鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟分析評價

[摘 要]為了支持鐵路建設(shè)及可持續(xù)經(jīng)營，根據(jù)相關(guān)政策，鼓勵鐵路站場實施上蓋房地產(chǎn)開發(fā)，上蓋房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)收益用于鐵路可持續(xù)經(jīng)營，此外，鐵路站場實施上蓋房地產(chǎn)開發(fā)亦可節(jié)約集約利用土地，優(yōu)化土地功能布局。文章通過分析鐵路站場實施上蓋房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟分析評價方法及提出相關(guān)建議，以期為相關(guān)人員開展同類工作提供參考。

[關(guān)鍵詞]鐵路站場；上蓋房地產(chǎn)開發(fā)；經(jīng)濟分析評價；配建蓋板

中圖分類號：U231 文獻標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-1722（2024）20-0058-03

鐵路不僅改善了沿線城市的交通水平，提高了沿線居民出行的便捷性，而且推動了區(qū)域經(jīng)濟的高質(zhì)量發(fā)展。然而隨著鐵路的建設(shè)和發(fā)展，鐵路線路割裂了城市土地，且城市土地資源不足的矛盾愈發(fā)凸顯，這反而制約了鐵路的服務(wù)水平和城市運行效率，站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)是解決上述問題的重要手段[ 1 ]。根據(jù)國家關(guān)于節(jié)約集約利用土地的相關(guān)規(guī)定，鼓勵建設(shè)項目用地優(yōu)化設(shè)計、分層布局，鼓勵充分利用地上、地下空間。國務(wù)院辦公廳、廣東省政府辦公廳等部門出臺了相關(guān)政策和措施，鼓勵鐵路站場實施上蓋房地產(chǎn)開發(fā)，上蓋房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)收益用于鐵路可持續(xù)經(jīng)營。可見，站場實施上蓋房地產(chǎn)開發(fā)與鐵路運營是相輔相成的[ 2 ]。以下將通過鐵路站場實施上蓋房地產(chǎn)開發(fā)的經(jīng)濟分析評價方法及相關(guān)建議，分享鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)的探索與思考。

一、相關(guān)政策依據(jù)

《國務(wù)院辦公廳關(guān)于支持鐵路建設(shè)實施土地綜合開發(fā)的意見》（國辦發(fā)〔2014〕37號）提出，鼓勵新建鐵路站場實施土地綜合開發(fā)。《廣東省人民政府辦公廳印發(fā)關(guān)于支持鐵路建設(shè)可持續(xù)運營推進土地綜合開發(fā)若干政策措施的通知》（粵府辦〔2024〕5號）要求新建鐵路項目沿線政府應(yīng)支持和保障鐵路綜合開發(fā)用地的需求，在符合相關(guān)規(guī)劃和保障鐵路項目安全實施的前提下，促進土地復(fù)合開發(fā)利用，可兼容一定比例其他功能分層設(shè)立建設(shè)用地使用權(quán)，支持沿線綜合開發(fā)收益用于鐵路項目建設(shè)和運營。由于鐵路項目關(guān)系公共利益，市場不能有效配置資源，且鐵路項目建設(shè)周期長、建設(shè)投資大，鐵路項目建成后運營的票價具有一定的公共屬性，一般情況下鐵路項目國民經(jīng)濟評價結(jié)論可行，但是財務(wù)評價結(jié)論不一定可行，從社會整體利益出發(fā)，為保障鐵路項目的可持續(xù)經(jīng)營，經(jīng)與相關(guān)單位合作，可采取站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)的方式，取得開發(fā)收益使項目具有財務(wù)生存能力[ 3 ]。

二、鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)

一般情況下，鐵路項目原批復(fù)設(shè)計的工程中未包含上蓋房地產(chǎn)開發(fā)工程，為了滿足上蓋房地產(chǎn)開發(fā)的荷載需要，滿足上蓋房地產(chǎn)開發(fā)落柱需求，需要拉開鐵路線路間隔距離或者在站場合適的位置，通過設(shè)置轉(zhuǎn)換層的形式進行上蓋房地產(chǎn)開發(fā)，按照設(shè)計方案，一般設(shè)置兩層蓋板，首層9米蓋板為轉(zhuǎn)換層，作為上蓋房地產(chǎn)開發(fā)項目的停車庫的底板，二層1 6米蓋板作為停車庫頂板及上蓋物業(yè)的底板。

某鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)項目蓋板如圖1、圖2所示。

三、鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)模式及經(jīng)濟分析評價

（一）鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)模式

鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)首先需要考慮的是蓋板的建設(shè)時序問題。目前，大部分站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)都是先建設(shè)蓋板后出讓土地，個別項目采用配建蓋板的模式出讓土地，即將蓋板建設(shè)作為土地出讓的條件之一，由二級開發(fā)商競得站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)土地后，配建蓋板并實施上蓋開發(fā)。如果采用先建設(shè)蓋板后出讓的方式，蓋板建設(shè)階段的現(xiàn)金需求量將非常大，蓋板建成后二級開發(fā)商以正常市場地價水平競得蓋板，全開發(fā)鏈條資金壓力大[ 4 ]。如果采取配建蓋板的模式出讓土地，即將蓋板建設(shè)作為土地出讓的條件之一，土地出讓價格考慮了由二級開發(fā)商承擔(dān)蓋板建設(shè)的成本，給予了一定程度的折讓，一方面降低了前期蓋板建設(shè)的現(xiàn)金需求，另一方面也降低了購地資金壓力。基于配建蓋板的模式出讓土地，提出站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟分析評價思路。

（二）配建蓋板模式下的站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟分析評價

1.一級開發(fā)收益經(jīng)濟分析評價

如果項目通過配建蓋板的方式進行出讓，雖然蓋板建設(shè)由二級開發(fā)商負責(zé)，但是在確定土地出讓價格時，會考慮蓋板由二級開發(fā)商建設(shè)而給予一定的折讓，按照等價替換的原則，進行一級開發(fā)收益經(jīng)濟分析評價時，可按照正常市場情況下的土地出讓價格，扣除相關(guān)成本費用計算[ 5 ]，具體公式如下：一級開發(fā)收益=正常市場情況下的土地出讓價格-擴張項目用地紅線新增的征拆費用-蓋板建設(shè)投資費用-鐵路工程變更費用-鐵路運營增加費用。

其中，正常市場情況下的土地出讓價格，需要結(jié)合項目周邊的一手土地出讓價格水平、新建物業(yè)的售價水平、開發(fā)建設(shè)成本，通過成本逼近，或者假設(shè)開發(fā)的方式估算。正常市場情況下的土地出讓價格無須考慮由二級開發(fā)商承擔(dān)蓋板建設(shè)的成本而折讓的金額。

為了滿足上蓋房地產(chǎn)開發(fā)的荷載需要，滿足上蓋房地產(chǎn)開發(fā)落柱需求，需要拉開鐵路線路間隔距離而擴征的土地成本，擴張項目用地紅線新增的征拆費用應(yīng)結(jié)合項目所有地的征地拆遷成本計算，一般情況下包括拆遷補償費、青苗補償費、安置補助費等。

蓋板投資建設(shè)的費用一般包含蓋板建設(shè)的工程費用、工程建設(shè)其他費用、預(yù)備費、建設(shè)期利息。

按照鐵路工程變更所需的費用進行預(yù)估，建議適當(dāng)增加預(yù)備費金額，因為考慮到鐵路安全生產(chǎn)的問題，需采取更有力的保護措施。

一般情況下，站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)導(dǎo)致運營增加的費用常常未被關(guān)注。未建設(shè)蓋板前，站場露天生產(chǎn)作業(yè)光照和通風(fēng)條件良好；加蓋蓋板后，光照條件、通風(fēng)條件都受到影響，需增加照明、通風(fēng)、空調(diào)等相關(guān)設(shè)備設(shè)施，蓋下鐵路管轄部分的管理成本也相應(yīng)增加，按照有無原則，鐵路運營增加的相關(guān)費用也應(yīng)一并考慮，可結(jié)合鐵路評價年限及相應(yīng)用電成本的一定比例進行估算。

2.二級開發(fā)收益經(jīng)濟分析評價

項目通過配建蓋板的模式出讓土地，蓋板建設(shè)由二級開發(fā)商負責(zé)，土地取得成本應(yīng)考慮折讓后的價格，建設(shè)成本還應(yīng)包含蓋板建設(shè)投資費用，具體公式如下：二級開發(fā)收益=銷售收入-直接費用-間接費用-銷售稅金及附加-企業(yè)所得稅。

銷售收入是指按照鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)項目銷售的住宅、商業(yè)、辦公、車位等用途、面積和周邊市場價格進行預(yù)估，還應(yīng)結(jié)合銷售計劃，考慮周邊市場價格的浮動及資金的時間價值。

直接費用包括土地取得成本、蓋板建設(shè)投資費用、前期工程費用、基礎(chǔ)設(shè)施費、建安工程費、其他費用（如人防工程易地建設(shè)費）、不可預(yù)見費等。土地取得成本應(yīng)考慮折讓后的土地出讓價格，蓋板建設(shè)投資費用與前文所述的一致，如部分鐵路變更工程由二級開發(fā)商實施，則還需包括相應(yīng)的鐵路變更工程費用[ 6 ]。

間接費用包括管理費用、財務(wù)費用、銷售費用等。

銷售稅金及附加需要按照現(xiàn)行稅率和稅制要求估算。

企業(yè)所得稅按照現(xiàn)行稅率和稅制要求估算。

3.站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟分析評價建議

一般情況下，當(dāng)一級開發(fā)收益及二級開發(fā)收益大于或與同類房地產(chǎn)開發(fā)項目的收益相當(dāng)時項目可行。但由于鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)項目有其特殊性，鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)的收益用于鐵路可持續(xù)經(jīng)營，具有一定的政策屬性，且鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)還可以縫合鐵路線路帶來的城市割裂，還可以實行以公共交通為導(dǎo)向的“鐵路+土地”綜合開發(fā)模式，一般情況下，鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)的社會經(jīng)濟效益較為顯著[ 7 ]。

當(dāng)鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)財務(wù)經(jīng)濟效益略有欠缺時，可結(jié)合鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)項目與周邊道路網(wǎng)絡(luò)的關(guān)系，適當(dāng)增加邊角地納入鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)項目，由于邊角地?zé)o鐵路設(shè)施，無須建設(shè)蓋板，可直接落地進行房地產(chǎn)開發(fā)，不受鐵路上蓋開發(fā)的層高、荷載等技術(shù)限制，可開發(fā)的建筑體量大，這可適當(dāng)增加站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)項目的財務(wù)經(jīng)濟效益。如果二級開發(fā)部分完全由市場開發(fā)商負責(zé)，則站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)收益用于鐵路可持續(xù)經(jīng)營的部分僅為一級開發(fā)收益[ 8 ]。

配建蓋板的模式出讓土地，設(shè)定條件招拍掛，蓋板建設(shè)由二級開發(fā)商負責(zé)，完成蓋板建設(shè)后可盡快進行上蓋房地產(chǎn)開發(fā)，相較于傳統(tǒng)的由鐵路方建設(shè)蓋板后再收儲出讓的模式，上述方式節(jié)約了蓋板建成后至出讓土地實施開發(fā)的時間，降低了蓋板建設(shè)的財務(wù)成本，且可通過二級開發(fā)商對于房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)及管理經(jīng)驗，進一步提高項目經(jīng)濟效益。

其他可提高鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)項目經(jīng)濟效益的路徑，例如蓋板建設(shè)投資大、開發(fā)周期長等，需要二級開發(fā)商與政府密切配合，爭取優(yōu)惠政策，創(chuàng)造最佳效益；同步完善城市規(guī)劃，提升區(qū)域品質(zhì)f556de5e5c9e306f9bb3b5d7c2c472278dd59efd629ef85c07564586a7d8ffdd；改善交通條件，完善周邊地鐵設(shè)站及周邊道路建設(shè)，同步做好周邊各項城市配套建設(shè)；引入市場資金參與項目建設(shè)，挖掘最大開發(fā)價值等。

四、其他建議

鐵路站場進行上蓋房地產(chǎn)開發(fā)，除了組織落實好上蓋房地產(chǎn)開發(fā)方案、合作模式、開發(fā)模式、資金來源、收益分配方案等經(jīng)濟因素外，更要注意保障鐵路的建設(shè)、運營的生產(chǎn)安全，條件允許的話，可以爭取在鐵路項目建設(shè)期完成鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)。否則，如果鐵路項目開通運營，再實施上蓋房地產(chǎn)開發(fā)可能面臨只能在天窗時間施工的問題，拉長房地產(chǎn)開發(fā)的建設(shè)時間，增加資金成本。此外，鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)還應(yīng)注意做好防護、保護措施，避免建筑施工材料等其他異物掉落鐵路線路，影響鐵路運營安全。

五、結(jié)語

除了達到鐵路項目的可持續(xù)經(jīng)營、彌補鐵路項目的運營虧損的目的外，在保障鐵路安全生產(chǎn)的前提下，實施鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)，能有效連接起被鐵路線路分割的城市裂縫，還能節(jié)約集約利用土地，促進城市土地的復(fù)合利用。鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)踐行了暢通融合、交通綜合、功能復(fù)合、共建共享的站城一體理念，為推動鐵路樞紐能級提升建設(shè)發(fā)展提供了有力支撐[ 9 ]。鐵路站場上蓋房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)濟分析評價有其特殊性，文章通過分享經(jīng)濟分析評價的方法及提出相關(guān)建議，以期為相關(guān)人員開展同類工作提供參考。

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