商業地產房產稅納稅籌劃研究

隨著房地產緊縮型調控逐漸拉開帷幕，房屋住宅市場是新政策的主要群體，而商業地產則是房地產市場調控新政下的受益者，在房地產市場政策調整影響下，房屋住宅市場發展速度減緩，商業地產市場爆發出前所未有的發展活力，儼然進入高速發展時期。目前部分地區出現商業地產泡沫現象，三線城市中商業建筑面積迅速增加，并且表現出過剩趨勢，同時，商業地產因經營模式特殊性，面臨較大的房產稅壓力。對此，商業地產公司應積極采取策略應對新形勢，合理籌劃房產稅，降低企業的房產稅稅負壓力。本文主要研究商業地產房產稅納稅籌劃相關問題，從基本概念入手分析，討論具體的籌劃路徑，并提出籌劃保障措施，期望可促進提升商業地產房產稅納稅籌劃質效。

在當前經濟環境下，商業地產企業發展面臨嚴峻挑戰，尤其是稅收層面，如何通過節省稅金支出而增加企業現金流，是商業地產企業必須要重視的問題。對商業地產企業而言，房產稅是關鍵稅種，針對房產稅制定合規合理的納稅籌劃方案及措施，是減輕企業稅負壓力的必然要求，商業地產企業應當結合政策要求及經營實際情況，做好籌劃方案調整工作，保證稅后效益最大化。

房產稅概述

房產稅時商業地產企業所有稅種中相對重要的一種，其實以不動產業態存在的房產為征收對象，房產原值或是對外出租獲取的租金收入作為計稅依據，向不動產產權所有人征收的一類財產稅。按照稅法要求，企業持有的不動產應與經營活動，其房產稅從價計征，商業地產企業所持有的不動產進行出租，則房產稅按租金收入計征。

商業地產企業籌劃房產稅的主要思路

利用納稅臨界點進行籌劃 房產稅的計稅分為從價和從租兩種，其計稅依據和稅率各不相同，因而企業可以通過對計稅依據和稅率進行籌劃，充分利用納稅臨界點進行籌劃，及應稅房產原值×（1-原值減除比例）大于 10 倍租金收入時，選擇從租計稅；反之選擇從價計稅。例如，某公司持有三棟原值為4000萬的空閑庫房，如果將其對外出租，年租金收入400萬元，如果選擇提供倉儲房屋，年倉儲收入為400萬元，另支付倉儲人員工資3萬元。該公司采用對外出租方式，應納房產稅額=400×12%=48萬元；選擇提供倉儲房屋，應納房產稅額=4000×（1-30%）×1.2%=33.6萬元，兩種籌劃方案相比較，提供倉儲房屋的方式可節省15.6萬元，相對而言更為劃算。

適當降低房產原值來籌劃 按照《國家稅務總局關于進一步明確房屋附屬設備和配套設施計征房產稅有關問題的通知》，房產原值包含低價，即企業為取得土地使用權而支付的價款、土地開發成本等，還包括房產附屬設施，比如為強化房產使用功能的增設的不可移動的配套設施，上述內容都應計入房產原值。根據分析2005—2009年的一系列關于房產稅的財稅文件發現，政府及稅務機關對于房產原值的計量和核算不斷進行規范，現階段的政策文件中對于房產原值的計量界定清晰，對企業而言，選擇從價計征方式，房產稅籌劃則是要剔除與房產原值無關的所有成本，精準識別和計量屬于房產原值的部分。

以自行建設房產的企業為例，房產項目建設開始到預定可用狀態之前，企業應當結合項目概算將房產原值包含的成本費用計入“在建工程”，基于此進行核算，在房產項目建設期間準確核算歸集必要支出，如土地開發費用、開發建設成本、安裝成本、人工成本等。精準核算房產原值，夯實房產稅籌劃基礎，提高籌劃效益，同時企業可參考項目造價工程時的指導，進一步完善房產原值計價。對于自行建設房產轉固定資產或是通過購入、接受投資方式取得的商業地產，其可采用公允價值模式計量房產原值，但是在稅法規定方面，并未針對計量方式轉變而房產原值計稅基礎轉變現象給出明確解釋，則在計征房產稅時，可能發生自用房產原值應計量方式差異而出現計稅基礎不同的現象，導致企業房產稅稅負增加。對此，在政府部門對商業地產自持比例要求提高的情況下，企業選擇公允價值模式計量房產原值時，應當重點關注計稅基礎，選擇一個較長的運營期測算其對企業整體現金流和經濟效益的影響，準確計量房產原值。按照稅法規定，房產稅是以房產計稅價值或租金收入作為計稅依據，其中房產計稅價值是在房產原值基礎上一次減征10%-30%后扣除的余值，當房產計稅價值越高時企業所繳納的房產稅越多。例如，某企業籌劃建設新辦公區，除過寫字樓之外，還包括部分基礎設備設施，如停車場、水塔等，新辦公去的原值3億元，其中辦公樓原值2.4億元，配套設施原值0.6億元。獨立建筑物可選擇在會計賬簿中單獨或不單獨記錄，如果不單獨記錄則應繳納的房產稅=30000×（1-30%）×1.2%=252萬元，單獨記錄情形下應繳納房產稅=24000×（1-30%）×1.2%=201.6萬元，獨立核算模式下可減少企業應繳納房產稅額，減輕企業稅負壓力，并提高企業凈利潤。

合理利用租賃合同條款進行籌劃 針對房產租賃方面的籌劃可從以下幾點入手：第一，租金價稅分離，避免出現稅上加稅的問題，企業招商部門在和客戶簽訂租賃合同時，甲乙雙方對租金面價較為重視，但是對于合同中的涉稅問題、租金涉及稅率以及征收率等的了解較為片面，主要是因為招商部門人員對財稅問題不熟悉所導致。因此在簽訂租賃合同期間，企業招商部門人員應當與財務人員溝通，或是財務人員直接參與租賃合同簽訂，協調溝通合同條款內容，確保在統計從租計征的計稅依據時準確剔除增值稅因素，避免出現稅上加稅的現象。第二，“燙平”免租期，鎖定總租金，企業招商部門與客戶協商談判期間，客戶可能提出裝修入住、辦理手續等要求，用以爭取優惠條款，而在此期間產權所有人需按照房產原值繳納房產稅，因此，企業財務人員需聯合法務、招商部門，按照法規協調租賃合同優惠條款，避免在合同中出現“免租期”，并且使用鎖定總租金的方式“燙平”免租期，減少企業稅務支出。第三，合理區分“干租”與“濕租”，有序推進籌劃工作，商業地產項目中的倉儲類型房產可以對外出租，以此為例討論“干租”與“濕租”如何調整方可達到預期籌劃效果。假設用于倉儲出租的房產原值為5100萬元，年租金收入（不含稅）600萬元，按照從租計征方式，與“干租”業務相同，及根據租金收入的12%，需繳納房產稅=600×12%=72萬元。從租賃本質來看，企業主要是提供倉儲服務，并非是簡單地將房產租賃給客戶，在納稅籌劃過程中，企業應當根據房產的實際用途將合同判定為倉儲保管服務合同。如果將倉儲類型的不動產作為自用不動產，面向客戶提供倉儲服務，類似于“濕租”業務，在從價計征范圍內，企業秩序按照房產余值的1.2%繳納房產稅，假設企業房產所在地區的扣除比例為60%，則企業應當繳納的房產稅=5100×（1-70%）×1.2%=18.36萬元。經過籌劃后企業應繳納房產稅額減少，企業稅負明顯減輕。

通過稅收優惠政策籌劃 稅收優惠是根據國家政策需要和納稅人稅負“因地制宜”設計，因而地方具有稅收減免權限，房產稅屬于地方稅，通常情況下，政府部門對于商業地產行業給與的稅收優惠較少，而《財政部 稅務總局 科技部 教育部關于科技企業孵化器 大學科技園和眾創空間稅收政策的通知》（財稅〔2018〕120號）（執行期限延長至2023年12月31日），對國家級、省級科技企業孵化器、大學科技園和國家備案眾創空間自用以及無償或通過出租等方式提供給在孵對象使用的房產、土地，免征房產稅和城鎮土地使用稅。對此，商業地產企業應當充分把握稅收優惠政策優勢，利用政府搭建的營商環境，有效盤活樓宇經濟，收購或申報孵化器，將企業自身業務包裝進去，實現納稅籌劃目標，同時提升商業地產知名度和產業價值。

商業地產企業做好房產稅納稅籌劃的保障措施

明確稅務籌劃要點，做好基礎工作 首先，商業地產企業的財稅人員應深入了解房產稅與其他稅種的勾連關系，分析其他稅種對房產稅稅負的影響，及時調整房產稅納稅籌劃方案，避免房產稅額降低而導致企業其他稅種應納稅額增加。其次，準確解讀房產稅相關政策文件，基于政策導向籌劃涉稅事項，明確納稅籌劃要點，把握稅收優惠政策，避免出現房產稅籌劃不合規而導致的少繳稅風險。最后，加強財稅工作融合程度，商業地產企業財務部門需與稅務部門增強溝通聯系，財務部門及時向稅務人員提供財務信息，支持稅務部門制定和調整房產稅納稅籌劃方案。

加強稅務風險管理，強化籌劃效果 在實務中，商業地產企業需全面考慮分析房產稅納稅籌劃影響因素，基于不同因素對于籌劃方案的影響，準確識別商業地產企業房產稅納稅籌劃風險，制作風險清單，為后續風險管理工作提供數據支撐。同時，商業地產企業稅務管理人員應當理清房產稅納稅籌劃風險形成過程，結合風險特點及影響程度等制定相應的應對控制措施，建設風險應急預案，全面把控納稅籌劃風險，降低風險造成的損失。

動態化開展籌劃工作，應對市場變化 商業地產企業的上下游企業類型較多，不同合作企業對于商業地產房產稅納稅籌劃效益的需求不同，因而商業地產企業的房產稅納稅效果應保持動態化特征，從而適應各行業的納稅籌劃需求和稅收政策。一方面，商業地產企業的房產稅納稅籌劃人員需充分研究上下游企業的經營特性以及房產稅納稅籌劃需求，選擇合適的籌劃方法，并且根據房產稅政策變化，做好房產稅籌劃方案調整工作，合法合規地降低房產稅納稅額，節省商業地產企業的稅務支出。

加強稅務籌劃監管，加大管控力度 首先，設置房產稅納稅籌劃監管組織，明確監管組織成員選拔標準，從源頭保證房產稅納稅籌劃效果。同時商業地產企業需提高監管組織的獨立性，避免納稅籌劃監管工作受其他部門干擾，保證納稅籌劃監管的公正性，準確反映房產稅納稅籌劃情況。其次，確定監管組織成員的職責，梳理監管工作流程，指導監管人員按照既定規則和流程實施工作，提高監管成效。最后，深入分析房產稅納稅籌劃監管結果價值，掌握納稅籌劃方案的漏洞并反饋至稅務部門，由稅務人員改進納稅籌劃方案，制定更貼合商業地產企業的經營情況的籌劃方案。

目前，商業地產行業的發展勢頭迅猛，而國家對于房產稅的征管和稽查力度持續加大，房產稅作為商業地產企業的主要稅種，房產稅在企業稅收支出中占比較大，因此，商業地產企業需加強房產稅納稅籌劃，合理降低房產稅應納稅額。商業地產企業應按照稅收政策規定，合理籌劃房產稅涉稅事項，優化納稅籌劃方案，防范籌劃風險，減輕企業稅收負擔，實現企業整體效益最大化。

（作者單位：河南恒吉企業管理咨詢有限公司）