一線樓市活力初顯

近日，財(cái)政部等三部門發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展有關(guān)稅收政策的公告》，明確了與取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)相銜接的增值稅、土地增值稅優(yōu)惠政策。

在此背景下，上海、北京、深圳、廣州四地先后宣布取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，與之相銜接的稅收政策也相應(yīng)調(diào)整。具體來說，個(gè)人購(gòu)房享受契稅低稅率（1%）的面積標(biāo)準(zhǔn)從90平方米以下擴(kuò)大到140平方米以下，不管首套房還是二套房，均享受該優(yōu)惠；對(duì)個(gè)人銷售已購(gòu)買2年以上（含2年）住房一律免征增值稅。

中指研究院政策研究總監(jiān)陳文靜認(rèn)為，取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為一線城市樓市持續(xù)修復(fù)提供了進(jìn)一步支撐，新政將有效降低改善類、二套房的購(gòu)房成本，加速改善置換客戶入場(chǎng)，市場(chǎng)活躍度有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)，也將助力全國(guó)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

11月15日，在國(guó)務(wù)院新聞辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局國(guó)民經(jīng)濟(jì)綜合統(tǒng)計(jì)司負(fù)責(zé)人付凌暉介紹，9月26日召開的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)“要促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，隨后相關(guān)部門出臺(tái)了一系列土地、財(cái)稅、金融政策，有效提振了市場(chǎng)信心，活躍了市場(chǎng)交易。一攬子措施已經(jīng)顯效，10月份房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)后期走勢(shì)保持樂觀態(tài)度。

取消普通住宅標(biāo)準(zhǔn)為一線城市樓市持續(xù)修復(fù)提供了進(jìn)一步支撐，新政將有效降低改善類、二套房的購(gòu)房成本，加速改善置換客戶入場(chǎng)，市場(chǎng)活躍度有望繼續(xù)好轉(zhuǎn)。

三個(gè)“首次”

2024年國(guó)慶，地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人孫峰度過了近兩年最忙碌的一個(gè)“黃金周”。孫峰是北京鏈家梨園大區(qū)華業(yè)店商圈經(jīng)理，在9月26日政治局會(huì)議之前，他所負(fù)責(zé)的片區(qū)每月平均能賣出9套房左右。

9月26日召開的中共中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，要回應(yīng)群眾關(guān)切，調(diào)整住房限購(gòu)政策，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，推動(dòng)構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

“9月，我們帶客戶看的套數(shù)在600套左右，隨著相關(guān)部門一攬子措施落地，10月我們帶看了980套房，賣出了21套房。”孫峰告訴《瞭望東方周刊》。

一直在華業(yè)東方玫瑰附近租房的一對(duì)年輕夫妻，因?yàn)楣ぷ鞑辉诒本┩ㄖ荩饲安环贤ㄖ輩^(qū)買房需要在當(dāng)?shù)乩U納社保或納稅滿3年的要求。此輪北京房產(chǎn)新政策落地之后，他們具備了在通州購(gòu)房的資格，加上首付比降低，更加堅(jiān)定了他們購(gòu)房的意愿。

通過孫峰的中介服務(wù)，這對(duì)夫妻近日入手了一套360萬(wàn)元的兩居室。“這個(gè)小家庭之前租房費(fèi)用是每月4500元，購(gòu)房后，每月還貸1.2萬(wàn)元，其中公積金支付7000元，自付5000元。等到搬入新房，整體算下來，每個(gè)月固定支出其實(shí)只多500元。”孫峰給本刊記者算了筆賬。

“新政之下，剛需的需求進(jìn)一步釋放。”清華大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任吳璟認(rèn)為，“這個(gè)10月，可能會(huì)成為近年來我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的分水嶺”。

據(jù)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部“全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)系統(tǒng)”最新網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示：10月份全國(guó)新建商品房網(wǎng)簽成交量同比增長(zhǎng)0.9%，自2023年6月連續(xù)15個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)；新建商品房和二手房成交總量同比增長(zhǎng)3.9%，自2024年2月連續(xù)8個(gè)月下降后首次實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)；“銀十”超“金九”，為近17年來首次。

吳璟告訴《瞭望東方周刊》，中央各部門密集出臺(tái)多項(xiàng)政策措施，形成政策“組合拳”；許多城市政府一方面“因城施策”推動(dòng)政策落地，甚至進(jìn)一步推出加碼措施，另一方面注重加大宣傳引導(dǎo)力度，積極組織房展會(huì)等大規(guī)模促銷活動(dòng)；開發(fā)企業(yè)也主動(dòng)配合，實(shí)質(zhì)性加大推盤和促銷力度。各方協(xié)同發(fā)力，10月住房市場(chǎng)成交數(shù)據(jù)的三個(gè)“首次”，正是這種共識(shí)和合力的顯現(xiàn)。

一線城市樓市率先回暖。11月15日國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年10月，70個(gè)大中城市中，商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比降幅收窄或轉(zhuǎn)漲，同比則是降幅趨穩(wěn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步改善。一線城市二手住宅銷售價(jià)格在13個(gè)月后環(huán)比首次出現(xiàn)上漲，二手住宅率先釋放回暖信號(hào)。

以北京為例，北京鏈家研究院院長(zhǎng)高原向《瞭望東方周刊》分析，從供需基本面看，買方數(shù)量大幅增加，賣方數(shù)量小幅下降，市場(chǎng)平衡逐步向賣方偏移。北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，10月1日-30日新增客源量與2023年同期相比增長(zhǎng)超四成，與9月份同時(shí)段相比增長(zhǎng)近兩成，而新增房源量和庫(kù)存房源量均較上月有所下降。此消彼長(zhǎng)之下，新增房客源比例由1︰10變?yōu)?︰13，賣方話語(yǔ)權(quán)略有回升。隨著供需態(tài)勢(shì)的變化，預(yù)計(jì)未來價(jià)格止跌回穩(wěn)態(tài)勢(shì)將更加鞏固。

“從細(xì)分市場(chǎng)來看，全市各區(qū)域及各類別住房交易量均有所提高，但五環(huán)外、剛需型產(chǎn)品交易熱度提升更為明顯。主要原因?yàn)榇舜握哒{(diào)整購(gòu)房資質(zhì)要求與首付比例，通州限購(gòu)亦被取消，政策更加利好剛需群體。五環(huán)外青年剛需群體購(gòu)房意愿提升并率先實(shí)際入市，使得外圍市場(chǎng)向好態(tài)勢(shì)更為顯著。根據(jù)經(jīng)驗(yàn)來看，伴隨著剛需型住房交易的熱度提升，能夠推動(dòng)置換鏈條平穩(wěn)運(yùn)轉(zhuǎn)，使得熱度向其他片區(qū)逐步傳導(dǎo)。”高原說。

取消“豪宅稅”

此次一線城市全部取消普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)，是繼9月底優(yōu)化或取消限購(gòu)政策等之后，樓市政策的再一次升級(jí)進(jìn)階。網(wǎng)民稱這是取消了“豪宅稅”。

以北京普通住宅和非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)的政策來算，契稅的優(yōu)惠將直接減少購(gòu)房者的稅負(fù)壓力，降低住房交易成本。某地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人算了筆賬：購(gòu)置100平方米、總價(jià)500萬(wàn)元的二套房，過去按3%的稅率要繳納15萬(wàn)元的契稅，而新政后只需要繳納5萬(wàn)元的契稅。

“購(gòu)置京滬面積在90-139平方米的二套房，受此次契稅減免政策的利好更大。”上述經(jīng)紀(jì)人還表示，這個(gè)面積段，目前可以覆蓋到京滬大部分改善型需求。如果購(gòu)置的是新房，這個(gè)面積段現(xiàn)在基本上可以做到3到4房，房型與面積都能有效滿足改善型需求。

廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉認(rèn)為，這次減稅政策，對(duì)購(gòu)房者來說砍掉的是一次性繳納的、不可貸款支付的“高額成本”，少則幾萬(wàn)元、多則幾十萬(wàn)元，主要惠及一線城市，尤其是惠及一線城市的新市民、年輕人。

“減稅新政之下，買賣雙方的交易摩擦變小了，剛需和改善的循環(huán)會(huì)更加順暢，商品房止跌回穩(wěn)的基礎(chǔ)也能更加牢靠。” 李宇嘉認(rèn)為，隨著房地產(chǎn)存量規(guī)模越來越大，住房市場(chǎng)從增量時(shí)代轉(zhuǎn)向存量時(shí)代，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，就需要降低流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)的稅負(fù)。

9月29日，深圳發(fā)布放寬限購(gòu)、優(yōu)化首付比例、調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限等政策。10月，深圳樓市“銀十變鉆十”，各區(qū)域樓市項(xiàng)目呈現(xiàn)出熱銷態(tài)勢(shì)。在二手房市場(chǎng)，據(jù)深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)公布的數(shù)據(jù)，深圳二手房錄得量已連續(xù)5周單周超過2000套，成交量呈現(xiàn)出高位企穩(wěn)的態(tài)勢(shì)。變化不僅體現(xiàn)在成交量上，購(gòu)房者的決策速度也明顯加快，不少購(gòu)房者在新政出臺(tái)后迅速作出了購(gòu)房決定。

11月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布10月份商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況，作為行業(yè)風(fēng)向標(biāo)的深圳樓市，一二手房?jī)r(jià)格率先轉(zhuǎn)向上漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，減少稅負(fù)新政，或可促進(jìn)深圳樓市又一波交易高峰。

“改善客群的入市不僅影響中高端市場(chǎng)，也間接利好普通住宅的交易。對(duì)新房市場(chǎng)來說，因?yàn)槲磥頁(yè)Q房時(shí)交易成本降低的預(yù)期，因此中大戶型的新房也會(huì)迎來更多關(guān)注。整體看，這幾輪政策對(duì)深圳樓市起到托舉作用，而交易量的持續(xù)穩(wěn)健將助力房?jī)r(jià)止跌回穩(wěn)。”樂有家研究中心分析人士說。

對(duì)高端住宅來說，2024年也是政策調(diào)整大年。

58安居客研究院院長(zhǎng)張波分析，這一次一線城市降契稅降“豪宅稅”，非常利好建面90-140平方米且持有2-5年的房源。而在豪宅方面，既減少契稅，免征增值稅，加之個(gè)稅也有退稅規(guī)定，置換成本最大可以減少至房?jī)r(jià)的7%左右。

2024 年國(guó)慶， 地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人孫峰度過了近兩年最忙碌的一個(gè)“黃金周”。

2024年前10個(gè)月，一線城市的高端住宅市場(chǎng)成交不斷刷新紀(jì)錄。

2024年，在“單套總價(jià)2億元+”行情中，廣州的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)站上全國(guó)第一的位置。根據(jù)交易記錄，今年7月，廣州星河灣半島五號(hào)、鵬瑞1號(hào)等樓盤總計(jì)成交了約5套總價(jià)超2億元的產(chǎn)品；在二手市場(chǎng)，二沙島一套別墅也以超2億元的價(jià)格成交；國(guó)慶期間，廣州又成交了4套總價(jià)超過2億元的單位。

上海高端住宅市場(chǎng)成交狀況也堪稱火爆。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2024年前三季度上海總價(jià)3000萬(wàn)元以上高端住宅成交近1900套，為2023年同期的2.6倍，成交套數(shù)創(chuàng)下歷史同期新高；總價(jià)5000萬(wàn)元以上的高端住宅成交440套，為2023年同期的3.1倍；總價(jià)1億元以上高端住宅成交約30套，為2023年同期的6倍。2024年以來上海共產(chǎn)生了30個(gè)“日光”盤，其中均價(jià)10萬(wàn)元/平方米的高端住宅樓盤就有17個(gè)“日光”，占比接近六成。

上海某地產(chǎn)企業(yè)資深人士認(rèn)為，高端住宅的購(gòu)買力在短時(shí)間內(nèi)不會(huì)透支，這種“火熱”表現(xiàn)至少能延續(xù)到2025年，原因是熱點(diǎn)城市的高端市場(chǎng)實(shí)際上吸引了全國(guó)范圍內(nèi)的購(gòu)買力，而這些城市的中心區(qū)高品質(zhì)住宅是有其稀缺性。

“不看學(xué)歷看房本”

除了稅收優(yōu)惠政策，廣州出臺(tái)落戶新政，間接利好樓市。

11月18日，廣州市發(fā)展和改革委員會(huì)官網(wǎng)發(fā)布《廣州市戶籍遷入管理規(guī)定（修訂稿）》，優(yōu)化積分制入戶方式，并新增安居樂業(yè)、投資納稅兩種入戶類別。

投資納稅入戶，即在最近連續(xù)36個(gè)月內(nèi)，在廣州實(shí)際繳納的個(gè)人所得稅稅額累計(jì)在20萬(wàn)元以上的人員，可申請(qǐng)入戶；取消積分制入戶年度名額限制，積分達(dá)到入戶分?jǐn)?shù)線即可申請(qǐng)，申請(qǐng)年齡由45歲放寬至50歲。

新增的安居樂業(yè)入戶引發(fā)廣泛關(guān)注。廣州市發(fā)改委表示，考慮廣州作為超大城市，區(qū)域人口密度區(qū)域分布不均現(xiàn)象較突出，本著合理有序、漸進(jìn)適度的原則，兼顧“增量”“存量”需求，實(shí)施區(qū)域差別化安居樂業(yè)入戶，對(duì)“在白云區(qū)、黃埔區(qū)、花都區(qū)、番禺區(qū)、南沙區(qū)、從化區(qū)和增城區(qū)7個(gè)行政區(qū)內(nèi)，擁有合法產(chǎn)權(quán)住宅房屋且在本市連續(xù)繳納社會(huì)保險(xiǎn)滿1年的人員”，可申請(qǐng)入戶。

廣州由此成為一線城市中第一個(gè)落戶“不看學(xué)歷看房本”的城市。一線城市人才落戶政策首次瞄準(zhǔn)大專以下學(xué)歷人群，且未設(shè)年齡上限。

“我符合安居樂業(yè)入戶政策，之前已經(jīng)交了好幾年社保，現(xiàn)在終于不用慢慢等積分落戶了。”在廣州工作的新市民小予（化名）對(duì)《瞭望東方周刊》說。

新政有望撬動(dòng)一批剛需人群為落戶而買房。李宇嘉分析說，對(duì)于長(zhǎng)期在廣州居住生活、有落戶需求但不符合學(xué)歷落戶、投資落戶等規(guī)定的外來人口，特別是有子女教育需求的人群，廣州新政讓他們可以通過購(gòu)置房產(chǎn)實(shí)現(xiàn)落戶。

廣州新政對(duì)于其他熱點(diǎn)城市頗有借鑒意義。李宇嘉表示，廣州作為超大城市，此次遵循了循序漸進(jìn)的原則，外圍退出入戶限制，中心區(qū)則逐步降低入戶門檻。他認(rèn)為，廣州支持有穩(wěn)定就業(yè)、有自有居所的人群入戶，符合新型城鎮(zhèn)化的要求。

在城市競(jìng)爭(zhēng)中，人口和人才逐漸成為關(guān)鍵因素。因此，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，廣州此次調(diào)整落戶標(biāo)準(zhǔn)，是一種差異化“搶人”的做法。

截至2023年12月31日，廣州市常住人口為1882.70萬(wàn)，實(shí)有人口為2298.18萬(wàn)。其中，登記流動(dòng)人口1218.86萬(wàn)，占比53.03%。流動(dòng)人口的平均年齡為35歲，年輕人是絕對(duì)主力。將這些年輕的流動(dòng)人口留下，顯然有助于保持廣州的長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。

2024年7月，國(guó)務(wù)院印發(fā)《深入實(shí)施以人為本的新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略五年行動(dòng)計(jì)劃》，明確提出“堅(jiān)持以人為本”，把推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化作為新型城鎮(zhèn)化首要任務(wù)，堅(jiān)持人民城市人民建、人民城市為人民。

廣州此次進(jìn)一步放寬落戶條件，不僅有利于樓市回暖，也傳遞出鮮明信號(hào)：不僅大中城市普遍對(duì)人才、人口敞開懷抱，超大特大城市也在因地制宜、循序漸進(jìn)地探索拓寬落戶渠道。