土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響

摘要：隨著城市化進(jìn)程不斷加快，土地資源配置方面的問(wèn)題逐漸顯現(xiàn)。房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展受各方面因素影響，土地資源配置是其中之一。我國(guó)土地資源有限，如何合理利用土地資源推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的問(wèn)題引起了相關(guān)部門的關(guān)注。基于此，本文首先介紹土地資源配置的內(nèi)涵和意義，然后指出目前我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀，再分析土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生的影響，最后從土地資源配置視角提出推進(jìn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的策略，以供參考。

關(guān)鍵詞：土地資源配置；房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)；協(xié)調(diào)發(fā)展

引言

房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展與土地資源緊密相連，兩者間的密切關(guān)系如同基石與大廈，不可或缺。這一行業(yè)的蓬勃興起，不僅為城市化進(jìn)程按下了加速鍵，更在極大程度上回應(yīng)了廣大人民群眾對(duì)于生產(chǎn)空間和生活居所的迫切需求。然而，審視當(dāng)前土地資源配置的現(xiàn)狀，不難發(fā)現(xiàn)其中存在諸多亟待解決的問(wèn)題。這些問(wèn)題，如同暗流涌動(dòng)，悄然阻礙著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)健康發(fā)展的步伐。為了撥開(kāi)迷霧，找尋解決問(wèn)題的有效路徑，本文展開(kāi)深入細(xì)致的探究與分析。通過(guò)優(yōu)化土地資源配置，提高利用效率，為房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、穩(wěn)健發(fā)展奠定堅(jiān)實(shí)基石，從而確保這一行業(yè)能夠更好地服務(wù)于社會(huì)，滿足人民對(duì)美好生活的向往。

一、土地資源配置概述

（一）土地資源配置的基本含義

相關(guān)機(jī)構(gòu)通過(guò)采用科學(xué)且合理的方法對(duì)土地用途進(jìn)行分類、安排和規(guī)劃，以明確土地資源的價(jià)值，并對(duì)稀缺的土地資源進(jìn)行分配，這一過(guò)程被稱為土地資源配置。

（二）土地資源配置的重要意義

眾所周知，高效配置城市土地資源對(duì)于實(shí)現(xiàn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的高質(zhì)量發(fā)展至關(guān)重要。我國(guó)幅員遼闊，資源豐富，但人口眾多，土地資源相對(duì)匱乏，因此，如何合理利用土地并發(fā)揮其最大潛能，是一個(gè)值得深入研究的課題。在城市化進(jìn)程中，土地是住房、工業(yè)、道路和交通建設(shè)等各個(gè)方面發(fā)展的基礎(chǔ)。科學(xué)合理地利用土地資源，有助于城市規(guī)劃的合理布局，進(jìn)而促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。此外，我國(guó)因土地資源配置不當(dāng)而造成的損失事件屢見(jiàn)不鮮，例如城市交通擁堵、居民出行困難、就業(yè)機(jī)會(huì)不足等問(wèn)題。合理配置土地資源能夠在一定程度上緩解這些問(wèn)題，加快城市發(fā)展的步伐[1]。

（三）土地資源配置現(xiàn)存問(wèn)題

第一，土地閑置量較大且使用率不高。根據(jù)自然資源部2022年國(guó)家級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)土地集約利用監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)情況來(lái)看，土地集約利用整體情況比較樂(lè)觀，有關(guān)指標(biāo)逐年增長(zhǎng)。但是，在部分區(qū)域，已供應(yīng)國(guó)有建設(shè)用地中閑置土地面積占比大，土地利用程度偏低，與2021年比較，土地閑置率增長(zhǎng)了一倍，西部地區(qū)增長(zhǎng)三倍。第二，耕地保護(hù)意識(shí)也有待提升。耕地保護(hù)責(zé)任缺失，耕地“非農(nóng)化”“非糧化”現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生，耕地占補(bǔ)平衡執(zhí)行力仍需提高，違法違規(guī)審批建設(shè)占用耕地等情況普遍。第三，違規(guī)占地現(xiàn)象普遍存在。隨著國(guó)內(nèi)城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加速推進(jìn)，為了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的進(jìn)一步發(fā)展，一些地區(qū)在城市建設(shè)用地的擴(kuò)張上脫離了實(shí)際需求，導(dǎo)致土地資源被過(guò)度消耗，浪費(fèi)現(xiàn)象嚴(yán)重。此外，土地資源的潛在價(jià)值未能得到充分挖掘和利用。在這一過(guò)程中，還出現(xiàn)了違規(guī)占地的問(wèn)題[2]。第四，土地資源規(guī)劃管理相對(duì)落后。規(guī)劃的引領(lǐng)作用尚未得到充分發(fā)揮，土地管理的總體規(guī)劃缺乏科學(xué)性和合理性，以定性研究為主導(dǎo)。在一些地區(qū)，土地規(guī)劃類型并未充分考慮土地利用現(xiàn)狀，直接作出決定。以農(nóng)村地區(qū)為例，土地利用規(guī)劃不夠細(xì)致，執(zhí)行過(guò)程中依賴于非科學(xué)地自行制定的規(guī)劃方法。這導(dǎo)致在一些農(nóng)業(yè)用地上建設(shè)工廠，不僅破壞了農(nóng)業(yè)土地結(jié)構(gòu)和土地使用效率，還引發(fā)了一系列土地相關(guān)問(wèn)題。

二、現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨的問(wèn)題

（一）部分地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求失衡

基于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的當(dāng)前發(fā)展?fàn)顩r，其受多重因素影響，涵蓋人口結(jié)構(gòu)、自然條件以及社會(huì)經(jīng)濟(jì)環(huán)境等。鑒于房地產(chǎn)項(xiàng)目蘊(yùn)含的商業(yè)特性，其開(kāi)發(fā)建設(shè)過(guò)程通常周期長(zhǎng)且供給彈性相對(duì)較小，因此在短期內(nèi)，市場(chǎng)的供求關(guān)系難以保持穩(wěn)定。在某些地區(qū)，盡管政府部門已開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研，但這些調(diào)研往往缺乏全面性和系統(tǒng)性。出于推動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的目的，政府部門催促房地產(chǎn)企業(yè)不斷擴(kuò)展商品房建設(shè)規(guī)模，卻導(dǎo)致土地開(kāi)發(fā)違背了城市實(shí)際規(guī)劃及建設(shè)要求。在部分區(qū)域，房地產(chǎn)市場(chǎng)的選擇忽視了項(xiàng)目地理位置的重要性，或未充分考慮區(qū)域面積、建筑規(guī)模等關(guān)鍵因素，致使住宅項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)未能貼合市場(chǎng)需求，供需矛盾凸顯，嚴(yán)重阻礙了房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展[3]。

（二）部分地區(qū)房?jī)r(jià)仍居高位

房地產(chǎn)行業(yè)因其高風(fēng)險(xiǎn)與高回報(bào)特性，吸引了越來(lái)越多企業(yè)投身其中。這些企業(yè)為了獲取土地資源，不惜支付高價(jià)，導(dǎo)致房產(chǎn)項(xiàng)目的成本不斷上升，進(jìn)而推動(dòng)房?jī)r(jià)隨地價(jià)持續(xù)上漲。房?jī)r(jià)的構(gòu)成因素復(fù)雜多樣，主要包括土地成本和建筑成本兩個(gè)方面。由于土地資源的不可再生性，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要集中在城市規(guī)劃區(qū)域。隨著城鎮(zhèn)化和工業(yè)化的快速發(fā)展，許多地區(qū)的優(yōu)質(zhì)土地資源日益稀缺，導(dǎo)致與之對(duì)應(yīng)的房?jī)r(jià)相應(yīng)上漲。隨著經(jīng)濟(jì)上行趨勢(shì)的增速，有購(gòu)房需求的居民購(gòu)房意愿增強(qiáng)，對(duì)改善型住房的需求也在不斷上升。在一些地區(qū)，政府取消了購(gòu)房限制和貸款限制，同時(shí)降低了房貸利率，這些因素進(jìn)一步刺激了房地產(chǎn)市場(chǎng)。此外，房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)的建筑鋼材、水泥和人工成本的增加，也使得部分地區(qū)的優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)項(xiàng)目?jī)r(jià)格保持在較高水平。

（三）市場(chǎng)導(dǎo)向存在不確定性

房地產(chǎn)行業(yè)具有顯著的驅(qū)動(dòng)力和廣泛的關(guān)聯(lián)效應(yīng)。當(dāng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)蓬勃發(fā)展時(shí)，它不僅能刺激國(guó)內(nèi)需求，還能促進(jìn)消費(fèi)增長(zhǎng)，并為社會(huì)創(chuàng)造更多就業(yè)機(jī)會(huì)，進(jìn)而推動(dòng)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的升級(jí)與轉(zhuǎn)型。在過(guò)去十幾年中，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了迅猛的發(fā)展，吸引了眾多投資者。然而，其中不乏盲目跟風(fēng)者，加劇了供需失衡。一些經(jīng)濟(jì)條件較好的民眾也加入了“炒房”行列，導(dǎo)致房?jī)r(jià)迅速上漲。加之調(diào)控政策相對(duì)市場(chǎng)變化的滯后性，甚至出現(xiàn)了人為推高地價(jià)以增加土地財(cái)政收入的情況，這與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律背道而馳，加重了居民的購(gòu)房壓力，市場(chǎng)秩序因此變得更為混亂。此外，我國(guó)正面臨人口老齡化的加劇和新生兒數(shù)量的持續(xù)下降一定程度上預(yù)示著未來(lái)住房需求的減少是不可避免的趨勢(shì)[4]。隨著房屋空置率的上升，整個(gè)行業(yè)可能面臨泡沫化的風(fēng)險(xiǎn)。如果房?jī)r(jià)持續(xù)攀升，不僅會(huì)引發(fā)民眾的不滿，還可能對(duì)社會(huì)的和諧穩(wěn)定造成影響。在極端情況下，還可能觸發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)國(guó)家的經(jīng)濟(jì)秩序造成破壞。

（四）住房保障問(wèn)題突出

在我國(guó)保障性住房的分配現(xiàn)狀中，首先，針對(duì)新青年和新市民的保障房供應(yīng)不足，特別是在發(fā)達(dá)地區(qū)，這種人多房少的情況尤為突出，僅有少數(shù)人能夠獲得政府提供的保障房。其次，保障房的退出機(jī)制尚不完善。與保障房準(zhǔn)入時(shí)的嚴(yán)格審核相比，退出機(jī)制更多地依賴于保障對(duì)象的個(gè)人意愿，這使得實(shí)際操作面臨較大難度。在某些地區(qū)，政府對(duì)保障性住房的投資相對(duì)較少，尤其是與住宅投資和開(kāi)發(fā)相比，保障性住房的土地規(guī)劃較少，導(dǎo)致建設(shè)數(shù)量有限且開(kāi)發(fā)速度緩慢，這加劇了住房需求與保障供給之間的矛盾。此外，許多保障性住房的選址較為偏遠(yuǎn)，基礎(chǔ)設(shè)施配套不完善，給保障對(duì)象的工作和交通帶來(lái)不便，難以實(shí)現(xiàn)建設(shè)保障性住房的預(yù)期目標(biāo)。

三、土地資源配置對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的影響和應(yīng)對(duì)措施

（一）土地儲(chǔ)備和土地改造的影響及應(yīng)對(duì)措施

要想提高土地資源使用率，推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，必須采用合理的辦法解決土地儲(chǔ)備及改造問(wèn)題。一是土地儲(chǔ)備，應(yīng)根據(jù)國(guó)土空間規(guī)劃范圍提前分析商業(yè)、商品住宅項(xiàng)目、工礦倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目、公益設(shè)施項(xiàng)目等土地資源的占比量，根據(jù)土地用途合理增加土地資源的儲(chǔ)備量，針對(duì)商品住宅類房地產(chǎn)項(xiàng)目，需從土地市場(chǎng)角度出發(fā)，結(jié)合當(dāng)年土地儲(chǔ)備量，預(yù)判分析房地產(chǎn)項(xiàng)目的土地需求量，減少土地儲(chǔ)備量與需求量的份額差，促使房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。二是對(duì)土地改造，應(yīng)緊盯閑置用地，結(jié)合當(dāng)?shù)赝恋厥褂们闆r提出科學(xué)的土地改造規(guī)劃，在符合地區(qū)“三區(qū)三線”標(biāo)準(zhǔn)下，將非商住用地的閑置土地收回后，用途調(diào)整為符合要求的商住用地，將閑置用地“變廢為寶”，為房地產(chǎn)市場(chǎng)提供存量?jī)?yōu)質(zhì)用地，保證土地資源高效配置，提高土地價(jià)值。

（二）土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的影響及應(yīng)對(duì)措施

房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)深受土地供應(yīng)結(jié)構(gòu)的直接影響，尤其體現(xiàn)在住宅用地供給與需求兩方面。為推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)健前行，相關(guān)部門需對(duì)本地土地市場(chǎng)實(shí)施全面深入的調(diào)研，精準(zhǔn)剖析當(dāng)?shù)刈≌玫氐膶?shí)際需求，科學(xué)把控土地資源投放規(guī)模，合理預(yù)估住宅用地供應(yīng)數(shù)量，以確保用地供應(yīng)調(diào)整的合理性。在此過(guò)程中，應(yīng)適時(shí)推行集中供地模式，以減少單一房地產(chǎn)企業(yè)一次性獲取大規(guī)模地塊的機(jī)會(huì)，有效分散房企囤地行為。鑒于土地資源對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的不可或缺性，相關(guān)部門亦可采取多元化手段，確保綜合實(shí)力雄厚且資質(zhì)優(yōu)良的企業(yè)能夠獲取相應(yīng)資源。

四、土地資源配置視角下推動(dòng)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的建議

（一）完善土地規(guī)劃管理機(jī)制和土地保護(hù)制度

一方面，從土地規(guī)劃管理的視角來(lái)看，首要任務(wù)是明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系。特別是在我國(guó)農(nóng)村地區(qū)，應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步強(qiáng)化集體統(tǒng)一管理的職能，為此，政府需增強(qiáng)對(duì)土地利用狀態(tài)的監(jiān)控力度。在條件允許的情況下，可適時(shí)放寬土地使用權(quán)流轉(zhuǎn)的限制，以促進(jìn)土地集約利用目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。在城市地區(qū)，同樣需要完善土地產(chǎn)權(quán)制度，設(shè)立專門的土地所有權(quán)代表機(jī)構(gòu)，以提升土地流轉(zhuǎn)的規(guī)范性和合法性。其次，需優(yōu)化土地資源改造方案。在進(jìn)行土地資源改造時(shí)，相關(guān)部門需關(guān)注環(huán)境污染及土地資源浪費(fèi)問(wèn)題，盡力克服交通、氣候、水文等不利因素的影響，科學(xué)合理地改造偏僻土地、荒地及山地等，開(kāi)發(fā)更多可用土地資源，以緩解房地產(chǎn)行業(yè)面臨的土地資源緊缺問(wèn)題。另一方面，從土地保護(hù)的層面分析，首要措施是加強(qiáng)土地供應(yīng)管理。國(guó)家應(yīng)從源頭上加大管控力度，確保增量用地管理的規(guī)范性，同時(shí)完善收購(gòu)儲(chǔ)備管理機(jī)制，實(shí)施統(tǒng)籌收購(gòu)管理，由政府全面主導(dǎo)，通過(guò)集中調(diào)節(jié)管控土地資源，提升土地資源使用效率。此外，還需根據(jù)市場(chǎng)需求優(yōu)化土地供應(yīng)信息管理制度，確保競(jìng)爭(zhēng)服務(wù)環(huán)境的公平、公開(kāi)和透明，防止暗箱操作，使土地供應(yīng)管理更加科學(xué)合理。其次，需健全土地保護(hù)制度。各級(jí)政府部門應(yīng)層層落實(shí)土地保護(hù)職責(zé)，建立動(dòng)態(tài)巡查制度，強(qiáng)化自然資源部門的執(zhí)法監(jiān)察職能，確保土地執(zhí)法的嚴(yán)格性。對(duì)于不合理的土地使用情況，必須采取嚴(yán)格措施予以處置[5]。

（二）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管

加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，從“地”與“房”入手。一方面，政府相關(guān)部門應(yīng)加強(qiáng)土地供后開(kāi)發(fā)利用監(jiān)管，例如合理應(yīng)用信息公示、預(yù)警提醒、開(kāi)竣工申報(bào)等方式，做好土地利用動(dòng)態(tài)巡查工作。另一方面，應(yīng)出臺(tái)更合理的監(jiān)督管理體系，可從激發(fā)供需兩端活力考慮規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)。供給端，可以完善房地產(chǎn)企業(yè)“白名單”制度，行業(yè)主管部門針對(duì)“白名單”的房企給予重點(diǎn)紓困幫扶。需求端，通過(guò)穩(wěn)步降低個(gè)人住房消費(fèi)門檻，鼓勵(lì)、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)實(shí)行首套房貸款首付合理比例政策。對(duì)擁有一套住房并已結(jié)清購(gòu)房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請(qǐng)貸款購(gòu)買普通住房的，支持、引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)執(zhí)行首套房貸款政策。此外，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)探索新的方向，如綠色建筑，能使建筑物使用效率更高，使用壽命更長(zhǎng)，減少對(duì)環(huán)境的污染。同時(shí)發(fā)展智能化建筑或共享經(jīng)濟(jì)等，助力行業(yè)實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。

（三）優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)

首先，應(yīng)確保房地產(chǎn)行業(yè)用地規(guī)模的合理性，以所在區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際發(fā)展情況為參考標(biāo)準(zhǔn)，科學(xué)確定用地規(guī)模，適當(dāng)增加住宅用地供應(yīng)量，優(yōu)化住宅用地布局，打造精品地，保證城市建成區(qū)和城市新區(qū)布局合理，促進(jìn)職住平衡。其次，對(duì)于大城市土地供應(yīng)而言，需高度重視租賃住房建設(shè)，嚴(yán)格按照中央金融工作會(huì)議提出加快保障性住房等“三大工程”建設(shè)要求，使其成為穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制和重要切入點(diǎn)，針對(duì)保障性租賃住房也應(yīng)做到應(yīng)保盡保。有關(guān)部門需按要求提前將住宅用地納入住宅用地批次清單，公開(kāi)所在轄區(qū)內(nèi)的所有住宅用地信息，加大監(jiān)督管理力度。及時(shí)匯總年度計(jì)劃編制執(zhí)行情況，若城市存在不合理的租賃住房建設(shè)情況或用地規(guī)模不符合要求的，必須及時(shí)通報(bào)并限期整改。對(duì)于沒(méi)有按要求公布信息的城市，也應(yīng)督促其改進(jìn)。此外，應(yīng)嚴(yán)格監(jiān)測(cè)地價(jià)，完善監(jiān)測(cè)預(yù)警機(jī)制，若地價(jià)走勢(shì)超過(guò)了合理區(qū)間或是存在其他異常情況，必須要求相關(guān)部門按期整改。最后，優(yōu)化住房供應(yīng)，堅(jiān)持房住不炒的原則，尤其是對(duì)于保障性住房以及城中村改造項(xiàng)目。政府應(yīng)針對(duì)保障性住房的面積、居住資格和退出標(biāo)準(zhǔn)等提出完善的行政規(guī)章及法律制度，切實(shí)保障低收入人群的住房需求。與此同時(shí)，應(yīng)加強(qiáng)社會(huì)監(jiān)督，確保保障房的建設(shè)申請(qǐng)和分配等各個(gè)環(huán)節(jié)都公開(kāi)透明，防止貪腐。一經(jīng)查出問(wèn)題，需嚴(yán)厲懲罰，提高違法犯罪成本。就城中村的改造而言，應(yīng)結(jié)合實(shí)際情況提出科學(xué)可行的規(guī)劃及實(shí)施方案，充分參考民生需求，切實(shí)解決民眾的住房問(wèn)題。

五、結(jié)束語(yǔ)

隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，眾多因素影響著房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)，其中土地資源配置尤為關(guān)鍵。為了充分發(fā)揮土地資源的潛力并推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的繁榮發(fā)展，必須明確產(chǎn)權(quán)關(guān)系，加強(qiáng)規(guī)劃管理，完善土地保護(hù)制度，強(qiáng)化房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管，促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的轉(zhuǎn)型升級(jí)，以及優(yōu)化土地供應(yīng)和住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。這些措施將有助于實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的可持續(xù)發(fā)展。

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[5]劉振杰.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和城市土地資源管理的耦合性分析——評(píng)《城市住房發(fā)展規(guī)劃：理論與實(shí)踐》[J].現(xiàn)代城市研究，2024（06）：135.

（作者簡(jiǎn)介：王亞杰，貴陽(yáng)市土地礦產(chǎn)資源儲(chǔ)備中心中級(jí)經(jīng)濟(jì)師。）