城市更新項目策劃與運營方法研究

摘" 要：隨著我國經濟的高速發(fā)展，城市空間逐步飽和，城市更新項目日益增多。存量建筑的盤活再利用，成為了當下的新機遇。但在眾多城市更新類項目的運行過程中普遍遇到很多問題，如市場需求與定位不準確、設計與實施不符合實際、運營模式與盈利模式不清晰等。因此，科學合理地對城市更新項目進行前期策劃與運營變得尤為重要。

關鍵詞：城市更新；建筑改造；策劃運營；城市可持續(xù)文章編號：2095-4085（2024）11-0146-03

0" 引言

隨著城市化進程的加速，城市更新的步伐也在不斷加快。然而，很多城市在更新過程中卻陷入了只注重硬件設施的升級，而忽略了軟環(huán)境的打造和運營的誤區(qū)。城市更新需要鼓勵運營主體提前介入，策劃功能業(yè)態(tài)組成，引導規(guī)劃方案設計，并關注建設實施全過程，進而為后續(xù)運營和持續(xù)煥發(fā)活力創(chuàng)造可能性，從“面向開發(fā)”轉為“面向運營”。

1" 城市更新時代背景的概述與理解

1.1" 城市更新時代背景

隨著城市的發(fā)展和變化，以及世界經濟重構、國內經濟雙循環(huán)的大背景下，城市產業(yè)結構調整趨勢、企業(yè)對當下的城市更新項目及存量建筑的盤活再利用，成為了當下的新機遇。當前實施城市更新行動是我國超大特大城市轉變發(fā)展方式的重要抓手，是房地產業(yè)進入后開發(fā)時代的新興動能，也是推動城市高質量發(fā)展的重要手段。企業(yè)是實施城市更新行動不可或缺的市場主體，新形勢下企業(yè)實施城市更新行動要有科學的路徑和創(chuàng)新的模式，這樣才能可持續(xù)的參與城市更新項目，成為推動城市更新高質量發(fā)展的重要主體［1］。

1.2" 城市更新概述

城市更新是一種將城市中已經不適應現(xiàn)代化城市社會生活的區(qū)域做必要的、有計劃地改建活動。這一概念源于西方的城市更新運動。1980年，吳良鏞先生首次提出中國式“有機更新”概念，伴隨著中國現(xiàn)代化社會國家建設進程，從“城市再生”、“城市復興”再到“城市更新”，城市更新被賦予了更多元的內容。2021年正式寫入“十四五”規(guī)劃納入國家戰(zhàn)略，明確提出“實施城市更新行動”，通過維護、整建、拆除、完善公共資源等合理的“新陳代謝”方式，對城市空間資源重新調整配置，使之能更好地滿足人們的期望和需求，并適應經濟社會的實際發(fā)展。由此之后，城市更新迅速成為各大城市主政者的城市經營主要模式，也成為各大國央企的重要業(yè)務發(fā)展戰(zhàn)略轉型方向。

1.3" 城市更新項目范圍、類型及方式

一般為城市建成區(qū)內舊小區(qū)、舊商業(yè)區(qū)、城中村等。從執(zhí)行層面，不同城市結合屬地特點，差異化較為明顯。如廣州還包括棚戶區(qū)改造；而上海市城市更新范圍相對較窄，不包含《上海市城市更新條例》未具體規(guī)定的舊區(qū)改造、工業(yè)用地轉型及城中村改造等地區(qū)。

城市更新項目類型主要分為：1）城市功能核心區(qū)平房；2）老舊小區(qū)改造；3）危樓房和簡易樓；4）老就樓宇與傳統(tǒng)商圈；5）低效產業(yè)園區(qū)和老舊廠房；6）城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造［2］。

按照實施強度的大小可分為再開發(fā)、整治改善及保護三種。目前從政府傾向性來講，不鼓勵大拆大建，在實際操作中，可根據(jù)具體情況組合實施上述三種方式，力求綜合效益最大化。

2" 城市更新項目的實施主體

2.1" 各類型城投公司（或平臺類）

這一類主體手中擁有土地資源、背負較高有息負債、負責區(qū)域資產的經營管理。該類主體可以少量的土地成本投入（天津地區(qū)為：土地全地價的28%～30%），通過銀團貸款形式撬動剩余的70%～72%土地成本回流，以實現(xiàn)存量土地資產的盤活。因此對于該類主體而言，城市更新最大的動力在于可以將已經投入的土地整理成本收回，同時也可以兼顧部分民生項目的實施，實現(xiàn)可持續(xù)的區(qū)域滾動開發(fā)。具體可參照天津地區(qū)實施的一些項目。

2.2" 地方國資委（授權下屬國有企業(yè)具體操盤）

此類項目的實施主要是為盤活閑置低效的老舊廠區(qū)所占用的土地，通過盤活釋放國有資產，提升管理效率。通常由國資委指定一家下屬國有企業(yè)具體操盤實施。這類主體的項目出發(fā)點更多的是站在國資委角度考慮，同時兼顧自身訴求（例如以項目現(xiàn)金流改善補充自身經營需求）。后續(xù)該類項目陸續(xù)也會出現(xiàn)。

2.3" 社會資本（施工單位或基建投資公司）

該類主體是在政府投資逐漸萎縮背景下，以項目打包捆綁為出發(fā)點，從投項目（供給端切入）到造項目（從需求端）地轉變。更簡單來說就是創(chuàng)造項目，結合區(qū)域政企痛點，策劃打包及包裝城更項目。此類主體主要是建筑施工企業(yè)，核心訴求為施工新簽合同額、產值和利潤。當然，也不乏一些其它訴求，如深化合作、盤活債權等［3］。

3" 城市更新項目中策劃運營的必要性及重要性

3.1" 實施城市更新的必要性

3.1.1" 城鎮(zhèn)化率連年攀升

改革開放40多年來，我國經歷了世界歷史上規(guī)模最大、速度最快的工業(yè)化、城鎮(zhèn)化進程。截至2023年，我國常住人口城鎮(zhèn)化率達到65.2%，中國的城市化進程即將進入“下半場”。上海、北京、天津、廣東、江蘇、遼寧、浙江、重慶、福建等9個省份城鎮(zhèn)化率都已經超過70%，達到了劉易斯拐點，人口紅利基本消失。建設用地缺少拓展動力，城市市容市貌在未來較長時間內，不會再發(fā)生很大變化，個別城市由于人口流失甚至會出現(xiàn)衰退。

3.1.2" 土地利用率低下

以城中村為例，大多數(shù)位于城市核心區(qū)位，因建造年代較為久遠，容積率低，管理混亂，居住體驗較差，同時嚴重影響城市面貌，造成土地資源嚴重浪費。城市更新通過重新規(guī)劃區(qū)域功能以及對產業(yè)結構、用地結構、交通壓力、市政設施和居住環(huán)境等問題進行科學規(guī)劃，充分發(fā)揮利用商業(yè)的運營服務能力，為地區(qū)注入新的活力，進一步盤活土地價值。

3.2" 策劃運營的重要性

策劃運營是貫穿項目全生命周期的重要工作。在當下，城市更新模式成為建設的主流，收益和利潤逐漸上升為最為關鍵的決策因素。在項目立項、規(guī)劃策劃、設計實施、施工組織直至后期維管的全過程中，運營都應得到充分融入。而且，一個優(yōu)秀的運營策略甚至能夠推動業(yè)態(tài)的自我更新，為項目的持續(xù)發(fā)展注入新的活力。因此，城市更新不僅僅是硬件升級，更要在運營管理上下功夫。只有在運營前置的情況下，才能更好地提升城市的整體品質。

4" 城市更新項目的困局

4.1" 資金需求大

城市更新包含了前期籌備、拆遷、安置、改造、重建、運營等多個環(huán)節(jié)［4］。項目規(guī)模一般較大，改造區(qū)域人口基數(shù)多、建筑群密集，前期需沉淀大量資金。同時，為對當前人口、產業(yè)進行疏解，需進一步完善城市更新項目發(fā)展配套的基礎設施，也需投入大量資金。

4.2" 項目收益較低

城市更新涉及生活類、生產類、生態(tài)文化類、區(qū)域聯(lián)通和促進城鄉(xiāng)融合發(fā)展的基礎等五大類設施的建設投資，具有極強的社會公共屬性。這一特性決定了城市更新的經濟效益低下，甚至可能出現(xiàn)成本收益倒掛的現(xiàn)象，經濟效益一般都低于2%。

4.3" 利益分配原則不清晰

城市更新本就是資源與利益重新組合分配的過程，參與實施的各方主體按照自身利益最大化原則提出需求，多方進行調和尋求最優(yōu)解。現(xiàn)階段城市更新類項目均為非標產品，利益分配因各方參照體系、衡量標準不同存在較大爭議，很難達成統(tǒng)一。

4.4" 開發(fā)周期較長

城市更新項目的開發(fā)周期有長有短，一項完整的城市更新項目平均周期是5～8年。以最早的“三舊”（舊城、舊廠、舊村）改造為例，“舊廠”項目多為單一業(yè)主，產權清晰，前期協(xié)調難度低，整體開發(fā)周期約為3～5年。“舊村”和“舊城”改造中產權復雜，開發(fā)周期一般為5～8年，甚至更長。

4.5" 缺乏制度保障

城市更新作為建設領域新寵，具有極強的政策性，加之項目建設周期較長，受限于政策變化，導致許多項目中途擱淺，效益大打折扣。目前城市更新缺乏統(tǒng)一的制度管理、立法保障，各省份地區(qū)對更新范圍、開發(fā)方式、土地利用、資金來源等標準亦不統(tǒng)一。

5" 城市更新項目策劃運營的方法總結

5.1" 運營前置是破解難題的新方向

傳統(tǒng)的項目運營往往是在規(guī)劃實施后期才介入，這導致項目實施很難有效承接規(guī)劃的最初定位與發(fā)展愿景，使得城市更新項目喪失了可持續(xù)發(fā)展的動力。而運營前置則可以有效避免這種情況。

運營前置是指在城市更新過程中，從策劃、規(guī)劃、設計階段開始，就將運營管理納入其中，讓城市更新的每個環(huán)節(jié)都與運營緊密相連［5］。通過運營前置，可以有效提高城市更新的可持續(xù)性。例如，在城市更新過程中，可以利用現(xiàn)代化的手段來提高社區(qū)管理的效率，如建立智能化的物業(yè)管理平臺，實現(xiàn)社區(qū)的智能化管理。

此外，運營前置還可以讓城市更新的每個環(huán)節(jié)都具有可持續(xù)性。例如，在建筑設計中，可以考慮到環(huán)保、節(jié)能等方面的因素，采用綠色建筑材料，能夠為未來的運營管理奠定良好的基礎。

在城市更新的過程中，運營前置有助于精準回應人本需求，保證項目實施成效。它可以使有限的空間資源得到精準配置，實現(xiàn)綜合品質提升和長效運行維護的總體目標。同時，運營前置也有助于城市更新項目更好地滿足市場需求，提高項目的商業(yè)價值。此外，運營前置也體現(xiàn)了城市更新行業(yè)的多元化和跨界合作趨勢。通過與不同領域的企業(yè)、金融機構和社區(qū)等合作，共同推動城市更新進程，可以實現(xiàn)資源共享、互利共贏，進一步推動城市更新的發(fā)展。

5.2" 城市更新項目策劃與運營過程方法

5.2.1" 政策研究階段

在項目前期，首先要對相關的政策及地域特點進行詳細的調研分析。例如：全國主要地區(qū)城市更新的規(guī)劃和政策重點是什么？主要城市土地整合與出讓、配套與支持政策、融資與稅費減免支持措施有哪些？

市場調研與分析包括對項目所在區(qū)域的經濟狀況、人口結構、土地利用情況、交通條件及環(huán)境質量等進行全方位調查，要了解當?shù)鼐用竦男枨蠛推谕缓髮ο嚓P的城市規(guī)劃政策進行深入分析。

5.2.2" 前期策劃階段需要運維前置

找準項目定位，對該項目找到解題思路。例如：為何商業(yè)需做升級？商業(yè)改造升級目的有哪些？城市更新主要任務如何解讀？設計任務書如何制定？城市更新相關報批程序是什么？甚至于后續(xù)的功能定位，運營商家等，在此階段皆可以同步進行，從而保證后續(xù)項目執(zhí)行運營的可實操性和落地性。

5.2.3" 設計階段需要運維思維驅動

在傳統(tǒng)的地產開發(fā)中，建筑師專注于設計工作，而運營則由其他專業(yè)團隊負責。然而，在城市更新項目中，由于涉及的因素更為復雜多樣，建筑師的角色也相應發(fā)生了變化。如今，年輕消費者對設計品質有著更高的追求，他們愿意為出色的設計買單。同時，“網紅”建筑的興起，也為運營帶來了可觀的流量和效益，證明了好的設計對運營的推動作用。因此，建筑師在設計時不僅要考慮美學因素，更要確保設計的可行性與長期運營的效益之間的平衡。應從設計初期就考慮運營需求，主動了解項目的商業(yè)模式，并與運營方建立良好的溝通機制。

5.2.4" 運維業(yè)態(tài)自我更新

城市更新項目的重中之重是運維階段。如何將項目成功的盤活并面向市場考驗，運維起到了關鍵作用。此輕資產運營的路徑就是在前期、中期、后期參與項目的全過程，了解項目的本質。用運營的思維去考慮項目本身問題，做好各階段的運營和設計管理。在城市更新中，應注重平衡經濟效益與社會、環(huán)境效益的重要性以及讓市場力量自然調節(jié)、尋找最適合經營業(yè)態(tài)的必要性。

6" 結語

城市更新項目的全過程需要有一個清晰的謀劃，前期頂層概念需要清晰化。因此，城市更新項目的策劃與運營方法對項目的成敗起著至關重要的作用，是城市發(fā)展的重要環(huán)節(jié)。應以策劃運營的思維去考慮城市更新項目，以終為始的運營思維策劃營造。

如果說房地產的上半場是“開發(fā)”，那么下半場可能是“運營”。當時代發(fā)展不再是高周轉及擴張的時代時，后地產時代的策劃運營則會是相當重要的存在。運營是一個長期的過程，涉及到業(yè)態(tài)的不斷更新與成長。在決策階段，以盈利為目的雖然會影響開發(fā)的決策與進程，但并非價值判斷的唯一因素。城市更新實質上是城市自身多樣且動態(tài)生活過程的體現(xiàn)。城市更新應以人為本，深入了解居民需求，平衡各方利益，需確保更新方向始終圍繞提升居民生活品質和增強街區(qū)活力展開，同時將運營思維貫穿于項目實施全過程。這樣的城市更新才能真正實現(xiàn)其價值，為城市的可持續(xù)發(fā)展注入新的活力。

參考文獻：

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［2］鄧濱.城市更新類項目的項目管理研究［J］.建設監(jiān)理，2022（8）：54-57.

［3］宮崎晃吉，高小涵，王夢齡.通過策劃、設計、運營，實現(xiàn)作為都市器官的建筑［J］.建筑技藝，2023，29（12）：72-74.

［4］溫道云，牛力，李海軍．政府主導的舊城區(qū)改造項目管理組織模式創(chuàng)新與實踐：以中山大道綜合保護與改造工程為例［J］.中華建設，2018（1）：99-101．

［5］向葉建，新形勢下城市房地產市場開發(fā)策略研究［J］.中國市場，2024（7）：29-32.