白塔寺更新：新環境下的老問題

國慶期間，位于北京市西城區的白塔寺街區在社交網絡上成了city walk的熱門目的地。“紅墻、白塔、胡同、鴿子，太多北京的元素，”一位北京本地生活博主這樣寫，“這里的小店也越開越多。”

白塔寺為妙應寺的俗稱，因為其中的白塔而出名。它位于西城區的阜成門內大街，是一座藏傳佛教寺院，始建于元朝。周圍的胡同片區也因此被統稱為白塔寺街區，占地面積約37公頃。此處往南2公里，是聚集了大量金融機構總部的北京金融街；向東2公里，則是北京最知名的幾個景點：故宮、景山、北海公園。在2000年修繕之前，由于周圍建筑遮擋等原因，白塔寺甚至不太被來往的路人注意。

與同樣經過改造的前門大柵欄、什剎海等有明確對外商業屬性的胡同不同，2013年往后的那幾年，白塔寺街區在經歷過騰退（居民在自愿的前提下搬空并讓出房屋）之后，依舊維持著以民居生活為主的性質：附近的商業長期主要服務于周圍居民，對外業態稀少。這也是它在更早時不知名的另一個原因。

2022年起，情況改變了。即便是在工作日的中午和下午，白塔寺的紅墻下也不斷有人合影。白塔寺藥店索性將面向紅墻的一側打開，將傳統中藥和白塔的元素融入產品和店鋪設計中，把自己經營成了網紅咖啡館。

宮門口的東岔、西岔胡同（以下簡稱“東西岔胡同”）有更多的外來游客。這兩條相互扭結、呈“X”狀的南北向胡同距離白塔寺藥店步行僅兩三分鐘距離，如今聚集了近20家餐館和咖啡館。其中大部分是圍繞白塔作為主要景觀，吸引人前來拍照。

這兩條胡同的商戶中，有不少是在北京有知名度的主理人特色店：悠航鮮啤、胖妹面莊、鐵手咖啡，等等。這些店鋪有一些也誕生于胡同，不同的是，如今它們都有了成熟的品牌，能帶來穩定的客流。在它們周圍還有一些整修中的房屋，未來也將變成商鋪。

面對突然的走紅，白塔寺街區看起來擁有了更多的機會解決北京胡同—這座城a939e5cad038b44e8a6d0422a8383e6a市最具特色的城市更新對象—長期以來面臨的“如何更新”的問題。在新的政策和商業背景下，要如何營造出有吸引力的、可持續的胡同商業？它會成為另一個南鑼鼓巷嗎？如何解決那些持續了數年的原住民與“胡同多樣性”的問題？

西城商業新景象

胡同的城市更新經歷過幾個時期。在2010年之前，強制拆遷是舊城改造的主流手段，但很多胡同因為是文物保護區，陷入了“拆還是不拆”的爭議。此后，大拆大建的時代逐漸過去，老城區，尤其是胡同的治理轉向了保留平房，并在存量資產上做更新，其中一個重要目標就是降低胡同內的人口和商業的密度。

華融金盈公司在2013年成立，目的就是完成白塔寺街區的人口疏解，以及街區的更新、保護和運營。這家公司是北京金融街投資（集團）有限公司的下屬公司，是西城區區屬國有企業。在此之前，白塔寺街區經歷過十多年的文物保護，為了讓白塔在城市中更加顯眼，曾經的白塔寺藥店于2013年從5層被降至2層。2015年，華融金盈提出了“白塔寺再生計劃”，到了2020年，這片街區完成了接近10%的人口騰退，居民密度得以降低。

曾任華融金盈執行董事的王玉熙在2020年接受媒體采訪時這樣解釋再生計劃的思路：白塔寺既不是商業區，也不是景區，而是傾向于作為一個完整的居住區存在，“再生計劃”的思路就是對一個老北京居住區做更新和保護。即便這里靠近金融街，可以為附近的上班族提供部分辦公、消費等配套設施，在利用空間時應該“用一種相對克制的態度，也就是在存量上而不是增量上尋找機會”。這意味著，這里原本的商業區可以引入新的業態和人群來消費，但不會擴展更多的商業增量。

華融金盈原總經理李茹在接受《第一財經》雜志的采訪時也表示，2021年她和團隊開始設想在東西岔胡同布局商業店鋪時，也只是想“局部、點位地做商業”，以提升周圍居民生活體驗為主要目的，并沒想過要高密度地引入店鋪。

很顯然，如今的東西岔胡同與最初的設想有出入，其中最主要的驅動力是政策的變化。

2018年之前，居民可以自愿選擇搬離與否，企業負責出面與他們協商。此后，政府主導、企業實施的大規模騰退工作終止，只有當政府啟動新的退租政策，華融金盈才能獲取新的空間，這樣的情況下，他們管理的空間離散在胡同的各處，其中一些空間面積較小，可引入的商業類型受限。如果街區要實現整體提升，華融金盈需要獲得更多的空間資源。

到了2021年年底，“民房不能商用”和“騰退終止、獲取空間困難”的問題得到很大程度上的解決。西城區政府為了激活白塔寺文化IP，為這片區域提供了政策支持。當年12月，北京市住建委發布《關于核心區歷史文化街區平房直管公房開展申請式換租有關工作的通知》，2022年白塔寺街區的東西岔胡同成為這項政策的首例試點。以直管公房為例，通過“申請式換租”，住在胡同里的居民可以把房出租給華融金盈，后者付給前者房租，換租后的居民可選擇自行解決住房，或承租由華融金盈或區政府主管部門提供的租賃住房。通過這種方式華融金盈獲得了22處資產。也是在這個時間點前后，西城區區政府聯席會議通過了騰退資產的經營證照辦理事項，原本居住屬性的住宅因此可以用于經營。

在城市更新咨詢公司CitylinX設計聯城的創始人賈蓉看來，如今北京的胡同更新和改造已經進入新的階段。十多年之前，這項工作的主要任務是疏解居民、減少人口密度、建筑改造及公共設施建設；如今的工作重點轉為如何運營這些空出來的空間，以及文化的激活和高質量發展。另一方面，過去十年間的財政資金也比當前更充裕。

在多種因素影響下，很多城市更新運營方就轉向思考如何在創新業態內容、運營擴大收入、節省成本、提升活力上下功夫。與此同時，曾經“政府付款要求收回產權”的模式也不再普遍適用，像“申請式退租”“兩權分離”等讓政府投入更少、只向居民獲取經營權而不觸碰產權的新模式也出現了。

李茹告訴《第一財經》雜志，對于老城更新項目，盡管政府會提供部分財政資金支持，但作為實施主體的企業相比之前需要自籌更多資金來實現房源獲取，運營方因此需更加注重街區運營的收益。她還表示，除了2018年前通過騰退，以及最近靠“申請式退租”獲得的房產，華融金盈還與在胡同里持有單位性質房產的其他企業協商，從它們那里租來房產用于招商。

這樣的背景加上政策的綠燈，使得這片街區頻繁開出新店鋪成為可能。

“主理人”重返胡同

2022年11月，精釀啤酒餐廳“悠航鮮啤”在西岔胡同開了白塔寺店。它是這兩條胡同里最早入駐的商戶之一，華融金盈從另一家國企手里租來了悠航鮮啤所在的二層房屋。

事實上，北京的胡同是“主理人商業”的發源地。胡同的尺度適合步行，擁有最具北京特色的民居和建筑，仍保留著市井氣和人情味。這激發了這些店鋪在創意和個性上的表達。

在治理“開墻打洞”之前，北京的胡同因為租金低、本地文化豐富等原因，聚集過一批像悠航這樣的初創品牌，比如牛啤堂、鼓樓吃面、大小咖啡等。這些品牌往往由一兩個主理人以較低的成本在胡同里租一個店面，從只服務一小群偏好和氣質相似的人，到逐漸擴店和開新店。

除了沒有政策壓力，彼時整個消費市場的空缺也給了這種野生的創意表達以空間—市場上沒有成熟的“主理人”，而只有“有想法的人”；消費者的選擇不多、自己的喜好不算明確。

10年前的胡同更新就是以主理人店鋪為切入點。賈蓉曾是北京“大柵欄更新計劃”的執行負責人，這個項目于2011年啟動，目的是探索歷史文化保護區“老城不再拆”有機更新的新模式。據她回憶，大柵欄早期的招商工作經常需要通過辦北京國際設計周這樣的城市策展活動來吸引有想法的人。有些參與者甚至只有初步的想法和單一的產品，主辦方則會提供擺攤、快閃店等機會，或者找到與其相似的伙伴“組合”賣貨，并接觸真實的消費者，從而更有效地孵化出新的業態。遺憾的是，多數主理人店當時遠沒有到盈利的階段，尚處在探索期。

悠航鮮啤就是經歷了由青澀到成熟的成長歷程。2011年，創始人錢德勒·尤林卡（Chandler Jurinka，后文用花名“老錢”代稱）和合伙人在北京市東城區的東四八條胡同開了第一家店，2017年由于“開墻打洞”治理行動，這家店被關閉。此后的5年里，悠航在三里屯、燈市口等地方開出了3家街邊店，而白塔寺店是他們繼首店之后第一次重返胡同。

與悠航類似，經歷了胡同整治之后，主理人們把目光投向了胡同以外的地方。三里屯及附近的麥子店社區、朝陽大悅城等北京的東部區域成為他們選址的集中地。也有一些店主看向了秦皇島的阿那亞社區，那里常年接收平時在北京、對文化消費有需求的消費者和房主，地產商也愿意為了吸引這類有文化內涵的店鋪給出開店優惠條件。

也就是在這幾年里，主理人商業成為年輕人消費時追捧的對象。這些店鋪變得規模更大，有一些開成了連鎖店或者開到了外地，更重要的是有了更穩定的城市中產消費客群。他們的新客群已經習慣于消費咖啡和精釀啤酒，而且這種消費者的規模仍在增長。

相對于東邊，白塔寺的優勢在于，它是北京西邊為數不多的可商業化開發的傳統街區。而且這里臨近金融街，有著消費力強勁的上班族。店主們普遍的想法是離開北京的朝陽、東城等商業“內卷”環境“在北京的西邊試試”。

男士理發店All CityBarberShop的創始人誠風就是抱著這樣的想法來的。他把第一家店開在了朝陽區的朝外SOHO，主要的業務是為男性理發和修面，理一次發的價格在150到30 0元之間。由于服務類型單一、平均價格高，這家店的用戶群體相對局限。一旦同類的店面增多，誠風就能感受到明顯的競爭壓力，這種壓力在北京的“東邊”尤其明顯。

今年7月，他把店開到東岔胡同，一方面是為了照顧住在西邊的老客，同時他也想招攬一些金融街附近的新客。誠風還希望門店有展示作用，朝外SOHO的寫字樓并不是合適的空間，而胡同能夠幫他達到這樣的目的。他在西岔胡同的新店外立面被刷成白色，大玻璃窗和藍色的招牌都讓它在胡同里灰色的居民房中間十分顯眼。

冰淇淋店Nice Cream的店長則特意提到了這兩條胡同有居民，這意味著這里相比朝陽區的商場更安靜、更有人情味，這與他們門店想“讓顧客安安靜靜坐會兒”而營造出的氛圍匹配。

老錢向《第一財經》雜志表示，最初他擔心過人流量不夠。在考察店面期間，這兩條巷子幾乎沒有服務本地居民需求之外的店。但后來他不再擔心，因為很多這些居民的孩子可能也住在西邊，他們之前需要去三里屯消費，現在可以就近。而在工作日的中午和晚上，這里接待的主要是從金融街下班的人。

如今老錢在胡同做生意的體驗與十多年前最大的不同，在于他們是和“物業”（華融金盈公司）簽合同，而非個人房東。他認為和國企合作感覺不錯，“一是一、二是二，只要遵守規則就可以”。此前，東四八條胡同的首店所在房屋的二層是違章建筑，盡管當時合同還未到期，悠航也不得不因為城市治理而關店。

下一個南鑼？

德裔美國人老錢對胡同有獨特的感情。1994年他第一次來中國，當時因為對胡同的建筑和住戶感興趣，還專門寫了一篇關于胡同文化的論文。2011年重返中國做生意時，他沒有選擇把店開在商場里，即便那樣他會獲得更大的店面和更快的增長。“我們喜歡透過胡同更加了解北京、了解中國。全世界哪里都有商場，但只有北京有胡同”。

但胡同對于主理人商業的吸引力也存在差異。這些創意店鋪由于本身的定位與特性，會盡量避免同質化和惡性競爭。

位于東城區的南鑼鼓巷如今是北京市的知名旅游景點，這條街的業態經歷過由復雜到單一的過程：從最初混合了咖啡、酒吧、創意店鋪、音樂演出等場所，變為只剩下單一的旅游紀念品店與小吃店。如今到訪這里的人，多數是來自外地的游 客。

老錢對南鑼鼓巷的認知是“今天酸奶很火，明天這條街上就有很多酸奶店”，對于商戶來說競爭壓力過大。最初他們與華融金盈交涉時，最注重的就是“不希望這里是一個誰來了都能簽合同”的地方，希望物業能充分注意到商戶類型的差異性。目前他認為就精釀啤酒這個品類而言，東西岔胡同的競爭環境仍然是良性的，他們與其他同類店鋪的距離在可接受范圍內。

相對于精釀餐廳，東西岔胡同的咖啡店密度明顯更高。全長各300米的東西岔胡同內至少有8家咖啡館，這還不包括同樣能占據消費者下午茶時間的甜品店。目前除了餐飲店，這兩條胡同幾乎沒有新入駐的零售、文化類消費店鋪。李茹不避諱整個團隊對于主理人品牌的偏好，認為這類有品牌調性又有影響力的店鋪可以幫助他們實現當下的目標：在現階段，依靠一部分餐飲業態達到吸引客流的目的。在穩定之后再引入書店等文化消費業態。

但是，咖啡館的密集增加已經帶來了“內卷”。白塔寺藥店自營的耀咖啡是2022年10月開業的，客流在當月就達到了每天三四百單，并在2023年保持平穩。而今年的營業額有所下滑，一方面是普遍的消費力下降，另一方面，店長孫海龍認為這兩年周邊開出了更多咖啡館，給他們帶來了一定競爭壓力。為了突出自身特點，除了提供正常的咖啡，耀咖啡還添加了中式養生茶等具有藥店特色的產品。

南鑼鼓巷模式的另一個特征是，本地居民幾乎從主街上消失。這又使得主街上服務于本地居民生活的商業的消失。進一步使得改造后的南鑼成了景區，而非真實的胡同居住區。

胡同居民的生活構成了街區主要的文化和活力。東西岔胡同的不同之處在于，這里仍有居民居住，他們的房子與老的糧油店、雜貨店、平價理發店和新的主理人店共存。一些老住戶在窗邊種上了瓜果綠植，有的小院門口還掛著鳥籠、養著兔子，這是一幅典型的老北京生活圖景。如果在早上8點之前來到這里，還能遇上一些賣菜小販自發形成的市集—他們在外來消費者光臨之前就會離開。一個來胡同喝咖啡的年輕人，也同時希望看到修鞋鋪和糧油店店主們和顧客都保持著傳統的生活方式。

不過，由于新的、面向游客的店鋪增多，噪音和垃圾等問題都在影響居民的生活環境。隨著換租等措施導致又有一批老住戶離開，老雜貨店、糧油店的顧客也越來越少。如果未來這里因為商業密集而租金上漲，本地居民和老店鋪也會越來越 少。

華融金盈稱會在東西岔胡同適當保留這些老店，但不會再引進類似的業態。李茹認為，胡同北邊安平巷中的各類食品和百貨店已經能夠滿足周圍本地居民的需求，而這兩條胡同當下的定位就是給“外面來的人”—金融街的上班族是最顯性的，常住北京且對白塔和city walk感興趣的人也可以。她們并沒有主動想要吸引外地游客，但可能最終攔不住。

李茹在主觀上并不希望東西岔胡同變成“另一個南鑼鼓巷”。“我們是特別害怕這樣的事發生的，東西岔要面對的一定不是旅游客群，而是北京的在地客群。”她強調。

她也不認為東西岔胡同與南鑼鼓巷具備類似的條件：這兩條巷子不算寬，不能容納過多的游客，目前這里也沒有太多服務外地游客的店鋪—沒有人在這里賣有北京地標圖案的明信片和冰箱貼。但她還是向《第一財經》雜志表示，這里仍有50%的可能性成為下一個南鑼鼓巷。

另外50%也許來自胡同更新的特殊性。首先，白塔寺街區的居民騰退出來的房子大多面積小且點位分散，一個開間不過十五六平方米，這在一定程度上限制了業態。對華融金盈來說，連成片的點位才能被合并成更大的空間、容納多樣的業態。

其次，還有些問題是單靠華融金盈一家公司無法解決的。白塔寺附近的幾個開始發展商業的街巷由于產權復雜且分散，事實上是由不同的主體在招商、運營和管理，它們在業務上各有側重，但彼此之間并沒有太多協商與聯動，比如白塔寺藥店和華融金盈公司就分屬不同的國企。這也意味著業態同質化的風險。

賈蓉告訴《第一財經》雜志，老城街區的運營涉及到政府、各類型企業、商戶、社區、在地居民等各方，不像商場有統一管理的權力和成熟的運營策略。由于缺乏能夠協調各方的機構和機制，商業業態的同質化以及開放街區的統一運營管理是這類街區面臨的共性問題。“過去不管是大柵欄還是白塔寺都有專門的建設指揮部，它是一個重要的、跨部門的協調平臺，”賈蓉解釋說，“這類注重硬件的指揮部已經階段性地完成了歷史任務，但在需要軟性營運的城市更新時期，這類機制沒有立刻續上。”

胡同更新為了誰？

在街區的外觀和氛圍上，華融金盈想要追求一種“小而精”，做到“一家有一家的特色，一家有一家的風格”。在談到對招商店鋪的要求時，李茹表示“如果店鋪的顏值達不到、破破爛爛的話，我們是不接受的”，因為現在回看從前東西岔胡同的老照片，“街道的外立面像是三四線城市”。她希望這種情況能夠改善。年輕、有實力的主理人們不光能做出漂亮的店，還能讓它與其他店不同，使整條街顯現出多樣性。

然而一切最終要回到城市更新的消費需求上。

疫情之后，胡同空間相對購物中心來說，吸引了更多的本地消費者。以白塔寺附近的金融街購物中心為例，北京金融街街區由美國著名建筑事務所SOM在2008年前后設計完成，有著精心修剪成的街邊公園景觀和方便行走的街道尺度。其中的金融街購物中心在2007年開業時的定位就是“高端時尚購物中心”，LV、迪奧等奢侈品品牌當初選擇在這里開出了北京城西邊的首店。近幾年，“RE而意騎行廚房”等新消費品牌也陸續入駐。

對于周邊的上班族來說，購物中心滿足了他們精致消費的需求。但白塔寺街區的吸引力不僅在于這里房子低、建筑風貌天然，更有人情味和濃郁的市井氣息。李茹認為，和商業綜合體時下流行的場景化營銷相比，東西岔胡同的優勢在于“那個塔天然地就立在這兒”“那些公共空間的綠植也都是在風吹雨打里生長起來的”。

熱愛city walk的年輕人們同樣看重這一點。一位小紅書博主這樣寫道，“北京最美的風景是人……這里的風景在于那些并不名貴、卻不怕風吹雨打的地雷花，在于胡同口和家人圍坐著準備涮鍋子”。如果只是把開在商場里的店挪到胡同，并導致胡同里原本的業態被抹殺，它對于很多本地游客來說也是沒有吸引力的。

“不想讓白塔寺成為下一個南鑼鼓巷、五道營胡同和隆福寺”，有人在這篇筆記下面評論道。

在賈蓉看來，一個街區吸引人有活力，正是因為照顧到了原住民和其他群體的需求，促進了不同利益相關方的共生關系。“城市活力應該是立體的，包括商業、文化、社會活力等不同維度。第二，它一定是有質感和有生產力的，有在地性和獨一無二的文化與特色的，要通過人的活動不斷地產生真實的連接，一窩蜂、一次性的流量不是真正的活力。同時，它還需要是可持續的，不能像過去一些產業園區一樣，企業把好的政策、資源、傳播窗口消耗完就轉移到其他街區去了。”

在北京整個城市更新的過程中，胡同更新的難點也在于此：商業加居住能否同時存在？如何在商業開發的同時，讓胡同居民與外來者一起持續碰撞出多樣性與城市活力？