組合拳助力地產止跌回穩

房地產市場的持續調整是當前中國經濟的主要突出挑戰。9月26日的政治局會議明確提出，“要促進房地產市場止跌回穩，對商品房建設要嚴控增量、優化存量、提高質量，加大‘白名單’項目貸款投放力度，支持盤活存量閑置土地。要回應群眾關切，調整住房限購政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財稅、金融等政策，推動構建房地產發展新模式。”

為了更好落實政治局會議對房地產工作的部署，國務院新聞辦公室于2024年10月17日舉行新聞發布會，住房城鄉建設部部長倪虹、財政部部長助理宋其超、自然資源部副部長劉國洪、中國人民銀行副行長陶玲、金融監管總局副局長肖遠企介紹了促進房地產市場平穩健康發展有關情況，并答記者問。

近期穩地產的政策組合拳可以概括為：“四個取消、四個降低、兩個增加。”“四個取消”就是調整或取消各類購房的限制性措施，主要包括取消限購、取消限售、取消限價、取消普通住宅和非普通住宅標準。“四個降低”，就是降低住房公積金貸款利率，降低住房貸款的首付比例，降低存量貸款利率，降低“賣舊買新”換購住房的稅費負擔。“兩個增加”就是新增實施城中村改造和危舊房改造，增加“白名單”項目的信貸規模。

在相關政策陸續發布以來，將從供給端和需求端支持房地產市場止跌回穩，政策效果已經開始顯現。從高頻數據看，10月1日至20日，30個城市日均商品房成交面積為25.5萬平米，同比增速從9月份的-32.4%大幅縮窄至-11%。國家統計局副局長盛來運在近日的新聞發布會上表示，最近對70個大中城市房地產開發企業和中介機構進行了專門調查，預期未來半年新建商品住宅和二手住宅銷售價格保持穩定或上漲的受訪從業人員占比分別為58.3%和45.4%，分別比上月提高10.0個和6.5個百分點，信心的提升效果非常明顯。

中信證券認為，當前房地產政策體現了嚴控增量、優化存量、提高質量的堅定決心。回購土地政策可能對優化房地產企業資產負債表以及夯實企業凈資產起到極為關鍵的作用。城中村改造的貨幣化安置也有利于增加短期的市場需求。總體而言，房地產市場正走向止跌回穩，藍籌房地產開發企業具備明顯的投資價值。

圖：上一輪棚改規模和貨幣化安置情況

資本市場也有積極的反應，從9月24日至10月18日，房地產板塊（申萬一級行業）上漲約24%。目前市場對“兩個增加”政策的關注度較高，新增的政策會對房地產市場產生哪些積極影響呢？

新增100萬套城中村改造和危舊房改造

據有關調查，僅在全國35個大城市，需要改造的城中村就有170萬套；全國城市需要改造的危舊房，有50萬套。倪虹指出，“這次提出的新增實施100萬套，主要是對條件比較成熟、通過加大政策支持力度可以提前干的項目，我們就可以提前干、抓緊干。這次主要采取貨幣化安置的方式，更有利于群眾根據自己的意愿和需要來選擇合適的房子，減少或者不用在外過渡，能夠直接搬入新居。”

這是2023年7月國常會審議《關于在超大特大城市積極穩步推進城中村改造的指導意見》后首次披露城中村改造計劃的實施規模，未來可能還會擴大城中村改造和危舊房改造的規模。倪虹表示，“只要前期工作做得好，我們還可以在100萬套基礎上繼續加大支持力度。”

中信證券認為，雖然此次整體的貨幣化安置規模無法和2015年前后的棚改貨幣化相比，但貨幣化安置更多聚焦高能級城市，且優先聚焦成熟項目，預計進度不慢。由于前一次棚改貨幣化項目結束之后，貨幣化安置規模偏小，此次改革也形成了對房地產市場需求的凈增量。

華創證券測算，假設100萬套的改造帶來100萬套的新房購置需求（實際可能部分轉為二手房需求），按每套90平米計算，則可帶來9000萬平方米的銷售需求。受此影響，庫銷比有望從8月底的5.6個月降至3.9個月。銷售方面，按照2024年住宅銷售面積7.5億平方米測算，假設100萬套改造的影響全部在2025年體現，則2025年住宅銷售面積增速有望回升11.9%，全口徑的商品房銷售面積增速有望回升9.8%。

假設100萬套改造的影響全部在2025 年體現，則2025 年住宅銷售面積增速有望回升11.9%。

增加“白名單”項目規模至4萬億元

過去一段時間，市場對開發商交付和信用的擔憂進一步強化了房價下跌的自循環機制。“白名單”機制的升級，有助于從企業端阻斷房地產的相關風險。

2024年年初，住房城鄉建設部、金融監管總局聯合發布《關于建立城市房地產融資協調機制的通知》，推出了“白名單”機制。城市房地產融資協調機制主要由地級及以上城市相關部門根據房地產項目的開發建設情況及項目開發企業資質、信用、財務等情況，按照公平公正原則，提出可以給予融資支持的房地產項目名單，向本行政區域內金融機構推送。金融機構則按照市場化、法治化原則評估協調機制推送的支持對象，對正常開發建設、抵押物充足、資產負債合理、還款來源有保障的項目，建立授信綠色通道，優化審批流程、縮短審批時限，積極滿足合理融資需求。截至10月16日， “白名單”房地產項目已審批通過貸款達到2.23萬億元。

此次政策相當于對“白名單”機制在多個方面進行了升級，打通落地過程中存在的“堵點”：一是范圍的擴大，將商品住房項目貸款全部納 入“白名單”，做到“應進盡進”。二是進入“白名單”的 項目，商業銀行要做到“應貸盡貸”。三是優化貸款資金的撥付方式， 做到“能早盡早”。商業銀行可以在與房地產項目公司協調一致的前提之下，根據房地產項目公司提供的用款計劃，將全部貸款提前發放至房地產項目公司開立的項目資金監管賬戶，后續依據實際用款申請，從監管賬戶受托支付到用款對象，把資金撥付的時間提前，只要授信審批通過后，就可以把全部貸款發放到房地產項目公司的資金監管賬戶。這樣貸款資金就可以快速及早發放到房地產“白名單”項目公司的賬戶上，可以提早把錢支付給上下游企業，能夠確保房地產項目、住房項目及早甚至提前開工建設。住建部預計，到2024年年底，“白名單”項目貸款審批通過金額將翻倍，超過4萬億元。

該項改革有助于保障項目的建成和交付，保障購房人的合法權益，有助于緩解購房人對交付的擔憂及資本市場對開發企業信用風險的擔憂，也有助于穩定產業鏈信心，從而多向發力阻斷房價下跌的惡性循環。

該政策還有利于緩解制約地產投資的束縛。華創證券認為，目前地產投資受兩個因素掣肘，一是存量的施工項目在減少，1-8月，施工面積累計增速為-12.0%。二是開發商資金來源不足，1-8月，房企資金來源增速為-20.2%。若到年底白名單項目增加到4萬億元，那么四季度的白名單融資增量規模達到2萬億元左右。這意味著，資金端或基本不再成為地產投資的掣肘。