以新質生產力為引領促進房地產行業加快轉型發展

摘要：目前，房地產領域正遭受持續的下行壓力，這種趨勢不僅對房地產行業本身造成了重大沖擊，也對與其相關的上下游產業鏈產生了深刻的影響。為了扭轉這一不利局面，推動房地產行業的轉型升級，我們必須以新興的生產力為核心，充分發揮科技和創新的力量。我們需要以科技化和智能化為發展方向，對現有的房地產項目進行全面的升級改造。政府應當發揮政策引導的作用，出臺一系列有利于房地產行業轉型發展的政策措施，引導企業向更加可持續和環保的方向發展。此外，金融創新也是推動房地產行業轉型的重要手段。金融機構可以通過開發新的金融產品和服務，為房地產企業提供更多的融資渠道和資金支持。

關鍵詞：新質生產力;房地產行業;轉型推動

中圖分類號：F299.23文獻標識碼：A文章編號：1673-2596（2024）09-0018-04

當前，我國經濟又一次進入發展的快車道。但受到之前經濟低迷的影響，我國居民收入大大減少，加之經濟提振需要一個過程，緊縮的消費現狀體現在各行各業，特別是房地產行業受到了極大的沖擊。2023年房地產市場供求關系發生重大變化，2024年的新房銷售市場面臨巨大的調整。隨著我國經濟的持續恢復、城鎮居民置業意愿改善，疊加城中村改造如期推進，銷售規模或可實現小幅增長。但是在銷售市場修復緩慢影響下，全國開發投資下行態勢短期內仍然難以改善。國家統計局2024年一季度數據顯示，房地產開發投資同比下降95%，其中住宅投資下降10.5%;新建商品房銷售面積同比下降19.4%，其中住宅銷售面積下降23.4%;新建商品房銷售額下降27.6%，其中住宅銷售額下降30.7%;房地產開發企業到位資金同比下降26.0%;3月份，房地產開發景氣指數為92.07，95以下為較低景氣水平叫。由此可見，房地產市場需求減少，銷售面積和銷售額大幅下降，開發景氣指數較低水平，這很大程度上反映了房地產行業轉型和調整的壓力。

一、新質生產力是解決房地產行業轉型發展的最有力武器

新質生產力是以創新為主導，擺脫傳統經濟增長方式、生產力發展路徑，具有高科技、高效能、高質量的特征，符合新發展理念的先進生產力質態，是馬克思主義生產力理論的中國創新和實踐，是科技創新交叉融合突破所產生的根本性成果，凝聚了黨領導推動經濟社會發展的深邃理論洞見和豐富實踐經驗。

新質生產力是解決房地產行業轉型發展的最有力武器，也是決定房地產行業是否可以再次騰飛的決定性力量。房地產行業在之前的近30年里，在我國基礎建設的飛速發展，城鎮化進程的加快，居民收入的增加等背景下吃到了時代發展的大紅利。然而行業發展的過程中，開發商一直是以粗放的方式拿地、蓋樓。根據2023年中國上市房地產企業研究報告顯示，存貨周轉方面，A股上榜房企存貨周轉率范圍在0.05—2.26之間，平均值和中位數分別為0.35、0.25，其中A股上榜房企中30家企業的存貨周轉率高于平均值。H股上榜房地產企業的存貨周轉率范圍分別為在0.01—1.70之間，平均值和中位數分別為0.19、0.12，行業間企業差距不大國。然而，房地產行業在進入新的時代之后，這種通過提高產品去化率從中盈利的方式已經越來越不適用。在房地產行業內，誰能夠快一步適應新質生產力的發展，誰能夠先一步運用新質生產力發展推動轉型，誰才能夠吃到新質生產力發展的新時代紅利。

二、運用新質生產力引領促進房地產行業加快轉型發展

在現階段房地產行業應該更加注重新質生產力對于產品本身的提升。第四代住房又稱庭：房、立體園林生態住房或城市森林花園建筑，是綠色建筑的衍生品。從茨棘之間的茅草房到青磚瓦房再到電梯房。第四代住房融匯疊加了中國傳統建筑四合：、街巷胡同、低層別墅以及第三代住房電梯房的優點于一身，并且能向高層建筑形態發展[4]。住房從單純地滿足居住需求到個性化地享受生活再到現在的更加注重科技、環保、與自然共生，最后做到回歸自然。

（一）科技創新對房地產行業的推動

隨著城鎮化進程的加速，居民生活半徑的擴大，教育改革的深化，地產項目的唯位置論已經不再適用。在核心區域的非核心地段或者非核心區域的其他配套相對優質的地段都將是下一步產品的聚焦點。那么，具有創新能力的產品就成了地產項目的破局點。同時，新質生產力的核心是技術創新，房地產行業通過引入新技術，如人工智能、物聯網等，可以提高建筑效率，降低成本，提升房屋的智能化水平，從而推動房地產產品和服務的升級。

1.打造科技化、智能化項目

目前，住宅項目中智能家居和智慧社區的運用越來越普遍，這樣不僅可以提高居住體驗，同時也可以提高房產的附加值，對于年輕購房群體的吸引力非常大。在精裝修住房成為歷史之后，人們把更多的注意力集中在如何打造項目整體的品質，如何在物業管理和服務上進行科技化、智能化的升級成為住宅項目的新熱點。同時，產業園區的智能化還提升了產業園區的吸引力和運營效率。產業園區的品質除了由建筑本身決定之外，更多的是園區的配套產業服務。那么包括交通組織，空間利用，便捷的金融服務、政策對接等等都是吸引企業入駐的關鍵。通過智慧園區的布局，可以有效地將這些內容進一步升級。比如現在很多科技產業園普遍的科技類成果從申報到認證再到補貼等等的一站式服務，如果通過智慧園區系統進行便捷的線上操作，可以進一步簡化流程，這將極大地促進企業入駐并落地生根開花，同時又反哺產業園區更好地建設發展越來越智慧，不斷地提升園區的品質和附加值。

2.應用AR和VR技術提升地產項目的品質價值

在商業地產領域，AR和VR的應用是近年探討的重點。未來街區的概念在部分商業項目上已經得以實施。元宇宙概念越來越深入日常生活。例如，筆者曾經參與過的山東省青島市的中山路改造項目和浙江省溫州市的五馬街改造項目。先通過對街區歷史文化脈絡的梳理，將歷史上的某些高光時刻與街道景觀節點進行充分融合，再通過設置一些簡單的觸發方式進行引導參觀。例如，溫州市五馬街的科舉博物館當中對于科舉場景的復現，青島市中山路舊時繁華的商業氛圍等等，都是通過這樣的方式讓游客獲得了身臨其境的體驗。正是因為有這種極具科技性和未來感的用戶體驗，為街區吸引了大量的游客，提升了街區的歷史文化價值也增加了店面的租金。

（二）用政策引導與金融創新促進房地產行業的轉型

1.政策的制定應該從限制逐步轉向引導和促進

通過因城施策、優化調整措施等手段，促進房地產市場平穩健康發展，為新質生產力的融入創造良好的政策環境。地產行業已經進入了一個新的時代，通過近年來的政策調控已經基本達到房住不炒的目的。限購限貸等調控措施已經在逐步放開。接下來，政策的制定應該從限制逐步轉向引導和促進。對于土地出讓應更多地從城市的實際需求出發，出讓條件也要從簡單的規價高者得的模式向通過規劃引導城市健康發展的角度轉變。對于高品質項目可以適當放寬政策限制，同時進一步嚴控項目建設周期。優化審批流程，并通過稅收減免等方式鼓勵開發商將產品向高科技含量、高設計水平等符合新質生產力發展的方向轉移。

2.新質生產力的發展也離不開金融的支持

在當前的經濟環境下，房地產行業曾經出現的過度金融化現象正在逐步得到糾正。與此同時，金融行業本身也面臨著回歸其核心職能的必要性，即更加專注于服務實體經濟的發展。在這個過程中，金融行業應當為房地產行業的轉型和升級提供必要的資金支持，幫助其健康穩定地發展。為了實現這一目標，我們需要對現有的間接融資機制進行優化，使之更加高效和透明。此外，推進社會信用體系的建設也是至關重要的，這包括加強信用監管，建立一套完善的監管機制，涵蓋事前的信用承諾、事中的信用分級分類監管以及事后的信用懲戒措施。這樣的措施將有助于從根本上解決中小企業在房地產領域面臨的融資難題，特別是那些因信息不對稱和信用機制不完善而導致的融資困難和成本高昂的問題。

同時，商業銀行作為金融服務的重要提供者，應當加強自身的產品創新能力。它們需要結合新經濟環境下企業的發展特點，特別是在房地產領域，對信貸產品進行創新設計。商業銀行應當在項目的不同階段，根據企業的實際需求，對授信額度、貸款期限、信貸額度以及信貸模式進行分層和差異化的設計。這樣的分層差異化設計能夠更好地滿足企業在不同發展階段的特定需求，從而豐富和完善支持企業的信貸產品體系。通過這種方式，商業銀行不僅能夠為企業提供更加靈活和個性化的金融服務，還能夠促進房地產行業的健康發展，推動其向更加可持續和創新的方向轉型。

（三）房地產企業選擇多元的專業化領域發展

房地產企業在轉型過程中，除了跳出房地產領域轉向其他產業外，還可以選擇走更加細分的專業化路線。這包括專注于開發、金融、運營和專業服務的輸出，放棄傳統的拿地蓋樓模式，轉而在整個項目的全生命周期中注重運營和資本端的發展。

1.新質生產力推動商業地產的專業化發展

在商業地產的范疇內，主要的盈利模式依賴于銷售產生的收入以及自持物業所帶來的租金收益。然而，一個商業項目的成功與否，除了取決于產品的質量之外，更為關鍵的因素在于項目的運營效率、服務水平以及管理質量。盡管采取將物業分割出售，隨后統一進行招商和運營管理的策略，可以在一定程度上加速資金的回收，但如果后期的管理措施跟不上，將嚴重損害項目的整體品質和市場競爭力。與此同時，完全自持物業則會給企業帶來沉重的資金負擔。

鑒于此，目前市場上針對項目管理和商業運營的專業公司正迅速崛起。這些公司并不直接參與物業的開發過程，而是在項目竣工后，專注于提供專業的運營管理服務。它們通過引入創新的管理理念和高科技手段，致力于提升服務效率和質量，以符合新時代的發展理念。這種專業化的運營模式，要求開發企業、運營企業以及金融服務提供商之間進行緊密的合作與協同，共同推動商業地產行業向著更加高效、高質量的方向發展。這種合作模式不僅能夠減輕單一企業的資金壓力，還能夠通過專業化分工，提高整個行業的運營水平，這無疑是商業地產未來發展的一個重要趨勢。

2.新質生產力發展對于城市更新的推動

在眾多城市經歷了大規模的拆遷和重建之后，我們發現城市中保留下來的往往是那些最具代表性和精華的部分。與此同時，改革開放初期所建造的一批建筑也逐漸顯現出歲月的痕跡，變得陳舊不堪。在這種背景下，城市更新已經逐漸成為地產行業發展的新動力和增長點。推動城市更新的核心力量正是新質生產力的注入。然而，城市更新并不僅僅是簡單地拆除舊建筑，再建造新的建筑，或者對舊建筑進行簡單的修復，使其恢復到原有的狀態。城市更新應該是一個全面的過程，它需要從更新和契合兩個方面同時入手。

通過更新的手段，我們不僅要讓建筑本身、街道以及整體環境得到改善，更要確保這些改變能夠更好地滿足居民的生活需求和產業發展的需要。同時，更新后的城市環境應當與城市的風貌特點相契合，與新時代的發展趨勢相適應。要實現這一目標，需要政府和企業攜手合作，共同努力，將新質生產力有效地融入城市更新的實踐中去。

以北京市為例，北京市發展和改革委員會在4月15日發布的《關于加強設計服務推動居家適老化改造和產業發展的實施方案（試行）》就是一個很好的例子。該方案提出了以項目為支撐、以設計為引導的“百街萬戶”適老化改造工作思路，并明確了包括制定適老化改造系列標準、建設高質量示范項目等在內的四個方面的工作內容。適老化項目改造正是當前房地產行業的一個熱點，它切實解決了我國逐漸步入老齡化社會后，絕大多數老人都選擇居家養老的現實問題。

北京市居家養老服務綜合示范中心的對外開放，為老年人提供了包括一系列適老產品在內的服務，提供了高品質、高匹配度的養老服務。這些普適性強、品質有保障、可持續的居家養老服務模式，完全具備復制和推廣到全國其他地區的潛力。而那些能夠滿足市場需求、具有賦能特性的房地產項目，無疑將會獲得更大的經濟效益，并帶來更廣泛的社會效益。

（四）銷售模式的二次創新助力行業新發展

習近平總書記提出的新質生產力概念中最重要的元素是創新，“新質生產力是創新起主導作用，擺脫傳統經濟增長方式、生產力發展路徑，具有高科技、高效能、高質量特征，符合新發展理念的先進生產力質態。它由技術革命性突破、生產要素創新性配置、產業深度轉型升級而催生，以勞動者、勞動資料、勞動對象及其優化組合的躍升為基本內涵，以全要素生產率大幅提升為核心標志，特點是創新，關鍵在質優，本質是先進生產力”[5]。

除了對于產品本身的科技創新，政策創新之外，對于銷售方式的創新也是必不可少的一環。在當前的房地產市場中，一些具有前瞻性和創新性的銷售模式已經開始嶄露頭角，其中“以舊換新”模式尤為引人注目。這種模式在一些地方政策的推動下，正逐漸成為行業內的一個亮點。以江蘇省連云港市為例，在2023年10月17日，該市發布了《關于進一步促進住房消費活躍房地產市場的通知》，旨在通過創新的銷售策略來刺激住房消費，活躍房地產市場。通知中明確提出了鼓勵房地產開發商和房地產經紀機構為那些愿意參與“換新購”計劃的購房者提供專門的房源和一系列的優惠政策。

在江蘇南通市，居民們有機會與房地產企業簽訂一份認購意向書，通過這種方式，他們可以在一定的時間范圍內鎖定自己心儀的新房房源。這種做法的好處在于，一旦居民通過經紀公司成功售出自己的舊房，他們可以將售房所得的款項用作購買新房的首付。這樣的安排不僅為居民提供了資金上的便利，也加快了舊房的流通速度。更為人性化的是，如果在約定的時間內舊房未能售出，居民可以無任何違約責任地解除認購意向書，這樣的政策極大地降低了居民參與“換新購”計劃的風險。

而在江蘇太倉市，政府則采取了另一種創新的“以舊換新”策略[6]。當地居民可以將自己名下符合條件的普通商品住房按照既定的規則出售給指定的國資公司，并且用這筆款項來購買國資公司提供的新房。這一政策同樣規定，每位居民只能用一套存量商品房來置換一套新建商品房，并且在置換過程中，存量商品房的總價不得超過所購買的新房總價的60%。這樣的限制既保證了市場的公平性，也確保了政策的可持續性。

這些地方性的銷售政策，無論是由地方政府引導還是由國資企業發起，其核心目的都是為了更好地滿足改善性住房需求的購房者，通過創新的銷售模式來促進房產的銷售。這些政策的實施，不僅為購房者提供了更多的選擇和便利，也為房地產市場的健康發展注入了新的活力。通過這樣的創新舉措，房地產市場能夠更加靈活地適應不同購房者的需求，同時也為整個行業的長遠發展提供了新的思路和方向。

三、結語

總的來說，新質生產力對于各行各業的幫助和提升都是顯而易見的，房地產行業同眾多傳統行業一樣，處在一個轉型升級的十字路口，利用好新質生產力這一新時代的驅動力是推動迅速轉型成功，煥發生機與活力的關鍵。運用好新質生產力需要行業內外共同努力，探索出一條最適合行業的發展新路。把握住新質生產力這一關鍵引擎，不僅關系到房地產企業的生存和輝煌，更是整個房地產行業追求符合新時代需求發展，為人民群眾提供更多更好的服務，為社會做出更多貢獻的重中之重。

參考文獻：

〔1〕國家統計局網站.2024年1-3月份全國房地產市場基本情況[EB/OL].（2024.04.16）https：//www.stats.gov.cn/sj/zxfb/202404/t20240416_1948571.html.

〔2〕新質生產力的內涵特征和發展重點[N].人民日報，2024-03-01.

〔3〕2023年中國上市房地產企業研究報告[N].人民日報，2024-03-01.

〔4〕吳婷婷.第四代住房的創新設計研究[J].現代園藝，2020，43（21）：3.

〔5〕習近平在中共中央政治局第十一次集體學習時強調加快發展新質生產力扎實推進高質量發展[N].人民日報2024-02-02.

〔6〕新華網江蘇頻道“以舊換新”微訪談渣住房“以舊換新”正在落地[EB/OL].（2024.06.19）.http：//www.js.xinhuanet.com/20240619/d247bf95d8434c32979cb9c883b72c33/c.html.

（責任編輯 徐陽）

Leading Role of New Quality Productive Forces in Accelerating the Transformation of Real Estate Industry

ZHAO Xiaolin

（College of of Law and Business，Chifeng University，Chifeng 024000，China）

Abstract：At present，the real estate sector is suffering from continuous downward pressure，which has not only caused amajor impact on the real estate industry itself，but also has aprofound impact on the up-stream and downstream industry chains related to it.In order to reverse this unfavorable situation and promote the transformation and upgrading of the real estate industry，we must focus on emerging produc-tivity and give full play to the power of technology and innovation.We need to take technology and intel-ligence as the development direction，and comprehensively upgrade the existing real estate projects.At the same time，the government should play arole in policy guidance and introduce aseries of policies and measures conducive to the transformation and development of the real estate industry，so as to guide en-terprises to develop in amore sustainable and environmentally friendly direction.In addition，financial in-novation is also an important means to promote the transformation of the real estate industry.Financial in-stitutions can provide more financing channels and financial support for real estate enterprises by develop-ing new financial products and services.

Keywords：New Quality Productive Forces；Real Estate Industry；Transformation and Promotion