房貸政策再次調整，利好何在？

事關1.5億用戶的存量房貸利率下調話題，引發市場高度關注。

9月24日上午，在國務院新聞辦公室舉行的新聞發布會上，中國人民銀行行長潘功勝重磅發聲，將降低存量房貸利率至新發放房貸利率附近，預計平均降幅在0.5個百分點左右。同時，統一首套房和二套房的房貸最低首付比例，將全國層面的二套房貸最低首付比例由25%下調到15%。

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降低存量購房者的房貸成本

兩項重磅房貸政策一出，整個市場都沸騰了。其中引發全民關注的是，此次存量房貸利率的再次下調，將為廣大購房者省下一筆不小的支出。

根據表態，將存量房貸利率降至新發放房貸利率附近，也就意味著近期各銀行將會根據人民銀行部署，持續降低存量購房者的房貸成本。

首先，如何理解平均降幅在0.5個百分點左右的含義？中原地產研究院統計，當前存量房貸平均利率大約在3.92%左右，而新增的房貸平均利率在3.3%左右，也就是大約存量房貸平均和新增房貸平均利差在60多個基點。

如果再降低50個基點，也就是意味著，基本上存量房貸和新增房貸的平均利差只有10～15個基點，這對存量購房者來說是一個特大利好。

那降息后具體到個人又能省多少？中原地產首席分析師張大偉指出，若以100萬元貸款30年計，50個基點的降低意味著每個存量房貸購房者每月月供將減少大約280元，30年可以減少利息支出10萬元。

會上，潘功勝提到，銀行下調存量房貸利率有利于進一步降低借款人房貸利息支出，預計這一項政策將惠及5000萬戶家庭，1.5億人口，平均每年減少家庭的利息支出總數大概1500億元左右，這有助于擴大消費和促進投資，也有利于減少提前還貸行為，同時還可以壓縮違規置換存量房貸的空間，保護金融消費者的合法權_{f0b9268cf81184cb0ef960ac2217e89934595a2a26b7167ae12dabbf8dfb7cd0}益，維護房地產市場平穩健康發展。

廣開首席產業研究院資深研究員馬泓同樣稱，下調存量房貸利率，最直接的積極效果是減輕了存量房貸持有者的償債壓力，降低提前還貸的訴求，并可能推動這部分居民增加其他領域的投資或消費支出。

“存量房貸降利率是今年各地呼聲最大的話題，此次降低存量房貸利率，實實在在為每個已經購房的居民家庭減輕月供負擔。”上海易居房地產研究院副院長嚴躍進進一步稱，疊加最近幾年LPR（貸款市場報價利率）下調和去年存量房貸利率調整，實際上已經較大幅度地降低了月供負擔和壓力。若考慮到2020年以來五年期以上LPR已經減少了95個基點，再疊加此次降低50個基點，那么最近四年存量房貸利率其實可以減少大概145個基點，是歷史上非常罕見的降低存量房貸利率的政策。

若按此計算，綜合考慮最近四年的房貸政策來看，100萬元貸款本金、30年等額本息的按揭貸款，其月供累計已經減少了870元，這是實實在在的利好政策。

“需求側層面，在LPR下調的基礎上，壓降存量房貸利率對基準利率的加點，將大幅改善購房者負債成本，減少提前還貸的壓力。”中信證券首席經濟學家明明同樣稱。

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降首付側重影響北上深一線城市

在首付比例方面，此次對于二套房或改善型住房，同樣落實了寬松的首付比例政策。

具體來看，過去二套房的首付比例雖然下調，但略高于首套房。但此次全國層面商業性個人住房貸款將不再區分首套、二套住房，最低首付比例統一下調為15%。在業內看來，這一舉措有助于促進二套房或改善型住房的首付比例和購房門檻降低。

嚴躍進稱，簡單測算，若是一個家庭認購一套總價200萬元的二套房，過去首付款需要50萬元，但現在降低為30萬元，直接減少20萬元，自然可以激活改善型或換房的需求。

“此次默認二套房和首套房標準一致，其實也是更大力度降低改善型住房成本和增強購房能力。”嚴躍進稱，人民銀行此次政策，覆蓋存量房貸和新購房需求，覆蓋面廣，惠及力度大，為降低購房成本、持續增強購房信心等發揮了積極的作用。

“新政為購房者提供更多購房優惠政策，希望通過下調購房門檻，降低購房成本，更好地滿足剛性和改善性住房需求。”對于此次政策表態，馬泓也指出，人民銀行針對住房存量貸款利率和二套房首付比例的調整，以政策“組合拳”的方式釋放穩樓市積極信號。

截至2024年8月末，全國商品房銷售面積累計同比下降18%，房地產投資累計同比下降10.2%，商品房住宅庫銷比為6.1。房地產銷售及投資增速持續回落，商品房庫存處于歷史相對高位，表明房地產市場下行壓力較大，也給宏觀經濟造成較為明顯的拖累。

馬泓認為，新改將對全國商品房去化（將庫存的房產項目轉化為實際銷售）提供幫助，有望加快國內商品房市場向供求平衡的方向運行，推動房地產市場平穩健康發展。

不過，張大偉則指出，從當下市場來看，這一政策主要影響在一線城市，因為從全國看，大部分城市首套房、二套房的分界線已經越來越淡化，只有一線城市二套房首付依然明顯超過首套房，預計這對北京、上海、深圳等一線城市有一定積極影響。

另外，對統一房貸最低首付比例至1590這一調整，潘功勝也解釋了兩點，各個地方可以因城施策，自主確定是否采取差別化的安排，并確定轄區內的最低首付比例下限。不同城市之間、地區之間房地產市場情況差別很大，地方政府可以采取差別化的安排，在全國底線基礎上確定轄區內最低首付比例下限。

另外，商業銀行可根據客戶風險狀況和意愿，與客戶協商確定具體的首付比例水平。“因為15%只是一個最低的首付比例，商業銀行要基于對客戶風險的評估，可能會比這個水平要高，也有客戶愿意付30%首付，這是商業銀行和個人之間的一種市場化的磋商。”潘功勝說道。

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LPR和存款利率同步下行

近兩年來，圍繞房地產領域利好政策不斷，人民銀行不斷完善房地產金融宏觀審慎政策，從供需兩端綜合施策，多次調降個人住房貸款的最低首付比例、降低貸款利率、取消利率政策下限，設立保障性住房再貸款支持收購存量商品房等系列政策。

人民銀行上一次全面調整存量房貸利率是在2023年8月，下調二套房首付比例最低比例則是在今年5月。當時，存量首套住房貸款利率調整正式實施后，多地購房者曬出調整后的利率信息，月供金額省下了數百元甚至上千元之多。在房貸利率批量下調的同時，也有銀行上線了對“二套轉首套”的認定申請功能，購房者可上傳資料辦理。可以看出，存量房貸利率調降后，購房者減負效果明顯。

對于此次政策，馬泓表示，此次發聲后，預計各地商業銀行將快速跟進人民銀行政策，下調個人住房存量房貸利率。

在業內人士看來，存量房貸利率調降不僅僅只對貸款群體帶來利好。如果房貸利率降低后，能夠明顯降低提前還貸現象，對銀行也不見得是壞事。相比提前還貸，調降存量房貸利率對銀行的影響要小得多。

值得關注的是，為了幫助銀行穩住凈息差，潘功勝也表態，“同時引導貸款市場報價利率和存款利率同步下行，保持商業銀行凈息差的穩定”。

總的來看，這一政策具有刺激消費、防范風險的導向。嚴躍進補充到，無論是已購房還是新購房，都可以降低資金壓力，同時減輕成本。尤其是過去存量房貸本身利率偏高，月供違約風險增大，也會產生提前還貸等情況。此次政策有助于穩住存量房貸、增加新購房按揭貸款需求，對于銀行來說，也有助于防范風險、拓寬業務，真正促進房貸業務的健康發展。

光大銀行金融市場部宏觀研究員周茂華則稱，人民銀行調降存量房貸利率、大幅調降購房首付比例，穩樓市力度空前，彰顯人民銀行穩樓市決心，將產生多方積極影響。一方面通過引導金融機構合理調降存量房貸利率，避免新舊房貸利差擴大，更好穩定銀行業務；另一方面有助于降低存量房貸購房者每月按揭利息支出，釋放消費綜合效應；此外大幅調降購房首付比例，有助于降低購房門檻、提振剛需和改善型住房需求。積極政策有助于穩定樓市復蘇信心，國內樓市和消費復蘇動能增強，經濟有望加快恢復。（財經新一線）