中介龍頭斬獲“地王”、房企上調價格成都住宅成交規模登頂全國第一

在今年以來的系列政策支持下，成都樓市表現出極大韌性。據克而瑞數據，今年上半年，成都住宅成交面積610萬平方米，在全國27個重點城市中居首，高端住宅市場正在激活成都樓市。另外，自9月下旬以來，國內中介龍頭貝殼進軍成都開發市場并摘得“單價地王”；成都嘉禾興房地產開發有限公司等本土房企則宣布旗下所有在售項目房源單價上調2%。

在“要促進房地產市場止跌回穩”的新要求下，樓市“金九銀十”預計會出現更多看點。具體到成都，華潤置地、中國鐵建地產、龍湖集團占據成都頭部市場份額，其中華潤置地已連續兩年蟬聯成都“銷冠”。

多家本地房企宣布“調價”成都樓市走出獨立行情

樓市傳遞“止跌回穩”重磅信號的當下，成都樓市近期走出了獨立行情。

近日，國內最大中介服務平臺成為成都新晉樓面單價“地王”。9月20日，貝殼旗下住宅開發平臺貝好家斥資10.77億元拍得成都錦江區金融城三期H12地塊，樓面價27300元/平方米，刷新成都樓面地價紀錄。

與此同時，近日四川中茅房地產開發有限公司、成都嘉禾興房地產開發有限公司等本土房企先后宣布調價，旗下在售住宅項目單價上調2%。據成都嘉禾興房地產開發有限公司發布文件，該公司綜合考慮成都房地產市場動態及開發建設成本等因素后決定，自10月1日起，對集團下屬“嘉禾華府”“嘉禾濱湖頌”“金沙壹品”“鑫宸壹品”“嘉禾宸府”等所有在售項目房源單價上調2%。

在多地打響“保價”計劃的保利發展，則在成都等地推出了“保價到明年，買貴兜底”等保價方案，9月7日～10月31日，購買保利四川項目可參與“放心購計劃”，在此期間的購房者享受相關優惠并保價至2025年，其間保利四川旗下20余個在售項目全線參與。

對于當前以保利發展為代表的房企打響“保價計劃”，同策研究院研究總監宋紅衛向本刊表示，目前部分城市已經逐漸放開備案價和指導價的限制，盡管部分開發商調整了價格和優惠措施，但是效果并不明顯，“內卷”導致集體受損。而隨著資產價格的調整，現在這部分項目的租售比已經比較可觀，價格調整基本接近底部。他進一步表示：“‘保價’有利于穩定購房者預期，很多購房者觀望情緒來自于對未來價格下跌的擔憂，如果開發商能夠保障價格的穩定性，能增加買房人的信心。”

最大中介平臺入場拿地建房、本地開發商全線調價，樓市重磅消息頻出背后，成都今年住宅成交規模領跑全國。據克而瑞四川數據，今年上半年，成都住宅成交面積610萬平方米，在27個重點城市中位居榜首，超出_{jdCBRMvLQxLMoGjf5o5fVg==}第二名西安60%，更是遠超北上廣深及杭州、蘇州等熱門城市。

各地房價深度調整之際，成都房價指數也保持較大韌性。據國家統計局發布的全國70城數據，今年1—8月，成都新建商品住宅平均銷售價格指數同比上漲0.8%，與上海、西安一同成為這期間僅有的3個新房價格指數同比上漲的城市。

從產品構成來看，高端住宅市場正在激活成都樓市。在克而瑞統計的“2024年上半年全國千萬級房源成交前十”的城市中，成都是西部地區唯一入選的城市。在這背后，無論樓市交易還是土地出讓，中心城區是成都的主力區域。據中指研究院數據，目前成都宅地熱度延續分化態勢，溢價地塊仍主要集中在“5+2”區域（錦江區、青羊區、金牛區、武侯區、成華區、高新區、天府新區）。今年上半年，“5+2”區域宅地成交樓面均價17590元/平方米，同比上漲18%；溢價率16.2%，同比提升4個百分點。

成都樓市走出獨立行情，與人口增長、經濟增長、房地產政策優化等多重因素有關。來自成都市政府網的數據顯示，2023年末成都常住人口2140.3萬人，比上年末增長0.6%；該年成都市地區生產總值22074.7億元，穩居全國前七，同比增長6%。

今年成都樓市政策優化也走在市場前列。繼上半年放開限購、下調首付比例及房貸利率以后，近期成都的房地產市場優化政策仍在持續，包括按區（市）縣范圍住房情況核定首套房標準、允許公積金直付購房款、細化以舊換新措施等。

華潤置地連續兩年蟬聯成都“銷冠”貝殼躋身房地產開發領域“新貴”

伴隨傳統樓市銷售旺季來臨，成都大批新項目積極入市。據成都住建蓉e辦網站消息，僅中秋節前最后一天（9月14日），便有萬科·星光都會、保利西堂和煦花園、招商未來公園城臻林閣、雍景白鷺灣錦院等在內的11個住宅項目取得了預售證。近期各大項目正持續推出相關營銷活動，比如，建發成都購房即送產權車位、最低可享小貸零首付；招商成都多個項目也推出專屬優惠，其中招商時代公園天瀾境最高優惠6%、招商依山樾和麓湖西派臻境各推出10套特價房源。

從企業布局來看，央國企仍在廣州占據頭部市場份額。據中指院數據，今年1—8月，華潤置地、中國鐵建地產、龍湖集團占據成都房企銷售規模TOP3，其間區域銷售額分別為123.9億元、112.6億元、92.8億元。這已是華潤置地連續兩年蟬聯成都地區“銷冠”。

前期貨值儲備充沛的房企更易支撐未來銷售業績，從房企拓儲力度看，區域型國企在成都的參與度較高。今年1—8月，中海地產、溫江國投、錦江統建占據成都房企拿地規模TOP3，其間區域拿地金額分別為24.2億元、22.7億元、22.5億元。

目前開發商仍注重在成都“積糧”。近期成都土拍市場溢價率屢創新高。就在9月27日，天府新區華陽街道地塊被潤達豐濱江以24300元/平方米的樓面價競得，溢價率超過86.9%，刷新板塊紀錄。

9月20日斬獲成都“單價地王”的貝殼，也將首次自主操盤開發高端項目。早在今年上半年，貝殼旗下貝好家曾先后參與北京市順義區空港地塊、廣州荔灣鶴洞路地塊兩次競拍，不過未能如愿斬獲，直到今年7月斥資1.34億元成功拿下西安未央區兩宗地塊。而區別于西安地塊交由綠城管理代建，此次成都金融城三期H12地塊將成為貝好家首個全程自主操盤項目。

公開信息顯示，貝好家成都金融城三期項目初步定位是高端產品，預計全流程自主操盤，主要目的在于更好地驗證其C2M（從消費者到制造者）產品解決方案的落地能力。

作為國內中介龍頭，貝殼今年標榜“一站式居住”供給能力，并早于2023年將企業戰略升級為“一體三翼”計劃，組建經紀、家裝、惠居、貝好家四條事業線。目前家裝家居及房屋租賃服務業務，開始被視作貝殼新的增長引擎，今年上半年，貝殼家裝家居業務的總交易額為76億元，凈收入64.49億元，同比增長59.9%；房屋租賃服務業務上半年收入實現58.13億元，同比增長176.7%。比例上看，家裝家居、房屋租賃服務、新興業務及其他三項業務的收入占比已經提升至34.8%。

高層會議強調“促進房地產市場止跌回穩”北上廣深限購政策或將進一步優化

趕在“金九銀十”節點，房地產市場再迎重磅信號。9月26日，中共中央政治局召開會議強調，要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大“白名單”項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。

中指研究院政策研究總監陳文靜就此表示，此次政治局會議將房地產政策放在了更加重要的位置，會議提出“要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率”，當前群眾的關切就是政策發力的焦點，預計未來北上深的限購政策將進一步優化調整，廣州等其他地區限購政策有望全面放開，北上深更大力度優化限購政策也有助于發揮大城市帶動效應，提振市場信心。她就此補充道：“針對存量房貸利率，9月24日央行已經明確下調，預計短期內各地銀行將有實質性舉措落地。”

宋紅衛談道，目前來看，樓市“金九”成色不足，而近期出臺的一系列政策，給樓市最大的影響是提振了信心，預計對于十月份樓市的影響效果會體現出來。

在宋紅衛看來，近期中央政治局會議傳遞出的四大看點，一是要發揮一線城市樓市風向標的作用，穩定房價；二是“白名單”對于未來穩樓市起著堅定的作用，相關制度會進一步優化；三是未來有人口流入的城市才具備增量空間，要繼續發揮人、房、地、錢四位一體的供需結構模式；四是降低購房成本是未來需求端重要的政策導向。他就此補充道：“降低交易稅費以及交易成本，應該是未來刺激需求的主要方向，疊加近期央行的表態，降二套房的首付比例、降存量貸款利率等舉措能夠整體降低居民及購房者的支出壓力，對于未來剛需以及改善群體購買力的釋放將提供支撐。”

（文中個股僅為舉例分析，不作買賣推薦。）