“自拆自建”，老房更新的可行性試驗(yàn)

70歲的徐麗在杭州朝暉六區(qū)片區(qū)已經(jīng)居住了近40年。徐麗說(shuō)，1987年剛?cè)胱r(shí)，這里還比較偏僻。三十余年間，小區(qū)內(nèi)逐漸有了農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)、超市和餐飲店，向南步行10分鐘即可抵達(dá)浙江省人民醫(yī)院，往北步行5分鐘就是拱墅區(qū)體育中心。而且，用現(xiàn)在眼光來(lái)看，這個(gè)距離西湖五六公里的小區(qū)應(yīng)該算得上杭州的市中心。

她喜歡住在這里，兒子購(gòu)置新房后她沒(méi)有一起搬走。不過(guò)小區(qū)也在逐漸變舊，徐麗家里的門(mén)縫有些變形，關(guān)不牢了，住在四樓的她還希望小區(qū)可以加裝電梯。于是她開(kāi)始盼著老房子能有一次徹底的整修，或者干脆居民們自己出錢(qián)把老房子拆掉重建。之所以會(huì)萌生這個(gè)念頭，是因?yàn)楦舯诘恼愎ば麓逡呀?jīng)在政府批準(zhǔn)下啟動(dòng)了一項(xiàng)居民自掏腰包的“自拆自建”工程。不少周邊老小區(qū)居民認(rèn)為，如果這個(gè)項(xiàng)目成功收尾，那么大家在改善居住環(huán)境上或許就多了一個(gè)新辦法。

浙工新村最初是浙江工業(yè)大學(xué)（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“浙工大”）的教工宿舍，與浙工大只隔著一條馬路。房屋始建于1983年，經(jīng)歷歲月變遷，13棟樓房中有多棟被鑒定為C級(jí)危房。2023年，浙工新村全體548戶(hù)居民自籌資金4.7億元，在政府許可下啟動(dòng)自拆自建。由于項(xiàng)目還未完全收尾，“浙工新村居民主體的城市危房有機(jī)更新項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)辦公室”以及浙工新村所在社區(qū)拒絕了采訪—出于謹(jǐn)慎考慮。

《第一財(cái)經(jīng)》雜志通過(guò)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)的工人了解到，舊房于去年10月拆除，次月底開(kāi)工，截至今年10月，新樓房已經(jīng)封頂。一位工人表示，今年杭州夏天最熱的時(shí)候，他們也保持著“四天建一層”的施工速度，預(yù)計(jì)明年就能交付。另?yè)?jù)一位業(yè)主透露，他們將在2026年入住。按此計(jì)算，浙工新村的“自拆自建”改造項(xiàng)目從拆舊房到收新房，用時(shí)三年多。

以浙工新村為代表的老小區(qū)大多建設(shè)于1980年代或更早以前。受限于時(shí)代條件，這些房屋的主體較多采用預(yù)制多孔板加磚塊，且一樓大部分沒(méi)有防潮的架空層，住房條件和周邊服務(wù)設(shè)施逐漸無(wú)法滿(mǎn)足居民的生活需求。自2019年起，國(guó)務(wù)院在全國(guó)范圍內(nèi)逐步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造，浙工新村的自拆自建項(xiàng)目正是基于這一大背景。

在一部分人的慣性思維中，政府通常是負(fù)責(zé)一片城市區(qū)域的開(kāi)發(fā)和更新的主體，不僅主導(dǎo)舊房拆遷和新房建造，過(guò)程中還會(huì)補(bǔ)償居民拆遷款，居民并不需要為此出錢(qián)。但浙工新村的案例中，居民不僅成了項(xiàng)目主導(dǎo)，而且還是最主要的出資方。

“政府給予居民拆遷補(bǔ)償款，是在中國(guó)城鎮(zhèn)化進(jìn)程中建設(shè)城市的一種方式，這種城市建設(shè)和開(kāi)發(fā)方式都是國(guó)家財(cái)政兜底和買(mǎi)單，”住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部科技委社區(qū)建設(shè)專(zhuān)委會(huì)委員、泛城設(shè)計(jì)股份有限公司城市更新研究院院長(zhǎng)、教授級(jí)高級(jí)工程師王貴美對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志介紹：“中國(guó)的城鎮(zhèn)化高速發(fā)展30年后，城市從高速建設(shè)階段轉(zhuǎn)向管理精修階段，大拆大建的時(shí)代幾乎過(guò)去了，人民城市人民建，老舊小區(qū)探索的自拆自建秉承‘誰(shuí)受益、誰(shuí)出資’的原則，以全體業(yè)主為自主更新的主體，政府的角色變?yōu)榱艘龑?dǎo)與支持。”

當(dāng)然，浙工新村“自拆自建”項(xiàng)目并非僅靠扭轉(zhuǎn)觀念和角色轉(zhuǎn)變實(shí)現(xiàn)。落實(shí)到項(xiàng)目過(guò)程里，統(tǒng)一居民意見(jiàn)、獲得政府批準(zhǔn)、設(shè)計(jì)、建造、監(jiān)管與交付，每一環(huán)節(jié)都在考驗(yàn)業(yè)主的自治能力和政府的智慧。歷經(jīng)曲折，浙工新村最終成為浙江省首例城市危舊房有機(jī)更新試點(diǎn)項(xiàng)目，浙工新村的住戶(hù)成了朝暉六區(qū)居民們羨慕的對(duì)象，浙工新村的更新故事也為老小區(qū)“自拆自建”提供了一個(gè)可參考的樣本。

老舊小區(qū)的現(xiàn)實(shí)困境

江明上小學(xué)四年級(jí)時(shí)，和父母一起住進(jìn)了浙工新村，他的父親是浙工大的老師，1983年經(jīng)分配得到一套浙工新村86平方米的新房。他的童年玩伴們大多是學(xué)校子弟，互相知根知底，對(duì)門(mén)的鄰居是父親同一個(gè)教研組的同事，兩家逢年過(guò)節(jié)都會(huì)串門(mén)。江明回憶，“房改以前，每一棟樓80%的人都互相認(rèn)識(shí)，有些子女還考上了父母的學(xué)校。老鄰居基本都是工大的老師，一起住了幾十年，感情深厚。”

住房制度改革后，浙工新村由公房變?yōu)樗椒浚芾碡?zé)任從學(xué)校轉(zhuǎn)到大木橋社區(qū)，和其他幾個(gè)小區(qū)一起成為朝暉六區(qū)住宅群的一部分。2007年，江明結(jié)婚后也在浙工新村內(nèi)購(gòu)置了一個(gè)54平方米的房子。

時(shí)間流逝，老小區(qū)的問(wèn)題開(kāi)始浮現(xiàn)。首先是缺乏專(zhuān)業(yè)的物業(yè)公司。綠樹(shù)濃蔭無(wú)人打理，遮蔽了一樓住戶(hù)的陽(yáng)光無(wú)人解決。沒(méi)有地下車(chē)庫(kù)，樓間距又狹窄，十分考驗(yàn)業(yè)主們的停車(chē)技術(shù)。小區(qū)內(nèi)沒(méi)有安保團(tuán)隊(duì)，只有社區(qū)聘用保安輪流值守。

這些是目前中國(guó)老小區(qū)普遍存在的問(wèn)題。武漢大學(xué)社會(huì)學(xué)院副教授王德福長(zhǎng)期研究城市社區(qū)治理，他對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志介紹，狹義上的老小區(qū)通常指20 0 0年以前建成、由單位管理的房子，在相當(dāng)長(zhǎng)的歷史時(shí)期里，居民不需要繳納費(fèi)用。房改后，居民大多會(huì)按照一戶(hù)一年為單位繳納衛(wèi)生費(fèi)，并沒(méi)有納入市場(chǎng)化的物業(yè)管理。

“時(shí)代設(shè)計(jì)的局限導(dǎo)致老小區(qū)停車(chē)難、無(wú)電梯、基礎(chǔ)設(shè)施老化，維修管理成本逐年上漲，其自身的造血功能又嚴(yán)重不足，因此市場(chǎng)化的物業(yè)公司不愿意接手這些體量不大、難以維持內(nèi)部收支平衡的小區(qū)，最后只能靠政府兜底，但也造成了財(cái)政負(fù)擔(dān)。”王德福說(shuō)，面對(duì)這種困境，“最理想的治理方式，應(yīng)該是業(yè)主實(shí)現(xiàn)自管”。

比沒(méi)有物業(yè)更糟糕的是浙工新村的部分住宅出現(xiàn)了外墻皮脫落、鋼筋水泥外露、墻壁開(kāi)裂的問(wèn)題。業(yè)主們迫切希望改善居住環(huán)境，他們自發(fā)組織起來(lái)，主動(dòng)向?qū)W校提出修繕需求。江明家前面就是67號(hào)樓，這棟樓在2001年被鑒定為危房，當(dāng)時(shí)由浙工大加固處理。2010年，浙工大計(jì)劃二次加固，遭到了居民們的反對(duì)。老舊小區(qū)改造時(shí)，居民們還集體反對(duì)加裝電梯，“大家都認(rèn)為小區(qū)太破舊，再改也改不出什么，期待拆除重建。”江明說(shuō)。

2014年和2016年，浙工新村64號(hào)、66號(hào)、67號(hào)、74號(hào)樓房屋被鑒定為C級(jí)危房。每逢臺(tái)風(fēng)天氣，社區(qū)工作人員要在附近訂酒店，幫助居民避險(xiǎn)。浙工大的教師們多次寫(xiě)材料給學(xué)校、區(qū)住建局和區(qū)政府反映情況。自2012年起，《錢(qián)江晚報(bào)》長(zhǎng)期跟蹤報(bào)道浙工新村，原下城區(qū)住建局房產(chǎn)科在2015年8月接受采訪時(shí)明確，67號(hào)樓將推倒重建，其他12棟樓房則成片改造。“我們并不滿(mǎn)意這個(gè)結(jié)果，要拆就全拆掉，一起重建。”江明說(shuō)，當(dāng)時(shí)杭州周邊都在拆遷，然后興建地鐵，浙工新村的業(yè)主希望政府出錢(qián)主導(dǎo)，還沒(méi)有想過(guò)自己籌資。

想要重拆重建，居民意見(jiàn)的統(tǒng)一是難點(diǎn)。2018年，區(qū)里的調(diào)研組來(lái)到社區(qū)辦公室調(diào)查，向浙工新村的住宅業(yè)主們征求意見(jiàn)。根據(jù)《民法典》第278條規(guī)定，改建、重建建筑物及其附屬設(shè)施屬于業(yè)主共同決定事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)由專(zhuān)有部分面積及人數(shù)占比三分之二以上的業(yè)主參與表決，且應(yīng)當(dāng)經(jīng)參與表決專(zhuān)有部分面積及人數(shù)四分之三以上的業(yè)主同意。

江明當(dāng)年是所屬單元樓的熱心樓道長(zhǎng)，負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)居民意見(jiàn)，當(dāng)時(shí)居民和工作組就同意比例的問(wèn)題產(chǎn)生過(guò)爭(zhēng)論。

考慮到租房、裝修需要資金，部分在危房里居住的老年業(yè)主并沒(méi)有同意當(dāng)年的拆除重建，江明記得，投票結(jié)果常常在一夜之間被持反對(duì)意見(jiàn)的居民扭轉(zhuǎn)，最終全體同意率沒(méi)有超過(guò)90%，重建計(jì)劃在2018年只好擱淺。

對(duì)此，王貴美對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志解釋?zhuān)叭绻麑?duì)沒(méi)有安全隱患的房屋來(lái)說(shuō)，按照《民法典》的規(guī)定采用兩個(gè)三分之二和四分之三的同意比例將房屋拆除，會(huì)影響到他人的居住權(quán)，政府考慮到了每一位公民的基本權(quán)利，目前試點(diǎn)階段，征求100%的同意率比較穩(wěn)妥。”

由于居住環(huán)境長(zhǎng)期得不到改善，江明的兒子又開(kāi)始上高中，考慮到實(shí)際需求，江明決定賣(mài)掉54平方米的舊房，置換120平方米的次新商品房，搬離了生活近40年的地方。

10年曲折，迎來(lái)自拆自建

轉(zhuǎn)機(jī)在2020年出現(xiàn)。這一年，《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于全面推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造工作的指導(dǎo)意見(jiàn)》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“國(guó)務(wù)院23號(hào)文件”）發(fā)布，各地政府日益重視老舊小區(qū)改造。

王貴美對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志介紹，浙工新村的有機(jī)更新也不是一蹴而就的，其實(shí)這個(gè)項(xiàng)目也是“久拖未決”。選擇“落架大修”模式，受限于原有空間功能布局，改造后的居民獲得感仍舊不高，原有的老舊小區(qū)改造模式不能滿(mǎn)足居民對(duì)美好生活的需求。但如果選擇“拆遷商業(yè)開(kāi)發(fā)”模式，巨大的資金缺口增加了政府公共財(cái)政壓力，這種模式更是不可持續(xù)的。

除了拆遷與修繕，江明還記得，浙工大曾提議將老師們搬到生活條件更好的小和山高教園區(qū)，但大部分老師拒絕了搬遷方案，理由是浙工新村距離校本部很近，是杭州的市中心，且自己已經(jīng)居住了幾十年，習(xí)慣了周邊環(huán)境。

國(guó)務(wù)院23號(hào)文件指出，“合理落實(shí)居民出資責(zé)任。按照誰(shuí)受益、誰(shuí)出資原則，積極推動(dòng)居民出資參與改造。”這為浙工新村提供了參考依據(jù)。“拱墅區(qū)政府與居民商量，由居民出資建設(shè)成本，政府將本應(yīng)投入老舊小區(qū)改造的相關(guān)費(fèi)用補(bǔ)給居民，項(xiàng)目按照居民的意愿進(jìn)行實(shí)施，政府負(fù)責(zé)總體協(xié)調(diào)、政策統(tǒng)籌和受托實(shí)施”，王貴美說(shuō)。于是，由居民主體出資、自拆自建的方案在探索中逐漸成形。

不過(guò)，這一辦法并非適用于所有小區(qū)。目前階段需要滿(mǎn)足相應(yīng)條件，“自拆自建適用于房屋結(jié)構(gòu)安全隱患、危舊房等級(jí)鑒定為C級(jí)和D級(jí)的房屋、沒(méi)有廚房和衛(wèi)生間的非成套住宅，或存在地質(zhì)安全隱患的房屋。”

2023年4月，杭州市拱墅區(qū)委區(qū)政府牽頭，再次對(duì)浙工新村全體居民開(kāi)展拆改意愿征詢(xún)問(wèn)卷調(diào)查。浙工新村每棟樓選出一位業(yè)主代表，共計(jì)13位，組成業(yè)主自主更新委員會(huì)，代表全體居民行使權(quán)利，采取委托政府部門(mén)的形式實(shí)施項(xiàng)目改造。

王貴美解釋說(shuō)：“小區(qū)要自主更新，業(yè)主是主體。政府的角色是配角，任務(wù)是統(tǒng)籌和引導(dǎo)，具體體現(xiàn)在，提醒居民每一步流程如何做，報(bào)告如何撰寫(xiě)、方案如何編制、要與哪些部門(mén)協(xié)調(diào)，以及提供居民需要知曉的規(guī)劃指標(biāo)和法律法規(guī)。”

2023年，浙工新村組織了兩輪投票，第一輪是全體居民討論要不要拆除舊房，第二輪是討論重建和出資方案。這一次還是有住戶(hù)投反對(duì)票：少數(shù)老年人不知道何時(shí)能重建好，擔(dān)心回不來(lái)；危房中的釘子戶(hù)存在資金困難；將房子租出去的屋主聯(lián)絡(luò)不便；購(gòu)買(mǎi)商品房的新住戶(hù)和老教職工們之間并不熟悉……

“統(tǒng)一意見(jiàn)的過(guò)程太曲折，但已經(jīng)比2018年好太多，這次重建意愿更強(qiáng)。”江明說(shuō)，當(dāng)年居民們自發(fā)動(dòng)員的力度有限，這次有了社區(qū)引導(dǎo)，業(yè)主間如果實(shí)在溝通困難，入駐每棟樓的工作組會(huì)協(xié)調(diào)，每一棟樓的簽約同意率進(jìn)度都會(huì)做成海報(bào)張貼在小區(qū)公示欄。

面對(duì)居民過(guò)渡期間的住房問(wèn)題，拱墅區(qū)朝暉街道大木橋社區(qū)多次與住建部門(mén)、城發(fā)集團(tuán)、街道和中介公司溝通，落實(shí)了部分周邊小區(qū)的公房給高齡老人過(guò)渡。此外，社區(qū)還幫助居民尋找靠譜房源、引進(jìn)規(guī)范的搬家公司。根據(jù)拱墅區(qū)人大、人大朝暉街道工委公開(kāi)發(fā)布的信息，最終浙工新村全體業(yè)主以99.82%的同意率通過(guò)投票，用時(shí)66天完成騰房。

浙工新村的更新資金包括全體居民自籌的4.7億元，不足部分由政府舊房改造、加裝電梯等專(zhuān)項(xiàng)資金補(bǔ)齊，整體費(fèi)用約5.3億元。具體到出資方案，與原住房套內(nèi)面積相等部分的新房面積改造費(fèi)用為1350元/平方米，每戶(hù)最多擴(kuò)面20平方米，擴(kuò)面部分約34520元/平方米，停車(chē)位費(fèi)用約為22萬(wàn)元。

按上述標(biāo)準(zhǔn)，江明父親的舊房擴(kuò)面20平方米至106平方米，改造、擴(kuò)面和車(chē)位費(fèi)加起來(lái)大約須出資100萬(wàn)元。倘若居民沒(méi)有擴(kuò)面需求，只需要給改造費(fèi)用。

江明置換的次新房開(kāi)車(chē)到父親家10分鐘左右，房?jī)r(jià)約為47000元/平方米。作為對(duì)比，浙工新村業(yè)主們拿到的擴(kuò)面價(jià)格已低于市面上的房?jī)r(jià)。至于1350元的改造費(fèi)用，浙江省工程建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)化專(zhuān)家委員會(huì)成員裘黎明接受公開(kāi)采訪時(shí)表示，大部分中檔房子的建設(shè)成本目前在每平方米3000到4000元。因地質(zhì)原因，浙工新村地下室施工基坑維護(hù)成本較高，每平方米達(dá)到了4000元左右。業(yè)主們?nèi)绻粩U(kuò)面積，也不要車(chē)位，所承擔(dān)的費(fèi)用遠(yuǎn)低于房屋建設(shè)的實(shí)際成本。

容積率：左右自拆自建落地的關(guān)鍵

按照項(xiàng)目規(guī)劃，浙工新村原地新建的7棟11層樓房，戶(hù)數(shù)、用地性質(zhì)不變，容積率從1.8提高至2.1—這是業(yè)主們最寶貴的收獲。容積率指一個(gè)地塊上建筑物總面積和用地面積的比例，由規(guī)劃局制定。一般城市在發(fā)展過(guò)程中，政府要根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、社會(huì)配套和城市運(yùn)行能力管控一個(gè)地方的建筑物體量，不能隨意擴(kuò)大容積率。

在浙工新村自拆自建項(xiàng)目這個(gè)特例中，用地面積不變但容積率擴(kuò)大，意味著548戶(hù)居民都可以適當(dāng)擴(kuò)大他們的住宅面積。且在首次不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)無(wú)需支付增容費(fèi)用，只需支付擴(kuò)容部分的建設(shè)成本。

“容積率是政府資產(chǎn)，政府免費(fèi)讓渡容積率，是因?yàn)橐揽孔圆鹱越ㄍ瓿勺灾鞲率且豁?xiàng)民生工程，”王貴美說(shuō)，“它的前提是不能增加戶(hù)數(shù)，目前更不能有市場(chǎng)化力量的介入，如果新增戶(hù)數(shù)用于商業(yè)化銷(xiāo)售，有違社會(huì)公平，財(cái)政也會(huì)流失。”

全國(guó)范圍內(nèi)老小區(qū)自拆自建的成功案例并不多。在為數(shù)不多的案例中，也并非每個(gè)小區(qū)都能實(shí)現(xiàn)擴(kuò)面。

同在杭州的瓶窯桃源小區(qū)內(nèi)有兩棟危房，兩棟房的13戶(hù)居民遵循“原址、原面積、原高度”的原則（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“三原”原則）重建新房，僅對(duì)戶(hù)型做了部分優(yōu)化，加裝了電梯。南京虎踞路4號(hào)5棟的24戶(hù)居民自拆自建成功，同樣沒(méi)有擴(kuò)面。

而成都中央花園二期的業(yè)主們已經(jīng)爭(zhēng)取小區(qū)拆建5年了，業(yè)主自發(fā)組織多輪調(diào)查，在2023年夏天，3295多戶(hù)居民的自拆自建同意率達(dá)到了99.6%。但該項(xiàng)目還是未能推進(jìn)。根據(jù)成都市住建局等部門(mén)的論證意見(jiàn)，成都市目前只有D級(jí)危房可以自拆自建。更關(guān)鍵的一點(diǎn)是，居民與政府之間未能就增容需求達(dá)成一致—居民希望容積率能增加到2.5到3之間以覆蓋修建成本，但最終，他們得到的答復(fù)是因?yàn)榕R近清水河，小區(qū)部分區(qū)域容積率需要控制到1.5。

同濟(jì)大學(xué)建筑與城市規(guī)劃學(xué)院建筑設(shè)計(jì)方法團(tuán)隊(duì)責(zé)任教授、同濟(jì)大學(xué)國(guó)家現(xiàn)代化研究院城市更新中心主任徐磊青對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志表示，居民和政府就容積率能否提高合理協(xié)商，是自拆自建成功的關(guān)鍵。

“核心問(wèn)題在于，容積率增加部分的收益應(yīng)該歸誰(shuí)？容積率增加部分的收益反映了地價(jià)收益，地價(jià)提升是由于政府在周邊投資了很多公共服務(wù)設(shè)施，比如地鐵、公交、學(xué)校、文化館等等。而站在居民角度，居民是投資與建設(shè)的主體，收益部分應(yīng)該歸居民。雙方的考量都有一定合理性。”徐磊青解釋說(shuō)，追溯到房改制度，在公房變?yōu)樗椒康倪^(guò)程中經(jīng)歷過(guò)一輪買(mǎi)賣(mài)，“當(dāng)時(shí)考慮到職工的住房分配，住房以相對(duì)便宜的價(jià)格賣(mài)給了居民。但當(dāng)時(shí)并沒(méi)考慮到，房屋更新后，收益中的多少比例應(yīng)該歸政府，多少應(yīng)該歸居民。”

自拆自建中業(yè)主需參與的核心環(huán)節(jié)

徐磊青介紹，目前并沒(méi)有正式的法律法規(guī)對(duì)此作出明確規(guī)定。“但主流理論認(rèn)為城市更新的收益應(yīng)當(dāng)歸公，因?yàn)榕涮自O(shè)施是政府提供，屬于公共利益。理論上說(shuō)，居民只擁有房屋的使用權(quán)，并不擁有土地。”

就容積率展開(kāi)溝通與協(xié)商，考驗(yàn)的是居民和政府雙方的智慧。在浙工新村項(xiàng)目中，政府職能部門(mén)參照了發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部制定的《綠色建筑行動(dòng)方案》，該方案提到，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)要研究制定容積率獎(jiǎng)勵(lì)方面的政策。

浙江省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳副廳長(zhǎng)姚昭暉在接受公開(kāi)采訪時(shí)表示，老舊小區(qū)在自主更新過(guò)程中解決了住宅建筑節(jié)能性能低下的問(wèn)題，也解決了民生問(wèn)題，綠色建筑行動(dòng)方案的一些要求全面落實(shí)，所以可以參照使用容積率獎(jiǎng)勵(lì)政策，當(dāng)然，獎(jiǎng)勵(lì)政策并非無(wú)限，不可以所有的都獎(jiǎng)勵(lì)。

江明回憶，居民們內(nèi)部一直在爭(zhēng)論：有人想多建造一些住房用于出售，獲得一定資金補(bǔ)貼；有人不理解為何重建房子要自己出錢(qián)；有人想要擴(kuò)面更多，但最多只能擴(kuò)20平方米—這些爭(zhēng)論本質(zhì)上都在圍繞容積率展開(kāi)。江明和父母認(rèn)為，拆掉重建能徹底改善居住環(huán)境，總歸是好事，容積率的問(wèn)題政府會(huì)考慮好。

徐磊青提到，“擴(kuò)容應(yīng)該有一些前提，譬如戶(hù)數(shù)能不能增加？增加多少？擴(kuò)容面積能有多少？這些都是政府和社區(qū)、居民需要坐下來(lái)談的主要方面。”在他看來(lái)，“如果城市風(fēng)貌得以改善、居民居住環(huán)境提升，滿(mǎn)意度和環(huán)保指標(biāo)都提升，且對(duì)周邊的公共配套沒(méi)有帶來(lái)壓力，政府也應(yīng)該會(huì)樂(lè)意適當(dāng)擴(kuò)容，最終考量還是人民與城市。”

浙工新村的案例啟示

2023年，浙工新村的自拆自建立項(xiàng)獲批，取得建設(shè)工程施工許可證。業(yè)主自主更新委員會(huì)接下來(lái)的工作重點(diǎn)轉(zhuǎn)移到委托專(zhuān)業(yè)機(jī)構(gòu)實(shí)施設(shè)計(jì)和建造，并全程參與設(shè)計(jì)、建造、監(jiān)管和交付環(huán)節(jié)。自拆自建項(xiàng)目的流程與其他新建項(xiàng)目一致，設(shè)計(jì)階段需要接受政府部門(mén)的審查；要申請(qǐng)建設(shè)工程施工許可證；施工要嚴(yán)守法律法規(guī)；施工完成后，要接受規(guī)劃和自然資源、發(fā)改、財(cái)政、園林綠化、人防、公安交通等部門(mén)的聯(lián)合驗(yàn)收。

其中，戶(hù)型設(shè)計(jì)是業(yè)主們最關(guān)心的地方。浙工新村自主更新的12棟住宅樓中，原有戶(hù)型多達(dá)54種，且60平方米以下的戶(hù)型占比較高，業(yè)主自主更新委員會(huì)與設(shè)計(jì)方就房屋戶(hù)型、面積、公共配套等具體方案展開(kāi)了討論。最終，新房確定了9種標(biāo)準(zhǔn)戶(hù)型，最大的戶(hù)型117平方米，最小的65平方米。

王貴美說(shuō)，居民們就戶(hù)型設(shè)計(jì)溝通了幾十輪，新房的戶(hù)型結(jié)構(gòu)與建筑標(biāo)準(zhǔn)均有優(yōu)化和提升，對(duì)內(nèi)優(yōu)化了小區(qū)日照、樓間距，增加地下停車(chē)庫(kù)，提升了小區(qū)綠化及公共環(huán)境、乃至居住舒適度，且對(duì)小區(qū)周邊影響也沒(méi)有惡化。同時(shí)，按照完整居住社區(qū)建設(shè)要求和未來(lái)社區(qū)建設(shè)理念，增加和完善了小區(qū)公共配套、“一老一小”和長(zhǎng)效管理等。

“適老化改造也是本次新房建設(shè)中的亮點(diǎn)，新建后的浙工新村全部安裝了電梯，小區(qū)公共環(huán)境和服務(wù)配套空間按照適老化要求進(jìn)行設(shè)置，大大提升了居民的獲得感、幸福感和安全感。”王貴美說(shuō)。

浙工新村的項(xiàng)目順利推進(jìn)后，2024年浙江省住建廳等三部門(mén)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于穩(wěn)步推進(jìn)城鎮(zhèn)老舊小區(qū)自主更新試點(diǎn)工作的指導(dǎo)意見(jiàn)（試行）》。其他老舊小區(qū)的居民看到浙工新村的案例也想要效仿，杭州的采荷新村、翠苑北二區(qū)、朝暉六區(qū)等小區(qū)的業(yè)主都展開(kāi)過(guò)自拆自建的同意率調(diào)查。

朝暉六區(qū)的多位居民對(duì)《第一財(cái)經(jīng)》雜志表示，業(yè)主們?cè)谖⑿湃河懻撨^(guò)這件事，但同意率并沒(méi)有超過(guò)90%，“年輕住戶(hù)大多支持自拆自建。前期都是業(yè)主自發(fā)在問(wèn)，但當(dāng)時(shí)的投票應(yīng)該還有一些人不知情，沒(méi)有參與。老年人不會(huì)用微信，還有很多租客，后期就沒(méi)有人在跟進(jìn)了。”一位居民表示。

徐麗不了解業(yè)委會(huì)是否存在，70歲的她也沒(méi)有小區(qū)業(yè)主微信群。她只記得有一次去取快遞時(shí)，快遞驛站的桌上放了一個(gè)小冊(cè)子，用于統(tǒng)計(jì)居民們是否支持自拆自建，但隨后兩天冊(cè)子就消失了。和一些不愿參與重建的老年人不同，徐麗希望自拆自建，她喜歡朝暉六區(qū)便利的生活圈，同時(shí)也想改善一下居住環(huán)境。不過(guò)，這些老小區(qū)的居民們并不清楚自拆自建的前提條件，不知道房屋需要做危房鑒定，且只有鑒定為C級(jí)和D級(jí)的危房才可以拆掉重建。

回顧浙工新村的案例，教職工們較為凝聚的社區(qū)自治意識(shí)、高校教師相對(duì)高出平均水平的退休工資、小規(guī)模的住戶(hù)數(shù)，以及區(qū)政府的引導(dǎo)綜合促成了項(xiàng)目的成功推進(jìn)。

王德福表示，通常500戶(hù)以下的社區(qū)被稱(chēng)為小微社區(qū)。由于體量小，商議事情相對(duì)簡(jiǎn)單，居民自我管理的難度相對(duì)低，“居民想要實(shí)現(xiàn)自管，需要有幾位熱心人出來(lái)動(dòng)員大家”。

如果社區(qū)戶(hù)數(shù)在500到1000戶(hù)之間，出現(xiàn)熱心人的概率會(huì)更高，但統(tǒng)一所有居民的意見(jiàn)難度也會(huì)變大，“業(yè)主之間互相不熟悉，存在信任赤字，是實(shí)行自管非常大的挑戰(zhàn)。”

他在研究了老小區(qū)加裝電梯的案例后發(fā)現(xiàn)，業(yè)主間的信任缺乏往往會(huì)產(chǎn)生巨大的合作成本：熱心人可能會(huì)因其他業(yè)主質(zhì)疑存在利益糾葛感到寒心，放棄管理；另一些“熱心人”可能確實(shí)存在以此牟利的情況。“利益分配是最敏感、最容易引發(fā)猜疑的。解決信任赤字的關(guān)鍵是主動(dòng)做到財(cái)務(wù)公開(kāi)與透明，涉及到共同出資的每個(gè)環(huán)節(jié)，都需要開(kāi)業(yè)主會(huì)共同決策。”

王德福認(rèn)為，浙工新村對(duì)老小區(qū)自主更新有很大的啟示意義。由業(yè)主做主體，堅(jiān)持“誰(shuí)受益、誰(shuí)出資”的原則，政府的角色是催化劑，“土地的出讓和開(kāi)發(fā)通常由政府主導(dǎo)，容積率合法增加的收益部分法律還沒(méi)有規(guī)定，未來(lái)的法律包括稅收制度怎么去適應(yīng)小區(qū)的自主更新改造需求，可能是政府需要做的。”

徐磊青認(rèn)為，自拆自建或?qū)⒊蔀槌鞘懈碌囊粭l主要發(fā)展路徑。截至2019年，全國(guó)需要改造的老舊小區(qū)（2000年以前建成）有17萬(wàn)個(gè)，涉及住戶(hù)4200萬(wàn)戶(hù)，建筑面積40億平方米。“老舊小區(qū)的體量太大，存在改造需求，如果主要依賴(lài)政府，會(huì)增加財(cái)政負(fù)擔(dān)。此外，老舊小區(qū)的壽命在不斷延長(zhǎng)，而具有歷史保護(hù)價(jià)值的老小區(qū)并不多。關(guān)鍵是要依靠政策創(chuàng)新，做好容積率的協(xié)調(diào)。”徐磊青說(shuō)。