租住20年的房子到底屬于誰

租住了20年的房屋，為何突然不能再續租了？這間房屋究竟是“直管公房”還是“私有房產”？

穿過一條條蜿蜒曲折的窄巷，映入記者眼前的是一間只有20平方米的小屋，被自建夾層一分為二——一層只能容下一張飯桌和一張沙發，沙發放平后便成了張虹霞的床；二層閣樓如火車的臥鋪般局促，不足以讓人直起身，卻是張虹霞女兒、女婿與外孫三人的臥房。廚房則在屋外的院子里，用磚頭與水泥壘出了一個灶臺。

雖然房屋空間狹小，卻是張虹霞一家老小在北京生存與發展的避風港。但在2020年，她突然得知租住了20年的“直管公房”成了“私有房產”，不能再續租了。2023年2月，已是花甲之年的張虹霞在北京市檢察院檢察官李南面前哭訴：“我這個事不知道你們能不能管管？”

租住了20年的房屋突然不能住了

租住了20年的房屋，為何突然不能再續租了？這間房屋究竟是“直管公房”還是“私有房產”？

1999年，張虹霞與丈夫承租了北京市某區某街道的北房、東房兩間公有住房。2020年，二人經判決離婚并確認兩間公房轉由張虹霞承租使用。然而，某區房管局卻遲遲未能辦理張虹霞的公房承租人變更手續。因此，張虹霞以行政不作為對某區政府提起訴訟。但法院將案件實質認定為離婚判決的執行問題，以不屬于行政訴訟受案范圍為由先后駁回張虹霞一審、二審與再審申請。在執行問題上，某區政府卻稱，涉案東房系他人的私有房屋，因而無法辦理公房承租人變更手續。

張虹霞無論如何也想不明白，明明是前夫與房管所簽訂《北京市公有住宅租賃合同》而承租的直管公房，怎么突然成了他人的私有房產？明明是自己通過離婚訴訟在法庭上堂堂正正獲得的承租權，怎么得不到落實？一次次上訪被房管局拒之門外，一次次訴訟亦被法院駁回，張虹霞幾乎走投無路了。

2023年春節過后，抱著最后一絲希望，張虹霞來到北京市檢察院申請監督。為進一步了解情況，該院檢察官李南和同事們在彎彎繞繞的巷子里找了許久，終于找到了法院文書紙面上的這處“涉案房屋”。房屋雖小但五臟俱全，且租金低、地段好，張虹霞和女兒、女婿、外孫一家老小躋身于此。

正是這間逼仄的小屋，背負著“直管公房”與“私有房產”的雙重身份，勾連出自20世紀60年代以來中國房屋所有制的歷史變遷，牽動著四家行政機關之間錯綜復雜的職權網絡；也正是這間令數個職能部門倍感棘手、避之不及的小屋，承載著張虹霞一家基本的衣食住行、經濟、教育等民生所系，成了一家老小得以在北京生存與發展的避風港。因此，李南決心向歷史檔案刨根問底，抽絲剝繭般厘清多家行政機關間的責任關系，揭開涉案房屋“亦公亦私”的神秘面紗。

20次走訪取證厘清產權之謎

案件的困難在于，其根植于長期以來國家政策變動的歷史遺留問題，且在公與私的所有權轉變中涉及多家行政機關。“房產公司說按照規定此房不能續簽租房協議，落實私房政策辦公室說我們是按落私政策發放房產證，房管局說這個屬于歷史遺留問題……當你找到每一個單位，他們都說自己沒有錯，就是這么辦的。可問題確確實實就擺在這里了。”李南告訴《方圓》記者。

因此，李南只能一家家行政機關跑，一次次到落私辦和產權交易大廳查閱資料，不斷追問：涉案房屋的私人產權證是如何辦理的？張虹霞前夫的前任承租人的歷次交易是如何完成的？直管公房管理部門是如何簽訂承租協議的？簽訂協議的依據什么？在一次次刨根問底的詰問中，自20世紀80年代以來的一張張檔案文書得以呈現在李南眼前。

不動產登記中心、房管局、涉案房屋？記者翻閱李南辦理該案的工作記錄，發現從案件受理到辦結，李南和同事們進行了整整20次走訪取證。

終于，李南從幾乎泛黃的紙質材料中看清了涉案房屋的真面目：張虹霞居住的院內原有25間房屋，均屬個人產權，于20世紀60年代全部交公管理。1983年，房管部門作出“國家收購16間房屋、發還自管9間房屋”的落實私房政策處理意見，涉案北房和東房屬于該院落內國家收購的16間房屋范圍。但由于主管部門工作疏忽，使不在落實私房政策應予退還范圍內的東房被發還并登記到個人名下，后經過買賣，現房屋所有權人為李某某。然而，該房仍一直由公房管理部門管理，且由張虹霞實際居住。

經過詳細的調查核實，辦案組認為此案爭議的焦點表面上在于張虹霞請求行政機關變更房屋登記的行為是否屬于行政訴訟受案范圍，但實質上是該房屋因落私為“私有房產”，不能再作為“直管公房”承租，張虹霞面臨失去該公房承租權的問題。即使檢察機關支持監督申請，啟動監督程序，申請人也只會陷入新一輪的“程序空轉”，司法程序難以有效解決將有私人產權的房屋作為“直管公房”繼續承租的問題。

徹底解決房屋承租問題

既關系到張虹霞一家的居住問題，又要將案涉房屋“亦公亦私”問題徹底解決，最可行的方法是由行政機關自行糾錯，將案涉房屋上的私權與公權剝離，直接解決張虹霞的居住問題。

“作為檢察官，一年要辦理上百個案件，但老百姓，一輩子也可能就遇到那么一兩件，但每個案子結果都有可能影響其一生。對于張虹霞來說，能不能正常生活就指望著這個事。”李南認為，必須與行政機關直接對話，才能徹底終結案涉房屋“亦公亦私”的雙重性質，從而打破“程序空轉”的惡性循環，實現“直管公房”承租權的從無到有，切實解決張虹霞一家住房所需。

2024年1月，北京市檢察院向北京市某區房屋管理局制發檢察建議，明確指出行政機關在房屋落私政策執行和公房管理之間存在管理漏洞。由于該房產權已經過買賣變更至案外人名下，即便抗訴也難以解決張虹霞要求變更公房承租人的實際訴求。因此，建議房管局研究解決涉案房屋承租權變更問題，切實回應當事人實質訴求，保障當事人合法權益。

收到檢察建議并與相關行政機關討論研究后，某區房管局決定按照申請式退租的標準和程序將涉案房屋收購為公產，并委托房產公司對承租人按照公房承租手續進行管理。至此，涉案東房“亦公亦私”的歷史遺留問題得以徹底解決。

2024年4月，張虹霞向北京市檢察院撤回檢察監督申請書，這起牽扯多方的房屋產權之爭得以徹底化解。

在向記者回憶該案的辦理過程時，李南告訴《方圓》記者：“‘檢護民生’不能只嘴上說說，走走過場，應該在依法依規、公平正義的前提下，發現申請人的合理訴求，解決申請人的實際問題，讓群眾真真實實看到公平正義。”

2024年7月，“張某訴北京市某區政府不履行變更公房承租人職責檢察監督案”入選最高人民檢察院發布的“檢護民生”行政檢察典型案例。

最高檢行政檢察廳有關負責人表示，住有所居既是民生問題也是發展問題，關系千家萬戶的切身利益。張虹霞一案，系行政機關執行落私政策不慎所致，承辦檢察官走出辦公室，先后20次走訪取證，督促行政機關采取補救措施，有力維護當事人的合法權益。這是檢察機關發揮行政檢察監督職能、依法守護百姓“安居夢”的一個縮影。

“2024年大檢察官研討班強調，要結合辦理行政訴訟監督案件，協同人民法院、行政機關依法規范推進行政爭議實質性化解。在履行行政訴訟監督職責中，發現行政機關違法行使職權或不行使職權行為的，有序開展行政違法行為監督。”最高檢行政檢察廳有關負責人表示，公有住房租賃是解決住有所居的重要途徑。針對行政訴訟監督中發現的因行政機關原因，導致公房承租人無法變更手續，影響承租人居住權益的，檢察機關應當督促行政機關采取補救措施，有效保障公房承租人的居住權。（文中涉案人員均為化名）