有非常多年輕學生，為了提高物業管理的效果，企業需要了解所有教師和學生的真實情況、特殊需求等，并由此入手提供多樣化的有償服務。

（三）切實提高從業人員的整體能力

高校物業管理不僅包括住宅物業管理的共性外，還有特殊性［4］。物業管理不僅是高校后勤工作中不可缺少的內容，不但要契合本校的政治導向，還要發揮自身的育人作用，也就是要利用服務、管理和環境進行教育，為國家和社會培養更多高素質、高能力的人才。為了切實滿足高校師生提出的各種要求，物業服務企業應當從多個角度入手，最大程度提高所有從業人員的工作能力和綜合素養：

1.提高專業技術水平。

在物業管理中，任何工作的開展都需要優秀技術型人才的支持。基于此，所有的從業人員必須掌握應用各種工具的方法，全面了解各種設施的運行情況、維修方法、獨特性能等，同時還要掌握具體的操作方法。基于此，企業應積極開展不同主題的技術培訓活動，定期開展專業技能的考核工作，同時還要制定科學合理、切實可行的獎懲措施。企業應有針對性增強全體從業人員的縱深學習意識，使其能主動學習各種專業技能和專業知識，切實提高服務的高效性和專業性。

2.提高道德修養和綜合素養。

高校物業管理的服務對象就是高校內的所有教師和學生，在日常工作中經常會進行溝通和交際，并且服務對象是高素養人群。在此背景下，企業應重視從業人員道德修養與溝通能力的提高，經常圍繞著思想道德、溝通技巧，心理學等方面開展培訓工作，使其能更好地進行物業服務工作［5］。

3.提高從業人員的信息素養。

在當前的信息時代下，高校物業管理應當向著信息化的方向發展，而這要求所有從業人員必須具備較強的信息素養。因此，高校應積極開展信息技術相關的培訓活動，為智慧化、信息化物業管理提供必要幫助和支持。

（四）加強指揮物業的信息化建設

如今，智慧化校園建設逐漸成為高校發展過程中的必然趨勢，也成為科教興國的重要戰略任務［6］。經過統計可知，在2017年底已經有2500多所高校邀請物業服務企業入駐，從簡單的服務需求逐漸轉變為整體外包。此外，國家也開始重視信息時代下的教育變革，要求高校打造出智能化校園，提高決策的科學性和管理的精準性。基于此，物業服務管理企業應當充分利用移動互聯網、云計算技術、智能感應、大數據、社交網絡等信息技術，在智慧社區、智慧消防、智慧教育、智慧醫療等方面提供必要幫助和支持。

具體來說，智慧物業管理需要從多個角度入手：第一，建筑物的管理與維護。企業應當設置多個子系統，包括電子圍欄、電子巡更、給排水、門禁管理、停車管理、暖通空調、電梯監控等，并打造出完整、優秀的統一管控平臺，采用萬物聯網的方式，同時還要盡可能實現系統的智能響應、智能診斷、智能控制等；第二，企業的業務和運行管控。企業應當打造專門的服務和管控系統，盡可能拓展和延伸業務能力邊界，盡可能增加服務客戶和服務項目；第三，服務對象供給系統。企業應充分利用手機客戶端，集中線下物業管理的諸多功能，包括繳費、特約服務、車位查找、信息發布、社區公告、報事報修、社區生活消費、活動預約等功能。

物業服務管理企業應當融合使用物聯網和大數據，采用跨領域、跨校區的資源整合，從根本上加快物業服務管理的智能化發展［7］。作為新時代的產物，智能化平臺可在特定的情境下實現場景、數據的良好互動，也能為更多師生提供優質服務。要想順利實現物業管理的智能化，那么就可從以下幾點入手：第一，打造智能化的服務模塊。在構建智能化的服務管理時，應當靈活運用全新的信息技術，借助模塊服務管理構建管理平臺，保證各項工作都能借助模塊服務管理進行合理配置，為教職工的教學、學生的學習提供必要幫助，真正實現智能便捷的專業服務；第二，構建完善的智能化服務體系。如今，智能化逐漸對人類的生活和生產帶來極大影響，不僅可使人們脫離原本較高重復性、復雜性和高風險的工作中，還能將各種全新技術應用到大學生的生活和學習中。具體來說，企業可利用微信公眾號、手機app、小程序等進行二次創新，提供更具有綜合性的線上服務工作，促使物業管理服務向著現代化的方向發展。此外，企業還可趁機引入高素質、高能力的技術人才，預測可能會出現的各種風險，打造線上與線下相整合的服務，構建出完整的智能化物業服務管理框架。

（五）構建科學合理的目標測評體系

為了充分發揮物業管理的作用，了解物業管理的實際情況，高校應根據本校的實際情況構建出更加完善的目標測評體系，靈活運用多元化的方式進行合理測評。首先，高校應當采用周期管理的方式，定期利用師生互動、調查問卷、隨機采訪等方式，了解物業管理過程中的真實情況，做好各種數據的整理工作；其次，高校需要定期開展自我反思活動，也就是在各個階段的管理中及時發現其中存在的問題，提前預測各時期可能會出現的各種情況。在完成周期性的工作后，高校就需要根據測評內容進行系統回顧與反思，由此提高物業管理的效果和質量；最后，高校應經常性與物業服務企業進行深入交流和互動，根據調查結果指出物業工作人員存在的問題，并提出合理建議，這樣才能進一步提高物業管理的效率。

此外，高校還應與物業服務企業共同制定出切實可行的獎懲措施，刺激所有工作人員都能高效率完成日常工作。針對表現優秀的員工，高校和企業都可給予獎勵，增強其工作熱情。針對表現不夠理想的員工，應采取適當批評的方式，但同時也要提出合理的建議，使其能向著更好的方向發展和成長。

結語

總而言之，高校物業管理是一項具有較強綜合性的管理工作，不應采用一般的標準來衡量物業管理的質量。在新的時代下，高校和物業服務企業需要盡快更新物業管理理念，制定出完善的物業管理標準，提高全體從業人員的綜合素養，優化物業管理的模式，還要打造智能化的服務管理體系，以便更好的為高校師生服務。

參考文獻：

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［2］吳偉斌，陳若梅.高校物業服務質量滿意度調查研究［J］.中國物業管理，2023，（07）：106-107.

［3］趙艷峰，王大瑋，王嘉輝.淺析高校宿舍管理存在的問題及解決對策［J］.赤峰學院學報（漢文哲學社會科學版），2023，44（03）：116-118.

［4］張棟棟.職業素養視閾下“物業管理服務”教學探索［J］.住宅與房地產，2022，（31）：66-67.

［5］張錦榮.當前高校物業管理存在的問題及對策研究［J］.江西電力職業技術學院學報，2022，35（10）：136-138.

［6］張建利.高校物業管理發展策略分析［J］.山西青年，2022，（18）：181-183.

［7］毛波杰.高校物業設施管理的實踐與探索［J］.城市開發，2022，（09）：113-115.