城市，偉大而脆弱

沒有哪一句話，能像“城市是人類最偉大的發明”一樣令人動容。這句出自愛德華·格萊澤《城市的勝利》的描述，表達了我們對城市的敬仰和熱愛。

我們現在所賴以生活的城市，其歷史最早可追溯至公元前8500年。在小小的聚集地，幾十人逐漸增至百人千人，到了古羅馬時期，一座城市的人口突破百萬—“城市”成為單獨被關注和研究的話題。它不再僅僅是天然的人群居住地，也不僅僅是資源和財富的駐留地，城市逐漸承擔起人類生活的全部現實內容，甚至承載起人的未來。

在中國，城市設計的理念從一開始就體現出當政者對自然和人類關系的認知秩序，將城市長期運營的需要和防御功能結合起來；在西方，1850年之后，隨著技術和貿易的巨變，人口和城市規模爆炸式增長，一些令人仰慕的大型都市應運而生。第二次世界大戰過后，全球化的現代城市不斷更新城市設計的理念。

而1990年代以來，中國高效完成了現代化城市進程，從2008年到2019年，全國購物中心供應量年平均增速高達25%，至2023年年底，城鎮化率達到66.16%，一個農業大國就此初步完成了城市化轉型。

也許，正因為城市對人如此重要，從城市發展引人矚目的那一天開始，對城市的思考也沒有停止過。英國作家狄更斯筆下的“霧都倫敦”被籠罩在骯臟、貧困和暴力之中，公共衛生事件曾讓歐洲大都市經歷過創痛和艱難的改造過程。到1900年之后，摩天大樓進一步鍛造現代城市樣態，大城市密集的人口、擁擠的居住環境、混亂的規劃、不堪重負的基礎設施，也引發了思想界和公眾對大城市的反思—我們到底需要什么樣的城市，這是個永遠不會失效的命題。

之所以聊到城市的發展史，是希望大家意識到，我們的城市其實很像一部長期運轉、永不能停歇的超級機器。想象一下，機器難免年久失修，規劃系統自然也需要更新，某種程度上，大型城市也是極為脆弱的，從戰爭到災難，哪怕是一場突如其來的暴雨，也會讓這部機器“失靈”。

當城市“舊”了，當城市跟不上社會快速的變遷，當城市發展進入到存量時代的競爭，我們該如何及時調整和矯正？1949年，美國《住宅法》明確把之前遇到的城市問題解決方案提上日程—它被稱為“城市更新”。

現在，中國的城市進入大規模的“更新”時段。一方面，中國城鎮化率到達一定程度后，進入發展平穩期，增量市場轉向存量市場的過程幾近完成，每一座城市迫切想要從存量中尋找新的增長點。另一方面，或許也是更為迫切的一方面，在之前高速的發展過程中，產生了諸多為滿足現實需求而忽視長期發展的決策，由此埋下的隱患亟待解決。

無論從政府、企業，還是城市公民的角度來說，城市更新都是個“大事件”，同時也是一項多重挑戰并存的艱巨任務。

比起多方參與者的利益如何協調，一個更大的懸念在于資金從何而來。城市更新不僅耗時較長，且資金消耗量巨大，回報不可預期。從2020年開始，中國政府正式試點不動產投資信托基金（REITs）。這是一種允許一些大型不動產（如大型商場、度假村、寫字樓）的所有者將資產換算為一種基金的金融產品，幾年來，不斷有更新指引文件逐步擴大允許發行REITs的項目范圍。今年7月31日，一份名為《深入實施以人為本的新型城鎮化戰略五年行動計劃》的文件出臺，旨在解決城市更新的資金困境。

在本期封面中，我們探討了不同的更新方式，比如老舊城區的存續與活力如何兼顧，小區的修繕應該如何凝聚不同的力量并調動居民的積極性—這一切，何嘗不是需要我們以全新的視角重新審視我們賴以生活的城市呢？